Содержание:

Введение. 3

Глава 1. Договор купли-продажи недвижимого имущества:
общие положения  6

1.1. Правовая характеристика договора
купли-продажи недвижимого имущества  6

1.2. Существенные
условия договора купли-продажи недвижимости. 13

Глава 2. Правовая конструкция договора купли-продажи
недвижимого имущества. 17

2.1. Обязательство из договора
купли-продажи недвижимости. 17

2.2. Переход права собственности на
недвижимое имущество  по договору
купли-продажи, его форма и государственная регистрация. 21

Заключение. 27

Список использованных источников. 29

Введение:

С развитием рыночной экономики в
Российской Федерации началось формирование института частной собственности,
появилась самостоятельность и независимость хозяйствующих субъектов, начался
процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые
длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был
ограничен, и как следствие предполагавшее невозможность отчуждения и
приобретения по договору купли-продажи.

Несомненно, договор купли-продажи
является основным средством регулирования товарно-денежного обращения, являясь
центральным договором гражданского права, на истории развития которого
основывается развитие всей истории договорного права. Однако в виду названных
причин определенные виды договоров купли-продажи являются сравнительно новыми
для нашей страны и недостаточно изученными и проработанными в действующем
законодательстве. Таким малоизученным в юридической литературе и вызывающим
определенные правоприменительные проблемы договором является договор
купли-продажи недвижимого имущества, несмотря на широкое распространение в
имущественном обороте.

Гражданское законодательство,
учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских
прав, устанавливает особые правила отчуждения недвижимого имущества, призванные
охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и
юридических лиц, общества и государства. Именно детальное теоретическое
исследование правового режима договора купли-продажи недвижимого имущества,
содержащего основные характеристики и нормы регулирования договорных отношений,
а также изучение особенностей отчуждения недвижимости, позволит выявить
имеющиеся пробелы регулирования и противоречия в законодательных нормах. Этим и
обусловлена актуальность выбранной автором темы курсовой работы.

Объектом исследования является
гражданско-правовые отношения, регулирующие договор купли-продажи недвижимого
имущества.

Предметом исследования являются
теоретические и практические вопросы, относящиеся к определению понятия
договора купли-продажи недвижимости, его правовой природы и содержания.

Целью настоящей курсовой работы
явилось выявление теоретических и практических проблем в правовом регулировании
гражданских правоотношений в сфере купли-продажи недвижимости и оценке
действующего гражданского законодательства в этой области.

 Исходя из актуальности темы и во исполнение
поставленной цели курсовой работы, автор ставит следующие основные задачи: 

— проследить
историческое развитие института договора купли-продажи;

— уточнить
понятийный аппарат и проанализировать юридическую характеристику договора
купли-продажи недвижимости;

— выявить
существенные условия купли-продажи недвижимого имущества в гражданском праве
Российской Федерации;

— определить категории недвижимого имущества как объекта гражданских
прав;

— проанализировать переход права собственности на недвижимое имущество и
его государственную регистрацию;

— рассмотреть
основные права и обязанности сторон по договору;

— всесторонне исследовать  примеры судебной практики, возникающие из споров
по договору купли-продажи недвижимости.

Методологическую основу исследования
составляет широкий спектр методов научного исследования. Историко-правовой
метод позволил проследить эволюцию института купли-продажи в российском
праве.  Применение метода
системно-структурного  и логического
анализа способствовал четкому определению места договора купли-продажи
недвижимого имущества среди гражданско-правовых договоров.
Формально-юридический и технико-юридический методы использовались для изучения
современного российского законодательства с целью выявления особенностей
договора купли-продажи недвижимого имущества.

Нормативной
базой данного
исследования явилось действующее законодательство Российской Федерации:
гражданское законодательство, жилищное законодательство, специализированные
нормативно-правовые акты, касающиеся регулирования сферы договоров
купли-продажи недвижимого имущества, научные публикации, судебная практика.

Значительный
вклад в разработку проблем правового регулирования отношений, возникающих из
возмездного договора купли-продажи недвижимого имущества, внесли ученые
цивилисты Ю.Ф. Беспалов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, О.Н.
Садиков, А.П. Сергеев,
Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и др.

Эмпирическую основу исследования
составляет судебная практика в сфере заключения и исполнения договоров
купли-продажи недвижимого имущества.

Настоящая работа состоит
из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников. Во
введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются цель,
задачи и предмет исследования. В первой главе будет
дана общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества. Во второй
главе будут подробно рассмотрены
права и обязанности сторон, а также переход права собственности на недвижимость
при государственной регистрации. В рамках заключения предложен ряд выводов относительно существования
такого возмездного договора, как договор купли-продажи недвижимого имущества. 

Заключение:

Проведенное курсовое исследование
позволяет подвести его основные итоги. Институт договора купли-продажи
зародился еще в римском праве и с тех пор претерпел множество изменений. Однако
суть данного договора во все времена остается одинаковой — обязанность передать недвижимое имущество в
собственность другой стороне, при встречной обязанности принять это недвижимое
имущество по передаточному акту и оплатить его.

 Лишь с принятием второй части Гражданского
кодекса и детальной разработкой законодателем как общих положений, касающихся
купли-продажи, так и отдельных видов купли-продажи, ситуация с регулированием
массивного блока договорных отношений изменилась. Однако, несмотря на это,
деятельность участников правоотношений в сфере продажи недвижимого имущества непрерывно
порождает вопросы, требующие чёткой правовой квалификации и разрешения.

Проведенное исследование выявило наличие
проблемы в правоприменительной практике относительно индивидуализации в
достаточной мере предмета договора. Суды при вынесении решения по делу
отступают от императивных  норм
гражданского права, тем самым проявляя умеренную и оправданную гибкость для
соблюдения баланса интересов сторон, участвующих в договорных отношениях, не
допуская признания договоров незаключенными. Однако разрешение споров при
недостаточной конкретизации предмета договора,
влечет неоднозначность в применении норм материального права на спорные
договорные отношения.
Во избежание появления новых и ликвидации существующих противоречий при
толковании и практическом применении норм, регулирующих индивидуализацию
предмета договора купли-продажи недвижимости, необходимо принятие
согласованного и логически правильного подхода к разрешению этой категории
споров.

Проанализировав значительный массив
судебной практики, посвященной области договора купли-продажи недвижимого
имущества, автор данного курсового исследования выявил еще одну проблему
правоприменительной практики, касающуюся формы договора. Отнесение судами к
соблюдению требований законодателя составления одного документа, подписанного
двумя сторонами, других возможностей закрепления воли сторон по передаче в
собственность недвижимости, является спорным и юридически неверным. В силу
экономической значимости договора купли-продажи недвижимости, а также с целью
усиления правовой защиты сторон по договору, автор предлагает ужесточить форму
заключения договора и императивно закрепить обязанность сторон заключать
договор нотариально.

В связи с большим блоком судебных споров,
касающихся истребования спорной недвижимости у добросовестных приобретателей,
автор курсового исследования предлагает пойти дальше и закрепить за нотариусом
еще одну немаловажную обязанность. Помимо проверки обременений, нахождение под
залогом и других необходимых действий нотариуса по удостоверению «чистоты»
недвижимости по сделке, обязать нотариуса проверять историю получения право
собственности на недвижимость, особенно детальной проверке подлежит вторичный
рынок недвижимости.

Также автор предлагает внести в
Федеральный закон «О государственной
регистрации недвижимости» изменения и закрепить немаловажную обязанность
по внесению в ЕГРН всех обременяющих жилые помещения прав. К примеру, лиц,
отбывших наказание или окончивших курс лечения в психиатрической лечебнице
(такие лица, снимаются с регистрационного учета, однако, не теряют право
проживания в спорной квартире и повторного восстановления регистрации), лицами,
зарегистрированными на момент приватизации и др.

В заключение, можно отметить, что работа была
проведена в соответствии с поставленными задачами, и основное её значение было
в анализе и согласовании уже имеющихся разработок, обобщении того
рационального, что уже было достигнуто, для дальнейшего продолжения работы в
изучении общих положений о договоре купли-продажи недвижимости.  

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

Имущественные отношения в гражданском обороте регулируются рядом
договоров, одним из которых является договор купли-продажи недвижимого имущества.

Истоки
договоров, порождающих переход вещей из одного хозяйства в частную
собственность другого, можно проследить в то время, когда еще не существовали
деньги. В пору перехода натурального хозяйства к меновому договор купли-продажи
представлял собой обмен вещи на вещь, то есть мену. Однако даже при совершении
таких меновых сделок существовал «предмет, получивший публичную постоянную
оценку», посредством передачи которого в равном количестве устранялись трудности
эквивалентности обмена вещей.[1]

Таким образом, по количеству
данного предмета и определялась цена вещи. При отсутствии денег договор
купли-продажи являлся реальным контрактом, и только в классическом римском
праве данный договор приобретает черты консенсуального контракта, по которому
существует взаимное обязательство сторон, и существенными
элементами являются товар (мerx) и цена (pretium).

При
рассмотрении норм Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. пристальному изучению
подлежит ст. 21, где указывается, что «земля является достоянием государства и
не может быть предметом частного оборота». В качестве примечания к этой статье
было утверждено, что с «отменой частной собственности на землю деление имуществ
на движимые и недвижимые упразднено». [2]Тем
самым ГК РСФСР 1922 г. ликвидировал понятие недвижимости как таковое. Относительно
возможности отчуждения по договору купли-продажи кроме земли других видов
«недвижимости», в кодексе содержится ст. 182 об отчуждении
немуниципализированного жилого строения. Совершение купли-продажи данного
объекта было возможно при условии, что у покупателя, его супруга и
несовершеннолетних детей, не оказалось бы двух или более владений; второе
условие касалось временного периода – в течение трех лет такое отчуждение могло
производиться однократно от имени продавца, его супруга и несовершеннолетних
детей.