Курсовая с практикой на тему Договор продажи недвижимости

Содержание:

Введение. 3

Глава 1 общая характеристика
нормативно-правового регулирования договора продажи недвижимости. 6

1.1 Понятие, признаки и элементы договора
продажи недвижимости. 6

1.2 Форма договора продажи недвижимости. 12

Глава 2 содержание
и исполнение договора купли-продажи недвижимости законодательное регулирование
и практика применения в рф.. 17

2.1 Права и обязанности сторон договора
купли-продажи недвижимости. 17

2.2Предварительный договор в обязательствах
продажи недвижимости. 22

2.3 Особенности
отдельных видов договора купли-продажи недвижимости. 27

Заключение. 30

Введение:

Договор – это многосторонняя
сделка. Все сферы общественной жизни построены на заключении, исполнении и
прекращении сделок. Институт сделок занимает ведущее место в гражданском праве,
так как сделка является основным видом юридически значимых гражданско-правовых
актов. Сделки с недвижимым имуществом обладают сложным составом, данный вид
сделок является относительно новым и сложным в правовом регулировании. Кроме
того, не менее важным институтом права во всем мире является институт
купли-продажи, а договор продажи недвижимости является его разновидностью. Договор
продажи недвижимости отличается от договора купли-продажи в первую очередь своим
предметом. Особенностям  данных
правоотношений законодатель уделяет достаточно внимания, однако проблемы все же
существуют, и они обусловлены постоянным изменением норм, регулирующих данные
отношения. Права на недвижимое имущество и сделки с ним  часто становятся предметом судебных споров,
что говорит о практической значимости их изучения.

Современная
наука гражданского права основывается на ограниченном круге работ, в которых
исследованы аспекты договора продажи недвижимости. Это говорит о необходимости
теоретической разработки обновленной концепции данного договора, освещения его
юридической природы и сущностных признаков, определения субъектного и
объектного состава. Проведение такого исследования позволит сформулировать
предпосылки для разработки путей решения существующих проблем, спрогнозировать
и предотвратить новые.

Цель работы заключается в
проведении всестороннего исследования договора продажи недвижимости,
предложение рекомендаций по усовершенствованию данного института.

В соответствии с данной целю
нужно решить ряд задач:

1) Определить понятие, признаки и элементы договора продажи
недвижимости;

2) Ознакомиться с формой указанного договора;

3) Провести анализ прав, обязанностей и ответственности, которую
несут стороны по договору продажи недвижимости;

4) Осуществить анализ предварительного договора в обязательствах
купли-продажи недвижимости;

Объектом работы являются
регулируемые нормами гражданского права общественные отношения, складывающиеся
в процессе заключения, исполнения и прекращения договора продажи недвижимого
имущества.

Предметом работы выступают
нормы гражданского права, регулирующие сделки с недвижимостью, теоретические
взгляды ученых по теме работы и материалы судебной практики.

Теоретическая основа
включает труды Гонгало Б. М., Жимирова 
Д. В., Семенова Е. Г., Тимашкова Е.Ю., 
Мягкова Д. В., Пронина Н.А. и других.

Методологическая основа. В
данной работе используются такие общенаучные методы познания, как
диалектический метод, исторический метод, методы системного и комплексного
анализа, метод формальной логики. Также, в работе применяются частные методы
исследования, в том числе сравнительно-правовой, методы толкования закона и
толкования права.

Нормативная основа работы
представлена такие нормативными правовыми актами, как Конституция РФ,
Гражданский кодекс РФ,  Федеральный закон
РФ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 No218-ФЗ и иными.

Эмпирическая основа работы
основана на использовании примеров из судебной практики, а также  на Постановлении Пленума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,
возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или
приобретена в будущем», Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015
N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации» и 
Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от
29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной
практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав».

Структура работы. Работа
состоит из  введения, двух глав, которые
поделены на параграфы, заключения и списка используемых источников.

Заключение:

Таким образом,
правоотношения в области продажи недвижимости требуют особого внимания, так как
влияют на экономическую ситуацию в современном мире. О важности купли продажи
недвижимости говорит также тот факт, что каждый гражданин нуждается в жилом
помещении, приобрести которое  возможно
посредством купли-продажи. Данные правоотношения подлежат особой регламентации
и защищённости со стороны государственных механизмов. Договор продажи
недвижимости является двухстороннеобязывающим, возмездным, так как каждая его
сторона обязана выразить свою волю. Данный договор является консенсуальным в связи
с тем, что он считается заключенным с того момента, когда стороны пришли к соглашению
по всем существенным условиям.

Одна из проблем
договора продажи недвижимости заключается в отнесении вещи к категории
«недвижимость», в работе рассмотрены встречающиеся на практике примеры споров
по поводу отнесения вещей к категории недвижимых. Для уменьшения подобных
разбирательств необходимо на законодательном уровне доработать и зафиксировать
в гражданском кодексе понятие недвижимости в соответствии с реалиями
современного мира.

Традиционно
фиксация договорённости сторон осуществляется путем подписания договора продажи
недвижимости, где устанавливаются условия достигнутого между сторонами
соглашения. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной
форме. Существенными условиями данного договора является условие о предмете,
цене, а для отдельных видов данного договора предусмотрены дополнительные
существенные условия, например, необходимо указать перечень лиц, сохраняющих права на жилое
помещение с указанием на объем и характер их прав. Государственная регистрация
договора продажи недвижимости не требуется,  однако, законом предусмотрена обязательная регистрация
перехода права на недвижимо имущество.

До момента
государственной регистрации, для исполнения исследуемого договора, важно, чтобы
стороны, в соответствии с требованиями закона, подписали акт приёма-передачи. он
регистрирует факт передачи по договору надлежащего предмета, то есть именно того
имущества, которое оговорено сторонами, устанавливает, что переданная по
договору недвижимость отвечает требованиям о надлежащем качестве.

Сторонами
договора продажи недвижимости являются продавец и покупатель, они обладают теми
же правами, что и стороны в договоре купли продажи, однако в силу специфике
предмета для данного договора предусмотрены специальные права и обязанности,
например, обязанность продавца передать недвижимость надлежащего качества. В
связи с тем, что всякий объект недвижимости уникален, право на замену в
договоре купли-продажи недвижимости невозможно.

Очень часто на
практике для дополнительной защиты прав стороны договора продажи недвижимости
используют предварительный договор. Предварительный договор продажи
недвижимости должен определять условия, устанавливающие предмет и другие
условия основного договора.  Если
существенные условия не определены в договоре, то он считается незаключенным.
Практически важным является тот момент, что несовершение ни одной из сторон действий,
направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного
для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении
основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по
заключению основного договора прекращается.

Предварительный
договор обязательно должен определять существенные условия основного:
участники, момент заключения, предмет, цена, процедура оплаты и др.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НОРМАТИВНО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1 ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ И ЭЛЕМЕНТЫ
ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ Законодатель в ст.549
Гражданского кодекса РФ дает определение договору продажи недвижимого имущества,
согласно кодексу под ним понимают соглашение, по которому  продавец обязуется передать в собственность
покупателя недвижимое имущество[1].

Продажа недвижимости от
сделок купли-продажи отличается предметом. Предметом сделок с недвижимостью
являются недвижимые вещи. Вещи могут быть недвижимыми по своей природе или по
закону.

Так, недвижимы по природе –:
земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства. Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания, их Гражданский кодекс прямо называет недвижимостью[2] – являются недвижимыми по
закону. Кроме того, к недвижимым вещам относятся помещения и машино-места
внутри зданий, если границы таких помещений и мест описаны в установленном порядке.

Если провести анализ
гражданского кодекса, то можно прийти к выводу, что законодатель относит к
недвижимости  земельные участки, а также
то, что на них возведено.

Отсутствие единого правового
режима на земельные участки и расположенные на них здания и строения создает
значительные сложности в процессе юридического сопровождения, также имеются  трудности в оформлении договоров покупки
недвижимости по переходу и обременению прав на земельные участки.

В [1]Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)
от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства
РФ,05.12.1994, N 32, Ст. 3301 [2]Тимашкова Е.Ю. Проблемы определения вещи в качестве
недвижимой // Образование и право. 2019. №11. URL:
https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-opredeleni.. (дата обращения:
15.10.2021).

Содержание:

Введение………………………………………………………………. 3

Глава
1.Правовая характеристика недвижимости как объекта договора  продажи недвижимости. 5

1.1.Правовая
природа договора продажи недвижимости. 5

1.2.
Риски договора продажи недвижимости. 8

1.3.
Виды  недвижимого имущества. 11

Глава 2.
Практическое применение  договора продажи
недвижимости. 18

2.1.  Учет и оценка недвижимости. 18

2.2.Обязанности
и ответственность  сторон по  договору продажи недвижимости  25

Заключение. 34

Список
использованных источников. 36

Приложение
А «Приобретение жилых помещений». 41

Введение:

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что категория недвижимости является ключевой для вещного права,
которое, в свою очередь, определяет частноправовой характер (юридическую
природу) всего гражданского права.

Действующий
Гражданский кодекс РФ[1] закрепляет множественность объектов недвижимости, включая в
них не только земельные участки и находящиеся на них
строения, но и отдельные жилые и нежилые помещения, а также машино-места и
объекты незавершенного строительства.

Степень разработанности проблемы. Теоретической основой и
источниками исследования послужили работы
отечественных ученых: В.В.Витрянский, Е.А. Васильев, A.С. Комаров, В.А. Белов, В.П.Камышанский, и др.

В условиях
непризнания земельного участка единственным объектом недвижимости возникла
концепция единого объекта недвижимости, ставшая переходным этапом к
классическому пониманию недвижимости.

 Только обновленное вещное право, опирающееся
на единое понятие недвижимости как земельного участка, может стать прочной
основой для развития современного российского гражданского права.

Цель работы состоит в изучении
договора продажи недвижимости.

Для достижения поставленной цели подлежат выполнению
следующие задачи:

-рассмотреть правовую характеристику недвижимости
как объекта договора  продажи
недвижимости;

-изучить практическое применение  договора продажи недвижимости.

Объектом исследования являются
общественные отношения в сфере гражданского права.

Предметом исследования является договор
продажи недвижимости.

Методология и методы исследования. Использованы общенаучные методы исследования, такие как:
диалектический, исторический, системный, логический методы, анализ и синтез.

 Также
использованы специальные методы: формально-юридический, догматический,
сравнительно-правовой методы, юридическая герменевтика.

Использованные методы исследования обусловлены
необходимостью решения поставленных задач.

Структура
курсовой работы. Работа состоит из введения, двух глав,  заключения и списка использованных
источников. [1] Гражданский кодекс РФ
(часть первая): [по состоянию на 29 июля 2017 г.] // Российская газета. № 238-239,
— 08.12.1994.

Заключение:

Негативное
влияние на развитие категории "недвижимость" в российском праве
оказала и судебно-арбитражная практика. Для начала ею было инициировано
включение в разновидность недвижимости "объектов незавершенного
строительства", хотя аналогов такому решению нигде в мире нет.

А в
российской действительности незавершенное строительство рассматривается как
недвижимость, хотя, конечно, интерес участников оборота сконцентрирован не на
яме или котловане, а именно на земельном участке.
Российский правопорядок обязан судебной практике и тем, что нежилые помещения
были отнесены к самостоятельным объектам недвижимости, притом что жилые
помещения еще раньше были признаны в этом качестве жилищным законодательством.

И
вот уже десятки лет не теряет актуальности вопрос: собственником чего стал
гражданин, приватизировав квартиру, например, на третьем этаже многоэтажного
жилого дома, если пол в его квартире для кого-то — потолок, его потолок для
кого-то — пол, а стены квартиры и трубы — общие?
Ответ на этот вопрос дала судебная практика, в том числе Высший Арбитражный Суд
РФ и подготовленный его работниками раздел
Концепции развития гражданского законодательства о вещном праве, в котором
недвижимостью признаны отдельные помещения дома как части "трехмерного
пространства".

Позднее эти подходы получили
неудачное развитие при дополнении ГК РФ
новым видом недвижимости — машино-местами, права на которые теперь тоже
подлежат государственной регистрации.

Дальнейшая инициатива
Минэкономразвития России об отнесении к недвижимости еще и "площадок"
(крыш и стен домов), не была реализована в законодательстве.

Собственник строения в идеале должен быть собственником
земельного участка, на котором оно находится.

Без
этого не будет нормального оборота, и не только недвижимости — вообще
нормального гражданского оборота, и никакие индемнити, эстоппели здесь не
помогут.

Однако
реализация этой идеи связана с множеством проблем, преимущественно неюридических.

 Прежде всего классическое
понимание и регулирование недвижимости рассчитано на развитые отношения частной
собственности.

А сегодня в России ситуация другая, 90% земельных ресурсов
находятся в публичной собственности, а не в частной. И, к сожалению, случай, когда
собственник земли и собственник строения, находящегося на ней, не совпадают, —
не исключение, как в развитых правопорядках, а правило. Возникает вопрос о развитии законодательства в
этих условиях.

Необходимо признать насущную необходимость завершения
реформирования отечественного гражданского права путем скорейшего принятия
новой редакции разд. II ГК РФ о вещном праве, ключевое место в котором должно
занять понимание недвижимости как земельного участка.

Фрагмент текста работы:

Глава
1.Правовая характеристика недвижимости как объекта договора  продажи недвижимости 1.1.Правовая
природа договора продажи недвижимости Договор
продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи.

Договор
купли-продажи является важнейшим и традиционным институтом гражданского права.
Его значение существенно для современного договорного права, причем не только
для российского права, но и практически для всех правовых систем[1].

Нормы
римского права, которые в настоящее время воспринимаются и реализуются в
гражданском законодательстве подавляющего большинства европейских государств
как общее учение об обязательствах и договорах, формировались на основе анализа
требований договора купли-продажи.

Более того, конструкция договора купли-продажи
является также важнейшим видом договора в системе англо-американского права, на
который не так сильно повлияли положения римского права.

Об этом
свидетельствует такой памятник статутного права, как Торговый кодекс США. До
определенного времени он не знал очень многих видов договоров — например,
бартерного договора или договора аренды.

Но это
не означало, что эти договоры не подлежали правовому регулированию.

 Они
регулировались тщательным рассмотрением и переосмыслением соответствующих
положений о купле-продаже в римском праве.

Обмен
рассматривался как встречная купля-продажа, а аренда — как купля-продажа
"на время". Фактически именно с помощью института купли-продажи
осуществлялось регулирование соответствующих отношений, что достаточно наглядно
демонстрирует ключевое значение данного договора.

Договор
купли-продажи недвижимого имущества является разновидностью договора
купли-продажи и регулируется положениями раздела 7 главы 30 Гражданского
кодекса Российской Федерации. Особенностью договора купли-продажи недвижимого
имущества является специфика предмета[2].

Раздел 7
главы 30 использует общую категорию "недвижимое имущество" при
определении круга отношений, подпадающих под ее сферу. Поэтому предметом этого
договора может быть абсолютно любая недвижимость-и это еще раз подчеркивается в
юридическом определении, которое сначала идет на передачу, а потом говорит
"… и другая недвижимость". Из этого следует, что любая продажа
недвижимого имущества будет регулироваться правилами раздела 7 главы 30
Гражданского кодекса Российской Федерации. [1] Степанов С.А. Комментарий к
Гражданскому Кодексу Российской Федерации (учебно-практический) / под ред. С.А.
Степанова — 5-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект, Екатеринбург: Институт
частного права, 2016. –С.54. [2] Постановление Арбитражного
суда Северо-Западного округа от 14.12.2016 г. № А56-2900/2016, Ф07-9874/2016 // «СПС Консультант Плюс»