Курсовая с практикой на тему Договор купли- продажи недвижимости

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 2

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ПРАВЕ 4

1.1. Понятие и общая характеристика недвижимого имущества 4

1.2. Понятие договора купли-продажи недвижимости 10

1.3. Виды договора купли-продажи недвижимости 12

2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 18

2.1. Предмет и существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества 18

2.2. Форма договора продажи недвижимости и порядок его заключения 25

3. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 30

3.1. Права и обязанности сторон 30

3.2. Исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости 33

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 36

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 38

Введение:

Договор купли-продажи недвижимости выступает одним из отдельных видов договора, который выделяется по признаку особенного объекта купли-продажи – недвижимого имущества. Поэтому данному договору свойственны все главные признаки договора -купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор купли-продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК). Как и всякий договор купли-продажи, договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости как отдельного вида договора строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора купли-продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК).

Естественно, в случае с договором купли-продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. Поэтому сфера действия договора купли-продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

Целью настоящей работы является рассмотрение сущности и содержания договора купли-продажи недвижимости.

Для достижения цели поставлены следующие задачи (основные вопросы, подлежащие разработке (исследованию)):

— дать общую характеристику договора купли-продажи недвижимого имущества;

— изучить основные элементы данного договора;

— проанализировать содержание договора купли-продажи недвижимости.

Теоретической основой исследования послужили труды российских и зарубежных историков, юристов; научные работы по гражданскому, хозяйственному, финансовому праву.

Объект исследования включает в себя систему и практику применения отечественного законодательства в целом, а также отдельные его отрасли: гражданское, хозяйственное, финансовое в области регулирования правоотношений, возникающих в сфере заключения договора купли-продажи недвижимости.

Предмет исследования составляет комплекс экономических, административно-правовых проблем, связанных с характером настоящего исследования. Сформулированные выводы и рекомендации могут стать полезными для совершенствования гражданского законодательства, практики его применения.

Раскрытие темы производится с позиций общенаучных методов (социологический, системный, структурно-функциональный, конкретно-исторический, статистический), общелогических методов теоретического анализа, частнонаучных методов (сравнительного правоведения, технико-юридического анализа, конкретизации, толкования).

Заключение:

В результате всей проделанной работы, можно сделать такие выводы:

1. Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества продавец берет на себя обязательство передать в собственность покупателя участок земли, здание, квартиру, сооружение или иное недвижимое имущество, а покупатель берет на себя обязательство принять данное имущество и уплатить за него установленную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

2. Как и во всяком договоре купли-продажи, предметом этого договора может являться только та недвижимость, которая имеет признаки оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, согласно действующему законодательству, среди природных ресурсов оборотоспособность имеют только определенные виды участков земли.

3. В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может являться всякое недвижимое имущество, которое указывается в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе морские и воздушные суда, космические объекты, суда внутреннего плавания. Согласно правилам о договоре продажи недвижимого имущества должны отчуждаться и построенные (созданные) вновь воздушные и морские суда, космические объекты и суда внутреннего плавания после соответствующей государственной регистрации права собственности на них, поскольку лишь в связи с этим могут приобретать статус недвижимого имущества в качестве объекта права собственности.

4. Покупателем и продавцом согласно договору купли-продажи недвижимого имущества могут являться как физические, так и юридические лица. При этом необходимо учитывать, что уставом либо особыми предписаниями закона на юридическое лицо могут быть наложены ограничения на отчуждение и приобретение недвижимого имущества.

5. Договор купли-продажи недвижимости должен заключаться письменно посредством составления одного документа, который подписывается сторонами. Несоблюдение определенной формы договора продажи недвижимости приводит к его недействительности (ст. 550 ГК). Договор купли-продажи недвижимого имущества (кроме договора купли-продажи жилых помещений) является заключенным с момента подписания сторонами одного документа, где формулируются все его существенные условия.

6. Выполнение договора купли-продажи недвижимости состоит в передаче покупателю продавцом проданной недвижимости, а покупателем продавцу — определенной договором денежной суммы. Помимо этого, на покупателя ложится обязательство принять передаваемую ему недвижимость.

7. Законодателем устанавливается особая процедура вручения недвижимого имущества. Продавец является исполнившим свое обязательство по передаче недвижимости после того, как она была вручена покупателю, и в случае выполнения условия, что обе стороны подписали надлежащий акт о передаче. Следовательно, подписание акта о передаче и считается вручением, то есть удостоверяет факт перехода имущества во владение покупателю.

8. В случае исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами до того времени, пока будет зарегистрирована передача права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не могут изменяться. Продавец продолжает являться собственником недвижимости до момента государственной регистрации передачи прав к покупателю. Это значит, что он берет на себя все риски, а также содержание недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, которые приносятся недвижимым имуществом.

Фрагмент текста работы:

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

1.1. Понятие и общая характеристика недвижимого имущества

Понятие недвижимого имущества исследовалось как современными, так и дореволюционными учеными. Существует и обширная судебная практика. Вместе с тем недопустимо говорить об отсутствии неясных и спорных вопросов в гражданско-правовом регламентировании его режима.

Из определения недвижимого имущества в ст. 130 ГК можно заключить, что здесь говорится о вещах, то есть физически осязаемых, материальных объектах, которые обладают экономической формой товара. Недвижимое имущество представляет собой особую разновидность вещей. Ее особенность состоит в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные здания, коттеджи, сооружения считаются уникальными вещами, так как привязываются к определенному участку земли. Так, об этом говорят положения договора купли-продажи недвижимого имущества (ст. 555 ГК), в соответствии с которым цена выступает существенным условием этого договора, и к нему могут применяться положения п. 3 ст. 424 ГК, в соответствии с которой в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусматривается и не может определяться исходя из условий договора, исполнение договора должно оплачиваться по цене, при сравнимых обстоятельствах обычно взимаемой за аналогичные услуги, работы, товары.

Кроме понятия недвижимого имущества в юридическом смысле есть понятие недвижимого имущества в экономическом и физическом смыслах. В частности, в физическом смысле недвижимое имущество является отдельным расположенным в пространстве объектом, которые обладает определенной полезностью. В то время как в экономическом смысле недвижимое имущество является объектом, требующим потока инвестиций, ориентированных на развитие и сохранение объекта, а также имеет свойство приносить собственному владельцу доход.

Невозможно не обратить внимания на сложность и наукообразность таких определений, что делает почти невозможным выявление истинной природы правового режима в целом и правового режима недвижимого имущества в частности. Очевидно, что правовой режим всегда является системой определенных правовых правил (норм), которые отражают специфику того либо другого правового объекта. Правовой режим недвижимости – это комплекс императивных норм права, которые содержат особые правила, отражают специфику участия недвижимого имущества в обязательственных и вещных правовых отношениях. Данная особенность состоит в наличии целого ряда установленных законодательно ограничений, процедур и запретов. Особый правовой режим закрепляется в разных законодательных актах, которые образуют соответствующую систему. Кроме устанавливаемых в ГК общих правил, распространяющихся на все виды недвижимости, можно выделить устанавливаемые в прочих правовых актах особые правила, распространяющиеся лишь на определенные разновидности недвижимых вещей.

В соответствии со ст. 130 ГК все объекты недвижимого имущества могут разделяться на три группы:

1) объекты недвижимого имущества, которые недвижимы по своей сущности (земля, обособленные водные объекты, участки недр);

2) объекты, прочно связанные с землей и перемещение которых приводит к несоразмерному ущербу их назначению;

3) объекты, которые по собственной физической сущности являются движимыми, однако отнесены законодателем к недвижимости.

Перечень объектов, которые указываются в ст. 130 ГК, и являются недвижимыми, юридически не считается исчерпывающим, так как, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может относиться и иное имущество (так называемая недвижимость согласно закону). Как пример можно привести предприятия (ст. 132 ГК).

Особенностью недвижимого имущества выступает возможность использования данного имущества лишь в условиях более или менее постоянного нахождения на соответствующем участке земли, а для объектов, которые не связаны с землей и предназначены для перемещения грузов и людей, особенным условием выступает место их использования – это воздушное, водное либо космическое пространство.

Необходимо сказать, что в данной статье ГК кроме понятия «недвижимые вещи» также применяется понятие «недвижимое имущество». Очевидно, что в этом случае идет речь о неточности законодателя.

Общеизвестно, что имущество является более широким понятием в сравнении с вещами, так как содержит в себе включает в себя кроме вещей также и имущественные права. Данное обстоятельство позволяет некоторым специалистам утверждать, что под понятием недвижимости, употребляемым в ст. 130 ГК, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи. Это обусловлено таким образом.

Использование вещей лицами, которые не являются собственниками, может иметь место лишь посредством предоставления им собственником определенных вещных прав. И поэтому объектами гражданских прав на использование чужих вещей являются не вещи как таковые, а только права на пользование ими.

С такой точкой зрения едва ли можно согласиться. Во-первых, пользоваться чужой вещью могут носители не только вещных, а и обязательственных прав. Во-вторых, формулировка ст. 130 ГК, которая говорит о таком признаке недвижимого имущества, в качестве неразрывной связи с землей, непосредственно говорит о том, что речь идет о вещах, так как имущественные права не могут связываться с землей.