Содержание:

Введение. 3

1.Заключение и исполнение договора купли продажи
земельного участка. 6

2.Прекращение договора купли-продажи земельного
участка. 13

Заключение. 20

Библиографический список. 23

Введение:

Актуальность выбранной
темы работы обусловлена тем, что на сегодняшний день недвижимое имущество
является неотъемлемой частью жизни человека в различных сферах его
деятельности. Можно с уверенностью утверждать, что каждый гражданин в своей
жизни совершает хотя бы одну сделку, связанную с объектом недвижимости. Как
отмечает в своих трудах Л.Б. Ситдикова «…вовлечение недвижимости в гражданский
оборот и переход значительной части недвижимых объектов из государственной
собственности в частную, потребовало реформы гражданского законодательства и
создания нормативной базы необходимой для реализации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»[1].

Конечно же, оборот
земельных участков играет немаловажную роль и в экономике каждого государства.
Однако имеется очень много проблем, которые затрудняют процесс заключения и
исполнения договора купли-продажи земельного участка, в частности к таким
проблемам можно отнести определение понятия самого земельного участка как
такого и определение круга субъектов договора купли-продажи, их прав,
обязанностей и ответственности.

В качестве же основной
проблемы выделяют противоречивость законодательства. Поскольку на сегодняшний
день процесс формирования системы законодательства в сфере сделок с недвижимостью
не окончен, то нормы права, регулирующие данные отношения, постоянно
дополняются и видоизменяются. В свою очередь нередко нормы права вырабатываются
под знаком отраслевой принадлежности и, как правило, не гармонизированы. В
качестве примера можно рассмотреть нормы гражданского и земельного права,
которые зачастую противоречат друг другу если не прямо, то косвенно, в процессе
реализации правового механизма.

Нередко сложности у
законодателя возникают и в связи со спецификой, присущей земельным участкам. Необходимо
всегда иметь в виду, что с одной стороны, земли неразрывно связанны с
природными ресурсами и оказывают большое влияние на все сферы человеческой
деятельности, а с другой, что каждый земельный участок в отдельности обладает
своим набором уникальных особенностей. «Земля характеризуется такими
исключительными свойствами как ограниченность, невоссоздаваемость,
неучтожаемость, непотребляемость, неисчерпаемость производительной силы»[2].

Таким образом, все
вышеперечисленное говорит об актуальности и практической значимости настоящего
исследования.

Объектом исследования в
работе являются гражданско-правовые отношения, складывающиеся в сфере
заключения, изменения и расторжения договора купли-продажи земельного участка.

Предметом исследования
выступают правовые нормы, регулирующие гражданско-правовые отношения в сфере
заключения, изменения и расторжения договора купли-продажи земельного участка.

Цель исследования – на
базе гражданского и земельного законодательства выявить и исследовать
особенности договора купли-продажи земельного участка.

Для
достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

– определить понятие
земельного участка как объекта гражданского оборота;

– проанализировать
правовые нормы, регулирующие гражданские правоотношения в сфере заключения,
изменения и расторжения договора купли-продажи земельного участка.

В процессе написания работы
использовались общенаучные
и частно-научные методы исследования: такие как, сравнительно-правовой метод,
анализ, синтез, статистический, системно-структурный и др.

Теоретической основой работы послужили труды таких известных
ученых, как Анисимов А.П., Бабкин С.А., Елисеева И.А., Иконицкая И.А., Корнеев
А.Л., Минаева А.А., Скворцов О.Ю., Стародумова С.Ю., Сыроедов Н.А., Тоточенко
Д.А. и другие. 

 Нормативную базу исследования составили
Гражданский кодекс Российской Федерации[3] (далее –
ГК РФ), Земельный кодекс Российской Федерации[4] (далее –
ЗК РФ), Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости»[5], Федеральный
закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации»[6] и другие
нормативные правовые акты.

Эмпирическую
базу исследования составили материалы судебной практики по спорам в сфере
гражданского оборота земельных участков.

Научная
значимость работы заключается в том, что в ней представлены и синтезированы
теоретические позиции, касающиеся проблем определения предмета договора
купли-продажи земельного участка, порядка его заключения, исполнения и
расторжения. Практическая значимость настоящего исследования заключается в то,
что те выводы и предложения которые будут сделаны на протяжении всей работы,
могут быть использованы в процессе дальнейшей профессиональной деятельности.

Работа состоит из
введения, основной части, заключения, библиографического списка и приложения.

Заключение:

С принятием 12 декабря
1993 года Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в
частной собственности, иными словами с этого момента гражданское и земельное
законодательство признает частную собственность на земельные участки. Что
привело к дискуссии среди юристов и ученых относительного того, что необходимо
подразумевать под земельным участком.

Договор продажи участка
земли – это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать
земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель
обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную
сумму (цену). Договоры купли-продажи, предметом которых выступают земельные
участки, во многом отличаются от договоров продажи иного вида имущества и
регулируются, как правило, нормами императивного характера, содержащихся не
только в гражданском и земельном законодательстве, но и в других нормативно
правовых актах.

Существенными условиями
договора купли-продажи участка земли являются предмет и цена. Наряду с этим в
качестве предмета могут выступать только те земельные участки, которые в
установленном законом порядке прошли государственный кадастровый учет. Что
касается цены, то это определенная денежная сумма, которая выплачивается за
передачу участка в собственность, при этом соглашение относительно цены и
предмета договора обязательно должно быть достигнуто сторонами на основании
свободного волеизъявления. Отсутствие в договоре соглашения относительно
существенных условий является основанием для признания его не незаключенным.

Договор купли-продажи
земельного участка заключается в письменной форме, число экземпляров
определяется по числу лиц, участвующих в его заключении. Каждый экземпляр
договора подписывается сторонами, а переход права собственности на участок подлежит
государственной регистрации. Важно отметить, что именно государственная
регистрация является доказательством существования зарегистрированного права на
земельный участок.

В частности, если на
земельном участке расположено здание, строение, сооружение или иной объект
капитального строительства, подлежащий продаже, то к регулированию возникших
отношений будут применяться специальным нормы о купле-продаже, которые в тексте
ГК РФ выделены в отдельный параграф. В том случае, если предметом договора
является непосредственно сам земельный участок, то на него будут
распространяться общие положения, содержащиеся в ГК РФ.

Так же, одним из способов
заключения договора выступает выкуп земельного участка за плату без проведения
торгов, процедура заключения такого договора регулируется земельным законодательством.
Отсюда следует вывод, что в сфере продажи и покупки земельных участков,
собственники, землевладельцы и землепользователи сталкиваются с серьезными
затруднениями. Во-первых, затруднения эти вызваны тем, что на сегодняшний день
вышеуказанные отношения регулируются не только гражданским и земельным
законодательством, но и большим количеством других федеральных законов и
законов субъектов РФ. В связи с большим количеством нормативных актов в них
очень сложно разобраться и найти ответы на интересующие вопросы в сфере продажи
участка земли.

Также, договор
купли-продажи земельного участка регулируется положениями параграфа 7 Главы 30
ГК РФ «Продажа недвижимости», однако применение данных норм несколько
затруднительно, поскольку нормы параграфа 7 распространяют свое действие на
недвижимость как совокупность зданий, строений, сооружений и земельного
участка. Исходя из содержания п. 3 ст. 3 ЗК РФ, целесообразно было бы исключить
из параграфа 7 главы 30 ГК РФ положения, касающиеся земельного участка, и наиболее
полно отразить положения о договоре купли-продажи земельного участка в ЗК РФ,
выделив его в самостоятельный вид договора, а не как разновидность продажи
недвижимости.

Во-вторых, пробелы или
противоречия земельного и гражданского законодательства в сфере правового
механизма также вводят в сомнения каждую из сторон при заключении договора
купли-продажи.

В частности в гражданском
законодательстве не содержится понятие «земельного участка» как объекта
гражданского оборота, понятие «земельного участка» раскрывается в ЗК РФ, но уже
с точки зрения объекта земельных отношений, отсюда следует вывод, что действующее
законодательство требует доработок, касающихся понятийного аппарата. Чтобы
определить может ли конкретный земельный участок выступать в качестве объекта
гражданского оборота, необходимо чтобы он обладал индивидуализирующими его
признаками. Однако на сегодняшний день ГК РФ признаки, которые характеризуют
земельные участки, не содержит, а имеющиеся в ЗК РФ недостаточны, вследствие
чего на доктринальном уровне предпринимаются попытки их детализации.

Гражданское и земельное законодательство
закрепляют, что сторонами договора купли-продажи земельного участка являются
продавец и покупатель, однако кто именно может обладать указанными статусами,
не оговаривается, что требует обращения к другим нормативно-правовым актам.

Противоречия гражданского
и земельного законодательства можно отметить в том, что согласно нормам ГК РФ
унитарным предприятием имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения,
однако из содержания норм ЗК РФ следует, что земельный участок может
предоставлять государственным и муниципальным унитарным предприятиям только на
праве аренды. Для того чтобы разрешить данную проблему необходимо обратиться к п.
3 ст. 3 ЗК РФ, данный пункт указывает о необходимости применения в сложившейся
ситуации норм земельного законодательства.

Фрагмент текста работы:

1.Заключение и исполнение
договора купли продажи земельного участка

На уровне федерального
законодательства закреплен основополагающий принцип гражданско-правовых
договоров, в том числе относительно договора купли-продажи земельного участка.
Так, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Данный принцип
является общим правилом при регулировании гражданско-правовых отношений.

Договор купли-продажи
земельного участка является договором купли-продажи недвижимости. В данном
случае вид договора купли-продажи недвижимости обладает рядом специфических
особенностей за счет объекта данного договора, то есть земельного участка.

При этом, необходимо
отметить определённую специфику данного гражданско-правового договора. Так,
заключение договора продажи земельных участков возможно не всегда[1].
Указанное обусловлено

особенностями правового
регулирования оборота земельных участков, закрепленными в ЗК РФ и иных
нормативных правовых актах.

Исследуемый
гражданско-правовой договор предполагает такие правоотношения между сторонами,
при которых продавец обязуется передать земельный участок в собственность
другой покупателю.

Обязанностью покупателя
являются действия по принятию земельного участка и уплате за него определенной
денежной суммы, то есть цены.

Указанные условия
составляют основное содержание рассматриваемого договора.

Согласно положениям ст.
432 ГК РФ Часть I соглашение о купли-продажи земельного участка считается
заключённым, когда стороны пришли к общей договорённости относительно всех
существенных условий договора и закрепили это в законом установленной форме.
При этом, к существенным условиям рассматриваемого договора относится условие о
предмете договора и стоимости (цене) земельного участка, выставленного на
продажу. Таким образом, если в договоре не прописано это условие, он считается
не заключённым.

Также, важно отметить,
что в договоре обязательно должна содержаться информация, позволяющая точно
определить объект недвижимости, подлежащие передаче покупателю на основании
договора купли-пр[2]одажи.
В случае отсутствия таких сведений наступают последствия — данное условие
считается не согласованным сторонами, а сам договор признаётся не заключенным.

Вместе с тем, при
описанных условиях не представляется возможным применить правила, закреплённые
в п. 3 ст. 424 ГК РФ Часть I. Данное правило заключается в том, что в случаях,
когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена
исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене,
которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары,
работы или услуги.

Принимая во внимание
нормы, регулирующие поставленный на изучение вопрос, составление договора
купли-продажи земельного участка может быть довольно сложным для человека, не
имеющего глубоких юридических знаний. Указанное приводит к обращению к услугами
юриста или к самостоятельному поиску и заполнению соответствующего шаблона договора
купли продажи земельного участка. При этом как первый, так и второй вариант
может привести к ошибкам, которые влекут юридические последствия[3].
Образцы договора могут быть представлен на официальных сайтах территориальных
подразделений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии (Росреестра), а также сайтах юридических фирм.

Исследуя вопрос правового
регулирования договора купли-продажи земельного участка, следует отметить его
дискуссионность, поскольку таковыми являются практически все вопросы, связанные
с недвижимостью.

Дискуссионные вопросы затрагивают
от содержания определения понятия недвижимости и до проблем государственной
регистрации перехода прав на недвижимость и договоров, связанных с
недвижимостью. Данные проблемы автор анализирует во второй главе данной работы.

В первую очередь следует
отметить положения Конституции РФ в рамках исследуемого вопроса. Так, согласно
ч. 2 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в
частной, государственной,

муниципальной и иных
формах собственности. Таким образом, установлено в отношении земли и природных
ресурсов применение общего подхода к праву собственности, также
сформулированному в Конституции РФ, а именно равное признание и охрану всех
форм собственности.

Представленные положения
Конституции РФ являются основополагающим началом для регулирования договора
купли-продажи земельного участка.

Далее следует отметить
положения ГК РФ Части I и II, которые большей степени осуществляют правовое
регулирование договора купли-продажи земельного участка. Так, согласно п. 1 ст.
130 ГК РФ Часть I к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей,
то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно,
в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства[4].

Важно понимать, что
недвижимость в целом, и земельные участки в частности, являются социально
значимыми объектами. Таким образом, современное законодательство должно
отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и
защищать право собственности на недвижимое имущество, в том числе и на
земельные участки, и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества
и государства.

Положения параграфа 7 ГК
РФ Часть II содержат нормы, регулирующие договор купли-продажи недвижимости.
Так, указанный правовой акт регламентируют следующие аспекты — понятие договора
продажи недвижимости; форма данного гражданско-правового договора; государственная
регистрации перехода права собственности на объект недвижимости; права на
земельный участок при продаже здания сооружения или другой находящейся на нем
недвижимости; определение предмета в договоре продажи недвижимости; цена в
договоре продажи недвижимости; передача недвижимости; последствия передачи
недвижимости ненадлежащего качества.

Следующий правовой акт, регламентирующий договор
купли-продажи земельного участка — ЗК РФ. В положениях ЗК РФ следует отметить
статью 37 —