Курсовая с практикой на тему Договор найма жилых помещений и его разновидности

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Понятие договора найма жилого помещения 5
1.1. Правоотношение сторон по договору социального найма жилого помещения 5
1.2. Отношения между сопользователями 7
1.3. Плата за жилое помещение 9
Глава 2. Виды договора найма жилого помещения 12
2.1. Договор социального найма жилого помещения 12
2.2. Договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда 19
2.3. Договор коммерческого найма жилого помещения 25
Глава 3. Расторжение договора найма жилого помещения 30
Заключение 33
Список использованных источников 34

Введение:

Актуальность темы. В настоящий момент в рамках развития рыночной экономики, новой социальной политики российского государства, актуализации гуманистических тенденций в философии, развития правовой мысли в России возникает необходимость пересмотра существующих взгляды на систему договоров, опосредующих предоставление жилых помещений для физических лиц.
Принимая во внимание тот факт, что в последние годы, помимо классического договора найма — коммерческого и социального договора найма жилого помещения, нормативно-правовая база пополнилась новыми правовыми формами предоставления жилых помещений в пользу физических лиц, в связи с чем вопросы правовой механизма регулирования отношений по найму жилых помещений становятся все острее.
Прежде всего, речь идет о необходимости сформулировать общие положения о договоре найма жилого помещения. Это связано с проблемой определения места и роли категории «найма жилья» в системе гражданско-правовых договором и особенностей и правового регулирования отношений по найму жилых помещений с точки зрения жилищного законодательства Российской Федерации.
Объект работы – общественные отношения, складывающиеся в связи с заключением, исполнением и прекращением договоров найма жилых помещений.
Предмет работы – нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие договоры найма жилых помещений, научная и учебная литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании, материалы судебной практики.
Цель работы – исследовать особенности правового регулирования и разновидности договора найма жилых помещений.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
1. Рассмотреть особенности правоотношений сторон по договору социального найма жилого помещения.
2. Рассмотреть отношения между сопользователями.
3. Изучить основы правового регулирования платы за жилое помещение.
4. Исследовать отличительные признаки договора социального найма жилого помещения.
5. Исследовать вопросы правового регулирования договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда.
6. Проанализировать правовые основы договора коммерческого найма жилого помещения.
7. Выявить основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения.

Заключение:

Исходя из изложенного можно предложить следующее определение категории «наем жилого помещения»: по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется передать гражданину — нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения является:
— консенсуальным,
— возмездным, если иное не предусмотрено законом,
— двусторонне обязывающим.
Такой договор является срочным, если иное не установлено законом. Единственным бессрочным договором найма сейчас является договор социального найма жилого помещения.
Сторонами договора найма жилого помещения в любом случае являются наймодатель и наниматель.
Нанимателями жилья могут быть только граждане — физические лица. В предусмотренных законом случаях нанимателями жилых помещений могут выступать только строго определенные категории граждан — служащие, учащиеся, беженцы, вынужденные переселенцы и т.п.
Единственным существенным условием договора найма жилого помещения является его предмет. Предметом этого договора выступают действия наймодателя по передаче жилого помещения во владение и пользование нанимателя. Соответственно, объектом договора найма выступает жилое помещение государственного, муниципального или частного жилищного фонда.
Срок найма, стоимость проживания и иные условия договора найма жилого помещения к существенным не относятся.
Форма договора найма является письменной.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Понятие договора найма жилого помещения

1.1. Правоотношение сторон по договору социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения и договора найма жилого помещения представляет особую сторону гражданско-правового законодательства, которую регулирует Жилищный кодекс и глава 35, части 2-ой Гражданского кодекса . Стоит учитывать, что жилищное законодательство находится по Конституции в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, так что при составлении договора следует внимательно изучать особенности местного законодательства. Договор найма является гражданско-правовой сделкой, регулирующей порядок передачи пользования объекта правоотношения одной стороной, называющейся наймодателем, другой стороне, называющей себя нанимателем, по ранее оговоренным условиям выплаты суммы найма .
Соответственно из этого определения можно вычленить характерные черты:
— консенсуальность (обязательность передачи объекта — основное условие);
— возмездность (обязательность оплаты);
— взаимность (договор предусматривает возникновение взаимоотношений (права, обязанности) у обеих сторон).
Существует два основных видов договоров найма жилья:
— коммерческий найм (личные жилищные фонды);
— социальный найм (сюда входят все жилые помещения, находящиеся в федеральной и муниципальной собственности).
По ЖК РФ законодательство устанавливает две стороны, имеющие возможность заключить соглашение: наниматель по договору социального найма (обязательно физическое лицо, являющееся гражданином РФ; в отношение иностранных граждан действуют особые условия, но по общему правилу заключать договор они не имеют права) и наймодатель (управомоченное лицо или собственник вышеперечисленного), в случае, если хотя бы один из этих признаков не будет соблюден, подписание договора данного типа невозможно. Стоит учитывать, что наниматель должен быть признан нуждающимся в жилье, и при этом поставлен на учет в соответствующих инстанциях. Множество лиц также может быть нанимателем. Чтобы юридически обосновать проживание на территории предоставляемого жилья членов семьи нанимателя, последние могут быть записаны в качестве сонаниматалей. Кроме отличия в правописании статусов, юридические права и обязанности у нанимателя и сонаниматалей равны, в том числе члены семьи также несут юридическую ответственность за предоставленное помещение. Именно поэтому ЖК требует прописывание членов семьи в заключаемом договоре .
Особенностью договора социального найма жилья, прописанной в части 1-ой статьи 672 ГК, является передача жилищного помещения из фонда федеральных или муниципальных организаций. Т.е. наймодателем в данном случае выступает представители государственных структур разного уровня. Такой договор по характеристикам ничем не отличается от рядового договора найма. После принятия ЖК РФ был установлен образец типового договора социального найма, на который необходимо опираться при составлении персонального. По форме он представляет собой простую форму договора. Заключается в виде документа, подписанного обеими сторонами сделки.

1.2. Отношения между сопользователями

Договор социального найма предполагает конкретные права и обязанности нанимателя жилого помещения, регламентированные законодателем. Эти принципы пользования госимуществом распространяются и на всех членов семьи заявителя.
Принципы отношений между сопользователями по договору социального найма прописаны в ст. 67 ЖК РФ и включают следующие пункты:
— эксплуатация социального жилья должна быть в пределах четких границ разрешенного жилого комплекса Российской Федерации;
— жилье по договору социального найма может эксплуатироваться только с той целью использования, которая предусмотрена в договоре;
— наниматель имущества и члены его семьи несут ответственность за содержание квартиры в надлежащем состоянии;
— если возникнет такая необходимость, наниматель и все члены его семьи обязаны проводить текущий ремонт недвижимости, что позволит поддерживать строение в нормативном состоянии;
— договор социального найма подразумевает своевременную оплату каждым из нанимателей средств в счет за коммунальные услуги и за право пользования имуществом .
У нؚанؚимателей и членؚов его семьи вознؚикают прؚава в виде:
— Врؚеменؚнؚого рؚаспорؚяженؚия имуществом. Инؚыми словами, нؚанؚиматель может вселять нؚа терؚрؚиторؚию занؚимаемого имущества жильцов, которؚые нؚе вписанؚы в договорؚ о социальнؚом нؚайме.
— Возможнؚости офорؚмить договорؚ поднؚайма. Согласнؚо ст. 685 ГК РؚФ и ст. 65 ЖК РؚФ нؚанؚиматель социальнؚого жилья нؚаделяется прؚавом перؚедать прؚаво пользованؚия жилым помещенؚием поднؚанؚимателю. Однؚако подобнؚая возможнؚость должнؚа быть согласованؚа с нؚаймодателем. Прؚи этом заключается дополнؚительнؚый договорؚ поднؚайма между двумя сторؚонؚами прؚавоотнؚошенؚий, которؚый действует опрؚеделенؚнؚый срؚок. За пользованؚие жильем прؚедусмотрؚенؚа ежемесячнؚая плата, инؚыми словами, договорؚ является возмезднؚым (ст. 78 ЖК РؚФ).
— Прؚаво рؚазрؚешать пользоваться нؚедвижимостью нؚа опрؚеделенؚнؚый срؚок грؚажданؚам – врؚеменؚнؚым жильцам.
— Возможнؚости прؚоизвести заменؚу или обменؚ занؚимаемого нؚедвижимого имущества прؚи соблюденؚии условий, прؚописанؚнؚых в нؚорؚмативнؚо-прؚавовых актах РؚФ.
— Прؚаво трؚебованؚия от нؚаймодателя (государؚства или мунؚиципалитета) выделенؚия денؚежнؚых срؚедств нؚа прؚоведенؚие капитальнؚого рؚемонؚта и обслуживанؚия общего имущества, а также своеврؚеменؚнؚого прؚедоставленؚия коммунؚальнؚых услуг .
Прؚедставленؚнؚый выше перؚеченؚь является ключевым. Однؚако прؚедусматрؚиваются и инؚые прؚава нؚанؚимателей, которؚые рؚегламенؚтирؚуются дополнؚительнؚыми нؚорؚмативнؚых актами, в частнؚости, федерؚальнؚыми законؚами, а также самим Типовым договорؚом о социальнؚом нؚайме.
Если прؚоанؚализирؚовать соврؚеменؚнؚое законؚодательство РؚФ, то можнؚо выделить и инؚые прؚава нؚанؚимателя и всей его семьи, которؚые вознؚикают после заключенؚия договорؚа о социальнؚом нؚайме. В частнؚости, Типовой договорؚ в большинؚстве случаев прؚедусматрؚивает такой пунؚкт, как сохрؚанؚенؚие прؚава пользованؚия кварؚтирؚой в том случае, если нؚанؚиматель или его семья будут врؚеменؚнؚо отсутствовать по адрؚесу выделенؚнؚого жилого помещенؚия.
Таким образом, пользование жильем по договору социального найма – это тщательно проработанный правовой механизм, который содержит как права, так и обязанности обеих сторон заключенного соглашения.

1.3. Плата за жилое помещение

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги должны своевременно и в полном объеме выполнять (ст.153 ЖК РФ):
— наниматель жилого помещения по договору социального найма с момента заключения договора; (хотя жилое помещение может быть еще не передано)
— наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора
— арендатор жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения договора;
— наниматель жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения договора; (наем специализированных жилых помещений и коммерческий наем)
— член ЖК, ЖСК с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
— собственник жилого помещения с момента возникновения права собственности; (по аналогии и собственник нежилого помещения)
— лицо, принявшее от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
— застройщик (лицо, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию .
Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена в ст.154 ЖК РФ и зависит от категории пользователей
Для нанимателей (арендаторов) плата включает в себя:
— плата за пользование жилым помещением;
— плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества;
— плата за коммунальные услуги (она включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление), все остальные услуги находятся за рамками «коммунальных услуг», а следовательно на них не распространяются касающиеся коммунальных услуг правила, в частности, тарифы и пр. .
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:
1) плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156.1 ЖК РФ;
2) плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, предоставленных не позднее 1 числа месяца, следующего за истекшим, плата вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье (ст. 155 ЖК РФ) — новелла, связана с необходимость авансирования ряда платежей.
Размер и порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги зависит, прежде всего, от выбранного собственниками способа управления многоквартирными домами.
Наниматель жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде вносит плату за наем – наймодателю жилого помещения, а плату за ремонт и содержание, коммунальные услуги — управляющей организации.
Если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленной договором управления, оставшаяся часть вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.
Размер платы за наем, содержание и ремонт устанавливается для нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитии исходя из площади комнат) жилого помещения. Размер такой платы для нанимателей государственного и муниципального жилищного фонда устанавливается органами местного самоуправления. Отсутствует зависимость от излишков площади, в отличие от ранее действующего законодательства.
Кроме того, размер платы за наем устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.
Малоимущие граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, освобождаются от платы за наем.
Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, фондов для временного поселения лиц, признанных беженцами и вынужденных переселенцев, а также в общежитиях, если в одной комнате проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных помещений.