Курсовая с практикой на тему Договор аренды жилого помещения

Содержание:

Введение. 4

Глава
1. Общая характеристика договора аренды жилого помещения. 7

1.1. Понятие
и признаки жилого помещения. 7

1.2.
Источники правового регулирования договора аренды жилого помещения  12

Глава
2. Содержание и заключение договора аренды жилого помещения. 18

2.1.
Содержание договора аренды жилого помещения. 18

2.2.
Особенности заключения и расторжения договора аренды жилого помещения  26

Заключение. 30

Список
использованных источников. 32

Введение:

Актуальность
темы курсовой работы. Рынок аренды жилых помещений в России сегодня по большей
части «серый», и государству, несмотря на все попытки, пока не удалось
поставить его под контроль. Поэтому единственным инструментом, способным
урегулировать отношения арендодателей и арендаторов, является договор аренды
жилого помещения. Но, невзирая на всю их важность, такие соглашения зачастую
заключаются на словах, либо — в лучшем случае — скачиваются в типовом виде
из интернета. При этом нет никаких гарантий, что «готовые решения» составлены
по-настоящему профессионально.

Казалось
бы, объяснять, зачем нужно заключать договор аренды жилого помещения, в 2021-м
году уже никому не нужно. Однако многие сдающие и арендующие жилые помещения
россияне до сих пор не пользуются этим инструментом. Между тем, скрепленное
подписями соглашение не только вводит взаимоотношения арендодателя и арендатора
в правовое поле, но и дисциплинирует их.

Преимущество
такого подхода перед устными договоренностями очевидно. Если в документе четко
прописаны права и обязанности сторон, сроки аренды, время оплаты проживания и
коммунальных услуг, правила проведения срочного и косметического ремонта, то у
обоих участников сделки не остается пространства для каких-либо нежелательных
маневров — подписанное придется строго соблюдать.

Соглашения,
заключенные на словах, такой неотвратимой убедительностью не обладают:
сказанное со временем забывается или может быть неправильно истолковано, да и
предусмотреть все нюансы в устном обсуждении гораздо сложнее. Но самое
главное — слова не имеют юридической силы.

Если
собственнику жилого помещения вдруг вздумается выселить арендатора, не
дожидаясь окончания срока найма, последнему нечем будет доказать, что с ним
поступили несправедливо, и, например, уплаченный залог ему могут не вернуть.
Справедливо и обратное: если нерадивый арендатор, каким либо образом испортил
жилое помещение и пропал, привлечь его к ответу у собственника, скорее всего,
не получится — он не сможет подтвердить сам факт проживания арендатора на
этой территории. Подписание
договора аренды позволяет избежать любых подобных перегибов, так как этот
документ является для обеих сторон основанием обратиться за защитой своих
интересов в суд. Помня об этом, люди обычно стараются вести себя корректно и
ищут возможность уладить разногласия полюбовно.

Правовое регулирование договора аренды жилых
помещений сопряжено с рядом проблем.

Во-первых, положения ГК РФ о договоре аренды
жилого помещения  в части регламентации
заключения, содержания, прекращения договора, а также ответственности сторон
договора определены недостаточно чётко, что приводит к разночтениям на
практике.

Во-вторых, отношения по аренде жилых помещений
на практике зачастую квалифицируются неверно, при том, что от правильной
квалификации договора зависит объём прав нанимателя, срок действия договора и
т.д.

В настоящее время в отечественной науке
недостаточно научно-теоретических исследований, в которых анализируются и
сопоставляются типы договоров аренды жилых помещений, предусмотренные
гражданским и жилищным законодательством РФ. Данная курсовая работа направлена
на устранение этого пробела в науке, поскольку в нём изучены договорные формы
аренды жилых помещений, регламентируемые федеральным и региональным
законодательством РФ.

Целью курсовой работы является анализ особенностей договора аренды жилого помещения.

Указанная цель
достигается через ряд последовательных задач

— раскрыть понятие и
признаки жилого помещения;

— изучить источники
правового регулирования договора аренды жилого помещения;

— рассмотреть содержание
договора аренды жилого помещения;

— выявить особенности
заключения и расторжения договора аренды жилого помещения.

Объектом исследования в курсовой работе
являются общественные отношения, возникающие в процессе развития договора
аренды жилого помещения.

Предметом исследования в курсовой работе
является законодательство, регулирующее договор аренды жилого помещения.

Теоретическую основу курсовой работы составляют
научные положения, содержащиеся в трудах правоведов по проблемам договора
аренды жилого помещения так как: А.С. Грачев, О.В. Манько, Е.Н. Мордвиненко,
Д.О Теплова, Е.А. Феер, Е.А. Флейшиц, А.А. Фролов.

Достоверность материалов исследования в курсовой работе
подтверждается списком использованных источников и ссылками, сделанными на них
в ходе написания основной части курсовой работы.

Методология и методы курсовой работы. При исследовании договора аренды жилого помещения использовалась
совокупность общенаучных (анализ и синтез, индукция и дедукция, аналогия,
сравнение) и частнонаучных (формально-юридический, системный, функциональный,
сравнительный) методов познания.

Нормативно-правовую базу
курсовой работы составили: Конституция Российской Федерации[1], ГК
РФ[2], а
также другие нормативно-правовые акты[3].

Эмпирической
основой служат материалы судебной практики.

Структура
курсовой работы. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка
использованной литературы. [1] Конституция Российской Федерации: (принята
всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)
// Российская газета. – 2020. — от 4 июля. [2] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N
14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) // Собрание законодательства
РФ. – 1994. — №32. — ст. 3301. [3]
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 11.06.2021) "О защите прав
потребителей" // Российская газета. – 1992. — от 7 апреля.

Заключение:

Проведенное
исследование в рамках поставленной цели и выдвинутых задач позволило сделать
основные теоретические и практические выводы и предложения в рамках
представленной темы.

1. В
общем понимании жилое помещение является объектом гражданских прав и должно
соответствовать санитарным требованиям и предъявляемым критериям, к числу
которых относятся пригодность для проживания и предназначенность. Жилое
помещение может быть предметом различного рода сделок и соглашений. Важной
особенностью правового статуса жилого помещения является необходимость
законодательной регистрации перехода права на такое помещение при совершении
сделок с ним.

Нам
представляется необходимым выделить и обозначить следующие признаки жилого помещения:

—
индивидуальная определенность;

—
изолированность;

—
постоянность проживания;

—
является недвижимым имуществом;

—
пригодность для проживания;

—
целевое назначение;

—
наличие государственного учета;

—
измеримость.

2. На
основании проведенного анализа договора аренды жилого помещения, хотелось бы
отметить, что законодатель не выделяет данный договор как отдельный вид
договора аренды в связи с чем, целесообразно в ГК РФ включить статьи, которые
регулировали данный договор, что позволит избежать многие спорные вопросы.

Действующее
законодательство нуждается в корректировке. Одной важной проблемой выступает
вопрос о соотношении гражданского и жилищного законодательства, так как договор
аренды жилого помещения несет в себе смешанную природу двух отраслей права. Все
перечисленные моменты необходимо учесть, так как право на жилище, как это уже
говорилось в начале, является конституционным правом, следовательно, должно
реализовываться в полной мере.

3. В
договоре аренды жилого помещения должны быть определены срок действия договора,
сумма ежемесячной платы, срок и способ ее уплаты, сумма депозита, вопрос об
оплате коммунальных услуг, возможность и условия досрочного расторжения
договора (в том числе, если жильцы, например, не платят за жилое помещение,
портят имущество и на них поступают жалобы от соседей) и срок
для уведомления об этом второй стороны, контактные номера телефонов и
адреса электронной почты. Это самый необходимый минимум того, что должно быть
в договоре. Также отдельно рекомендуется прописывать состояние сдаваемого
жилого помещения, перечень мебели и бытовой техники, возможно даже
с приложением фотографий. Это поможет сторонам в случае кражи или порчи
имущества арендаторами или иными лицами.

4. Договор
аренды жилого помещения заключается между арендодателем (собственником жилого
помещения или управляющим имуществом, например после смерти собственника и до
вступления наследников в наследство) и арендатором (тем, кто будет пользоваться
жилого помещения — сам или для проживания других лиц). Арендодатель передает
арендатору жилого помещения во временное владение и пользование на конкретный
срок или без указания срока. Договор аренды жилого помещения заключается
письменно, так как его стороной обычно является юридическое лицо (п. 1 ст. 609
ГК РФ), и требует государственной регистрации при заключении на срок более года
(п. 2 ст. 609, ст. 651 ГК РФ).

На
основании проведенного анализа договора аренды жилого помещения, хотелось бы
отметить, что законодатель не выделяет данный договор как отдельный вид договора
аренды в связи с чем, целесообразно в ГК РФ включить статьи, которые
регулировали данный договор, что позволит избежать многие спорные вопросы.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Общая характеристика договора
аренды жилого помещения

1.1. Понятие и признаки жилого помещения Для
осуществления буквального толкования термина «жилое помещение» и «жилище»
обратимся к герменевтическому методу исследования, посредством анализа понятий,
при помощи толкового словаря С.И. Ожегова. В нем, «жилище» определяется как
помещение, в котором живут или могут жить люди[1].
Исходя из понимания С.И. Ожегова, можно констатировать, что «жилище» — это
помещение, то есть имеет определенные физические границы. Другой великий
лингвист В.И. Даль в своем словаре давал немного иное определение: «жилище —
там, где живут люди, где поселились, селенье, сельбище, селитбище, населенье,
селище; дом, изба, землянка, комната, покой, квартира»[2].
Можно отметить, что в данном определении В.И. Даль на первый план выводил предназначение
объекта «там, где живут», а не сам объект. Обобщая две трактовки понятия
«жилище», при помощи метода синтезирования, можем сделать вывод, что «жилище» —
это помещение, предназначенное для жизни людей. Тем самым, мы считаем, что
термины «жилище» и «жилое помещение» — тождественны.

В
Конституции Российской Федерации, понятие «жилище» используется в рамках постулирования
права человека на жилище (статья 40) и права на его неприкосновенность (статья
25).

В
жилищном законодательстве понятие «жилище» используется, но при этом
отсутствует его нормативное определение. Его используют в области конституционных
норм-целей о праве граждан на жилище и на неприкосновенность данного жилища.

Анализируя правовую природу нормативных актов, в которых употребляется
термин «жилище» (Конституция РФ, УК РФ, УПК РФ), можно заметить, что это акты
публичного права. Ключевым актом среди них является Конституция РФ, которая
устанавливает и закрепляет исходные правовые начала реализации и защиты прав
человека и гражданина. И использование термина «жилище» в уголовном
законодательстве, в первую очередь связано с ситуациями нарушения
конституционного права на неприкосновенность жилища [1] Толковый словарь русского языка: 72500 слов и 7500
фразеологических выражений / С. И. Ожегов, Н. Ю. Шведова; Российская АН, Ин-т рус.
яз., Российский фонд культуры. — 2-е изд., испр. и доп. — Москва: Азъ, 1994.
-907с. [2] Даль В.И. Толковый словарь живого великорусского
языка. М., 1999. -542с.