Содержание:

Введение. 2

Глава 1.
Правовая природа сделок с недвижимым имуществом   4

1.1. Понятие сделки в гражданском праве. 5

1.2. Правовая сущность понятия недвижимости. 8

Глава 2. Общая
характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества.. 12

2.1. Договор купли-продажи – форма, существенные
условия. 13

2.2. Этапы заключения договора купли-продажи
недвижимости. 18

2.3. Особенности сделок с земельными участками. 21

Глава 3.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости   24

3.1. Основания расторжения договора. 24

3.2. Проблемы и пути их решения в области договора
купли-продажи недвижимости. 26

Заключение. 28

Список
использованных источников.. 30

Приложение
1. 32

Приложение
2. 36

Введение:

Определенную актуальность
темы курсовой работы придает то обстоятельство, что сделки служат одним из
самых распространённых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.
Перечень указанных оснований предусмотрен в статье 8 Гражданского кодекса РФ (далее
ГК РФ). Кроме того, в отличие от других юридических фактов, они более всего
соответствуют началам диспозитивности гражданско-правового регулирования
общественных отношений. Не случайно именно им посвящено абсолютное большинство
норм, как самого ГК РФ, так и иных нормативных актов.

Актуальность заключается
в том, что именно сделки — то правовое средство, при помощи которого социально
и экономически равноправные и самостоятельные субъекты устанавливают свои права
и обязанности, т.е. юридические пределы свободы поведения. Купля-продажа
недвижимости на сегодняшний день принимает актуальное значение, т.к. объем и
значимость недвижимости с каждым годом растет.

Цель курсовой работы – изучение
правовой природы договора купли-продажи недвижимого имущества. При написании курсовой работы были поставлены
следующие задачи:

1. дать понятие термину «сделка»;

2. дать понятие недвижимости, его
характеристика;

3. описание правовой характеристики
договора купли-продажи недвижимого имущества

4. подвести итог в данной работе по теме
«Договор купли-продажи недвижимости».

Объектом исследования
курсовой работы выступает недвижимое имущество, сделки с ним.

Предметом исследования
курсовой работы выступают нормы гражданского права Российской Федерации, а
также опубликованные научные работы по теме исследования.

Исследование темы осуществлялось
при помощи методов:

— метод всестороннего
познания предмета и объекта исследования;

— сравнительно-правовой
метод,

— метод обобщения
полученных материалов по изученной теме.

Структура работы
обусловлена кругом исследуемых проблем и отвечает поставленным целям и задачам.
Работа состоит из введения, трех глав, объединивших семь параграфов, заключения, приложения и списка использованных
источников.

Методология исследования
данной работы основана на общенаучных методах. В работе использовались такие
общенаучные методы как анализ и синтез, раскрывающиеся в аналитическом
обобщении изученных материалов, законодательных актов. Также в методологию
исследования данной работы вошли такие методы как обобщение, основанное на
выделении существенных признаков предмета исследования. В теоретическую основу
данной исследовательской работы входят такие положения как: гражданское право и научные труды, к которым отнесены работы Б.М.
Гонгало, А.П. Сергеева и других.

В конце каждого параграфа
имеются самостоятельные выводы о написанном параграфе. Также в конце каждой
главы имеется общий вывод. На основании всего имеющегося в курсовой работе в
заключении подводятся общие итоги написанной курсовой работы на тему «Договор
купли-продажи недвижимости» в виде обобщения изученного материала.

Заключение:

Исследование темы работы
осуществлялось при помощи методов:

— метод всестороннего
познания предмета исследования — с его помощью был проведен анализ гражданского
права в области признания гражданина безвестно отсутствующим и объявления его
умершим;

— метод обобщения
полученных материалов по изученной теме — с его помощью можно сделать тезисы,
на основании которых формулировались выводы в проделанной работе.

Обобщив проделанную
работу можно сделать следующие выводы:

1. Сделками
признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление,
изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

2. У
любой сделки имеются существенные условия, соблюдение которых дает гарантию
правильного, юридически верного совершения действий, а также гарантию того, что
совершенная сделка не будет признана недействительной (неблагоприятные
последствия).

3. Существует
определенная последовательность действий сторон договора купли-продажи для
заключения сделки – сбор необходимых для сделки документов, заключение
предварительного или основного договора, заключение соглашения о задатке и
многое другое.

Данная работа
подготовлена на актуальную тему. В работе подробно раскрываются понятие сделки.

На основании имеющихся
выше выводов, можно говорить о том, что на поставленные для написания работы на
тему «Договор купли-продажи недвижимости» задачи:

— дать понятие термину
«сделка»;

— дать понятие
недвижимости, его характеристика;

— описание правовой
характеристики договора купли-продажи недвижимого имущества

— подвести итог в данной
работе по теме «Договор купли-продажи недвижимости» выполнены.

При написании работы были
изучены нормативно-правовые акты Российской Федерации, такие как Гражданский и
Земельный кодекс РФ.

Также была изучена
научная литература таких авторов как Б.М. Гонгало, А.Н. Гуев. При написании
работы студентом использовались интернет-ресурсы, такие как Консультант Плюс.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Правовая природа сделок с
недвижимым имуществом

1.1. Понятие сделки в гражданском праве

Римское право
характеризуется непревзойденной по точности разработкой всех существенных
правовых отношений простых товаровладельцев (покупатель и продавец, кредитор и
должник, договор, обязательство). Особенно большое значение имеют те
правомерные действия, которые направлены на установление, изменение или
прекращения права обязанностей (так называемые сделки). Римские юристы не выработали
общего понятия сделки, они знали только отдельные конкретные договоры[1].

Сделками признаются
действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или
прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом в статье 153 ГК РФ имеются
в виду не только граждане и юридические лица РФ, но и иностранные граждане,
юридические лица, а также лица без гражданства, если иное не предусмотрено
федеральным законом. Помимо того, сделки могут быть совершены другими
участниками регулируемых гражданским законодательством отношений Российской
Федерации, муниципальными образованиями.

Круг совершаемых сделок
не ограничен теми типичными правовыми действиями, которые названы в гражданском
кодексе и других актах гражданского права. Гражданские права и обязанности
возникают из действий граждан и юридических лиц, хотя и не предусмотренных
гражданским законодательством, но не противоречащих ему[2]. Поэтому по инициативе
сторон возможны и иные сделки.
Так, допустимы смешанные договоры, содержащие в себе элементы различных
гражданско-правовых сделок.

Однако для того, чтобы
сделка могла повлечь за собой желаемые сторонами последствия, она должна
соответствовать определенным в законе требованиям. Указанные требования бывают
двух категорий: общие и специальные. Специальные требования устанавливаются
применительно к тому или иному виду гражданско-правовых сделок. Общие
требования сделок распространяются на каждую сделку независимо от её родовой
или видовой принадлежности. [1] Римское право: учебное
пособие / А. И. Бортенев, О. А. Сергачева, Е. Н. Коваленко; Волгоградский
институт управления – филиал ФГБОУ ВО РАНХиГС. – Волгоград: Издательство
Волгоградского института управления – филиала РАНХиГС, 2017 г., с. 99 [2] Пункт 1 статьи 8
Гражданского кодекса РФ часть 1 от 30.11.1994 г  № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020 г) //Собрание
законодательства РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301

Содержание:

Введение. 3

1. Понятие договора и сфера его применения. 6

2. Форма договора и особенности его заключения. 11

3. Особенности договора купли-продажи недвижимости. 17

4. Права и обязанности сторон. Исполнение договора. 22

5. Особенности договора купли-продажи жилых помещений. 26

Заключение. 33

Список используемой литературы   36  

Введение:

С развитием рыночной экономики в
Российской Федерации началось формирование института частной собственности,
появилась самостоятельность и независимость хозяйствующих субъектов, начался
процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые
длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был
ограничен, и как следствие предполагавшее невозможность отчуждения и
приобретения по договору купли-продажи. Несомненно, договор купли-продажи
является основным средством регулирования товарно-денежного обращения, являясь
центральным договором гражданского права, на истории развития которого
основывается развитие всей истории договорного права. Однако в виду названных
причин определенные виды договоров купли-продажи являются сравнительно новыми
для нашей страны и недостаточно изученными и проработанными в действующем
законодательстве. Таким малоизученным в юридической литературе и вызывающим
определенные правоприменительные проблемы договором является договор
купли-продажи недвижимости, несмотря на широкое распространение в имущественном
обороте.

Гражданское законодательство,
учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских
прав, устанавливает особые правила отчуждения недвижимого имущества, призванные
охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических
лиц, общества и государства. Именно детальное теоретическое исследование
правового режима договора купли-продажи недвижимости, содержащего основные
характеристики и нормы регулирования договорных отношений, а также изучение
особенностей отчуждения недвижимости, позволит выявить имеющиеся пробелы
регулирования и противоречия в законодательных нормах. Этим и обусловлена
актуальность выбранной автором темы курсовой работы.

Объектом исследования является
гражданско-правовые отношения, регулирующие договор купли-продажи недвижимого
имущества.

Предметом исследования являются
теоретические и практические вопросы, относящиеся к определению понятия
договора купли-продажи недвижимости, его правовой природы и содержания.

Целью настоящей курсовой работы явилось
выявление теоретических и практических проблем в правовом регулировании
гражданских правоотношений в сфере купли-продажи недвижимости и оценке
действующего гражданского законодательства в этой области.

 Исходя из актуальности темы и во исполнение поставленной
цели курсовой работы, автор ставит следующие основные задачи: 

— проследить
историческое развитие института договора купли-продажи;

— уточнить
понятийный аппарат и проанализировать юридическую характеристику договора
купли-продажи недвижимости;

— выявить
существенные условия купли-продажи недвижимого имущества в гражданском праве
Российской Федерации;

— определить категории недвижимого имущества как объекта гражданских
прав;

— выявить
особенности заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимого
имущества;

— рассмотреть
основные права и обязанности сторон по договору;

— выявить
особенности договора купли-продажи жилых помещений;

— всесторонне исследовать  примеры судебной практики, возникающие из
споров по договору купли-продажи недвижимости.

Методологическую основу исследования
составляет широкий спектр методов научного исследования. Историко-правовой
метод позволил проследить эволюцию института купли-продажи в российском
праве.  Применение метода системно-структурного  и логического анализа способствовал четкому
определению места договора купли-продажи недвижимого имущества среди
гражданско-правовых договоров. Формально-юридический и технико-юридический
методы использовались для изучения современного российского законодательства с
целью выявления особенностей договора купли-продажи недвижимого имущества.

Нормативной
базой данного
исследования явилось действующее законодательство Российской Федерации:
гражданское законодательство, жилищное законодательство, специализированные нормативно-правовые
акты, касающиеся регулирования сферы договоров купли-продажи недвижимого
имущества, научные публикации, судебная практика.

Значительный
вклад в разработку проблем правового регулирования отношений, возникающих из
возмездного договора купли-продажи недвижимого имущества, внесли ученые
цивилисты Ю.Ф. Беспалов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, О.Н.
Садиков, А.П. Сергеев,
Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и др.

Эмпирическую основу исследования
составляет судебная практика в сфере заключения и исполнения договоров
купли-продажи недвижимого имущества.

Настоящая работа состоит
из введения, пяти глав, заключения и списка использованной литературы. Во
введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются цель,
задачи и предмет исследования. В первой главе будет
дана общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества. Во второй
главе кратко изложено нотариальное заключение договора, государственная
регистрация перехода права собственности на имущество. В третьей главе будут
подробно рассмотрены особенности договора продажи
недвижимости. В четвертой главе будут рассмотрены права и обязанности сторон, а
также ответственность сторон за неисполнение договора купли-продажи недвижимого
имущества. В пятой – особенности договора купли жилых помещений. В рамках заключения предложен ряд выводов
относительно существования такого возмездного договора, как договор купли-продажи
недвижимого имущества. 

Заключение:

Заключение

Проведенное курсовое исследование
позволяет подвести его основные итоги. Институт договора купли-продажи
зародился еще в римском праве и с тех пор претерпел множество изменений. В
советское время, где экономические и правовые отношения находились под жестким
контролем государства, а купля-продажа
допускалась со значительными ограничениями только таких объектов недвижимости,
как жилые дома, кооперативные квартиры и некоторые объекты
колхозно-кооперативной собственности, договор купли-продажи недвижимости
не получил достаточного распространения и соответственно теоретической
разработки его существенных положений. Однако суть данного договора во все
времена остается одинаковой — обязанность
передать недвижимое имущество в собственность другой стороне, при встречной
обязанности принять это недвижимое имущество по передаточному акту и оплатить
его.

 Лишь с принятием второй части Гражданского
кодекса и детальной разработкой законодателем как общих положений, касающихся
купли-продажи, так и отдельных видов купли-продажи, ситуация с регулированием
массивного блока договорных отношений изменилась. Однако, несмотря на это,
деятельность участников правоотношений в сфере продажи недвижимого имущества
непрерывно порождает вопросы, требующие чёткой правовой квалификации и разрешения.

Проведенное исследование выявило наличие
проблемы в правоприменительной практике относительно индивидуализации в
достаточной мере предмета договора купли-продажи недвижимого имущества. Суды
при вынесении решения по делу отступают от императивных  норм гражданского права, тем самым проявляя
умеренную и оправданную гибкость для соблюдения баланса интересов сторон, участвующих
в договорных отношениях, не допуская признания договоров незаключенными. Однако
разрешение споров при недостаточной конкретизации предмета договора, влечет неоднозначность в применении норм
материального права на спорные договорные отношения. Во избежание появления новых и
ликвидации существующих противоречий при толковании и
практическом применении норм, регулирующих индивидуализацию предмета договора
купли-продажи недвижимости, необходимо принятие согласованного и логически
правильного подхода к разрешению этой категории споров.

Проанализировав значительный массив
судебной практики, посвященной области договора купли-продажи недвижимого
имущества, автор данного курсового исследования выявил еще одну проблему
правоприменительной практики, касающуюся формы договора. Отнесение судами к соблюдению
требований законодателя составления одного документа, подписанного двумя
сторонами, других возможностей закрепления воли сторон по передаче в
собственность недвижимости, является спорным и юридически неверным. В силу
экономической значимости договора купли-продажи недвижимости, а также с целью
усиления правовой защиты сторон по договору, автор предлагает ужесточить форму
заключения договора и императивно закрепить обязанность сторон заключать
договор нотариально.

В связи с большим блоком судебных споров,
касающихся истребования спорной недвижимости у добросовестных приобретателей,
автор курсового исследования предлагает пойти дальше и закрепить за нотариусом
еще одну немаловажную обязанность. Помимо проверки обременений, нахождение под
залогом и других необходимых действий нотариуса по удостоверению «чистоты»
недвижимости по сделке, обязать нотариуса проверять историю получения право
собственности на недвижимость, особенно детальной проверке подлежит вторичный
рынок недвижимости. А также автор предлагает внести в Федеральный закон «О государственной регистрации
недвижимости» изменения и закрепить немаловажную обязанность по внесению
в ЕГРН всех обременяющих жилые помещения прав. К примеру, лиц, отбывших
наказание или окончивших курс лечения в психиатрической лечебнице (такие лица,
снимаются с регистрационного учета, однако, не теряют право проживания в
спорной квартире и повторного восстановления регистрации), лицами,
зарегистрированными на момент приватизации и др.

Другая проблема
правоприменительной практики касается различных злоупотреблений собственниками
жилых помещений путем совершения сделок, в результате которых возникает общая
долевая собственность на жилое помещение с незначительными размерами долей в
праве собственности. Подобное образование микродолей затрудняет участие жилого
помещения в гражданском обороте и не позволяет использовать жилое помещение в
соответствии с его назначением — для проживания.

Государственной Думой 23 мая 2018 года был
принят в первом чтении
законопроект № 346930-7, устанавливающий общее правило о том, что доля в
праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии,
что размер доли каждого из сособственников обеспечит ему возможность вселения в
жилое помещение при соблюдении учетной нормы площади жилого помещения. Таким
образом, данный законопроект направлен на не допущение образования микродолей,
так как это противоречит основному предназначению жилого помещения. Однако по
информации с сайта Государственной Думы с сентября 2018 года по данному
законопроекту не ведется какой-либо работы. К тому же не стоит забывать о том,
что будущий закон не будет распространяться на отношения по владению,
пользованию и распоряжению жилыми помещениями, возникшие до дня его вступления
в силу, таким образом существующая проблема не находит своего решения.

В
заключение, можно отметить, что работа была проведена в соответствии с
поставленными задачами, и основное её значение было в анализе и согласовании
уже имеющихся разработок, обобщении того рационального, что уже было
достигнуто, для дальнейшего продолжения работы в изучении общих
положений о договоре купли-продажи недвижимости.

Фрагмент текста работы:

1. Понятие
договора и сфера его применения

Имущественные отношения в гражданском обороте регулируются рядом
договоров, одним из которых является договор купли-продажи недвижимости.

Истоки
договоров, порождающих переход вещей из одного хозяйства в частную
собственность другого, можно проследить в то время, когда еще не существовали
деньги. В пору перехода натурального хозяйства к меновому договор купли-продажи
представлял собой обмен вещи на вещь, то есть мену. Однако даже при совершении
таких меновых сделок существовал «предмет, получивший публичную постоянную
оценку», посредством передачи которого в равном количестве устранялись
трудности эквивалентности обмена вещей.[1] Таким образом, по количеству данного предмета
и определялась цена вещи. При отсутствии денег договор купли-продажи являлся
реальным контрактом, и только в классическом римском праве данный договор
приобретает черты консенсуального контракта.

В
связи с политической ситуацией, становлением планового хозяйства и
соответственно полного отрицания капиталистической экономики в советской России
развитие теоретических вопросов и практического их применения, касающихся
природы института договора купли-продажи недвижимости, не получило должного
внимания. Так в Гражданском кодексе РСФСР от 1964 года данному вопросу было
посвящено лишь две статьи (ст. 238 и ст. 239), дающие определение договора
купли-продажи жилого дома и необходимых требований к форме такого договора. И
только после распада Советского союза отдельные виды договора купли-продажи
получили свою детальную проработку, не исключением стал и договор купли-продажи
недвижимости.

Государственной Думой 22 декабря 1995 года была
принята вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации, где § 7 Главы
30 был отведен под регулирование договорных отношений по продаже недвижимости и
насчитывает в своем составе 9 статей, которые регламентируют заключение
договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его
исполнению. В первом параграфе главы излагаются общие положения, характерные
для существующих видов договоров купли-продажи, последующие параграфы посвящены
вопросам специального регулирования различных видов договоров купли-продажи. В
п.5 ст. 454 ГК РФ закреплено, что общие положения о купли-продажи применяются к
договору купле-продаже недвижимого имущества, если иное не установлено
специальными правилами ГК РФ об этих договорах.

Итак, согласно п.1 ст. 549 ГК РФ договором купли-продажи недвижимого
имущества считается такой договор, по которому продавец обязуется передать в
собственность покупателя квартиру, земельный участок, здание, сооружение или
другое недвижимое имущество.

Как видно из
определения договора, законодатель не указывает встречное обязательство со
стороны покупателя, однако, как и все виды договора купли-продажи, входящие в
главу 30 ГК РФ, характеристикой договора купли-продажи недвижимости является
его взаимность. Применяя общие положения о купле-продаже, содержащиеся в п.1
ст. 454 ГК РФ, взаимность выражается в обязанности покупателя
принять указанное имущество и уплатить за него определенную в договоре денежную
сумму (цену).

Еще одной характеристикой договора является его
возмездность. За передачу имущества в собственность покупателю, продавец
получает встречное предоставление в виде внесения денежной суммы, согласно
заключенному сторонами договору.

Следующей характеристикой договора купли-продажи недвижимости
является его консенсуальность. Договор считается заключенным с момента
достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, а передача в
собственность недвижимости покупателю представляет собой исполнение
заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца и
не является моментом заключения договора.

Договор
купли-продажи недвижимого имущества является двусторонним договором, сторонами
по которому являются продавец и покупатель. Покупателем может быть любой
субъект гражданского права, обладающий полной
правосубъектностью.

Продавцом
имущества выступает, как правило, его собственник, либо иное лицо,
управомоченное законом или собственником распоряжаться недвижимым имуществом. К
таким лицам относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия,
как субъекты права хозяйственного ведения, и казенное предприятие, как субъект
оперативного управления, имеющие право распоряжаться недвижимым имуществом лишь
с согласия собственника в лице его уполномоченного органа. Помимо полученного
согласия собственника, унитарные предприятия свои действия по возмездной
передаче имущества должны обуславливать задачами их уставной деятельности и
целевым назначением предоставленного для этих задач имущества. Поэтому, когда
сделки унитарного предприятия по отчуждению недвижимого имущества, приводят к
невозможности исполнения им уставных целей, такие сделки являются
недействительными в силу оснований, предусмотренных ст. 168 ГК РФ, независимо
от согласия собственника на их совершение.[2] 

Объектом по договору продажи недвижимости выступают земельные участки и все, что прочно
связано с землей, то есть такие объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства. К объектам по договору купли-продажи
недвижимости также
относятся жилые и нежилые помещения, а также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. В 2016 году
ст. 130 ГК РФ дополнилась новым объектом недвижимости – части зданий или
сооружений, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений
описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете
порядке. Как видно из
данного положения законодатель закрепил машино-места как части зданий или
сооружений. То есть, к машино-местам как недвижимым вещам не относятся
расчерченные открытые парковки возле многоквартирных домов. При определении их
статуса и режима использования следует руководствоваться нормами Жилищного
кодекса РФ, а именно нормами об общей долевой собственности собственников
помещений в многоквартирном доме.[3]«Перечень
объектов, которые являются недвижимыми, не является исчерпывающим, поскольку
данная норма предусматривает возможность отнесения к недвижимым вещам иного
имущества».[4]Законом
могут быть установлены виды недвижимого имущества, передача в собственность
которого не допускается или ограничивается. Например, согласно п. 2 ст. 27
Земельного кодекса РФ земли,
изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также
быть объектами сделок по отчуждению, предусмотренных гражданским
законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в
обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев,
установленных федеральными законами.[5]