Контрольная работа на тему Отчет об оценке.

Содержание:

ЗАДАНИЕ 1 ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ДВУХКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ, РАСПОЛОЖЕННОЙ ПО АДРЕСУ: МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД МЫТИЩИ, УЛ. БОРИСОВКА 12, КВАРТИРА 288 3
ЗАДАНИЕ 2 ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 15
2.1 Составление договора и задания на оценку 15
2.2 Описание применяемых стандартов оценочной деятельности. 16
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 18

Фрагмент текста работы:

ЗАДАНИЕ 1 ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ДВУХКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ, РАСПОЛОЖЕННОЙ ПО АДРЕСУ: МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД МЫТИЩИ, УЛ. БОРИСОВКА 12, КВАРТИРА 288
Дата оценки/Дата составления отчета: 14.10.2019 г.
Цели и задачи оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки для целей залога в ПАО Сбербанк.
Таблица 1 — Задание на оценку
Параметр Значение
Объект оценки Жилая квартира общей площадью 56.60 кв.м., расположенная по адресу: Московская обл., г Мытищи, ул. Борисовка, д 12, кв. 288
Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей Жилая квартира общей площадью 56.60 кв.м., расположенная по адресу: Московская обл., г Мытищи, ул. Борисовка, д 12, кв. 288
Дата оценки 14 октября 2019 года
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки 1. Выписка из ЕГРН
2. Экспликация
3. Поэтажный план
Правообладатель (-ли) Иванов Иван Иванович
Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости Объекта оценки Право собственности (без учета обременений)
Ограничения (обременения) прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Не зарегистрировано
В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу — балансовая стоимость данного Объекта оценки (при наличии) —
Предполагаемое использование результатов оценки Результат оценки предполагается использовать для целей залога Объекта оценки в ПАО Сбербанк
Цель оценки и вид стоимости с учетом предполагаемого использования результата оценки Определение рыночной стоимости Объекта оценки
Требования по определению в дополнение к рыночной стоимости инвестиционной и (или) ликвидационная стоимости Отсутствуют
Иные дополнительные к указанным в пункте 8 ФСО № 9 и п. 9 ФСО № 7 расчетные величины стоимости Не указываются
Дата оценки По состоянию на дату осмотра
Особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период не более 7 дней от даты акцептования Задания на оценку.
Порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации В соответствии с Договором на оценку
Необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки) На этапе подготовки задания на оценку сторонами договора не определена (не выявлена) необходимость привлечения отраслевых экспертов
Наличие обременений и обязательств, выявленных Оценщиком до момента подписания договора и не представленных сторонами договора в составе необходимых для проведения оценки материалов и информации Не выявлены
Проведение оценки объекта оценки в предположении его использования не по текущему назначению В общем случае оценка для целей залога осуществляется исходя из предположения сохранения его варианта текущего использования «как есть».
В случае, если выявленное Оценщиком по результатам анализа документов и осмотра текущее использование объекта очевидно и явно не является наиболее эффективным, проводится анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) в полном объеме.
При оценке объекта оценки в предположении изменения его текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету

Количественные и качественные характеристики объекта оценки:
Объект оценки: жилая квартира общей площадью 56.60 кв. метров, расположенная по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Борисовка, д 12, квартира 288.
Осмотр был проведен оценщиком 14.10.2019 года
Таблица 2 — Описание дома, в котором расположен объект оценки
Параметр Значение
Год постройки 2011
Включен ли дом в планы на снос, реконструкцию или капитальный ремонт с отселением Снос или реконструкция не планируется
Физический износ жилого дома 7%
Тип здания Жилой дом
Количество этажей в здании 25
Наружные стены (материал) Панельный
Материал перегородок Железобетонные блоки
Перекрытие (материал) Железобетонный
Внешний вид фасада дома Хороший
Состояние внешней отделки Хорошее
Уровень защищенности подъезда Металлическая дверь, Домофон
Состояние общественных зон подъезда Хорошее
Лифт В наличии
Мусоропровод В наличии
Горячее водоснабжение Центральное
Холодное водоснабжение В наличии
Отопление В наличии
Электроснабжение В наличии
Газоснабжение Отсутствует
Канализация Центральная
Тип первого этажа Частично жилой

Таблица 3 — Описание объекта оценки
Параметр Значение
Этаж размещения объекта оценки в здании 21
Количество комнат в квартире 2
Тип комнат объекта оценки Изолированная
Общая площадь объекта оценки/ Общая площадь объекта оценки с учетом площади помещений вспомогательного использования, кв. м. 56.60/58.40
Жилая площадь объекта оценки, кв. м. 32.80
Общая площадь кухни, кв. м. 10.00
Наличие балкона/лоджии Лоджия
Остекление балконов/лоджий В наличии
Высота потолков, м. 2.68
Санузел Раздельный
Вид из окон Во двор и на улицу
Подсобные помещения в квартире В наличии
Наличие перепланировок, не согласованных в установленном порядке Не выявлено
Соответствие планировки поэтажному плану Соответствует

Таблица 4 — Местоположение и ближайшее окружение Объекта оценки
Описание местоположения
Адрес Объекта оценки Московская область, г. Мытищи, ул. Борисовка, д 12, кв. 288
Ближайшая станция метро/ ж.д станция метро Медведково, 12 мин., транспорт
Ближайшая транспортная магистраль ул. Мира, МКАД
Интенсивность движения транспорта около объекта Средняя
Близость к остановке общественного транспорта 5 минут пешком
Ближайшее окружение
Типичное использование окружения Жилое
Социальная инфраструктура Развитая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км.) Школа, Детский сад, Отделение банка, Предприятия службы быта, Торговые предприятия, Аптека, Поликлиника, Зона отдыха
Придомовая территория Стихийная парковка, Асфальтовое покрытие, Детская площадка

Анализ наиболее эффективного использования объекта:
Наиболее эффективное использование (НЭИ) земли и улучшений – это вероятное, законодательно разрешенное и физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей стоимости его. Совокупности процедур отыскания и обоснования выбора функций НЭИ объекта из набора альтернативных вариантов использования последнего, называется анализом НЭИ, проводится сначала для участка земли, как будто свободного, а затем – для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа НЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного.
В общем случае оценка для целей залога осуществляется исходя из предположения «как есть» (as is).
В отдельных случаях, когда текущее использование объекта очевидно и явно не является наиболее эффективным, возможно проведение анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) в полном объеме.
Текущее функциональное назначение Объекта – жилая квартира в составе многоквартирного жилого дома. Принимая во внимание цель и задачу оценки, наиболее эффективным использованием Объекта оценки будет использование его по текущему назначению, то есть в качестве жилой квартиры.
Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов для объектов недвижимости (зданий/помещений):
Отказ от использования методов затратного подхода:
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам Объекту оценки.
В данном случае оценивается одна квартира, которая является встроенной частью многоквартирного жилого дома. В распоряжении оценщика отсутствуют документально подтвержденные данные о проектных характеристиках жилого дома и площади земельного участка, выделенного для размещения жилого дома. Применение затратного подхода, основанного на укрупненных показателях стоимости строительства, применяемых к строительному объекту в целом, может привести к искажению результата оценки при распределении стоимости на оцениваемые встроенные помещения. Таким образом, использование данного подхода является недостоверным и в расчетах не применяется.