Другое на тему «Договор коммерческого найма жилого помещения»

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ЕГО ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА 7
1.1 Историческое развитие законодательства о коммерческом найме жилых помещений 7
1.2 Понятие, объект, характеристика и источники правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения 19
ГЛАВА 2. СТОРОНЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 31
2.1 Права и обязанности наймодателя 31
2.2 Права и обязанности нанимателя 37
ГЛАВА 3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ, ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 44
3.1 Основные условия заключения договора коммерческого найма жилого помещения 44
3.2 Прекращение и изменение договора коммерческого найма жилого помещения 52
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 61
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 66

Введение:

Правовые формы общественных отношений определяются как содержанием, так и потребностями, которые определяют условия жизни общества. В разное время для общества одни отношения имеют социальную значимость, и, в то же время, другие утрачивают её. На современном этапе развития государства и общества, политические и экономические цели и задачи изменяются, и, безусловно, характеризуется повышенным вниманием, прежде всего, к социальным проблемам в сфере обеспечения граждан жильем.
Актуальность темы «Договор коммерческого найма жилого помещения» в действующем законодательстве заключается в том, что договор найма жилых помещений является главным институтом жилищного законодательства, и, одновременно, одним из самых распространенных гражданско-правовых договоров в Российской Федерации.
В существующих экономических условиях приобретение жилья в собственность представляется возможным наиболее состоятельными гражданами, а для основной части населения, из-за высоких цен на жилые помещения это зачастую не представляется возможным, т.к. в январе 2019 года банки России подняли процентные ставки по ипотеке. Однако, в тоже время, является единственным способом обеспечения граждан жилыми помещениями. И такая ситуация в жилищной сфере требует от законодателей дальнейшей разработки и применения новой нормативно-правовой базы, которая позволит обеспечить предоставление жилых помещений нуждающихся в этом гражданам, а также, обеспечить сохранность и обслуживание жилищного фонда.
Рассмотрение и урегулирование правового положения договора коммерческого найма жилого помещения необходимо, так как пользователями жилых помещений всегда являются физические лица. И даже, если арендатором выступает юридическое лицо, тем не менее, такое помещение может быть использовано исключительно для проживания граждан.
Жилые помещения являются объектами недвижимости, что определяет их ценность и особый статус в гражданско-правовом обороте. Исследование договоров коммерческого найма жилых помещений в свете современных изменений законодательства на сегодняшний день очень актуальна, так как является проблемной в гражданском праве, в связи с наличием института собственности.
Наряду с договорами, определяющими отчуждение жилья в собственность, требуется расширение практики применения договоров, по которым жилое помещение передается во временное владение и пользование на возмездной основе. Таким договором является договор коммерческого найма жилого помещения.
Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, за последние годы существенно изменились. Реформирование сферы жилищных услуг предопределило ряд новых подходов к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств. Доход, получаемый с возмездного владения и пользования жилыми помещениями по договорам коммерческого найма, может направляться на строительство объектов государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования, что позволит сократить срок ожидания и обеспечения нуждающихся граждан жилыми помещениями. По сравнению с договором социального найма, изучение договора коммерческого найма не получило должного внимания как в теоретическом, так и в практическом смысле.
Существует рад проблем, которые не затронуты в федеральным законодательством, призванные регулировать порядок предоставления жилого помещения, процедуру постановки на учет нуждающихся в жилом помещении граждан по договорам коммерческого найма, полномочия исполнительных органов власти различного уровня в процедуре заключения договоров коммерческого найма жилого помещения из государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования; отсутствует общее понимание жилищно-правовых терминов и категорий в анализируемом кругу жилищных правоотношений; не складывается должным образом практика применения договоров коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда; нет четкого учета и регистрации договоров коммерческого найма в частном жилищном фонде. Также отсутствуют гражданско-правовые механизмы, позволяющие привлекать коммерческие организации к участию в формировании жилищного фонда коммерческого использования, которые сдают жилые помещения во временное или возмездное пользование гражданам, что способствует осложнению ситуации в сфере этих отношений.
Объектом исследования выпускной квалификационной работы являются общественные отношения, регулирующие опосредуемые договором коммерческого найма жилого помещения.
Предметом исследования выступает правовое регулирование договора коммерческого найма жилых помещений, а также практика их применения.
Целью данной работы является изучение договора коммерческого найма жилого помещения в гражданском праве Российской Федерации.
Задачи выпускной квалификационной работы — рассмотреть и отразить сущность договора коммерческого найма жилого помещения, его правовая характеристика; определение субъектов договора коммерческого найма жилого помещения, их прав и обязанностей; рассмотреть порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения.
Теоретическая база исследования: труды ученых, затрагивающих договор найма жилого помещения, в частности, работы ученых-юристов: А. О. Аполлонова, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, М. Ф. Владимирского-Буданова, Т. О. Журавлева, О. В. Кириченко, А. В. Кудашкина, Ю. П. Свит, Э. Л. Страунинга и другие.
Нормативной базой ВКР послужили источники гражданского права, регулирующие отношения по использованию помещений для обеспечения прав граждан на жилище с помощью договора коммерческого найма жилого помещения – нормативные правовые акты РФ.
При подготовке выпускной квалификационной работы использовались частно-научные и специальные методы сравнительного правоведения, системно-структурного анализа, логико-теоретический, исторический, конкретно-социологический и др.
Эмпирическую базу выпускной квалификационной работы составили опубликованная судебная практика по рассмотрению дел, связанных с коммерческим наймом жилого помещения, а также публикации по этому вопросу.
Выпускная квалификационная работа состоит из трёх глав, объединяющих в себя шесть параграфов, заключения, библиографического списка и приложений.

Заключение:

Изменения, произошедшие в гражданском и жилищном законодательстве с принятием Жилищного кодекса РФ, осуществили поворот к рыночным механизмам в жилищной сфере. Этот процесс происходит на практике, где соблюдаются принципы обеспечения социальных гарантий жилищных прав малоимущих граждан и иных категорий населения, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Заметно изменившаяся структура жилищного фонда Российской Федерации в зависимости от форм собственности сформировали новый слой собственников жилья, как социальной базы жилищной реформы. На текущий момент объём рынка наёмного жилищного фонда по договору коммерческого найма составляет более 260 миллионов м2, что составляет около 10% из расчёта многоквартирного жилищного фонда. Процентное соотношение нанимателей жилья по договору коммерческого найма к договорам социального найма, где в качестве их выступают государство или работодатель – 2,8%, в целом по стране составляют: физические лица – 3,7 %, юридические лица (организации) – 0,1 млн, ещё 1,9 % проживают в съёмном жилье у родственников и знакомых, так сказать «серый» наём жилого фонда. Найм жилья наиболее востребован, в основном, у в молодёжи, они в два раза больше остальных семей снимают жильё. Более 97% наймодателей на рынке жилищного сегмента это физические лица, из них только 27% имеют официальный договор найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения является гражданско-правовым договором. В гражданском законодательстве Российской Федерации, как и большинства зарубежных государств, договорная форма жилищного найма занимает важное место в гражданско-правовой науке.
Договорной форме коммерческого найма жилого помещения в данной работе уделено особое внимание, поскольку на стороне наймодателя может выступать публично-правовой субъект, то есть уполномоченный орган власти в сфере проведения жилищной политики. Кроме того, в этой ситуации особый правовой режим будет иметь жилое недвижимое имущество, которое находится в собственности государства или же муниципального образования. В указанных жилищных фондах оборот жилых помещений имеет особый порядок и процедуру.
Существует необходимость в едином правовом регулировании правоотношений коммерческого найма на федеральном уровне, которое позволит большому количеству граждан решить для себя жилищный вопрос более быстрым способом. Требуется комплексное развитие оборота жилых помещений сдаваемых в наём, и участие в этом публично-правовых образований, частноправовых элементов, которые сформируют экономическую сферу для жилищного строительства, что позволит регулировать рост цен на сдаваемое в наём жильё, и, так же, улучшит оборот жилых помещений, приобретаемых в собственность.
Коммерческий наём структурное понятие, включающее в себя определённые гражданско-правовые категории. Сущность и значение договора коммерческого найма жилых помещений в современном законодательстве рассматриваются в смысле обязательств в целом. Тем не менее, вытекающие из договора коммерческого найма обязательства, имеют свою специфику и отличаются от обязательств социального найма. Специфика этого вида договора состоит в том, что здесь его суть отражается в составе юридического соглашения, вытекающих из него обязательств, а так же в применяемых методах правового регулирования при рассмотрении этого вида правовых отношений.
Назначение договора коммерческого найма жилых помещений имеет направленность получения прибыли от сдачи имущества внаём, в отличии от социального найма – предоставление жилых помещений гражданам, нуждающимся в них, и в этом состоит смысл рассматриваемой договорной формы от договора социального найма жилого помещения.
В договоре коммерческого найма выделены признаки экономической, хозяйственной и предпринимательской деятельности больше отображают деятельность наймодателя, вытекающую из договора коммерческого найма жилого помещения. На основании анализа можно заметить, что действия нанимателя носят экономическо-хозяйственный характер, но, тем не менее, не являются предпринимательской деятельностью, поскольку здесь отсутствует признак профессиональной деятельности. Таким образом, следует, что сдача жилого помещения в наём по договору коммерческого найма является видом хозяйственной деятельности субъектов правоотношений.
Формирование и развитие института коммерческого найма жилого помещения не только поможет, в первую очередь, малообеспеченным гражданам решить для себя жилищный вопрос, но, и, затронет интересы определённого слоя граждан, чьи доходы являются более высокими для признания их малоимущими.
Подготовка и создание правовой базы для организации специализированных жилищных организаций при поддержке государства, практических условий для реализации проектов по сдаче жилых помещений в коммерческий наём гражданам, позволит значительно улучшить жилищную ситуацию в стране. Проблемы с жильём существуют у множества семей, их доходы не позволяют приобретать его в собственность. Также станет привлекательным проживание в небольших городах, а не только в крупных, где есть рабочие места и больше финансовых потоков. Это будет условием решения жилищных вопросов для многих, и, как следствие, выведет страну из демографического кризиса.
Вместе с тем, разработка новых нормативно-правовых актов, регулирующих правовой статус этих юридических лиц, позволит этому виду предпринимательской деятельности занять своё место в экономике страны. Для стимулирования участия в этом проекте уже существующих фондов арендного жилья требуется разработка отдельного законопроекта, а так же налоговое стимулирование инвесторов, собственников жилых помещений, – что позволит последних, находящихся в основной своей массе в «тени», легализовать, определив им законное место на рынке сдачи жилья внаём в Российской Федерации.
Таким образом, предлагаются следующие изменения в законодательстве РФ:
1) в ст. 687 ГК РФ необходимо указать полный перечень оснований для расторжения договора коммерческого найма жилых помещений, а не только ограничиваться отсылкой к ст. 83 ЖК РФ. А именно:
а) наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;
б) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
в) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
г) расторжение договора найма возможно в связи с самовольным переустройством и (или) перепланировкой жилой площади и отказом нанимателя привести жилую площадь в прежнее состояние в течение установленного разумного срока,
д) при сносе дома или при переводе жилого помещения в нежилое;
е) если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения;
2) изложенное свидетельствует в пользу закрепления норм обо всех договорах найма жилого помещения в тексте одного кодифицированного законодательного акта, например, закон «Об аренде недвижимости», где будут прописаны все нормы, в том числе, регулирующие вопросы коммерческого найма жилых помещений. Это следующие основания:
— положения главы 26 ГК РФ (прекращение обязательств);
— положения главы 35 ГК РФ (договор найма жилого помещения);
— положения ст. 1064 главы 59 ГК РФ (возмещение вреда);
— положения главы 8 ЖК РФ (договор социального найма);
— положения ст. 15 ЖК РФ (определение жилого помещения);
— положения Постановления Правительства РФ от 28. 01. 2006 года № 47 (соответствие помещения жилому).

Фрагмент текста работы:

1.1 Историческое развитие законодательства о коммерческом найме жилых помещений

Со времён Древнего Рима нам известен наём вещей. Относясь к группе консенсуальных договоров, он считался заключённым, если имелось соглашение о плате . Наймом вещей называется такой договор, по которому одна сторона – наймодатель обязуется предоставить другой стороне – нанимателю одну или несколько вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование этими вещами определённое вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю . Это определение отражает сущность найма, то есть, пользование чужой вещью за плату в силу договора.
В римском праве изначально речь шла только о движимом имуществе, то позднее был признан и наём недвижимого имущества. Договор, заключаемый по этому поводу, относился к консенсуальным договорам, и среди других его видов, предусматривал ответственность за нарушение обязанности контрагента, выражавшееся в непредставлении вещи. В частности, за теми, кто получал в наем квартиру, как и за всеми остальными нанимателями после них, признавалось противопоставляемое владению право держания. Причём на тех, кто обладал этим правом, возлагалась ответственность за повреждение и гибель вещи при любой форме вины. Наём квартир был рассчитан, в основном, на людей с низким достатком, таких как «вольноотпущенники, клиенты, поэты». Предмет такого найма это отдельно стоящий многоквартирный дом для бедных семей.
К такому виду найма со временем сложился специальный режим в рамках того общего, который постепенно распространился на имущественный наём, конечной целью которого являлось усиление защиты нанимателя.
Позиция римского права представляет интерес, в частности, в вопросе о влиянии на юридическую силу договоров найма, последовавшей продажи собственником-наймодателем переданной в наём вещи. Здесь имеется в виду, что при ситуации «купля ломает аренду» — аренда прекращает своё действие. Однако, применительно к договору, являвшегося теперь договором коммерческого найма жилого помещения, Гай предлагал другое решение. А именно, в том случае, когда договор купли-продажи здания будет заключён, то наймодатель-продавец обязан позаботиться о том, чтобы жилец имел возможность проживать в этом доме. В противном случае у него появится право на иск к наймодателю из договора найма .
Примеры защиты нанимателей зданий и квартир можно найти в книге седьмой Дигест титул VIII «О пользовании и проживании», где содержится ряд специальных положений, которые относятся к передаче в наём именно жилого помещения. Одно из них связывалось с поставленным вопросом ещё древними, как упоминается в источниках: предоставляется ли в пользование жильё на год или пожизненно. Окончательный ответ дали Рутилий и Цельс: пожизненно. Подробно обсуждался вопрос, сохранивший свою актуальность для современного права – о наличии права у нанимателя вселять в жилое помещение супруга, родителей, детей и других лиц. В этих моментах римское право было либеральным. Достаточно того, что признавалось право жены селиться со свёкром. Мотив такого решения, приведённого Павлом, сводился к тому, что «она одно с мужем» .
За нанимателем признавалось право сдавать полученное жилое помещение в субнаём, но без права перенайма. Также к интересам наймодателя относилось правило, по которому ему предоставлялось залоговое право на всё, что вносил в дом наниматель; указанное положение распространялось в равной мере и на имущество субнанимателя.
Нужно обратить внимание на следующее правило: в случае затемнения этажа дома, отданного в наём, отсутствие ремонта повреждённых окон и дверей, наймодатель нёс за это ответственность. Здесь имеется в виду возникновение права у нанимателя расторгнуть договор по указанному основанию.
Наём жилья в дореволюционной России регулировался договором имущественного найма, самостоятельного договора найма жилых помещений не существовало. Отдельные нормы главы второй «О найме имуществ и отдаче оных в содержание» ч. 1. т. X Свода законов Российской империи устанавливали специальные требования, предъявляемые к договору имущественного найма, предметом которого выступало строение . Определение, с помощью которого законодатель формулировал бы само понятие договора имущественного найма, в чём раскрывалась бы сущность данного договора в соответствии с целями и задачами законодательства, в тот период отсутствовало.
Имущественным наймом называл договор Шершеневич Г. Ф., в силу которого одна сторона за определённое вознаграждение обязывается предоставить другой стороне временное пользование своей вещью . Такое понимание вытекало из ст. 1691 ч.1 т. X Свода законов Российской империи, где были указаны все обязательные условия для данного вида договоров: предмет, срок и цена (наёмная плата). В законодательстве того времени для формулирования договора найма применялись различные термины: аренда, прокат, снятие и тому подобное. По сути, они обозначали имущественный наём, и не имели иного юридического содержания. Сущность договора имущественного найма заключалась во временном предоставлении лицу права на возмездной основе пользование чужой вещью для удовлетворения своих потребностей.