Курсовая с практикой на тему Договор аренды объектов недвижимого имущества

Содержание:

Введение 3

Глава 1. Гражданско-правовая характеристика договора объектов недвижимого имущества как института гражданского права 6

1.1.Понятие и специфика договора аренды объектов недвижимого имущества 6
1.2. Элементы договора аренды, особенности его заключения 8

Глава 2. Заключение и расторжение договора аренды объектов недвижимого имущества 13

2.1. Порядок заключения и форма договора 13
2.2. Права и обязанности сторон 19
2.3. Особенности изменения и расторжения договора аренды объектов недвижимого имущества 24

Заключение 29

Библиографический список 31

Введение:

Актуальность темы исследования. В настоящее время, в одном ряду с договором купли-продажи, договор аренды является самым массовым. В России заключается множество сделок для приобретения имущества в аренду. Договор аренды объектов недвижимого имущества служит одним из самых популярных в российском законодательстве. В последнее время у гражданина или организации, которые планируют заняться предприни-мательской деятельностью, возникает проблема размещения своего бизне-са. Приобрести в собственность помещение под офисы, склады, магазины у многих нет возможности. Есть вариант – перевести жилое помещение в фонд нежилого. Однако для этого необходим ряд технических условий, не все помещения соответствуют этим условиям, или коммерчески привлека-тельны для такого перевода. Оптимальный вариант для решения подобной проблемы – это аренда. Когда объектом аренды становится здание или со-оружение возникают дискуссионные проблемы. Большой интерес они вы-зывают, потому что по этому вопросу не всегда совершена позиция зако-нодателя . Если говорить о физических лицах, то данные субъекты также заключают договоры аренды таких объектов недвижимого имущества, как квартиры, комнаты, а также земельные участки.
Известность договора определена обоюдной выгодой для обеих сто-рон: арендатор принимает во временное владение и пользование недвижи-мое имущество, без покупки его в собственность, а арендодатель – получа-ет доход от передачи в пользование имущества, в личном пользовании ко-торого нет нужды.
Проблема выбранной темы исследования заключается в несовершен-стве гражданского законодательства, которое регламентирует как аренд-ные отношения, так и практику его применения. Основной проблемоой до-говора аренды объектов недвижимого имущества является то, что законо-дателем не выделен данный вид договора, поэтому для исследования необходимо обращаться как к общим положениям ГК РФ о договоре аренды, так и к положениям об аренде зданий и сооружений, а также по-ложениям иных нормативных актов. Большое количество нормативной ба-зы приводит к сложностям и спорам, вытекающим из исследуемого вида договора аренды. Также изучение договора аренды объектов недвижимо-го имущества позволяет решать важные вопросы, соединенные с оформле-нием юридических документов при передаче недвижимого имущества.
Проблемы договора аренды выступили предметом рассмотрения значительного числа диссертационных исследований. Из работ, защищен-ных в последние годы, можно отметить диссертации А.С. Аникина , И.А. Буш , Д.В. Елизарова , Т.А. Еремкиной .
Теоретическая и практическая значимость указанных исследований без сомнения велика. Вместе с тем, подавляющее большинство исследова-ний в данной области посвящены отдельным видам договора аренды. Об-щие проблемы договора аренды, проявляющиеся в его отдельных разно-видностях, рассмотрены недостаточно и нуждаются в дальнейшем анализе и разрешении.
Цель курсовой работы заключается в исследовании договора аренды зданий и сооружений и его правового регулирования.
Данная цель обуславливает необходимость решения следующих ос-новных задач исследования:
­ рассмотреть понятие и специфика договора объектов недвижи-мого имущества;
­ охарактеризовать элементы договора;
­ исследовать порядок и форму заключения договора объектов недвижимого имущества;
­ проанализировать права и обязанности сторон;
­ выделить особенности изменения и расторжения договора.
Объектом исследования являются общественные отношения, склады-вающиеся в сфере аренды объектов недвижимого имущества.
Предметом исследования служит гражданско-правовой договор аренды недвижимого имущества.
Методологическая основа.В основе исследования заложены принци-пы системности и научной объективности. Использование фундаменталь-ных методологических принципов научной объективности позволило про-следить специфику договора аренды объектов недвижимого имущества в российском законодательстве. Использование в работе подобных общена-учных методов исследования, как наблюдение, сравнение, анализ и синтез позволили наиболее полно рассмотреть имеющийся материал.
Теоретическая значимость работы заключается в том, чтобы обоб-щить теоретические представления о договоре аренды объектов недвижи-мого имущества в российском законодательстве.
Практическая значимость – собранный материал предоставляет воз-можность его использования в практике заключения, расторжения и изме-нения договора аренды объектов недвижимого имущества.
Структура работы определенна целями и задачами исследования. Работа имеет введение, две главы, включающие в себя пять параграфов, заключение, библиографический список.
Введение раскрывает специфику проблемы исследования и методы их изучения, цели и задачи, поставленные автором. Здесь дается теорети-ческая и практическая значимость работы. В главах материал расположен по проблемному принципу. В заключении представлены краткие выводы исследования. В библиографическом списке дан перечень документов, ста-тей, привлеченных автором для написания данной работы.

Заключение:

В результате работы, выполненной в пределах данного исследова-ния, был изучен договор аренды объектов недвижимого имущества в оте-чественном законодательстве. Безусловно изученный материал позволяет сделать вывод о бесспорной злободневности выбранной темы. Известно, что среди многообразия видов договоров аренды, именно договор об аренде объектов недвижимого имущества служит самым распространен-ным, а значит и его значимость в правовых отношениях очень велика. Од-нако правовое регулирование такого договора значительно отличается от других договоров.
Проведенное исследование договора аренды объектов недвижимого имущества помогло автору сделать следующие выводы. Прежде всего, была выявлена специфика договора объектов недвижимого имущества. Договор аренды объектов недвижимого имущества не имеет свое четкое понятие, которое зафиксировано в ГК РФ. Предметом такого договора может являться не только здание или сооружение, помещение, но и земля, на которой они находятся. Данный вид договора служит консенсуальным, возмездным.
Также рассматривался вопрос о форме договора. Выяснилось, что договор аренды объектов недвижимого имущества имеет обязательно письменную форму, требует государственной регистрации и не нуждается в нотариальном заверении. Имеется требование, что договор должен быть единым документом, подписанным обеими сторонами, в противном случае он считается недействительным.
Еще один немаловажный вывод был сделан при изучении суще-ственных условий о предмете, арендной плате и сроке договора аренды объектов недвижимого имущества. Было выявлено, что он может содер-жать любые условия наряду с существенными. Однако они не должны из-менять императивные правила действующего законодательства. К приме-ру, договор может содержать условия об имуществе задания или соору-жения, может по-другому урегулировать судьбу земельного участка и но-сить смешанный характер. Однако все же необходимо предусматривать условия о том, кто должен нести риск случайной гибели имущества, чтобы избежать возможных споров. Не менее важны такие пункты договора как, разграничение права сдаваемого имущества (при совместном владении), использование здание или сооружения по их назначению и передача иму-щества.
Изучив права и обязанности, которые имеет как арендатор, так и арендодатель при заключении договора аренды были сделаны некоторые выводы. Арендаторы имеют права сдавать имущество с одобрения арен-додателя, улучшать арендуемое помещение и некоторые другие права. Однако у каждого субъекта договора аренды объектов недвижимого иму-щества имеются определенные обязанности, не соблюдение которых, вле-чет за собой досрочное расторжение договора и ряд других последствий.
В данной исследовательской работе также были изучены изменение и расторжение договора аренды объектов недвижимого имущества. Про-анализировав изученный материал, был сделан следующий вывод. Изме-нение и расторжение договора аренды объектов недвижимого имущества возможно в нескольких случаях: досрочного изменения и расторжения до-говора, по требованию одной из сторон, одностороннего отказа от испол-нения договора и в связи с существенными изменениями обстоятельств. Каждый из приведенных случаев регулируется нормами ГК РФ и может быть оспорен в суде.
Таким образом, в исследовании были рассмотрены основные вопро-сы, касающиеся договора аренды объектов недвижимого имущества, в со-ответствии с отечественным законодательством. Изучены и проанализиро-ваны такие вопросы как понятие и предмет договора, форма и условия до-говора, права обязанности субъектов, изменение и расторжение договора. В работе были обобщены теоретические представления о данном виде до-говора. На основе юридической литературы и обширной арбитражной практики комплексно исследованы отношения, соединенные с договором аренды объектов недвижимого имущества, раскрыты его содержание и подчеркнута специфика.

Фрагмент текста работы:

Гражданско-правовая характеристика договора объектов недви-жимого имущества как института гражданского права
1.1.Понятие и специфика договора аренды объектов недвижимого имуще-ства
Договор аренды входит в группу договоров, регламентирующих от-ношения по передаче во временное пользование какого-либо имущества. Договор аренды, в отличие от договоров по передаче в собственность имущества, изначально не предполагает замены собственника, а значит, посредством него создаются такие отношения, при которых товаром явля-ется право пользования вещью, а не сама вещь непосредственно.
Определение понятия договора аренды законодательно регламенти-ровано в ст. 606 ГК РФ. Согласно ГК РФ, договором аренды является такой гражданско-правовой договор, в котором одна сторона — арендода-тель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — арендатору (нанимателю) определенное имущество во временное пользование или во временное владение и пользование за определенную плату. Одним из наиболее распространенных объектов договора аренды является недви-жимое имущество. Необходимо отметить, что аренду недвижимого имуще-ства отличает особый правовой режим.
ГК РФ определяет особенные правила для передачи в аренду только определенных видов недвижимости, а именно — предприятий, сооружений и зданий. Следовательно, при отношениях аренды всякая недвижимость другого рода регулируется общими положениями об аренде, а именно па-раграфом 1 главы 34 ГК РФ. Выделение отдельных параграфов в ГК РФ для урегулирования вопросов аренды зданий и сооружений было сделано законодателем вследствие особенностей этих объектов недвижимости, для которых потребовалось специфические нормативное регулирование.
Как уже отмечалось, не существует единого мнения среди исследова-телей гражданского права по вопросу о том, что именно считать нежилым помещением. Так, некоторые из правоведов высказывают мнение о том, что понятие «нежилые помещения» возможно и целесообразно объединить под общим понятием «здание».
Однако, думается, что между понятиями «здание» и «помещение» ни в коем случае нельзя ставить знак тождества. В действительности здание может состоять из N –ого количества помещений, но, по сути здание являет собой нечто большее, чем просто совокупность помещений, здание – это некая система, некий системный организм.
Поясним данное высказывание. Дело в том, что в пределах одного здания можно изменить количество помещений, перестроить их, тем самым созидая совершенно иные объекты, но само здание (как форма) останется неизменным. Следовательно, определение помещения как просто части здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружений является невозможным.
Исследовав понятие и специфику договора аренды зданий и соору-жений, можно сделать следующие выводы:
— во-первых, понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание», следовательно, правильно будет употреблять сочета-ние «здания и иные сооружения», как это предложено в научной литера-туре;
— во-вторых, несмотря на тот факт, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, которые регулируют аренду зданий и иных сооружений;
— в-третьих, следует либо унифицировать правила о регистрации не-движимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отноше-ния, связанные с нежилыми помещениями.
В рамках настоящего исследования будут рассмотрены вопросы, связанные с договором аренды зданий и сооружений. Именно на положе-ниях статей, регламентирующих данный оговор основаны правила заклю-чения договора аренды объектов недвижимого имущества.
1.2. Элементы договора аренды, особенности его заключения
Договор аренды объектов недвижимого имущества — это договор двусторонний, возмездный и консенсуальный. Предмет данного вида до-говора аренды – здания и сооружения, передаваемые арендодателем арен-датору. Нужно заметить, что предмет договора является существенным условием. Таким образом, без указания и точного предмета заключенный договор будет считаться недействительным.