Курсовая с практикой на тему Договор аренды (общие положения).

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Общие положения договора аренды 6
1.1 Понятие договора аренды 6
1.2 Элементы договора аренды 11
1.3 Прекращение и возобновление договора аренды 15
Глава 2. Содержание договора аренды 23
2.1 Права и обязанности арендодателя 23
2.2 Права и обязанности арендатора 26
2.3 Ответственность сторон по договору аренды 29
Заключение 32
Список использованных источников 34

Введение:

Актуальность темы. На сегодняшний день на фоне активного развития рыночных отношений в России ощущается большая потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, которые связаны с осуществлением разных видов хозяйственной деятельности, что, в итоге, должно положительно отразиться на росте уровня жизни населения.
Вследствие этого немаловажное значение приобретает исследование договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.
Институтом аренды опосредуются как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное владение (и пользование) на возмездных началах, так и специфические отношения по пользованию и владению имуществом (например, лизинг).
В своих проявлениях аренда многолика и разнообразна. Она активно применяется в отношениях между юридическими лицами. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, применяя форму договора аренды, для удовлетворения их бытовых и личных потребностей. Муниципальные образования и государство также оценили преимущества, предоставляемые арендой: сохраняя свое право собственности на имущество, арендодатель при этом появляется определенный источник дохода.
Важным остается исследование проблем, которые возникают перед сторонами договора аренды при его исполнении и заключении, а также встречающихся в правоприменительной деятельности.
Степень научной разработанности. Стоит отметить, что отдельные вопросы рассматриваемой проблемы в экономической и гражданско-правовой литературе подвергались анализу в монографиях, диссертациях, учебной литературе и научных публикациях. Среди исследователей, которые особое внимание уделили разного рода аспектам аренды, можно назвать Я. В. Абрамова , В. В. Витрянского , М. В. Васильеву , Ю. Г. Жарикова , А. Ю. Кабалкина , А. Г. Калпина , Е. В. Кабатову ,.
Конечно, есть и много других исследователей, которые в своих работах затрагивали вопросы аренды в ее разных аспектах. Вместе с тем, стоит сказать, что большинство исследований выше названных авторов базировалось на ранее действовавшем законодательстве и, соответственно, проводились в других социально-экономических условиях.
Как правило, работами, которые непосредственно связаны с обязательствами по имущественному найму, освещаются отдельные виды договора аренды. В то же время преобразования, которые проходят в России, требуют более детального изучения как договора аренды в целом, так и отдельных его видов.
Цель данной работы – изучить и проанализировать существующие в РФ арендные отношения.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
 дать понятие договора аренды;
 рассмотреть элементы договора аренды;
 ознакомиться с вопросом прекращения и возобновления договора аренды;
 рассмотреть права и обязанности арендодателя;
 рассмотреть права и обязанности арендатора;
 ознакомиться с вопросом ответственности сторон по договору аренды.
Для решения поставленных целей и задач, использовались общие и специальные методы. Общие методы: метод анализа и синтеза, методы обобщения и аналогии документов, классификация, систематизация, типизация теоретического и эмпирического материала, анализ результатов деятельности, изучение опыта. Специальные методы: формально-юридический, сравнительно-правовой, метод правового моделирования, метод толкования правовых норм.
Практическая значимость работы. Положения и выводы, которые содержатся в данной работе, могут использоваться для дальнейших теоретических изучений как по данной проблеме, так и по отдельным вопросам общегражданского характера.
Нормативную базу исследования составили такие акты как: Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и др.
Теоретическую основу исследования составили труды таких авторов как: Андреев Ю. Н., Беспалов Ю. Ф., Богачева Т. В., Брагинский М. И., Васильева В. В., Витрянский В. В., Вятчин В. А., Гонгало Б.М.. Жариков Ю. Г., Иванов Е. В., Корнийчук Г. А., Новицкий И. Б., Шершеневич Г. Ф.
Эмпирическую основу исследования составили материалы судебной практики.
Работа состоит из введения, двух глав, шести параграфов и заключения.

Заключение:

В заключении стоит отметить, что поставленная цель работы была достигнута, то есть были изучены и проанализированы особенности договора аренды.
Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:
 было дано понятие договора аренды;
 были рассмотрены элементы договора аренды;
 ознакомились с вопросом прекращения и возобновления договора аренды;
 были рассмотрены права и обязанности арендодателя;
 были рассмотрены права и обязанности арендатора;
 ознакомились с вопросом ответственности сторон по договору аренды.
По договору аренды арендодатель обязуется арендатору предоставить имущество за плату во временное пользование и владение или во временное пользование.
Несмотря на достаточно четкое изложение в ГК РФ норм об аренде, в правоприменительной практике возникает довольно много вопросов, о чем свидетельствует наличие порой прямо противоположных судебных решений.
Общие нормы об аренде, которые содержатся в § 1 Гл. 34 ГК РФ, применяются ко всем видам аренды, если специальными нормами § 2-6 Гл. 34 ГК РФ не предусмотрено иное. Кроме того, ко всем видам аренды применяются нормы общей части обязательственного права и – иногда – общие положения ГК РФ, если общие нормы об аренде содержат правовые пробелы.
Такое толкование нормы может привести к следующим проблемам. Во-первых, отсутствует определенный критерий для систематизации типов арендных договоров. Остаются не урегулированными договоры аренды, имеющие не меньшую самостоятельность, чем те, которые приведены в § 2-6 гл. 34 ГК РФ. Так, по ГК РФ аренда нежилых помещений определена общими положениями о договоре аренды, что вызывает довольно проблем и «компромиссных» судебных решений.
Во-вторых, наблюдается «пересечение» некоторых типов договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества. То есть, какой-либо договор обладает признаками одновременно нескольких видов договора аренды: прокат транспортного средства, лизинг здания. Тут сразу возникает вопрос, нормы каких параграфов Гл. 34 ГК РФ стоит к ним использовать в преимущественном порядке.
В ГК РФ используются термины «договоры аренды отдельных видов имущества» и «виды договора аренды». И, тем не менее, остается непонятным, какой критерий лежит в основе выделения договоров аренды.
В-третьих, ко многим видам арендных договоров применяются нормы § 1 и 2-6 Гл. 34 ГК РФ, которые урегулированы другими законами. Так, передача земельных участков, водных объектов, участков недр, лесных участков, объектов культурного наследия, транспорта в пользование, регулируется специальным законодательством: Лесным Кодексом РФ, Земельным Кодексом РФ, Кодексом внутреннего водного транспорта РФ, Кодексом торгового мореплавания РФ и пр. Однако при этом, нормы гражданского права, содержащиеся в ином законодательстве, ГК РФ противоречить не должны, согласно принципам, которые определены в п. 2 ст. 3 ГК РФ.
Для решения обозначенных проблем в нормы ГК РФ необходимо внести дополнения и изменения, которые будут затравить правовое регулирование договора аренды, и четко и понятно излагать правила заключения его отдельных видов.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Общие положения договора аренды
1.1 Понятие договора аренды

Договор аренды можно отнести к числу классических договорных институтов, которые известны гражданскому праву еще со времен римского права. В римском праве он считался одним из видов договора найма. Римским правом признавалось три вида найма:
 наем вещей (locatio-conductio rei);
 наем услуг (locatio-conductio operarum);
 наем работ, или подряд (locatio-conductio opens) .
В римском праве прототип современного договора аренды – это договор найма вещей. В дореволюционном российском гражданском законодательстве имущественным наймом считался договор, по которого одна сторона обязывалась предоставить другой стороне за определенное вознаграждение свою вещь. Г. Ф. Шершеневич при этом указывал, что российскому законодательству являлось чуждым различие между пользованием вещью и извлечением плодов из нее, как это было принято в германском праве, являлось чуждым различие между наймом движимостей и долгов, наймом скота и земель, как это было принято во французском праве.
Позже отечественное гражданское законодательство также оперировало термином «имущественный наем», а понятие «аренда» в основном использовалось для передачи государственных предприятий в хозяйственную эксплуатацию.
Благодаря договору аренды собственник или иное им уполномоченное лицо может удовлетворять свои интересы, передавая во временное пользование имущество или предоставляя право пользования без передачи данного имущества, получая за это арендную плату. Другое лицо получает возможность использовать чужое имущество и таким образом удовлетворять свои имущественные интересы, получая право собственности на плоды, доходы и продукцию.
Понятие, элементы и содержание договора аренды регламентированы Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное пользование и владение или во временное пользование .
По условиям такого договора арендодатель арендатору предоставляет во временное пользование и владение конкретное имущество, а арендатор за это вносит арендную плату. Таким образом, собственник удовлетворяет свои интересы путем передачи имущества во временное пользование или предоставления права пользования, без передачи имущества, и за это получает арендную плату. У арендатора появляется возможность использовать чужое имущество и так удовлетворить свои имущественные интересы, приобретая право собственности на полученные в результате аренды доходы, продукцию и плоды .
Для договора аренды характерны такие специфические признаки:
 такой договор относится к договорам на передачу имущества в пользование и владение или тлишь в пользование, и таким образом порождает обязательства по передаче в пользование имущества наряду с другими видами договоров, наймом, ссудой;
 по договору арендатор получает статус титульного владельца, и это дает ему право использовать вещно-правовые способы защиты;
 для права аренды характерно право следования. Переход права собственности или другого ограниченного права на имущество, которое было сдано в аренду к другому лицу, – это не основание для расторжения или изменения договора аренды. Мы считает, что необоснованно относить право аренды к отдельному виду ограниченных вещных прав. Такие признаки, которые присущи вещным правам, даны арендатору для укрепления его права аренды, которое возникает на основе договора.
 выделение в ГК РФ отдельных видов договора аренды осуществлено в зависимости от вида имущества, которое сдается в аренду (кроме проката, лизинга, фрахтования на время) .
Стороны договора аренды – это арендатор и арендодатель. Сторонами могут быть все субъекты гражданских правоотношений: юридические и физические лица, а также государство (последнее в арендных отношениях выступает через свои органы).
Арендодателями являются собственники имущества, а также лица, которые управомочены собственником или законом. Субъект права хозяйственного ведения может быть арендодателем движимого имущества без разрешения собственника, недвижимого – лишь с одобрения собственника.
Арендатором может являться любое лицо, но в отдельных видах аренды субъектный состав может ограничиваться законом. Например, в договоре лизинга и в договоре аренды предприятия обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката предпринимателем должна являться только одна сторона – арендодатель (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
Обязанности арендатора и арендодателя определены законом .
В качестве основных характеристик договора аренды можно выделить его:
 двусторонность;
 возмездность, поскольку арендатор передает арендодателю финансовое вознаграждение за имущество, которое было предоставлено;
 консенсуальность, так как для вступления в силу договора достаточно его подтвердить подписями сторон.
Так как речь касается временного пользования или (и) владения, договор аренды всегда имеет ограниченный срок – неопределенный или определенный .
В основном договор аренды регулирует ГК РФ. Однако к числу нормативных актов, которые регулируют вопросы аренды, стоит также отнести:
 Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»;
 Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
 транспортные уставы (ими регулируется аренда транспортных средств);
 ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, которая регулирует аренду земельных участков;
 Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, где регулируется аренда лесных участков;
 Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
 Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах».
Существуют следующие виды договора аренды:
 договор проката;
 договор аренды транспортных средств;
 договор аренды сооружений и зданий;
 договор аренды предприятия;
 договор финансовой аренды (лизинг).
Пользование – извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, включая получение доходов и плодов. Право пользования может в себя включать и право выкупа данного имущества (ст. 614 ГК РФ). Право пользования арендатора следует за вещью (ст. 617 ГК РФ). Переход права собственности на вещь – это не основание для расторжения договора аренды.
При передаче в пользование имущества право собственности на него сохраняется за стороной, которая данную вещь передала. Лицо, которое получило имущество в аренду, получает права пользования и владения им или лишь право пользования. В первом случае имущество переходит в хозяйственную область арендатора, во втором – остается в хозяйственной области арендодателя .
Договор аренды между физическими лицами на срок больше 1-го года, а также, если одна из сторон – это юридическое лицо, должен заключаться в письменной форме. Если арендуется недвижимое имуществ, то письменная форма также является обязательной.
Если аренда предполагает выкуп имущества, то есть смену собственника, то форма договора аренды должна отвечать форме договора купли-продажи такого вида имущества.
Итак, договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, по которому одна сторона – арендодатель (наймодатель), обязуется другой стороне – арендатору (нанимателю) предоставить имущество за плату во временное пользование и владение или во временное пользование, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату. Договор аренды – взаимный, консенсуальный и возмездный.
1.2 Элементы договора аренды

Существенное условие договора аренды – это его предмет. Предметом могут являться лишь индивидуально-определенные, незаменимые и непотребляемые вещи, поскольку по завершении срока договора арендатор должен вернуть имущество в том же состоянии и виде, в котором он его получал, с учетом износа.
Имущество – индивидуально-определенная непотребляемая вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора и назначению вещи со всеми необходимыми документами и необходимыми принадлежностями .
Когда заключается договор аренды, то обязательным требованием является подробное описание имущества, которое передается в аренду.
В п. 3 ст. 607 ГК РФ сказано, что в договоре аренды должны указываться данные, которые позволяют определенно установить имущество, которое подлежит передаче арендатору как объект аренды. Если в договоре отсутствует условие об объекте, который подлежит передаче в аренду, то такое условие считается не согласованным сторонами, а данный договор считается незаключенным. В первую очередь такое условие касается объекта договора аренды. Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться земельные участки и прочие природные обособленные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, сооружения, здания, транспортные средства, оборудование и иные вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования. Предмет договора аренды – это непотребляемые, индивидуально-определенные вещи, это может быть как недвижимое, так и движимое имущество .
Сдача отдельных вещей в аренду может ограничиваться законом (так, оружие может в аренду сдаваться, только если на это есть специальное разрешение у сторон). Аренда природных объектов должна совершаться с учетом не только норм ГК РФ, но и специальных законов. Например, ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) требуется соблюдение арендатором целевого назначения земельного участка, который им был получен в аренду. Как правило, природные объекты могут быть получены в аренду, если у будущих арендаторов имеются специальные лицензии.
У порядка заключения договора аренды есть две особенности. Первая особенность состоит в том, что этот договор может быть заключен на торгах, где продают право на заключение договора в результате проведения конкурса между лицами, которые претендуют на право быть арендаторами (договор заключают с лицом, которое выиграло торги). Вторая особенность состоит в том, что у арендатора есть преимущественное право на заключение договора на новый срок, после того, как истек первоначальный срок договора .
Цена (арендная плата) – это важный элемент рассматриваемого договора. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ договором определяются порядок, сроки и условия внесения арендной платы. Арендная плата является существенным условием только для договоров аренды сооружений и зданий, предприятий, а также природных объектов – при передаче таких видов недвижимого имущества в аренду, согласование арендной платы является обязательным. Если же в договоре арендная плата не установлена, то используется правило, которое аналогично установленному п. 3 ст. 424 Г К РФ, – вносится арендная плата, которая равна плате при аренде такого же имущества в сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата может изменяться и уменьшаться. Сторонами может изменяться размер арендной платы в сроки, которые установлены договором, но только один раз в год. Такое правило во многом способствует договорной дисциплине, поскольку часто у арендодателя появляется желание увеличить арендные платежи, невзирая на недопустимость односторонне изменять условия договорного обязательства. Арендатор имеет право требовать снижения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он ответственен, сильно ухудшились условия пользования имуществом, либо ухудшилось его качество (п. 4. ст. 614 ГК РФ). Снижение арендной платы должно быть пропорциональным снижению потребительских свойств объекта аренды, которые предусмотрены договором.
Если сторонами не были определены порядок, сроки и условия внесения арендной платы, то действует правило о том, что стороны имели в виду порядок, сроки и условия арендной платы, которые обычно применяются при аренде такого же имущества при сравнимых обстоятельствах.
Виды арендной платы:
 платежи в твердой сумме, которая вносится единовременно или периодически;
 установление доли от результатов хозяйственной деятельности арендатора;
 представление определенных услуг арендодателю;
 передача арендодателю арендатором в аренду или в собственность определенного имущества;
 возложение на арендатора затрат на улучшение имущества, которое арендуется;
 по соглашению сторон размер арендной платы может изменяться, но только один раз в год .
Арендатор должен использовать имущество в соответствии с условиями договора и в соответствии с назначением данного имущества.
Срок договора – это не существенное условие договора. Срок договора может быть как неопределенный, так и определенный. Если в договоре срок не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок. Особенность договора с неопределенным сроком состоит в том, что его любая сторона может в любое время отказаться от договора, предупредив за один месяц своего контрагента в случае, если предмет договора – это движимое имущество. Либо предупредив за 3 месяца в том случае, если предмет договора – это недвижимое имущество. Но такие сроки могут изменяться законом или участниками договора. При заключении договора на срок, который превышает пределы срока, определенного законом, договор считается заключенным на предельный срок.
Различается:
 срок действия договора аренды;
 срок, в течение которого имущество должно передаваться арендатору (его устанавливают в договоре, либо он предполагается как разумный). Соблюдение данного срока имеет важное значение. Поскольку не передача арендатору имущества за собой влечет право арендатора требовать возмещения убытков и передачи вещи либо требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Содержание договора аренды складывается из прав и обязанностей сторон, которые будут подобнее рассмотрены во второй главе данной работы.
Итак, договор аренды в себя включает такие элементы как: стороны (арендатор и арендодатель), предмет (объект) договора, форма договора (письменная форма договора, с необходимостью в некоторых случаях совершать его государственную регистрацию), цена договора (арендная плата).
1.3 Прекращение и возобновление договора аренды

Прекращение договора аренды (включая его досрочное расторжение) совершается по основаниям, которые установлены Главами 26 и 29 ГК РФ, с учетом положений ст. 617, 619 и 620 ГК РФ, которые частично изменяют общий порядок, определенный для любых видов договоров (обязательств).
Смена собственника имущества, которое арендуется, прекращения договора аренды не влечет, даже если его заключение было определено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК РФ). При смерти арендодателя – физического лица договор аренды также не прекращается. Обязанности и права и арендодателя переходят к его наследникам.
При кончине гражданина, который арендовал недвижимое имущество, его обязанности и права по договору аренды переходят к наследнику, если договором или законом не было установлено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение такого договора было определено личными качествами арендатора. Кажется, что указанная выше норма являет собой конкретизацию общего правила ст. 418 ГК РФ. Но это не так. В ст. 418 ГК РФ нет никаких оговорок о возможности ее изменения договором или законом. Тем не менее, такая возможность касательно договора аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это дает возможность арендодателю совсем исключить случаи сохранения данного договора аренды после кончины арендатора.
Касательно кончины арендатора движимого имущества, сохраняют силу общие правила, которые определены ст. 418 ГК РФ, то есть договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью самого арендатора .
Касательно же ликвидации юридического лица – будь то арендатор или арендодатель – в этом случае договор аренды безоговорочно прекращается .
По требованию арендодателя договор аренды может досрочно расторгаться судом тогда, когда арендатор:
1) использует имущество со значительным нарушением условий договора или назначения данного имущества либо с многократными нарушениями условий договора. В п. 2 ст. 450 ГК РФ дается понятие существенного нарушения условий договора. Касательно существенного нарушения назначения имущества, то под ним стоит понимать такое изменение назначения, которое за собой влечет существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;
2) сильно ухудшает имущество, которое сдано в аренду. Существенное ухудшение арендованного имущества – это такое изменение его качества, которое за собой влечет существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;
3) не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении определенного договором срока платежа; Например, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.01.2019 по делу N 33-1701/2019
Требование: О взыскании задолженности, расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что между сторонами был заключен договор аренды на нежилое помещение. Нежилое помещение является собственностью субъекта РФ. Установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком в период действия договора аренды.
Решение: Требование удовлетворено .
4) не проводит капитального ремонта имущества в определенные договором сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки тогда, когда согласно закону, другим правовым актами или договору проведение капитального ремонта – это обязанность арендатора. Неисполнение арендатором его обязанностей проводить текущий ремонт или нести расходы по содержанию имущества, которое было арендовано, может являться основанием для досрочного расторжения договора только тогда, когда в результате такого бездействия арендатора происходит значительное ухудшение данного имущества. Однако и тут возможны спорные ситуации. Например: Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.06.2017 N Ф02-2213/2017 по делу N А19-7205/2016
Требование: О расторжении договоров аренды объектов муниципального имущества.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик отказался от проведения капитального ремонта имущества, а также отказался от расторжения договоров аренды.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку расторжение договоров аренды – с учетом социальной значимости переданного в аренду имущества – является преждевременной мерой. Более того, доказательств возникновения неотложной необходимости проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества истцом не представлено.
То есть не всегда капитальный ремонт может являться обязательным при аренде объекта.
По требованию арендатора договор аренды может досрочно расторгаться судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет арендатору имущество в пользование либо создает препятствия пользованию имуществом согласно условиям договора или назначению имущества. Создание препятствий пользованию имуществом может объясняться достаточно широко. Сюда можно отнести любые случаи необеспечения спокойного пользования имуществом, которое было арендовано, в частности не осуществление арендодателем текущего ремонта или неисполнение им обязанности по содержанию имущества, когда данные обязанности на него возложены договором;
2) имущество, которое было передано арендатору, имеет мешающие пользованию им недостатки, которые при заключении договора не оговаривались арендодателем, не были арендатору заранее известны и не должны были быть обнаружены арендатором при осмотре имущества или проверке его исправности при заключении договора. Так как законом не требуется, чтобы такие недостатки являлись существенными, договор аренды может расторгаться при наличии у имущества, которое было арендовано, любых мешающих пользованию недостатков;
3) арендодателем не осуществляется капитальный ремонт имущества, который является его обязанностью, в определенные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;
4) имущество по причине обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, оказывается в состоянии, которое не пригодно для его использования. По такому основанию досрочное расторжение договора совершается вне зависимости от того, виновен в этом арендодатель или нет .
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть определены и иные основания досрочного расторжения договора по требованию, как арендатора, так и арендодателя. В то же время в договоре аренды сторонами могут прямо исключаться любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендатора или арендодателя. Данная возможность исходит из их автономии воли при установлении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора – это их право, а не обязанность .
В любом случае договор аренды может расторгаться досрочно лишь судом по исковому заявлению заинтересованной стороны договора. Арендодатель при этом имеет право потребовать досрочного расторжения договора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости выполнения им обязательства в разумный срок. При подаче арендодателем иска о расторжении договора аренды к заявлению должны прикладываться как само предупреждение, так и доказательства того, что оно было направлено арендатору. Иначе иск арендодателя будет оставлен без рассмотрения.
Вопрос о том, как между собой соотносятся предупреждение о необходимости выполнения обязательства, которое указано в ст. 619 ГК РФ, и требование расторгнуть договор аренды в смысле п. 2 ст. 452 ГК РФ, остается не ясным. Несомненно, что арендодатель в своем предупреждении должен обозначить нарушения, которые были допущены арендатором, и потребовать их исправления. Но из названия предупреждения не исходит, что оно также должно в себя включать и требование о расторжении договора. Иначе теряет смысл указание в нем на необходимость в разумный срок выполнить обязательство. Поскольку п. 2 ст. 452 ГК РФ в себя включает четкое правило о сроках ответа на предупреждение о расторжении договора. Разумный срок – это не срок ответа на требование о расторжении договора, а срок для устранения нарушений. С другой стороны, если в предупреждении нет требования о расторжении договора, то для обращения в суд с иском в силу п. 2 ст. 452 ГК РФ арендодатель должен арендатору направить, кроме предупреждения, еще и требование о расторжении договора. Вряд ли подобная волокита соответствует целям ст. 619 ГК РФ .
Таким образом, предупреждение о необходимости исполнить обязательства (ст. 619 ГК РФ) может в себя и не включать требования о расторжении договора. В таком случае арендодателю в случае не устранения арендатором нарушений, придется до подачи иска в суд также направить ему и требование о расторжении договора в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ. Если же в предупреждение было включено и требование о расторжении договора аренды, то не нужна повторная подача требования. Сам отказ устранить нарушения будет означать отсутствие желания арендатора дальше продолжать договорные отношения.
Так как при досрочном расторжении договора арендатор не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости выполнения обязательства (ст. 620 ГК РФ), им иск может предъявляться с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, согласно правилам п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Возобновление договора аренды. Прекращение договора аренды в определенный им срок дает арендатору преимущественное право на заключение данного договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Если договором или законом не предусмотрено иное, то арендатор, который должным образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора, при иных равных условиях, обладает преимуществом перед прочими лицами на заключение данного договора аренды на новый срок. Арендатор письменно обязан уведомить арендодателя о желании заключить этот договор в срок, который указан в договоре аренды, а если в договоре такой срок не обозначен, в разумный срок до завершения действия договора.
В случае заключения договора аренды на новый срок, по соглашению сторон условия договора могут изменяться. Если арендатора не устраивают новые условия договора, то он лишается преимущественного права заключить данный договор на новый срок. Данный вывод исходит из оговорки «при прочих равных условиях», которую можно наблюдать в абз. 1 ст. 621 ГК РФ. Арендатор не вправе заставить арендодателя заключить договор на прежних или на каких-то других условиях.
В том случае, если арендодателем было отказано арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение одного года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с иным лицом, то арендатор имеет право по своему выбору в суде потребовать перевода на себя обязанностей и прав по заключенному договору и возмещения убытков, которые были причинены отказом с ним возобновить договор аренды, либо лишь возмещения убытков. Данные права есть у прежнего арендатора, если арендодатель договор аренды заключил на условиях прекращенного договора аренды или же на других условиях, но вообще не на тех, на которых арендатором было отказано заключить новый договор аренды.
Если после истечения срока договора, если нет возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжает пользоваться имуществом, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражении продолжать договор должен предусматриваться данным договором. Иначе он определяется согласно ст. 314 ГК РФ.
Таким образом, под договором аренды стоит понимать юридические правоотношения, в рамках которых собственность, которая принадлежит одному участнику сделки, передается другой стороне для пользования и владения или только пользования на время, за оговоренную оплату.
Пользование или (и) владение имуществом является временным. Именно временным характером пользования и владения главным образом и отличается договор аренды от прочих возмездных договоров по передаче имущества: от договоров мены, купли-продажи, займа, дарения, по которым имущество переходит в собственность к приобретателю (либо оперативное управление или хозяйственное ведение).
Договор аренды может прекращаться:
 по истечении срока, на который он был заключен;
 по соглашению сторон;
 в связи с досрочным расторжением договора по требованию арендодателя или арендатора.
Если после истечения срока договора, и если нет возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжает пользоваться имуществом, то договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.