Курсовая с практикой на тему Анализ и моделирование динамики цен на жилье в России.

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Структура и состояние рынка жилья в РФ и основы статистического изучения динамики цен 5
1.1 Проблемы формирования рынка жилья и факторы динамики цен на жилье 5
1.2 Рынок жилья: характеристика и факторы изменения цен 7
1.3 Теория статистического анализа динамики цен 11
Глава 2. Статистико-экономический анализ цен на жилье в России 16
2.1 Визуализация данных 16
2.2 Описательная статистика ряда распределения цен на жилье в РФ 18
2.3 Анализ динамики цен на жилье в России 20
Глава 3. Эконометрическое моделирование и прогнозирование цен на жилье в России 22
3.1 Трендовый прогноз цен на жилье и оценка качества прогноза 22
3.2 Построение модели корреляционно-регрессионной зависимости между ценой на жилье в России и курсом доллара по годам 26
3.3 Построение модели корреляционно-регрессионной зависимости между ценой на жилье в России и среднедушевыми денежными доходами населения по годам 30
3.4 Построение модели множественной корреляционно-регрессионной зависимости цены 1 кв. м на первичном рынке жилья от среднедушевых доходов населения и курса доллара 34
Выводы и предложения 44
Список использованных источников 46

Введение:

Актуальность темы исследования. Современная строительная отрасль характеризуется большими темпами роста, возводятся множество жилых комплексов, строятся целые города. Однако такой темп строительства должен иметь под собой теоретическое обоснование, так как без отсутствия спроса на жилье строительство новых жилых объектов не имеет смысла. Основным фактором спроса на жилье является стоимость жилья. Причем исследование динамики стоимости жилья необходимо как строительным компаниям при планировании этапов строительства, так и покупателям квартир при оценке своих возможностей иметь собственное жилье. Поэтому тема курсовой работы достаточно актуальна.
Цель курсовой работы – анализ и моделирование динамики цен на жилье.
Задачи курсовой работы:
— охарактеризовать проблемы формирования рынка жилья и факторы динамики цен на жилье;
— представить характеристику рынка жилья и факторов, которые оказывают влияние на цены на жилье;
— определить основные составляющие теории статистического анализа динамики цен, привести методики расчета статистических показателей;
— представить визуализацию данных по теме исследования, определить структуру цен на жилье в различных субъектах РФ;
— произвести расчет показателей описательной статистики ряда распределения цен на жилье в РФ;
— провести анализ динамики цен на жилье в России;
— построить трендовый прогноз цен на жилье и оценить его качество;
— построить модель корреляционно-регрессионной зависимости между ценой на жилье в России и курсом доллара по годам;
— построить модель корреляционно-регрессионной зависимости между ценой на жилье в России и среднедушевыми денежными доходами населения по годам.
Объектом исследования являются цены на жилье в РФ.
Предметом исследования является анализ и моделирование динамики цен на жилье РФ.
Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
Первая глава носит теоретический характер. В ней производится обзор литературы и научных источников по теме исследования, определяются основные проблемы формирования рынка жилья и факторы динамики цен на жилье. В текущий момент времени – это крайне нестабильная экономическая ситуация, связанная с длительными нерабочим периодом в целях предотвращения распространения коронавируса на территории РФ. Также в главе дается классификация рынка недвижимости и определяются основные факторы, оказывающие влияние на цену жилья.
Вторая глава посвящена статистико-экономическому анализу цен на жилье в России. В главе приводится визуализация данных о ценах по субъектам РФ. Производится расчет показателей описательной статистики, делаются выводы относительно распределения ряда цен на жилье в РФ. Производится расчет и анализ показателей динамики цен на жилье в РФ.
Третья глава носит обобщающий характер. В ней строится трендовый прогноз цен на жилье и оценивается его качество. Производится поиск эмпирических зависимостей между ценой на жилье в России и курсом доллара по годам, и между ценой на жилье в России и среднедушевыми денежными доходами населения по годам. Делаются выводы о тенденциях развития рынка жилья на ближайшие 2-3 года.

Заключение:

Состояние рынка недвижимости в текущий момент знаменуется падением объема продаж на первичном рынке и спадом цен на жилые объекты старого фонда, снижением общего количества сделок и выданных банками ипотечных займов.
Анализируя текущую ситуацию, связанную с распространением коронавируса и длительным нерабочим периодом, можно сделать вывод, что российская экономика еще достаточно долго не оправится от перенесенных катаклизмов, поэтому говорить о развитии строительного рынка и стимулировании спроса на недвижимость пока рано в связи с тем, что платежеспособность населения находится в состояния упадка.
Поэтому рынку жилья необходимо предусмотреть меры по снижению стоимости жилья с тем, чтобы он мог соответствовать уровням доходов населения. В связи с этим представляется необходимым осуществить анализ цен на жилье, а также выявить факторы, которые оказывают на них влияние и построить модель, которую можно использовать для прогнозирования цен на жилье в России.
Ценовой фактор может быть представлен в виде дискретных значений цены в различные периоды времени.
Визуализация данных позволила сделать вывод, что за рассматриваемый период времени средние цены на жилье на первичном рынке выросли. Если оценивать интенсивность роста, то рост показателя можно назвать умеренным. Анализ результатов значений позволяет сделать вполне ожидаемые выводы, что самыми дорогими регионами в плане жилья является Центральная часть России, в частности, г Москва, где достигается максимальная величина средней цены на первичном рынке жилья. Минимальная величина характерна для Кабардино-Балкарской республики.
В результате расчета показателей описательной статистики были сделаны следующие выводы:
— средняя цена жилья на первичном рынке составляет 39161,89 руб.;
— стандартное отклонение равно: 17406,7. Это означает, что средняя цена жилья на первичном рынке колеблется в пределах от 21755,19 руб. до 56568,59 руб.
Анализ показателей динамики средней цены на первичном рынке жилья позволяет сделать следующий вывод: в ряду данных цепных абсолютных приростов наблюдаются, как положительные, так и отрицательные значения. В частности, в 2000-2008 гг. можно наблюдать ежегодное повышение цен на жилье, в 2009-2015 гг. цены на жилье уменьшились, начиная с 2016 года, цены на жилье снова увеличиваются. Данные колебания показателя можно объяснить различными политическими и экономическими событиями, происходящими в стране, а также колебаниями валют. Каждый год, начиная с 2000 года и заканчивая 2018 годом происходит рост средней цены первичного рынка жилья на 2953 руб. или на 12% в среднем за год.
Уравнение временного тренда имеет вид: y = 2842,5*x + 10736. Это означает, что с каждым годом средняя цена 1 кв. м на первичном рынке жилья увеличивается на 2842,5 руб.
Построена модель множественной регрессии вида: y=27756,55-363,18*х1+1,84*х2 , где у – цена 1 кв. м на первичном рынке жилья; х1 – курс доллара, руб.; х2 — среднедушевые доходы населения, руб. В результате получено, что с увеличением курса доллара на 1 рубль цена 1 кв. м жилья уменьшится на 363,18 руб. С увеличением среднедушевых денежных доходов на 1 рубль цена 1 кв. м жилья увеличится на 1,84 руб.
Таким образом, цена 1 кв. м на первичном рынке жилья в ближайшие два года будет увеличиваться. В качестве направления улучшения построенных моделей можно рекомендовать построение полиномиальных уравнений тренда.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Структура и состояние рынка жилья в РФ и основы статистического изучения динамики цен

1.1 Проблемы формирования рынка жилья и факторы динамики цен на жилье

Состояние рынка недвижимости в текущий момент знаменуется падением объема продаж на первичном рынке и спадом цен на жилые объекты старого фонда, снижением общего количества сделок и выданных банками ипотечных займов.
Такие тенденции были сформированы постепенно, за последние 2–3 года, в силу следующих причин [4]:
‒ введение политических и экономических санкций против России, запрета на приобретение ценных бумаг крупными российскими инвестиционными компаниями и частными бизнесменами за границей;
‒ повышение себестоимости возводимых новостроек;
‒ снижение объемов инвестиций в строительство жилой недвижимости и, как следствие, банкротство строительных компаний;
‒ снижение платежеспособности потенциальных покупателей и отсутствие стабильного роста их доходов, трудности в оплате задолженности по ипотечным кредитам;
‒ нестабильность курсов валют, порождающая проблему с ипотекой в иностранной валюте при пересчете на российские рубли;
‒ повышение процентных ставок по вновь выдаваемым ипотечным займам и ужесточение требований банков к потенциальным заемщикам и объектам залога;
‒ ограничения сроков ипотечных программ с господдержкой и субсидированием.
Экономический кризис стал проверкой на прочность для отечественного рынка жилья. В конце 2014 года, когда доминировала паника на валютном рынке, продажи демонстрировали рекордный рост. Население переводило свои сбережения в приобретение квадратных метров, опасаясь периода нестабильности.
Однако в 2015 году ситуация резко изменилась. Падение доходов населения и недоступность кредитов привели к обвалу продаж. В результате застройщики стремились удерживать цены на докризисном уровне, используя различные инструменты (акции, специальные предложения и т. д.).
Сектор недвижимости чувствителен к текущему экономическому спаду, как и любой циклический сектор. Особенностью является то, что его динамика отстает от реальной экономики приблизительно на год, поэтому эффект ожидается, хотя и не моментальный. Сделки, происходящие на рынке, существенно снизились, спрос снизился, но все же сохранится некоторая волатильность цен в пределах 5–9 % [4].
В жилищном строительстве ситуация определяется продолжительностью жесткой кредитно-денежной политики и экономического спада. В 2015 году негативное влияние оказывали растущие ипотечные ставки, увеличение ставки рефинансирования. В связи с этим для большинства покупателей ипотечные кредиты стали малодоступными. И это, в свою очередь, оказало отрицательное влияние на покупательский спрос на жилую недвижимость.
В 2016 году произошло снижение ставки рефинансирования, которая, в свою очередь, позволила снизить кредитные ставки банков. Также положительно сказалась ипотечная программа с государственной поддержкой. Это позволило стимулировать рынок и оживить жилое строительство.
Помимо факторов предложения, динамику рынка недвижимости будут определять показатели спроса.
Стабилизация валютного курса и показателей инфляции могут позволить Центробанку продолжить постепенное снижение ключевой ставки, что отразится на удешевлении кредитов. Кроме того, восстановление темпов экономического роста приведет к возобновлению роста реальных доходов населения.