Содержание:

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………………………….3

1. МЕСТО
ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1 Историческое развитие
договора купли-продажи недвижимого имущества… …………………………………………………………………….. 5

1.2 Роль договора купли-продажи недвижимого имущества в
сфере гражданско-правовых отношений в Российской Федерации
…………………………………………………………………………………………………………8

2.
ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1
Основные элементы договора купли-продажи недвижимого имущества …………………………………………………………………………………….
11

2.2
Отличия договора купли-продажи недвижимого имущества от прочих видов договоров ………………………………………………………………….14

3.
ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ПОДГОТОВКЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ВОЗМОЖНЫЕ ПУТИ ИХ УСТРАНЕНИЯ

3.1
Недостоверность данных, изложенных в договоре купли-продажи недвижимого
имущества………………………………………………………………..
16

3.2. Несоблюдение требований, предъявляемых к договору
купли-продажи недвижимого имущества……………………………………………………20

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………………………..23

СПИСОК
ИПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

И ЛИТЕРАТУРЫ
…………………………………………………………………………….24

Введение:

Развитие рыночных
отношений в государстве напрямую зависит от спроса и предложения на недвижимое
имущество, которое является важной частью жизни граждан.

Увеличение спроса в
современных реалиях на недвижимость требует всестороннего исследования вопросов
заключения, исполнения договоров купли-продажи недвижимости.

Принятие в 2017 году
Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» стало важной
вехой в сфере регулирования отношений, связанных с недвижимостью, поскольку
закон комплексно регулирует отношения по оформлению прав на объекты
недвижимости. Поэтому исследование в области оборота недвижимого имущества
является актуальным.

Распространяя на договор
купли-продажи общие положения о договоре продажи в 30 главе ГК РФ, законодатель
установил специальные нормы в 7 параграфе, которые учитывают специфику регулирования
отношений по продаже недвижимости. Общие нормы для всех видов договоров
купли-продажи имеют субсидиарный характер при их применении в отношении
специальных норм.

Таким образом,
актуальность данной работы вызвана необходимостью теоретического исследования в
области регулирования договорных отношений с недвижимым имуществом.

Теоретической основой для
исследования были использованы труды следующих ученых: Болтановой Е.С.,
Брагинского М.И., Витрянского В.В., Гонгало Б.М., Иоффе О.С., Мейера Д.И.,
Суханова Е.А., Сергеева А.П., Хаскельберга Б.Л. и др.

 Эмпирическая основа представлена в
опубликованных материалах судебной практики.

Цель работы заключается в
анализе норм права в сфере продажи недвижимости и правоотношений, возникающих
при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимой вещи.

Исходя из вышеуказанной цели
были поставлены следующие задачи: анализ российского законодательства в области
недвижимого имущества; определение категории недвижимого имущества как объекта
гражданских прав; изучение элементов договора купли-продажи недвижимости;

Объектом исследования являются
общественные отношения, складывающиеся между сторонами договора купли-продажи недвижимого
имущества при его заключении и исполнении.

Предметом исследования
является гражданское законодательство, связанное с регулированием отношений,
складывающихся при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости.

Нормативно-правовую базу
исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, как
действующие, так и утратившие силу.

Методологическая основа настоящей
работы представлена общенаучными (диалектико-материалистический,
формально-логический) и частнонаучными методами (сравнительно-правовой,
формально-юридический и тд.).

Заключение:

Развитие договора
купли-продажи недвижимости в дореволюционный период характеризуется тем, что
оно уже в то время была под воздействием специальных норм. Впервые понятие
недвижимости появилось во времена правления Петра I, а акт купли-продажи
рассматривался как способ приобретения права собственности, для которого была
присуща специальная процедура «ввода во владение». Далее проект Гражданского
уложения 1809-1814 гг. содержала норму о договоре купли-продажи недвижимого
имущества, хотя не выделял его в качестве отдельного вида договора
купли-продажи. Отличающим признаком договора продажи недвижимости является
особый предмет – недвижимые объекты. Вследствие этого порядок передачи такого
имущества достаточно специфичен, и требует публичного одобрения в лице
уполномоченных органов.

К элементам договора
купли-продажи недвижимой вещи относят сторон соглашения, форму и содержание. В
качестве сторон могут выступать любые субъекты гражданских прав. Для этого
предусмотрена обязательная письменная форма в виде составления одного
письменного документа. При заключении указанного договора сторонам следует
проводить проверочные действия. Чтобы обезопасить себя стороны могут прибегнуть
к применению специального субинститута заверения об обстоятельствах, тем самым
снизив риски.

Фрагмент текста работы:

1. Место договора
купли-продажи недвижимого имущества

1.1 Историческое
развитие договора купли-продажи недвижимого имущества

В дореволюционный период
гражданское законодательство, так же как и в настоящее время, придавало
недвижимому имуществу особый статус, который предусматривал специальное
регулирование.

Во времена правления Петра
I экономика государства стала интенсивно развиваться, что способствовало
активизации гражданского оборота. Так, сформировались новые правовые режимы
недвижимости и ее классификации.

В Указе Петра I от 23
марта 1714 г. «О наследии имений» впервые появилось понятие недвижимой вещи как
перечисление видов недвижимости: родовые, выслуженные и купленные вотчины и
поместья, дворы и лавки. Появившийся термин заменил разнообразные выражения,
обозначающие объекты недвижимости, но окончательно еще не вытеснил их.

В этот период акт
купли-продажи рассматривался как способ приобретения права собственности, для
которого было необходимо совершить ряд специальных действий, именовавшихся
«вводом во владение». Указанным термином обозначался порядок подтверждения
перехода права собственности на недвижимое имущество. Субъект, обладавший
правом на передачу имущества, должен был представить суду по месту нахождения
такого имущества специальный акт и просить о вводе во владение. Суд в свою
очередь, проверив порядок подачи акта и отсутствие запрета на передачу
недвижимости, постановлял решение о вводе во владение покупателя, который далее
был управамочен просить о выдаче исполнительного листа. После получения
исполнительного листа приобретатель недвижимости обращался к уполномоченным
лицам (приставам, мировому судье) для совершения акта ввода во владение.
Эта процедура осуществлялась в присутствии нового приобретателя, владельцев
соседних земельных участков, свидетелей, местного старосты, которые
подписывали специальный документ. Затем об осуществлении ввода сообщали нотариусу.

Содержание:

Введение. 3

Глава 1. Договор купли-продажи недвижимого имущества:
общие положения  6

1.1. Правовая характеристика договора
купли-продажи недвижимого имущества  6

1.2. Существенные
условия договора купли-продажи недвижимости. 13

Глава 2. Правовая конструкция договора купли-продажи
недвижимого имущества. 17

2.1. Обязательство из договора
купли-продажи недвижимости. 17

2.2. Переход права собственности на
недвижимое имущество  по договору
купли-продажи, его форма и государственная регистрация. 21

Заключение. 27

Список использованных источников. 29

Введение:

С развитием рыночной экономики в
Российской Федерации началось формирование института частной собственности,
появилась самостоятельность и независимость хозяйствующих субъектов, начался
процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые
длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был
ограничен, и как следствие предполагавшее невозможность отчуждения и
приобретения по договору купли-продажи.

Несомненно, договор купли-продажи
является основным средством регулирования товарно-денежного обращения, являясь
центральным договором гражданского права, на истории развития которого
основывается развитие всей истории договорного права. Однако в виду названных
причин определенные виды договоров купли-продажи являются сравнительно новыми
для нашей страны и недостаточно изученными и проработанными в действующем
законодательстве. Таким малоизученным в юридической литературе и вызывающим
определенные правоприменительные проблемы договором является договор
купли-продажи недвижимого имущества, несмотря на широкое распространение в
имущественном обороте.

Гражданское законодательство,
учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских
прав, устанавливает особые правила отчуждения недвижимого имущества, призванные
охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и
юридических лиц, общества и государства. Именно детальное теоретическое
исследование правового режима договора купли-продажи недвижимого имущества,
содержащего основные характеристики и нормы регулирования договорных отношений,
а также изучение особенностей отчуждения недвижимости, позволит выявить
имеющиеся пробелы регулирования и противоречия в законодательных нормах. Этим и
обусловлена актуальность выбранной автором темы курсовой работы.

Объектом исследования является
гражданско-правовые отношения, регулирующие договор купли-продажи недвижимого
имущества.

Предметом исследования являются
теоретические и практические вопросы, относящиеся к определению понятия
договора купли-продажи недвижимости, его правовой природы и содержания.

Целью настоящей курсовой работы
явилось выявление теоретических и практических проблем в правовом регулировании
гражданских правоотношений в сфере купли-продажи недвижимости и оценке
действующего гражданского законодательства в этой области.

 Исходя из актуальности темы и во исполнение
поставленной цели курсовой работы, автор ставит следующие основные задачи: 

— проследить
историческое развитие института договора купли-продажи;

— уточнить
понятийный аппарат и проанализировать юридическую характеристику договора
купли-продажи недвижимости;

— выявить
существенные условия купли-продажи недвижимого имущества в гражданском праве
Российской Федерации;

— определить категории недвижимого имущества как объекта гражданских
прав;

— проанализировать переход права собственности на недвижимое имущество и
его государственную регистрацию;

— рассмотреть
основные права и обязанности сторон по договору;

— всесторонне исследовать  примеры судебной практики, возникающие из споров
по договору купли-продажи недвижимости.

Методологическую основу исследования
составляет широкий спектр методов научного исследования. Историко-правовой
метод позволил проследить эволюцию института купли-продажи в российском
праве.  Применение метода
системно-структурного  и логического
анализа способствовал четкому определению места договора купли-продажи
недвижимого имущества среди гражданско-правовых договоров.
Формально-юридический и технико-юридический методы использовались для изучения
современного российского законодательства с целью выявления особенностей
договора купли-продажи недвижимого имущества.

Нормативной
базой данного
исследования явилось действующее законодательство Российской Федерации:
гражданское законодательство, жилищное законодательство, специализированные
нормативно-правовые акты, касающиеся регулирования сферы договоров
купли-продажи недвижимого имущества, научные публикации, судебная практика.

Значительный
вклад в разработку проблем правового регулирования отношений, возникающих из
возмездного договора купли-продажи недвижимого имущества, внесли ученые
цивилисты Ю.Ф. Беспалов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, О.Н.
Садиков, А.П. Сергеев,
Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и др.

Эмпирическую основу исследования
составляет судебная практика в сфере заключения и исполнения договоров
купли-продажи недвижимого имущества.

Настоящая работа состоит
из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников. Во
введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются цель,
задачи и предмет исследования. В первой главе будет
дана общая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества. Во второй
главе будут подробно рассмотрены
права и обязанности сторон, а также переход права собственности на недвижимость
при государственной регистрации. В рамках заключения предложен ряд выводов относительно существования
такого возмездного договора, как договор купли-продажи недвижимого имущества. 

Заключение:

Проведенное курсовое исследование
позволяет подвести его основные итоги. Институт договора купли-продажи
зародился еще в римском праве и с тех пор претерпел множество изменений. Однако
суть данного договора во все времена остается одинаковой — обязанность передать недвижимое имущество в
собственность другой стороне, при встречной обязанности принять это недвижимое
имущество по передаточному акту и оплатить его.

 Лишь с принятием второй части Гражданского
кодекса и детальной разработкой законодателем как общих положений, касающихся
купли-продажи, так и отдельных видов купли-продажи, ситуация с регулированием
массивного блока договорных отношений изменилась. Однако, несмотря на это,
деятельность участников правоотношений в сфере продажи недвижимого имущества непрерывно
порождает вопросы, требующие чёткой правовой квалификации и разрешения.

Проведенное исследование выявило наличие
проблемы в правоприменительной практике относительно индивидуализации в
достаточной мере предмета договора. Суды при вынесении решения по делу
отступают от императивных  норм
гражданского права, тем самым проявляя умеренную и оправданную гибкость для
соблюдения баланса интересов сторон, участвующих в договорных отношениях, не
допуская признания договоров незаключенными. Однако разрешение споров при
недостаточной конкретизации предмета договора,
влечет неоднозначность в применении норм материального права на спорные
договорные отношения.
Во избежание появления новых и ликвидации существующих противоречий при
толковании и практическом применении норм, регулирующих индивидуализацию
предмета договора купли-продажи недвижимости, необходимо принятие
согласованного и логически правильного подхода к разрешению этой категории
споров.

Проанализировав значительный массив
судебной практики, посвященной области договора купли-продажи недвижимого
имущества, автор данного курсового исследования выявил еще одну проблему
правоприменительной практики, касающуюся формы договора. Отнесение судами к
соблюдению требований законодателя составления одного документа, подписанного
двумя сторонами, других возможностей закрепления воли сторон по передаче в
собственность недвижимости, является спорным и юридически неверным. В силу
экономической значимости договора купли-продажи недвижимости, а также с целью
усиления правовой защиты сторон по договору, автор предлагает ужесточить форму
заключения договора и императивно закрепить обязанность сторон заключать
договор нотариально.

В связи с большим блоком судебных споров,
касающихся истребования спорной недвижимости у добросовестных приобретателей,
автор курсового исследования предлагает пойти дальше и закрепить за нотариусом
еще одну немаловажную обязанность. Помимо проверки обременений, нахождение под
залогом и других необходимых действий нотариуса по удостоверению «чистоты»
недвижимости по сделке, обязать нотариуса проверять историю получения право
собственности на недвижимость, особенно детальной проверке подлежит вторичный
рынок недвижимости.

Также автор предлагает внести в
Федеральный закон «О государственной
регистрации недвижимости» изменения и закрепить немаловажную обязанность
по внесению в ЕГРН всех обременяющих жилые помещения прав. К примеру, лиц,
отбывших наказание или окончивших курс лечения в психиатрической лечебнице
(такие лица, снимаются с регистрационного учета, однако, не теряют право
проживания в спорной квартире и повторного восстановления регистрации), лицами,
зарегистрированными на момент приватизации и др.

В заключение, можно отметить, что работа была
проведена в соответствии с поставленными задачами, и основное её значение было
в анализе и согласовании уже имеющихся разработок, обобщении того
рационального, что уже было достигнуто, для дальнейшего продолжения работы в
изучении общих положений о договоре купли-продажи недвижимости.  

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

Имущественные отношения в гражданском обороте регулируются рядом
договоров, одним из которых является договор купли-продажи недвижимого имущества.

Истоки
договоров, порождающих переход вещей из одного хозяйства в частную
собственность другого, можно проследить в то время, когда еще не существовали
деньги. В пору перехода натурального хозяйства к меновому договор купли-продажи
представлял собой обмен вещи на вещь, то есть мену. Однако даже при совершении
таких меновых сделок существовал «предмет, получивший публичную постоянную
оценку», посредством передачи которого в равном количестве устранялись трудности
эквивалентности обмена вещей.[1]

Таким образом, по количеству
данного предмета и определялась цена вещи. При отсутствии денег договор
купли-продажи являлся реальным контрактом, и только в классическом римском
праве данный договор приобретает черты консенсуального контракта, по которому
существует взаимное обязательство сторон, и существенными
элементами являются товар (мerx) и цена (pretium).

При
рассмотрении норм Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. пристальному изучению
подлежит ст. 21, где указывается, что «земля является достоянием государства и
не может быть предметом частного оборота». В качестве примечания к этой статье
было утверждено, что с «отменой частной собственности на землю деление имуществ
на движимые и недвижимые упразднено». [2]Тем
самым ГК РСФСР 1922 г. ликвидировал понятие недвижимости как таковое. Относительно
возможности отчуждения по договору купли-продажи кроме земли других видов
«недвижимости», в кодексе содержится ст. 182 об отчуждении
немуниципализированного жилого строения. Совершение купли-продажи данного
объекта было возможно при условии, что у покупателя, его супруга и
несовершеннолетних детей, не оказалось бы двух или более владений; второе
условие касалось временного периода – в течение трех лет такое отчуждение могло
производиться однократно от имени продавца, его супруга и несовершеннолетних
детей.