Эссе на тему Передача нежилых помещений в качестве вклада в уставный капитал, траст (доверительное управление).

Фрагмент текста работы:

Эссе на тему: «Передача нежилых помещений в качестве вклада в уставной капитал, траст (доверительное управление)»

Передача нежилых помещений в качестве вклада в уставной капитал предприятия или организация операция довольно специфическая. Осуществляется такая операция по определенной схеме. На первом этапе учредитель, который решил сделать взнос в уставной капитал предприятия недвижимым имуществом должен подтвердить свои права на этот объект. Кроме этого, ему необходимо подтвердить тот факт, что этот объект по праву принадлежит ему и он является собственником такого имущества. Далее документально оформляется передача ценностей путем подписания специального акта приема-передачи. Также следует определиться с потребностью обратиться к помощи стороннего оценщика.
Увеличение уставного капитала может производиться на момент создания предприятия или при увеличении его активов. Кроме движимого или недвижимого имущества могут принимать участие денежные средства и ценные бумаги. Законодательство предусматривает, что подобные взносы не участвуют в формировании базы для налога на прибыль, а также на добавленную стоимость.
Под уставным капиталом принято понимать инвестиции собственников для обеспечения деятельности предприятия, что предусмотрено уставом. Кроме этого, размер уставного капитала определяет минимальный размер имущества для юридических лиц и выступает гарантом для защиты интересов кредиторов.
В момент вклада в уставной капитал имущетвом, а не денежными средствами необходимо произвести его оценку. Для этого привлекается сторонни специалист. Это установлено на законодательном уровне, чтобы оценщик организации не завысил стоимость имущества, и собственник не получил большую долю, нежели имеет историческая стоимость имущества, которое он внес.
До 2014 года действовал закон относительно размера уставного капитала, и доля взноса в уставной фонд должна была составлять не меньше двадцати тысяч рублей. После 2014 года закон потерял силу и был отменен.
Если же организация прибегает к помощи независимого оценщика, этот специалист и участник, который передает неденежное имущество, несут в течение 3 лет (от даты регистрации организации) материальную ответственность. Причем она превышает размер стоимости вклада. Это действие необходимо исключительно с той целью, чтобы независимый оценщик не завышал стоимость имущества участника. Вклад которого принимается по остаточной стоимости.
Для понимания специфики внесения нежилых помещений как объектов недвижимости необходимо проанализировать само понятие таких помещений. Определение «помещения» было трактовано в Федеральным законе от 15 июня 1996 года № 72 – ФЗ «О товариществах собственников жилья». Проанализировав данное понятие можно прийти к тому, что под помещением понимается единица комплекса недвижимого имущества, которая выделена в натуре и предназначена для самостоятельного и независимого использования для разных целей, как жилых, так и не жилых [1]. Такое имущество может находиться в собственности физических или юридических лиц, муниципальных организаций, субъектов Российской Федерации.
Как видно из данного определения под помещением понималось часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости. Однако, большинство нежилых помещений не связаны с жилыми зданиями. В связи с чем, данное определение представляется не совсем корректным.
Более широкое понимание термина «помещение» содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Исходя и трактовки данного закона следует, что помещение может быть как жилым, так и нежилым [2]. Главное то, что оно представляет собой объект, который входит в состав сооружений п 2 ч.6 ст. 12.
Кроме этого, нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания и сооружения являются недвижимым имуществом и неделимы. Поэтому части зданий не могут быть предметом сделок, а вот все здание целиком – может.
Таким образом, собственник здания, желающий совершить сделку с нежилым помещением, должен выделить это помещение и зарегистрировать право собственности на него. Даже если здание состоит из одного помещения, объектом права будет являться здание, а помещение будет лишь составляющей данного здания. Во-вторых, вывод о том, что нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок, противоречит действующему законодательству.
Проанализировав ст. 288 ГК РФ можно сделать следующий вывод относительно недвижимого имущества. Так квартиры, в многоэтажке которые поменяли свой статус и были переведены со всей строгостью использовании жилищного законодательства из раздела жилых в нежилые помещения могут выступать предметами сделок [3]. Однако, такие нежилые помещения выступают частью здания. На предприятии при его создании в уставе может быть прописано какой вид имущества не может считаться вкладом в уставной капитал или его доли участия в уставном капитале сообщества.
После того как произошло отчуждение имущества от собственника в пользу предприятия, т.е. состоялась сделка вклада в уставной капитал, сособственник получает корпоративные права. Размер этих прав равен стоимости переданного имущества [4]. Данная информация фиксируется в первичных документах бухгалтерского учета и налогового учета. Такие корпоративные права не привязаны к переданным объектам.
При согласии участников общества происходит обмен части корпоративных прав участия в уставном капитале на стоимость имущества и наоборот. При этом необходимо учитывать уже фактическую стоимость недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Стоимость (остаточная стоимость) определяется по данным налогового учета у передающей стороны на дату перехода права собственности на указанное имущество (имущественные права) с учетом дополнительных расходов, которые при таком внесении осуществляются передающей стороной, при условии, что эти расходы определены в качестве взноса в уставный капитал.