Курсовая с практикой на тему Договор аренды: общие положения

Содержание:

Введение 3
1. Общая характеристика договора аренды 6
1.1. Понятие договора аренды 6
1.2. Условия договора аренды 10
2. Правовая природа договора аренды 17
2.1. Содержание договора аренды 17
2.2. Расторжение (изменение) договора аренды 21
Заключение 29
Список использованных источников 32

Введение:

С развитием рыночной экономики в Российской Федерации началось формирование частной собственности, появилась самостоятельность и независимость хозяйствующих субъектов, начался процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен. Для возможности использования дополнительных ресурсов при получении прибыли, а также необходимости иметь определенные гарантии защиты своих интересов от действий недобросовестных контрагентов, субъектами гражданского права используется договор аренды.
Данный договор является одним из наиболее востребованных в практике гражданско-правовых договоров. Подобная ситуация объясняется тем, что далеко не всегда у субъектов договорных отношений, занимающихся на постоянной основе производством товаров, выполнением работ, оказанием услуг, есть возможность приобретать в собственность необходимое для осуществления таких функций имущество – здания, сооружения, транспортные средства, нежилые помещения, земельные и лесные участки. Помимо этого, во многих случаях, даже при наличии такой возможности, целесообразнее, эффективнее для производственных нужд, экономически выгоднее именно аренда различных видов имущества, а не приобретение её в собственность.
Именно детальное теоретическое исследование единого правового режима договора аренды, содержащего основные характеристики и нормы регулирования арендных отношений, позволит выявить имеющиеся пробелы регулирования и противоречия в законодательных нормах. А поскольку общие положения договора аренды являются фундаментальными и применяются как основа в других видах договоров аренды, это позволит избежать многих возможных споров. Этим и обусловлена актуальность выбранной автором темы курсовой работы.
Объектом исследования является гражданско-правовые отношения, регулирующие договор аренды.
Предметом исследования являются теоретические и практические вопросы, относящиеся к определению понятия договора аренды, его правовой природы и содержания.
Целью настоящей курсовой работы явилось выявление теоретических и практических проблем в правовом регулировании гражданских правоотношений в сфере аренды и оценке действующего гражданского законодательства в этой области.
Исходя из актуальности темы и во исполнение поставленной цели курсовой работы, автор ставит следующие основные задачи:
• исследовать историю становления и развития арендных правоотношений;
• уточнить понятийный аппарат и существенные особенности договора аренды в гражданском праве России;
• всесторонне исследовать теоретические положения о договоре аренды;
• проанализировать основные проблемы при применении правовых норм о договоре аренды;
• выработать предложения по совершенствованию гражданских правоотношений в сфере аренды.
• исследовать примеры судебной практики, возникающие из споров по договору аренды.
Методологическую основу исследования составляет широкий спектр методов научного исследования. Историко-правовой метод позволил проследить эволюцию института аренды в российском праве. Применение метода системно-структурного и логического анализа способствовал четкому определению места договора аренды среди гражданско-правовых договоров. Формально-юридический и технико-юридический методы использовались для изучения современного российского законодательства с целью выявления особенностей договора аренды.
Нормативной базой данного исследования явилось действующее законодательство Российской Федерации: гражданское законодательство, специализированные нормативно-правовые акты, касающиеся регулирования сферы договоров аренды, научные публикации, судебная практика.
Значительный вклад в разработку проблем правового регулирования отношений аренды внесли ученые цивилисты Ю.Ф. Беспалов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, И.Б. Новицкий, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой и др.
Эмпирическую основу исследования составляет судебная практика в сфере заключения и исполнения договоров аренды.
Настоящая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников. Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются цель, задачи, предмет исследования, его теоретическая и нормативно-правовая основа. В первой главе будет дана общая характеристика договора аренды. Во второй главе определена правовая природа договора аренды. В рамках заключения предложен ряд выводов относительно существования такого возмездного договора, как аренда.

Заключение:

Проведенное исследование позволяет подвести его основные итоги. Институт договора аренды зародился еще в римском праве и с тех пор претерпел множество изменений. В советское время, где экономические и правовые отношения находились под жестким контролем государства, договор аренды не получил достаточного распространения и разработки в силу своей специфики.
Однако суть данного договора во все времена остается одинаковой – при концентрации имущества в руках собственника и отсутствии интереса в самостоятельном извлечении дохода с этого имущества, он может передавать его другим участникам гражданских правоотношений во временное владение и пользование на взаимовыгодных условиях. Личный интерес арендатора обусловлен стремлением приумножить свои доходы за счет использования арендуемого имущества, при этом, не вкладывая денежные средства на приобретение необходимого для предпринимательской деятельности имущества.
Лишь с принятием второй части Гражданского кодекса и детальной разработкой законодателем как общих положений, касающихся аренды, так и отдельных видов аренды, ситуация с регулированием массивного блока договорных отношений изменилась. Поскольку процесс создания или существенного обновления законодательной базы необходимой для целого спектра отношений, как правило, продолжителен во времени и занимает не один год, можно констатировать, что законодатель своим нормативным регулированием отношений между арендодателем и арендатором по договорам аренды, справляется с возложенной обязанностью на достаточном уровне. Однако, несмотря на это, деятельность участников правоотношений в сфере аренды непрерывно порождает вопросы, требующие чёткой правовой квалификации и разрешения.
Проведенное исследование выявило наличие проблемы в правоприменительной практике относительно соотношения общих оснований для расторжения договора, содержащихся в первой части Гражданского кодекса РФ и специальных, предусмотренных в остальных параграфах главы 34 ГК РФ. Для правильного толкования и применения норм гражданского законодательства, как уже было отмечено, необходимо сформировать единообразные подходы к разрешению подобных споров и выработке позиции по этому вопросу в постановлениях и информационных письмах президиума ВАС РФ. С другой стороны необходимо соблюдать определенные границы, которые позволят не подменить единообразными подходами законодательные акты, давая абсолютно новую, собственную трактовку действующим нормам права.
Вышеуказанная проблема на данный момент не единственная, к примеру, в судебной практике многочисленные споры возникают из арендных отношений по вопросам применения ст. 609 ГК РФ (форма и государственная регистрация договора аренды). Так, позицией ВАС РФ дополняются требования гражданского кодекса РФ об обязательной государственной регистрацией недвижимого имущества, что данная императивная норма применима к договору субаренды и к договору перенайма. Этим приведенным примером не исчерпываются проблемы в правоприменительной практике, и принятые Высшим Арбитражным судом РФ информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, связанных с договорами аренды, не способствуют устранению до конца существующих проблем, соответственно назрела необходимость разрешения проблем, связанных с применением норм главы 34 ГК РФ об аренде на законодательном уровне. Это, во-первых, не позволит подменить законодательные нормы обзорами судебной практики с единообразным подходом решения споров, возникающих из договоров аренды, во-вторых, систематизирует и кодифицирует тот массив логически выверенных и согласованных правил регулирования арендных отношений.
Подробно рассмотрев сущность и содержание договора аренды, участие в этих правоотношениях различных субъектов гражданского права, наделенных необходимым объемом правосубъектности, можно сделать вывод насколько важно более четкое и конкретизированное законодательное оформление в гражданском законодательстве всех вопросов связанных с договором аренды.
В заключение, можно отметить, что работа была проведена в соответствии с поставленными задачами, и основное её значение было в анализе и согласовании уже имеющихся разработок, обобщении того рационального, что уже было достигнуто, для дальнейшего продолжения работы в изучении общих положений о договоре аренды

Фрагмент текста работы:

Имущественные отношения в гражданском обороте Российской Федерации регулируются рядом договоров, одним из которых является договор аренды.
Истоки договоров, порождающих обязательства по предоставлению определенных вещей во временное пользование, можно проследить в классическом римском праве. Одним из отдельных видов договоров найма был наем вещей (locatio — conductio rerum). Данный консенсуальный контракт получил широкое применение и соответственно детальную проработку в связи с резкой имущественной дифференциацией среди свободных римских граждан, подразделявшихся на крупных помещиков и малоземельных или вовсе безземельных свободных крестьян. Так был определен предмет договора, уже в ту пору детально разработан институт поднайма, определены права и обязанности сторон и соответственно ответственность за нарушение обязательств по контракту. В результате рецепции римского права гражданское право Российской Федерации восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву.
Договор имущественного найма в советское время существовал в виде отдельного гражданско-правового договора. Конструкция договора в основном носила признаки, свидетельствующие об истоках этого договора. Однако договор имел значительные отличия от римского права в силу существования планового хозяйствования и отсутствия частной собственности. Как отмечает профессор В.В. Витрянский в конце 80-х годов, данный классический гражданско-правовой договор имущественного найма, подвергся существенной модернизации и представлял собой «некое средство «разгосударствления» и один из основных способов организации производственно-хозяйственной деятельности трудовых коллективов государственных предприятий» .
И лишь с принятием Государственной Думой 22.12.1995 года второй части Гражданского Кодекса Российской Федерации, понятие «аренда» стало охватывать только традиционно подразумеваемые под этим отношения имущественного найма. В гражданском кодексе Глава 34 была отведена под регулирование договорных арендных отношений и насчитывает в своем составе более шестидесяти статей. В первом параграфе главы излагаются общие положения, характерные для существующих видов договоров аренды, последующие параграфы посвящены вопросам специального регулирования различных видов договоров аренды. Общие положения об аренде применяются к отдельным видам договорам аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, если иное не установлено правилами об этих договорах. Законодатель в гражданском кодексе признает отдельными видами аренды договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга).
Особенность нормативного регулирования данных договорных отношений состоит в том, что помимо регулирования главой 34 ГК РФ, эти отношения регулируются еще и Законом РФ «О защите прав потребителей» , если в качестве арендатора движимого имущества выступают граждане, арендующих имущество для потребительских целей.
Итак, согласно ст. 606 ГК РФ договором аренды (имущественного найма) является договор, при котором арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Отличительной чертой договора аренды, позволяющей отграничивать его от других гражданско-правовых договоров, является передача имущества арендодателем, не сопровождаемая переходом права собственности на это имущество к арендатору. Обращает на себя внимание, что в самом определении договора аренды, законодатель указывает два вида правомочий, находящихся у арендатора на предоставляемое имущество — получение имущества во владение и пользование либо получение только лишь в пользование. Объем правомочий арендатора зависит от вида и характера объекта по договору аренды, так по договору аренды транспортного средства арендатор получает во владение и пользование транспортное средство, а по договору аренды нескольких помещений в здании, лишь право пользования. Право владения наделяет арендатора статусом титульного собственника, дающим ему вещно-правовые способы защиты арендованного имущества от посягательств третьих лиц. Однако стоит заметить, что придание праву аренды отдельных свойств вещных прав не позволяет утверждать, что оно является вещным правом, поскольку права арендатора возникают в силу заключенного договора аренды с собственником имущества и соответственно носят обязательственно-правовой характер.