Курсовая с практикой на тему Договор социального найма жилого помещения

Содержание:

Введение. 3

Глава 1. Общая характеристика
договора социального найма жилого помещения. 5

§ 1.1. Понятие и признаки договора
социального найма жилого помещения. 5

§ 1.2. Субъектный состав и содержание
договора социального найма жилого помещений. 8

Глава 2. Динамика договорного
правоотношения социального найма жилого помещений. 14

§ 2.1. Предоставление жилых помещений
по договору социального найма. Заключение договора социального найма жилого
помещения. 14

§ 2.2. Исполнение договора
социального найма жилого помещения. Ответственность сторон по договору
социального найма жилого помещения. 18

§ 2.3. Изменение, расторжение и
прекращение договора социального найма жилого помещения. 22

§ 2.4. Выселение граждан из жилых помещений,
предоставленных по договорам социального найма. 26

Заключение. 30

Список использованных источников. 32

Введение:

Актуальность темы курсовой
работы. Для граждан с умеренными доходами предусмотрено создание системы мер
государственной поддержки и развитие кооперации, позволяющих таким гражданам
обеспечивать себе жильем в соответствии с социальными стандартами.

Мерой реализации
поставленных задач является создание условий для повышения доступности жилья за
счет формирования жилищного фонда социального использования для предоставления
жилых помещений по договорам социального найма.

Вышеизложенное говорит о
том, что на федеральном уровне институт найма жилья обозначен центральным
способом обеспечения жилыми помещениями как лиц с умеренными доходами, так и
всех категорий граждан Российской Федерации.

Однако правовое
регулирование найма жилья в современном законодательстве вызывает ряд вопросов.

Объектом исследования
курсовой работы являются правоотношения, возникающие при заключении договора
социального найма жилого помещения.

Предметом исследования
курсовой работы выступает совокупность норм права, регулирующие положения о
договоре социального найма жилого помещения в действующем законодательстве.

Цель курсовой работы:
анализ содержания договора социального найма жилых помещений.

Для достижения поставленной цели
необходимо решение следующих основных задач курсовой работы:

— раскрыть понятие и признаки
договора социального найма жилого помещения;

— изучить субъектный состав и
содержание договора социального найма жилого помещений;

— рассмотреть предоставление жилых
помещений по договору социального найма, заключение договора социального найма
жилого помещения;

— проанализировать исполнение
договора социального найма жилого помещения, ответственность сторон по договору
социального найма жилого помещения;

— охарактеризовать изменение,
расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения;

— выявить особенности вВыселения
граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Методологическую основу
курсовой работы составили диалектический метод научного познания, общенаучные и
частнонаучные методы. В ходе изучения содержания договора социального найма
жилых помещений используются следующие методы: системно-структурный
нормативный.

Нормативную
базу курсовой работы составили
Конституция РФ[1],
ГК РФ[2],
ЖК РФ[3],
федеральные законы РФ.

Теоретическая
и практическая значимость курсовой работы заключается в том, что основные
положения, практические выводы и рекомендации могут быть использованы при
совершенствовании содержания договора социального найма
жилых помещений.

Курсовая работа состоит из введения,
двух глав, заключения и списка использованной литературы.

Заключение:

Проведенное исследование в рамках поставленной цели и выдвинутых задач
позволило сделать основные теоретические и практические выводы и предложения в
рамках представленной темы.

1.
Под понятие «договор социального найма» подпадает
соглашение, где две его стороны — правоспособный гражданин РФ, обладающий
основаниями на право получения жилья, именуемый наниматель помещения и
государственный орган, или орган МСУ, именуемый его собственник, заключают
между собой соглашение, со всеми вытекающими юридическими последствиями, о
предоставлении нанимателю жилья с целью проживания и пользования
самостоятельно, или с членами семьи.

2.
По своей правовой природе, договор социального
найма, весьма неоднозначен и специфичен. В связи с чем, нормы ЖК РФ являются
приоритетными в отношении нормы ГК РФ.

3.
Для приобретения права предоставления жилого
помещения по договору социального найма гражданин должен быть признан
малоимущим и (или) нуждающимся в жилом помещение по основаниям, установленным
ЖК РФ и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или
законом субъекта Российской Федерации.

4.
По ЖК РФ и КоАП РФ предусматривается
ответственность для наймодателя и наниматетеля. При этом как свидетельствует
судебная практика, в значительной части применяется ответственность для
нанимателя по договору социального найма жилища. При этом, как правило, в
случае применения ответственности по ст. 90 ЖК РФ, наниматель всегда
выплачивает задолженность по ЖКУ и тем самым к нему не применяются положения
ст. 90 ЖК РФ. Поэтому договор социального найма государственного и
муниципального имущества сочетает частные и публичные интересы, в силу чего
необходимо учитывать эти положения при реализации данного договора.

5.
Вышесказанное, вероятнее всего, предоставляет возможность
утверждать о разнопорядковости положений ст. 90 ЖК РФ и ст. 687 ГК РФ. Они
предназначены на урегулирование по своей сути разных договоров жилищного найма
— социального и коммерческого. Доказательством тому является и дословное
толкование ст. 687 ГК РФ. В ней сказано о гражданах, постоянно проживающих с
нанимателем (а не о родственниках нанимателя — как в социальном найме). При
этом следует учитывать, что для приобретения права на жилое помещение членом
семьи нанимателя все юридические факты должны иметься в наличии в их
совокупности, а при отсутствии хотя бы одного, лицо не приобретает права
пользования жилым помещением по договору социального найма.

Безусловно, законодателю стоило бы более конкретно обусловить
правовые позиции согласно рассматриваемому вопросу с целью того, чтобы
неосуществима была различная трактовка по вопросам использования и применения
норм, тем более тех, которые затрагивают вопросы выселения из жилых помещений.
Для того чтобы не вносить путаницу в толкование соответственных норм, в
понимании их и юристами-теоретиками, и самое главное, юристами-практиками.

6.
Изучив
нормы отечественного жилищного законодательства в сфере выселения граждан,
можно сделать следующее заключение. Законодателем охвачен довольно большой
массив социальных и жилищных правоотношений, требующих урегулирования. Однако
при применении установленных норм часто возникает неточность, а порой и
неоднозначность их толкования. В связи с этим требуется редактирование
некоторых положений ЖК РФ и других федеральных законов в части соблюдения прав,
свобод и законных интересов всех сторон правоотношений подобного вида.

Таким
образом, изучив некоторые черты и условия договора социального найма, мы можем
сделать вывод, что в его правовой конструкции существует ряд неточностей и
пробелов, которые подлежат устранению и проработке. Ведь исследуемое нами
соглашение является реализацией прав граждан на жилище, которое закреплено в
Конституции Российской Федерации, а значит требует особого контроля и внимания.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Общая характеристика договора
социального найма жилого помещения

§ 1.1. Понятие
и признаки договора социального найма жилого помещения

Прежде чем исследовать характеристику договора
социального найма, считаем уместным определить понятие такого договора. Впервые,
о «договоре социального найма жилого помещения» было упомянуто в ст. 672 ГК РФ^[1]. Данной нормой регламентировано что в
государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые
помещения предоставляются гражданам согласно договору социального найма жилого
помещения.

Между тем, ГК РФ не отражает полного и
предельно-четкого определения договора социального найма. Последнее, в свою
очередь находим исходя из анализа ЖК РФ, в частности в п. 1 ст. 60 ЖК РФ где,
по договору социального найма жилого помещения выступают две стороны. Одна
сторона — собственник государственного либо муниципального жилищных
фондов или управомоченное им лицо т.е., наймодатель — наделена обязательством
передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и
пользование для осуществления проживания, на определенных настоящим кодексом
условиях и основаниях.

Вместе с тем, некоторые цивилисты расходятся в
части даче конкретизированного определения рассматриваемого договора. Так, О.И.
Белоножкин говорит: «Договор социального найма жилого помещения выступает в
форме соглашения, в силу последнего, собственник или уполномоченный им орган
передает нанимателю пригодное для проживания жилое помещение во владение и
пользование в жилищном фонде социального использования, в рамках установленной
законодательством нормы жилой площади, а наниматель несет обязанность использовать
его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и нести
расходы за жилищно-коммунальные услуги»^[2].

На наш взгляд, стоит согласиться с О.Г.
Алексеевой, которая пишет: «При регулировании отношений
социального найма жилого помещения нормы ЖК РФ имеют приоритет перед нормами ГК
РФ, регламентирующими отношения по найму жилого помещения»[3]. Подобное вполне можно объяснить направленностью социального
характера обозначенного правоотношения, имеющего в свою очередь объектом, жилое
помещение, которое включено в жилищный фонд социального использования.

Говоря о регламентации отношений в сфере
социального найма жилого помещения, то стоит отметить, что здесь законодатель
применяет договорную форму. При этом, само содержание жилищного обязательства
социального найма в целом характеризуется императивными нормами действующего
жилищного законодательства.

Исходя из анализа теоретических источников, мы
пришли к выводу что, исследуемый договор по ряду значительных признаков
тяготеет в большей степени к одной из разновидностей административного
договора, ввиду того, что^[4]:

1.   одной из
сторон договора выступает орган государственной власти, орган исполнительной
власти субъекта РФ или органы местного самоуправления, реализующие полномочия в
сфере удовлетворения гражданами потребности в жилье;

2.    условия
договора, его форма и структура определяются не самими сторонами, а
непосредственно кодифицированным федеральным законом, который отражает
необходимые условия и элементы указанного договора;

3.    заключается
для удовлетворения общественно-публичного. Здесь речь идет о том, что договоры
административного характера, как правило имеют организационное содержание, и их
целью выступает достижение общественно значимых результатов и государственного
интереса. Как следствие эффективное управлении государственной собственностью;

4.   органы
государственной, имеющие на то полномочия, осуществляют обязательный контроль
над его реализацией со стороны органов управления;

5.   невзирая
на то, что в основном договору социального найма присущ административный
оттенок, он имеет комплексное правовое регулирование;

6.   в ЖК РФ
установлен особенный порядок заключения подобных договоров, который не свойственен
договорам гражданско-правового характера.

Отметим, что под административным договором
понимается «соглашение двух или более субъектов административного права, одним
из которых в обязательном порядке выступает государственно-властный субъект,
нормативной базой соответствующего соглашения являются нормы административного
права, цель соглашения — удовлетворение публично-правовых интересов». Такое
соглашение является юридическим установленным фактом, а его заключение
свидетельствует о возникновении административно-правовых отношений. Последние в
свою очередь влекут установление, изменение либо прекращение административных
прав и обязанностей субъектов административного договора[5].

Не вдаваясь в подробности, обозначим, что
административный договор это комплексное по своей юридической природе
соглашение, содержащее элементы как гражданско-правовых, так и иных публичных
договоров^[6]. В следствии этого, зачастую сложно отграничить
правовую природу одного соглашения от схожей иной договорной конструкции.

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Общая характеристика договора социального найма 6
1.1. Понятие договора социального найма 6
1.2. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма 8
Глава 2. Проблемы правового регулирования и практического осуществления договоров социального найма в современной России 16
2.1 Пробелы законодательства, регулирующего вопросы договора социального найма жилого помещения 16
2.2 Разрешение вопросов, возникающих в судебной практике по делам, связанным с социальным наймом жилых помещений 27
Заключение 39
Список литературы 42

Введение:

Актуальность темы исследования. Наём жилых помещений является одним из основных, широко применяемых сегодня способов удовлетворения насущной потребности человека в жилье. Эксперты оценивают количество нанимателей в Российской Федерации почти в 40 млн человек (около 28 % всего населения). В российском гражданском и жилищном законодательстве отношения по найму жилых помещений оформляются несколькими типами договоров. При этом правовое регулирование жилищного найма сопряжено с рядом проблем.
В настоящее время в отечественной науке недостаточно научно-теоретических исследований, в которых анализируются и сопоставляются типы договоров найма жилых помещений, предусмотренные гражданским и жилищным законодательством РФ и зарубежных стран. Данное исследование направлено на устранение этого пробела в науке, поскольку в нём изучены договорные формы найма жилых помещений, регламентируемые федеральным и региональным законодательством РФ и ФРГ, а также проведён сравнительно- правовой анализ данных договоров.
Объектом исследования являются правовые отношения, складывающиеся в РФ и ФРГ по поводу заключения, исполнения и прекращения договоров найма жилых помещений.
Предметом исследования выступает нормативно-правовое регулирование отношений по найму жилых помещений, соответствующие договоры, заключаемые в РФ, практика их исполнения, практика рассмотрения споров, а также исследования отечественных и зарубежных учёных по этим вопросам.
В настоящем исследовании рассматриваются договоры найма жилых помещений, в которых на стороне нанимателя могут быть любые физические лица, и договоры, которые заключаются только с нанимателями, относящимися к социально незащищённой категории лиц. Под этой категорией в данной работе понимаются физические лица, имеющие низкую имущественную обеспеченность, определяемую в соответствии с нормативными правовыми актами упомянутых государств.
Цель и задачи исследования. Основной целью настоящей работы является комплексное теоретическое сравнительно-правовое исследование российского и германского правового регулирования отношений по найму жилых помещений, а также соответствующей правоприменительной практики для дальнейшего совершенствования законодательства РФ в сфере жилищного найма.
Для достижения цели исследования поставлены следующие задачи:
− определить типы договоров найма жилых помещений в праве РФ, проследить их эволюцию, дать их классификацию, выявить их связь со смежными гражданско-правовыми договорами;
− установить на каждом этапе развития правоотношения соотношение интересов сторон по договорам найма жилых помещений по праву РФ;
− определить и исследовать источники правового регулирования отношений по найму жилых помещений по праву РФ ;
− исследовать субъектный состав договоров найма жилых помещений по праву РФ;
− проанализировать особенности заключения договоров найма жилых помещений по праву РФ;
− рассмотреть содержание договоров найма жилых помещений по праву РФ;
− исследовать основания прекращения договоров найма жилых помещений и его правовые последствия по праву РФ;
− определить особенности применения правовых норм, регулирующих отношения по найму жилых помещений, в РФ;
− выработать практические рекомендации по совершенствованию действующего законодательства РФ в контексте рассматриваемой темы.
Методологическую основу диссертационного исследования составили общенаучные методы: формально-логический, посредством которого были даны определения исследовавшийся понятий и предложена классификация договоров найма жилых помещений; историко-правовой, с помощью которого был выявлен процесс становления, и развития правового регулирования отношений по найму жилых помещений; сравнительно-правовой, применявшийся для сравнительного исследования правового регулирования отношений по найму жилых помещений, договоров и правоприменительной практики в РФ; историко-проблемный, с помощью которого были определены трудности, стоящие перед законодателем, субъектами наёмных отношений и правоприменяющими субъектами.
Нормативной базой исследования послужили Конституции РФ, гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, другие федеральные законы РФ, подзаконные нормативные правовые акты РФ, нормативные правовые акты субъектов РФ, иные нормативные правовые акты по рассматриваемой проблематике.

Заключение:

В 2014 году в Жилищном кодексе РФ (далее – ЖК РФ) получил закрепление договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, представляющий собой новый тип договора найма жилого помещения. Согласно легальному определению, закрепленному в п. 1 ст. 91.1 ЖК РФ, настоящий договор представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нём на условиях, предусмотренных ЖК РФ.
Гражданский кодекс РФ, основываясь на идее единства правового регулирования найма жилого помещения, даёт обобщенное определение договора вне зависимости от вида жилищного фонда, где он применяется. В границы такого определения в полном объеме вписывается и договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования. Вместе с тем дискуссионным остаётся вопрос о месте договора некоммерческого найма жилого помещения системе гражданско-правовых обязательств.
Так, З.И. Цыбуленко отмечает, что для договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования характерна потребительская направленность, а также нахождение в сфере регулирования главным образом ЖК РФ, устанавливающего исключение из свойственного гражданскому законодательству принципа свободы договора. В связи с этим анализируемый договор невозможно относить к обычным гражданско-правовым договорам, построенных на полном юридическом равенстве субъектов правоотношений. Аналогичной точки зрения придерживается Н.В. Василенко, указывая на то, что договор некоммерческого найма жилого помещения представляет собой разновидность договора социального найма. По её мнению, тождество данных договоров проявляется в специальном юридическом составе, необходимом для возникновения отношений, а также в особом круге субъектов. Жилые помещения по таким договорам предоставляются в определенной очередности с учётом нормы жилой площади, при этом могут применяться правила о внеочередном предоставлении жилого помещения согласно п. 2 ст. 57 ЖК РФ.
Однако, на наш взгляд, социальная направленность исследуемого договора не делает его разновидностью договора социального найма. При этом наиболее обоснованной и рациональной, приходится точка зрения Е.С. Крюковой, а также ряда других учёных-цивилистов, согласно которой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования по своей юридической природе близок к договору коммерческого найма жилого помещения, при этом выступает самостоятельным видом договора в системе наемных отношений. Указанную позицию доказывает появление в ЖК РФ самостоятельного раздела, характеризующего наём жилых помещений в фонде социального использования.
Иначе было бы логичным включение дополнительной главы, регулирующей отношения в сфере некоммерческого найма жилого помещения, в уже действующие посвященные иным видам найма разделы. Кроме того, самостоятельность договора некоммерческого найма жилого помещения подтверждают нормы главы 35 ГК РФ, которые ставят данный договор в одну линию с договором коммерческого найма жилого помещения и договором социального найма. Не менее важным аргументом в пользу отмеченного подхода является и наличие характерных признаков, обозначенных законодателем и позволяющих отличать новый договор от других договоров.
В частности, к их числу принято относить: порядок и условия заключения договора, предусматривающие двойную процедуру учёта возможных нанимателей; срочный характер договора; особые требования к передаваемым жилым помещениям, отражающие их принадлежность к наёмным домам, а также нормирование их площади. Отличительным признаком договора некоммерческого найма жилого помещения является также особый субъектный состав, наймодателем в котором может являться не только частный собственник, но и публичное образование, а в качестве нанимателя может выступать лишь лицо из числа граждан, нуждающихся в жилых помещениях и обладающих определенным уровнем дохода.
Таким образом, учитывая не только социальную, но и коммерческую составляющую замысла законодателя, можно предположить, что договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования – самостоятельный вид договора в системе наёмных отношений. Он занимает промежуточное место между договором коммерческого найма жилого помещений и договором социального найма. С одной стороны, он призван решать жилищные проблемы граждан, не попадающих в категории, которые обеспечиваются социальным жильем, а с другой – он не предназначен для извлечения прибыли, в отличие от договора коммерческого найма жилого помещения.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Общая характеристика договора социального найма
1.1. Понятие договора социального найма

Проблема соотношения договора коммерческого и социального найма существует в теории жилищного права достаточно давно. Постоянные дискуссии и прения в данной области обусловливают актуальность данной проблемы. Ученые рассматривают понятия данных договоров и говорят о том, что не стоит преувеличивать «коммерческие» начала в договоре коммерческого найма и «социальные» — в договоре социального найма. В юридической литературе, а также законодательстве договор найма стал называться «коммерческим», так как целью данного договора является получение прибыли.
При анализе главы 35 Гражданского кодекса РФ можно увидеть, что собственник должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, тем самым закон не предусматривает коммерческую деятельность. Сдача в наем жилого помещения собственником в соответствии с договором коммерческого найма никак нельзя считать обязанностью. Это, несомненно противоречит принципам гражданского законодательства, которые связанны с целью извлечения прибыли. Предмет договора найма — жилое помещение — должно отвечать общим требованиям, которые применяются к нему.
А предмет договора социального найма должен соответствовать не только общим требованиям, но и нормам благоустроенности и требуемым размерам. Стоит отметить, что в Жилищном кодексе РФ жилое помещение рассматривается в качестве предмета договора, а не объекта, как в Гражданском кодексе. Поход, который применяется в ЖК РФ, противоречит учению о предмете обязательства.
В данном случае вернее говорить предмет обязательства — действие или бездействие, которые обязывается совершать одна из сторон договора. Как верно отметил А.А. Морозова, предмет договора всегда является правом на чужое действие. Предмет договора найма жилого помещения представляет собой действия наймодателя по предоставлению во владение или пользование нанимателя жилого помещения. Объектом представленного договора выступает жилое помещение, по поводу которого возникли правоотношения между сторонами. Также стоит отметить, что у представленных договоров имеются отличая в сроках. Согласно с п. 2 ст. 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения — бессрочен. Однако, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок не более 5 лет, а если он не установлен сторонами, то договор считается заключенным на 5 лет — долгосрочные договоры коммерческого найма жилого помещения. Краткосрочные договоры коммерческого найма жилого помещения заключаются до 1 года.
Идея бессрочности договора социального найма отвечает цели самого договора — обеспечить жилыми помещениями малюющих граждан. Является нецелесообразным ограничивать в сроках малоимущих граждан и обременять их хождением по инстанциям для восстановления договора. Это — лишняя волокита не только для самих граждан, но и для государственных служб. Также стоит отметить, что существуют такие договоры в жилищном праве, которые имеют определенную специфику и их невозможно отнести ни к коммерческому договору найма жилого помещения, ни к социальному найму.
Таким договором является договор найма специализированного жилого помещения. Данный договор невозможно рассматривать как вид социального найма, так как существует ряд качественных характеристик, присущих только этому договору. Чтобы получить жилье по данному договору, требуется наличие определенных условий, например, различные объем прав, временный характер действия договора4 . Стоит отметить, что договор коммерческого найма помещения всегда является добровольным взаимодействием двух сторон, а в договоре социального найма отношения могут носить административный характер, который зависит от органов публичной власти.
Социальный найм дает возможность применять льготы на квартплату, при этом такие льготные условия могут распространяться на каждого из жильцов.
Коммерческий найм не подразумевает наличие таких льгот, однако стороны могут обговорить все нюансы касаемо квартплаты. Договор социального найма подписывается только близкими родственниками, а коммерческий дает возможность взаимодействовать не только родственникам, но и совершенно посторонним людям.
При выселении из жилья, которое оформлено по договору социального найма, предоставляется другое жилье. Коммерческий договор не предусматривает такого правила.