Содержание:

ВВЕДЕНИЕ   3

Глава 1.
Договор купли-продажи жилого помещения : общие положения  6

1.1. Договор
купли-продажи жилого помещения в системе гражданско-правовых договоров и его
правовая характеристика. 6

1.2. Переход
права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи и его
государственная регистрация. 9

Глава 2.
Правовая конструкция договора купли-продажи жилого помещения  15

2.1.
Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения. 15

2.2.
Обязательство из договора купли-продажи жилого помещения. 24

Глава 3.
Особенности заключения и исполнения договора купли-продажи жилого помещения с
осложненным составом                                                       
28

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                          
34

Список
использованных источников                                                                     
37

Введение:

С развитием рыночной экономики в Российской Федерации началось
формирование института частной собственности, появилась самостоятельность и
независимость хозяйствующих субъектов, начался процесс постепенного вовлечения
в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из
гражданского оборота или же оборот которых был ограничен, и как следствие
предполагавшее невозможность отчуждения и приобретения по договору
купли-продажи. Несомненно, договор купли-продажи является основным средством
регулирования товарно-денежного обращения, являясь центральным договором
гражданского права, на истории развития которого основывается развитие всей
истории договорного права. Однако в виду названных причин определенные виды
договоров купли-продажи являются сравнительно новыми для нашей страны и
недостаточно изученными и проработанными в действующем законодательстве. Таким
малоизученным в юридической литературе и вызывающим определенные
правоприменительные проблемы договором является договор купли-продажи жилого
помещения, несмотря на широкое распространение в имущественном обороте.

Гражданское законодательство, учитывая ценность, значение и специфику
недвижимости как объекта гражданских прав, устанавливает особые правила
отчуждения недвижимого имущества, призванные охранять и защищать права и
законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и
государства. Именно детальное теоретическое исследование правового режима
договора купли-продажи жилого помещения, содержащего основные характеристики и
нормы регулирования договорных отношений, а также изучение особенностей отчуждения
недвижимости, позволит выявить имеющиеся пробелы регулирования и противоречия в
законодательных нормах. Этим и обусловлена актуальность выбранной автором темы
курсовой работы.

Объектом исследования является
гражданско-правовые отношения, регулирующие договор купли-продажи жилого
помещения.

Предметом исследования являются теоретические
и практические вопросы, относящиеся к определению понятия и особенностей
договора купли-продажи жилого помещения, его правовой природы и содержания.

Целью настоящей курсовой работы явилось
выявление теоретических и практических проблем в правовом регулировании
гражданских правоотношений в сфере купли-продажи жилого помещения и оценке
действующего гражданского законодательства в этой области.

 Исходя из актуальности темы и во
исполнение поставленной цели курсовой работы, автор ставит следующие основные задачи: 

— проследить историческое развитие института договора купли-продажи;

— уточнить
понятийный аппарат и проанализировать юридическую характеристику договора
купли-продажи жилых помещений;

— выявить существенные условия купли-продажи жилого помещения в
гражданском праве Российской Федерации;

— выявить особенности заключения и расторжения договора купли-продажи
жилого помещения с осложненным субъектным составом;

— рассмотреть основные права и обязанности сторон по договору;

— всесторонне исследовать примеры судебной практики, возникающие из
споров по договору купли-продажи жилых помещений.

Методологическую основу исследования составляет широкий
спектр методов научного исследования. Историко-правовой метод позволил
проследить эволюцию института купли-продажи в российском праве.  Применение метода системно-структурного и
логического анализа способствовал четкому определению места договора
купли-продажи жилого помещения среди гражданско-правовых договоров.
Формально-юридический и технико-юридический методы использовались для изучения
современного российского законодательства с целью выявления особенностей
договора купли-продажи жилого помещения.

Нормативной базой данного исследования явилось
действующее законодательство Российской Федерации: гражданское
законодательство, жилищное законодательство, специализированные
нормативно-правовые акты, касающиеся регулирования сферы договоров
купли-продажи жилых помещений, научные публикации, судебная практика.

Значительный вклад в
разработку проблем правового регулирования отношений, возникающих из
возмездного договора купли-продажи жилого помещения, внесли ученые цивилисты
Ю.Ф. Беспалов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, О.Н.
Садиков, А.П. Сергеев,
Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и др.

Эмпирическую основу исследования составляет судебная
практика в сфере заключения и исполнения договоров купли-продажи жилых
помещений.

Настоящая
работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. Во
введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются цель,
задачи, предмет исследования, его теоретическая и нормативно-правовая основа. В
первой главе будет дана общая
характеристика договора купли-продажи жилого помещения. Во второй
главе будут подробно рассмотрены существенные условия
договора продажи жилого помещения. В третьей главе будут рассмотрены
особенности заключения и исполнения договора купли-продажи жилого помещения с
осложненным субъектным составом. В рамках заключения предложен ряд выводов относительно существования
и роли такого возмездного договора, как договор купли-продажи жилого помещения.

Заключение:

Проведенное курсовое исследование позволяет подвести его основные итоги.
Институт договора купли-продажи зародился еще в римском праве и с тех пор
претерпел множество изменений. В советское время, где экономические и правовые
отношения находились под жестким контролем государства, а купля-продажа допускалась со значительными ограничениями только таких
объектов недвижимости, как жилые дома, кооперативные квартиры и некоторые
объекты колхозно-кооперативной собственности, договор купли-продажи
жилых помещений не получил достаточного распространения и соответственно
теоретической разработки его существенных положений.

Однако суть данного договора во все времена остается одинаковой — обязанность передать недвижимое имущество в
собственность другой стороне, при встречной обязанности принять это недвижимое
имущество по передаточному акту и оплатить его.

 Лишь с принятием второй части Гражданского
кодекса и детальной разработкой законодателем как общих положений, касающихся
купли-продажи, так и отдельных видов купли-продажи, ситуация с регулированием
массивного блока договорных отношений изменилась. Поскольку процесс создания
или существенного обновления законодательной базы необходимой для целого
спектра отношений, как правило, продолжителен во времени и занимает не один
год, можно констатировать, что законодатель своим нормативным регулированием
отношений между покупателем и продавцом по договорам купли-продажи жилых
помещений, вполне справляется с возложенной обязанностью. Однако, несмотря на
это, деятельность участников правоотношений в сфере продажи жилья непрерывно
порождает вопросы, требующие чёткой правовой квалификации и разрешения.

1.  В
связи с большим блоком судебных споров, касающихся истребования спорной
недвижимости у добросовестных приобретателей, автор курсового исследования
предлагает внести в Федеральный закон « О государственной регистрации недвижимости» изменения
и закрепить немаловажную обязанность по внесению в ЕГРН всех обременяющих жилые
помещения прав. К примеру, лиц, отбывших наказание или окончивших курс лечения
в психиатрической лечебнице (такие лица, снимаются с регистрационного учета,
однако, не теряют право проживания в спорной квартире и повторного
восстановления регистрации), лицами, зарегистрированными на момент приватизации
и др.

2.  Проведенное
исследование выявило наличие проблемы в правоприменительной практике
относительно индивидуализации объекта недвижимости. При наличии категоричного
требования гражданского кодекса о четком 
описании объекта, суды, во избежание признания договора купли
незаключенным, отступают от этих требований.

Во избежание появления новых и ликвидации существующих
противоречий при толковании и практическом применении норм,
регулирующих индивидуализацию предмета договора купли-продажи жилых помещений,
необходимо принятие согласованного и логически правильного подхода к разрешению
этой категории споров.

3. 
Проанализировав
значительный массив судебной практики, посвященной области купли-продажи доли жилого
помещения, автор данного курсового исследования выявил еще одну проблему
правоприменительной практики. Она касается различных злоупотреблений
собственниками жилых помещений путем совершения сделок, в результате которых
возникает общая долевая собственность на жилое помещение с незначительными
размерами долей в праве собственности. Подобное образование микродолей затрудняет
участие жилого помещения в гражданском обороте и не позволяет использовать
жилое помещение в соответствии с его назначением — для проживания.

Государственной Думой 23
мая 2018 года был принят в первом чтении законопроект № 346930-7, устанавливающий
общее правило о том, что доля в праве общей собственности на жилое помещение
может быть образована при условии, что размер доли каждого из сособственников
обеспечит ему возможность вселения в жилое помещение при соблюдении учетной
нормы площади жилого помещения. Таким образом, данный законопроект направлен на
не допущение образования микродолей, так как это противоречит основному
предназначению жилого помещения.

Однако по информации с
сайта Государственной Думы с сентября 2018 года по данному законопроекту не
ведется какой-либо работы. К тому же не стоит забывать о том, что будущий закон
не будет распространяться на отношения по владению, пользованию и распоряжению
жилыми помещениями, возникшие до дня его вступления в силу, таким образом
существующая проблема не находит своего решения.

Подробно рассмотрев сущность и содержание
договора купли-продажи жилого помещения, можно сделать вывод насколько важно более четкое и
конкретизированное законодательное оформление в гражданском законодательстве
всех вопросов связанных с договором продажи жилого помещения.

В заключение, можно отметить, что работа была проведена в
соответствии с поставленными задачами, и основное её значение было в анализе и
согласовании уже имеющихся разработок, обобщении того рационального, что уже
было достигнуто, для дальнейшего продолжения работы в изучении общих
положений о договоре купли-продажи жилого помещения.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Договор
купли-продажи жилого помещения : общие положения

1.1. Договор купли-продажи жилого помещения в системе
гражданско-правовых договоров и его правовая характеристика

Имущественные
отношения в гражданском обороте регулируются рядом договоров, одним из которых
является договор купли-продажи недвижимости.  Именно благодаря данному договору гражданами
приобретаются жилые помещения в собственность. Тем самым реализуется
конституционное право каждого гражданина иметь жилище, закрепленное в  ч. 1 ст. 40 Конституции РФ. Конституционное
право граждан на жилище относится к основным правам человека и гражданина и заключается
в обеспечении государством стабильного и постоянного пользования жилыми
помещениями лицами, занимающими их на законных основаниях, равно как и в
гарантированности неприкосновенности жилища, за исключением случаев
произвольного лишения граждан жилища.

Истоки договоров, порождающих переход вещей из
одного хозяйства в частную собственность другого, можно проследить в то время,
когда еще не существовали деньги. В пору перехода натурального хозяйства к
меновому договор купли-продажи представлял собой обмен вещи на вещь, то есть
мену. Однако даже при совершении таких меновых сделок существовал «предмет,
получивший публичную постоянную оценку», посредством передачи которого в равном
количестве устранялись трудности эквивалентности обмена вещей.[1] Таким образом, по количеству данного предмета
и определялась цена вещи. При отсутствии денег договор купли-продажи являлся
реальным контрактом, и только в классическом римском праве данный договор
приобретает черты консенсуального контракта.

В связи с
политической ситуацией, становлением планового хозяйства и соответственно
полного отрицания капиталистической экономики в советской России развитие
теоретических вопросов и практического их применения, касающихся природы
института договора купли-продажи недвижимости, не получило должного внимания.
Так в Гражданском кодексе РСФСР от 1964 года данному вопросу было посвящено
лишь две статьи (ст. 238 и ст. 239), дающие определение договора купли-продажи
жилого дома и необходимых требований к форме такого договора. [2]
И только после распада Советского союза отдельные виды договора купли-продажи
получили свою детальную проработку, не исключением стал и договор купли-продажи
недвижимости.

Государственной
Думой 22 декабря 1995 года была принята вторая часть Гражданского Кодекса РФ,
где § 7 Главы 30 был отведен под регулирование договорных отношений по продаже
недвижимости и насчитывает в своем составе 9 статей, которые регламентируют
заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по
его исполнению. В первом параграфе главы излагаются общие положения,
характерные для существующих видов договоров купли-продажи, последующие
параграфы посвящены вопросам специального регулирования различных видов
договоров купли-продажи. В п.5 ст. 454 ГК РФ закреплено, что общие положения о
купли-продажи применяются к договору купле-продаже недвижимого имущества, если
иное не установлено специальными правилами ГК РФ об этих договорах.

Итак,
согласно п.1 ст. 549 ГК РФ договором
купли-продажи недвижимого имущества считается такой договор, по которому
продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, земельный
участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.

Как видно из определения договора,
законодатель не указывает встречное обязательство со стороны покупателя,
однако, как и все виды договора купли-продажи, входящие в главу 30 ГК РФ,
характеристикой договора купли-продажи жилого помещения является его
взаимность. Применяя общие положения о купле-продаже, содержащиеся в п.1 ст.
454 ГК РФ, взаимность выражается в обязанности покупателя принять
указанное имущество и уплатить за него определенную в договоре денежную сумму
(цену).

Следующей
характеристикой договора купли-продажи жилого помещения является его
консенсуальность. Договор считается заключенным с момента достижения сторонами
соглашения по всем его существенным условиям, а передача в собственность
недвижимости покупателю представляет собой исполнение заключенного и
вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца и не является
моментом заключения договора.

Договор
купли-продажи жилого помещения является двусторонним, сторонами по которому
являются продавец и покупатель. Покупателем может быть любой субъект
гражданского права, обладающий полной правосубъектностью. Продавцом имущества
выступает, как правило, его собственник, либо иное лицо, управомоченное законом
или собственником распоряжаться недвижимым имуществом. Правомочия собственника жилого
помещения подтверждаются «титулом», появляющимся у физического лица после
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Специальное правило
установлено в п. 4 ст. 292 для продавцов жилого помещения, если в нем проживают
находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного
жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения
несовершеннолетние члены семьи собственника. В случаях если при отчуждении
жилого помещения будут затронуты права или охраняемые законом интересы
указанных лиц, допускается такое отчуждение лишь с согласия органа опеки и
попечительства.

В качестве особых
правил, касающихся покупателей и продавцов, в п. 3 ст. 35 СК РФ имеется
требование, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению
недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или)
регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально
заверенное согласие другого супруга.[3]

 Относительно иностранного гражданина действуют
особые правила, любой иностранец имеет полное право на покупку жилья при
наличии подтверждающих документов. Однако такое лицо не может стать
владельцем угодьев сельскохозяйственного назначения, земель, находящихся на
приграничных территориях, а также приобретать жилье в городах, в которых
установлен специальный режим. Перечень таких закрытых
административно-территориальных образований и расположенных на их территориях
населенных пунктов утверждается Правительством РФ.[4] При
этом стоит упомянуть, что какого-либо специального регулирования приобретения
жилых помещений лицом с двойным гражданством не существует, в виду п.1. ст.6 Закона
«О гражданстве», где указывается, что гражданин Российской Федерации, имеющий также иное
гражданство, рассматривается Российской Федерацией только как гражданин
Российской Федерации.[5]

Еще
одной характеристикой договора является его возмездность. За передачу имущества
в собственность покупателю, продавец получает встречное предоставление в виде
внесения денежной суммы, согласно заключенному сторонами договору.

Таким образом, договор купли-продажи жилого
помещения служит целям перехода права собственности на жилые помещения от
собственника к покупателю и является взаимным, возмездным, консенсуальным
договором.