Курсовая с практикой на тему Анализ рисков в оценке недвижимости

Содержание:

Введение 3
1. Теоретические аспекты анализа рисков в оценке недвижимости 5
1.1. Определение уровня риска при оценке объектов недвижимости 5
1.2. Основные факторы, влияющие на величину риска 7
2. Практические аспекты анализа рисков в оценке недвижимости на примере ЦФО 11
2.1. Анализ состояния рынка недвижимости 11
2.2. Анализ рисков при оценке объекта недвижимости в ЦФО 17
3. Минимизация рисков при оптимизации сделок с недвижимостью 22
Заключение 27
Список использованных источников 29
Приложение 31

Введение:

Актуальность темы исследования определяется тем, что в настоящее время в России недвижимость — это один из самых надежных активов, однако, и здесь существуют риски. Учитывать риски владения недвижимостью, прежде всего, должны инвесторы, приобретающие и/или обладающие крупным портфелем недвижимости. Начинающие инвесторы часто игнорируют эти риски и не анализируют инвестиционные проекты, неся впоследствии потери.
Исследованию рисков при оценке недвижимости посвящены работы таких авторов как Гарипов Е.В., Грибовский С.В., Заслонов В., Коваленко Н.Я., Грязнова А.Г., Федотова М.А., Щербакова Н.А.
Все сказанное выше определило цель курсовой работы — изучить какая существует классификация рисков, средства оценки.
При этом в качестве объекта исследования выступает процесс оценки объектов недвижимости, а в качестве предмета — система рисков в оценке объектов недвижимости.
Достижение цели потребовало решения следующих основных задач:
— раскрыть теоретические аспекты анализа рисков в оценке недвижимости;
— на конкретном примере провести анализ рисков при оценке объекта недвижимости в ЦФО;
— предложить направления минимизации рисков при оптимизации сделок с недвижимостью.
Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.
Оценка недвижимости — один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:
— земельные участки;
— объекты жилой недвижимости (квартиры);
— объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);
— объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади);
— сооружения и передаточные устройства; — объекты, незавершенные строительством.
Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее. Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).
Риски присущи любой предпринимательской деятельности. Они могут быть различны по источнику, сроку и обстоятельствам появления и, соответственно, по методам анализа и оценки.

Заключение:

Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов, а также нахождение уровня риска, характерного для рынка недвижимости.
Источниками риска могут быть:
 тип недвижимости (собственность, имущество);
 изменения в соотношении спроса и предложения;
 местоположение (региональный риск);
 условия договора аренды и займа;
 физическое старение и износ (порча);
 изменения в законодательном регулировании и изменения в налогообложении;
 инфляция;
 возможности реинвестировать;
 потеря ликвидности.
Риски, характерные для рынков недвижимости, следует разделить на три группы:
1) контролируемые или несистематические риски, которые поддаются диверсификации через формирование портфеля недвижимости;
2) риски на рынке капитала;
3) случайные риски в результате плохого управления недвижимостью.
Управляемые риски на рынке недвижимости включают следующие микро риски:
 условия договора аренды;
 уровень операционного и финансового левериджа;
 структура инвестированного капитала и его стоимость;
 доля на рынке недвижимости определенного типа;
 местонахождение недвижимости;
 структура арендаторов.
Источники неуправляемых рисков:
 низкая ликвидность недвижимости;
 неопределенность правового регулирования сделок с недвижимостью;
 неопределенность в налогообложении;
 конкуренция на рынках капитала и недвижимости;
 продолжительность делового цикла;
 демографическая тенденция;
 тенденции в сфере занятости и изменения платежеспособности населения.

Фрагмент текста работы:

Теоретические аспекты анализа рисков в оценке недвижимости
1.1. Определение уровня риска при оценке объектов недвижимости

Поскольку в рамках оценки объекта недвижимости, как правило, определяется рыночная стоимость объекта оценки, принадлежность объекта оценки к рыночным условиям очевидна. А характерным признаком рынка неизбежно является довольно высокий уровень риска.
Риск в данном случае означает вероятность неполучения дохода, которая в обязательном порядке должна учитываться в процессе определения стоимости объекта оценки.
Если говорить о зависимости стоимости объекта от риска, с которым связаны вложения в объект, то в соответствии с математической формулой, чем выше риск вложений в объект, тем меньше стоимость недвижимости.
При этом тот уровень риска, который ожидается в связи с объектом необходимо учитывать в ставке доходности: чем больше ожидаемый риск, тем больше должна быть ставка доходности.
Исходя из этого, регулируя уровень риска, связанного с объектом, можно получать различную величину стоимости.
Эта зависимость является типовой как в случае оценки недвижимости, так и в случае определения стоимости различных финансовых активов.
Самой главной задачей, таким образом, становится полный и обоснованный учет всевозможных рисков вложений в недвижимость.
Но для всех является очевидным, что наиболее полное представление об уровне риска, характерного для сопоставимых объектов, можно сформировать только при наличии достаточно развитого и стабильного рынка. Обращая внимание к зарубежной практике можно сказать, что там достаточно просто получить информацию о систематическом и несистематическом риске и эта величина с большой долей вероятности будет не формальной, а реальной.
До сегодняшнего момента, в большинстве отчетов об оценке расчет риска, связанного с объектом оценки обоснован лишь частично. Дело в том, что при построении ставки капитализации (отражающей уровень доходности) кумулятивным подходом к безрисковой ставке доходности применяются различные надбавки, отражающие риск вложений. К ним могут относиться как премия за низкий уровень ликвидности объекта недвижимости, риски, связанные с изменением системы налогообложения, риски, связанные со структурой вкладываемого капитала и пр.