Содержание:

Введение. 3

1. Понятие договора и сфера его применения. 6

2. Форма договора и особенности его заключения. 11

3. Особенности договора купли-продажи недвижимости. 17

4. Права и обязанности сторон. Исполнение договора. 22

5. Особенности договора купли-продажи жилых помещений. 26

Заключение. 33

Список используемой литературы   36  

Введение:

С развитием рыночной экономики в
Российской Федерации началось формирование института частной собственности,
появилась самостоятельность и независимость хозяйствующих субъектов, начался
процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые
длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был
ограничен, и как следствие предполагавшее невозможность отчуждения и
приобретения по договору купли-продажи. Несомненно, договор купли-продажи
является основным средством регулирования товарно-денежного обращения, являясь
центральным договором гражданского права, на истории развития которого
основывается развитие всей истории договорного права. Однако в виду названных
причин определенные виды договоров купли-продажи являются сравнительно новыми
для нашей страны и недостаточно изученными и проработанными в действующем
законодательстве. Таким малоизученным в юридической литературе и вызывающим
определенные правоприменительные проблемы договором является договор
купли-продажи недвижимости, несмотря на широкое распространение в имущественном
обороте.

Гражданское законодательство,
учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских
прав, устанавливает особые правила отчуждения недвижимого имущества, призванные
охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических
лиц, общества и государства. Именно детальное теоретическое исследование
правового режима договора купли-продажи недвижимости, содержащего основные
характеристики и нормы регулирования договорных отношений, а также изучение
особенностей отчуждения недвижимости, позволит выявить имеющиеся пробелы
регулирования и противоречия в законодательных нормах. Этим и обусловлена
актуальность выбранной автором темы курсовой работы.

Объектом исследования является
гражданско-правовые отношения, регулирующие договор купли-продажи недвижимого
имущества.

Предметом исследования являются
теоретические и практические вопросы, относящиеся к определению понятия
договора купли-продажи недвижимости, его правовой природы и содержания.

Целью настоящей курсовой работы явилось
выявление теоретических и практических проблем в правовом регулировании
гражданских правоотношений в сфере купли-продажи недвижимости и оценке
действующего гражданского законодательства в этой области.

 Исходя из актуальности темы и во исполнение поставленной
цели курсовой работы, автор ставит следующие основные задачи: 

— проследить
историческое развитие института договора купли-продажи;

— уточнить
понятийный аппарат и проанализировать юридическую характеристику договора
купли-продажи недвижимости;

— выявить
существенные условия купли-продажи недвижимого имущества в гражданском праве
Российской Федерации;

— определить категории недвижимого имущества как объекта гражданских
прав;

— выявить
особенности заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимого
имущества;

— рассмотреть
основные права и обязанности сторон по договору;

— выявить
особенности договора купли-продажи жилых помещений;

— всесторонне исследовать  примеры судебной практики, возникающие из
споров по договору купли-продажи недвижимости.

Методологическую основу исследования
составляет широкий спектр методов научного исследования. Историко-правовой
метод позволил проследить эволюцию института купли-продажи в российском
праве.  Применение метода системно-структурного  и логического анализа способствовал четкому
определению места договора купли-продажи недвижимого имущества среди
гражданско-правовых договоров. Формально-юридический и технико-юридический
методы использовались для изучения современного российского законодательства с
целью выявления особенностей договора купли-продажи недвижимого имущества.

Нормативной
базой данного
исследования явилось действующее законодательство Российской Федерации:
гражданское законодательство, жилищное законодательство, специализированные нормативно-правовые
акты, касающиеся регулирования сферы договоров купли-продажи недвижимого
имущества, научные публикации, судебная практика.

Значительный
вклад в разработку проблем правового регулирования отношений, возникающих из
возмездного договора купли-продажи недвижимого имущества, внесли ученые
цивилисты Ю.Ф. Беспалов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, О.Н.
Садиков, А.П. Сергеев,
Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и др.

Эмпирическую основу исследования
составляет судебная практика в сфере заключения и исполнения договоров
купли-продажи недвижимого имущества.

Настоящая работа состоит
из введения, пяти глав, заключения и списка использованной литературы. Во
введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются цель,
задачи и предмет исследования. В первой главе будет
дана общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества. Во второй
главе кратко изложено нотариальное заключение договора, государственная
регистрация перехода права собственности на имущество. В третьей главе будут
подробно рассмотрены особенности договора продажи
недвижимости. В четвертой главе будут рассмотрены права и обязанности сторон, а
также ответственность сторон за неисполнение договора купли-продажи недвижимого
имущества. В пятой – особенности договора купли жилых помещений. В рамках заключения предложен ряд выводов
относительно существования такого возмездного договора, как договор купли-продажи
недвижимого имущества. 

Заключение:

Заключение

Проведенное курсовое исследование
позволяет подвести его основные итоги. Институт договора купли-продажи
зародился еще в римском праве и с тех пор претерпел множество изменений. В
советское время, где экономические и правовые отношения находились под жестким
контролем государства, а купля-продажа
допускалась со значительными ограничениями только таких объектов недвижимости,
как жилые дома, кооперативные квартиры и некоторые объекты
колхозно-кооперативной собственности, договор купли-продажи недвижимости
не получил достаточного распространения и соответственно теоретической
разработки его существенных положений. Однако суть данного договора во все
времена остается одинаковой — обязанность
передать недвижимое имущество в собственность другой стороне, при встречной
обязанности принять это недвижимое имущество по передаточному акту и оплатить
его.

 Лишь с принятием второй части Гражданского
кодекса и детальной разработкой законодателем как общих положений, касающихся
купли-продажи, так и отдельных видов купли-продажи, ситуация с регулированием
массивного блока договорных отношений изменилась. Однако, несмотря на это,
деятельность участников правоотношений в сфере продажи недвижимого имущества
непрерывно порождает вопросы, требующие чёткой правовой квалификации и разрешения.

Проведенное исследование выявило наличие
проблемы в правоприменительной практике относительно индивидуализации в
достаточной мере предмета договора купли-продажи недвижимого имущества. Суды
при вынесении решения по делу отступают от императивных  норм гражданского права, тем самым проявляя
умеренную и оправданную гибкость для соблюдения баланса интересов сторон, участвующих
в договорных отношениях, не допуская признания договоров незаключенными. Однако
разрешение споров при недостаточной конкретизации предмета договора, влечет неоднозначность в применении норм
материального права на спорные договорные отношения. Во избежание появления новых и
ликвидации существующих противоречий при толковании и
практическом применении норм, регулирующих индивидуализацию предмета договора
купли-продажи недвижимости, необходимо принятие согласованного и логически
правильного подхода к разрешению этой категории споров.

Проанализировав значительный массив
судебной практики, посвященной области договора купли-продажи недвижимого
имущества, автор данного курсового исследования выявил еще одну проблему
правоприменительной практики, касающуюся формы договора. Отнесение судами к соблюдению
требований законодателя составления одного документа, подписанного двумя
сторонами, других возможностей закрепления воли сторон по передаче в
собственность недвижимости, является спорным и юридически неверным. В силу
экономической значимости договора купли-продажи недвижимости, а также с целью
усиления правовой защиты сторон по договору, автор предлагает ужесточить форму
заключения договора и императивно закрепить обязанность сторон заключать
договор нотариально.

В связи с большим блоком судебных споров,
касающихся истребования спорной недвижимости у добросовестных приобретателей,
автор курсового исследования предлагает пойти дальше и закрепить за нотариусом
еще одну немаловажную обязанность. Помимо проверки обременений, нахождение под
залогом и других необходимых действий нотариуса по удостоверению «чистоты»
недвижимости по сделке, обязать нотариуса проверять историю получения право
собственности на недвижимость, особенно детальной проверке подлежит вторичный
рынок недвижимости. А также автор предлагает внести в Федеральный закон «О государственной регистрации
недвижимости» изменения и закрепить немаловажную обязанность по внесению
в ЕГРН всех обременяющих жилые помещения прав. К примеру, лиц, отбывших
наказание или окончивших курс лечения в психиатрической лечебнице (такие лица,
снимаются с регистрационного учета, однако, не теряют право проживания в
спорной квартире и повторного восстановления регистрации), лицами,
зарегистрированными на момент приватизации и др.

Другая проблема
правоприменительной практики касается различных злоупотреблений собственниками
жилых помещений путем совершения сделок, в результате которых возникает общая
долевая собственность на жилое помещение с незначительными размерами долей в
праве собственности. Подобное образование микродолей затрудняет участие жилого
помещения в гражданском обороте и не позволяет использовать жилое помещение в
соответствии с его назначением — для проживания.

Государственной Думой 23 мая 2018 года был
принят в первом чтении
законопроект № 346930-7, устанавливающий общее правило о том, что доля в
праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии,
что размер доли каждого из сособственников обеспечит ему возможность вселения в
жилое помещение при соблюдении учетной нормы площади жилого помещения. Таким
образом, данный законопроект направлен на не допущение образования микродолей,
так как это противоречит основному предназначению жилого помещения. Однако по
информации с сайта Государственной Думы с сентября 2018 года по данному
законопроекту не ведется какой-либо работы. К тому же не стоит забывать о том,
что будущий закон не будет распространяться на отношения по владению,
пользованию и распоряжению жилыми помещениями, возникшие до дня его вступления
в силу, таким образом существующая проблема не находит своего решения.

В
заключение, можно отметить, что работа была проведена в соответствии с
поставленными задачами, и основное её значение было в анализе и согласовании
уже имеющихся разработок, обобщении того рационального, что уже было
достигнуто, для дальнейшего продолжения работы в изучении общих
положений о договоре купли-продажи недвижимости.

Фрагмент текста работы:

1. Понятие
договора и сфера его применения

Имущественные отношения в гражданском обороте регулируются рядом
договоров, одним из которых является договор купли-продажи недвижимости.

Истоки
договоров, порождающих переход вещей из одного хозяйства в частную
собственность другого, можно проследить в то время, когда еще не существовали
деньги. В пору перехода натурального хозяйства к меновому договор купли-продажи
представлял собой обмен вещи на вещь, то есть мену. Однако даже при совершении
таких меновых сделок существовал «предмет, получивший публичную постоянную
оценку», посредством передачи которого в равном количестве устранялись
трудности эквивалентности обмена вещей.[1] Таким образом, по количеству данного предмета
и определялась цена вещи. При отсутствии денег договор купли-продажи являлся
реальным контрактом, и только в классическом римском праве данный договор
приобретает черты консенсуального контракта.

В
связи с политической ситуацией, становлением планового хозяйства и
соответственно полного отрицания капиталистической экономики в советской России
развитие теоретических вопросов и практического их применения, касающихся
природы института договора купли-продажи недвижимости, не получило должного
внимания. Так в Гражданском кодексе РСФСР от 1964 года данному вопросу было
посвящено лишь две статьи (ст. 238 и ст. 239), дающие определение договора
купли-продажи жилого дома и необходимых требований к форме такого договора. И
только после распада Советского союза отдельные виды договора купли-продажи
получили свою детальную проработку, не исключением стал и договор купли-продажи
недвижимости.

Государственной Думой 22 декабря 1995 года была
принята вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации, где § 7 Главы
30 был отведен под регулирование договорных отношений по продаже недвижимости и
насчитывает в своем составе 9 статей, которые регламентируют заключение
договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его
исполнению. В первом параграфе главы излагаются общие положения, характерные
для существующих видов договоров купли-продажи, последующие параграфы посвящены
вопросам специального регулирования различных видов договоров купли-продажи. В
п.5 ст. 454 ГК РФ закреплено, что общие положения о купли-продажи применяются к
договору купле-продаже недвижимого имущества, если иное не установлено
специальными правилами ГК РФ об этих договорах.

Итак, согласно п.1 ст. 549 ГК РФ договором купли-продажи недвижимого
имущества считается такой договор, по которому продавец обязуется передать в
собственность покупателя квартиру, земельный участок, здание, сооружение или
другое недвижимое имущество.

Как видно из
определения договора, законодатель не указывает встречное обязательство со
стороны покупателя, однако, как и все виды договора купли-продажи, входящие в
главу 30 ГК РФ, характеристикой договора купли-продажи недвижимости является
его взаимность. Применяя общие положения о купле-продаже, содержащиеся в п.1
ст. 454 ГК РФ, взаимность выражается в обязанности покупателя
принять указанное имущество и уплатить за него определенную в договоре денежную
сумму (цену).

Еще одной характеристикой договора является его
возмездность. За передачу имущества в собственность покупателю, продавец
получает встречное предоставление в виде внесения денежной суммы, согласно
заключенному сторонами договору.

Следующей характеристикой договора купли-продажи недвижимости
является его консенсуальность. Договор считается заключенным с момента
достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, а передача в
собственность недвижимости покупателю представляет собой исполнение
заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца и
не является моментом заключения договора.

Договор
купли-продажи недвижимого имущества является двусторонним договором, сторонами
по которому являются продавец и покупатель. Покупателем может быть любой
субъект гражданского права, обладающий полной
правосубъектностью.

Продавцом
имущества выступает, как правило, его собственник, либо иное лицо,
управомоченное законом или собственником распоряжаться недвижимым имуществом. К
таким лицам относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия,
как субъекты права хозяйственного ведения, и казенное предприятие, как субъект
оперативного управления, имеющие право распоряжаться недвижимым имуществом лишь
с согласия собственника в лице его уполномоченного органа. Помимо полученного
согласия собственника, унитарные предприятия свои действия по возмездной
передаче имущества должны обуславливать задачами их уставной деятельности и
целевым назначением предоставленного для этих задач имущества. Поэтому, когда
сделки унитарного предприятия по отчуждению недвижимого имущества, приводят к
невозможности исполнения им уставных целей, такие сделки являются
недействительными в силу оснований, предусмотренных ст. 168 ГК РФ, независимо
от согласия собственника на их совершение.[2] 

Объектом по договору продажи недвижимости выступают земельные участки и все, что прочно
связано с землей, то есть такие объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства. К объектам по договору купли-продажи
недвижимости также
относятся жилые и нежилые помещения, а также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. В 2016 году
ст. 130 ГК РФ дополнилась новым объектом недвижимости – части зданий или
сооружений, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений
описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете
порядке. Как видно из
данного положения законодатель закрепил машино-места как части зданий или
сооружений. То есть, к машино-местам как недвижимым вещам не относятся
расчерченные открытые парковки возле многоквартирных домов. При определении их
статуса и режима использования следует руководствоваться нормами Жилищного
кодекса РФ, а именно нормами об общей долевой собственности собственников
помещений в многоквартирном доме.[3]«Перечень
объектов, которые являются недвижимыми, не является исчерпывающим, поскольку
данная норма предусматривает возможность отнесения к недвижимым вещам иного
имущества».[4]Законом
могут быть установлены виды недвижимого имущества, передача в собственность
которого не допускается или ограничивается. Например, согласно п. 2 ст. 27
Земельного кодекса РФ земли,
изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также
быть объектами сделок по отчуждению, предусмотренных гражданским
законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в
обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев,
установленных федеральными законами.[5]