Дипломная работа (ВКР) — колледж, техникум на тему Сравнительный анализ первичного и вторичного рынков жилья на примере Московской области

Содержание:

Введение. 4

Глава 1
Теоретические и законодательные основы формирования рынка недвижимости. 6

1.1 Понятие рынка
недвижимости и его сегментация. 6

1.2 Сущность рынка
недвижимости: задачи и принципы его исследования. 15

Глава 2Анлиз рынка
жилья г.о. Балашиха. 37

2.1 Краткая
характеристика и сегментирование жилищного фонда г.о. Балашиха  37

2.2 Анализ рынка
жилой недвижимости г.о. Балашиха. 44

2.3 Основные
направления и тенденции развития рынка жилья г.о. Балашиха. 49

Заключение. 54

Список использованной литературы.. 56

Введение:

Рынок жилья является одним из важнейших сегментов
рынка недвижимости в целом. Спрос на рынке жилой недвижимости зависит от разных
факторов, прежде всего от цены недвижимости, индивидуальных доходов покупателей
и их динамики, накопленного богатства, процентной ставки.

В то же время, общий рыночный спрос определяется
суммированием индивидуального спроса и отражает распределение покупательских
предпочтений и возможностей. Особенностью рынка жилья является его
неоднородность. На нем можно выделить несколько сегментов, различающихся
условиями обмена и целями приобретения (продажи) жилой недвижимости. Поскольку
целью большинства покупателей на рынке жилья является улучшение (иногда
ухудшение) жилищных условий, покупка нового жилья часто сопровождается продажей
имеющегося жилья.

Поэтому активизация спроса и предложения на рынке
используемого для проживания жилья может происходить одновременно. Это
означает, что в периоды кризиса на этом сегменте будет наблюдаться уменьшение
объема продаж.

Проблема удовлетворения потребности населения в жилье
в городе Балашиха приобретает особую актуальность, что связано, прежде всего, с
быстрым ростом населения столицы, в первую очередь, за счет приезжих.

Наличие большого числа нуждающихся в улучшении
жилищных условий не позволяет обеспечить жильем всех желающих. Проблема
осложняется и высокой стоимостью квартир, расположенных в городе, а также
недоступностью кредитов для большинства граждан.

Несмотря на наличие разработанной нормативно-правовой
базы, нестабильность экономической ситуации в России, неустойчивость курсов
валют, высокая ставка рефинансирования не позволяют применять в стране
инструменты, активно используемые в развитых странах – систему жилищных
строительных сбережений, ипотечное кредитование.

Целью исследования является исследование
тенденций развития рынка недвижимости города Балашиха и перспектив его
дальнейшего развития.

В соответствии с целью
исследования в диссертации были поставлены следующие задачи:

— рассмотреть понятие рынка
недвижимости и его сегментация;

—
рассмотреть сущность рынка недвижимости: задачи и принципы его исследования;

—
дать краткую характеристику и сегментирование жилищного фонда Г.О. Балашиха;

—
провести анализ рынка жилой недвижимости Г.О. Балашиха;

—
рассмотреть основные направления и тенденции развития рынка жилья Г.О. Балашиха;

Объектом исследования является
рынок недвижимости. г. Балашиха.

Предметом исследования является
анализ

Заключение:

Таким образом подводя итог
работы можно сказать, что оценкой стоимости недвижимости называют процесс
определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например,
производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого.
Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости
занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или
индивидуальный предприниматель.

Рассчитать ориентировочную
рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут
во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание
только официальный документ — отчет об оценке, выданный аккредитованным
специалистом.

Согласно ФСО №2, при
осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта
оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.

Рыночная стоимость объекта
недвижимости — это цена, за которую его можно продать в условиях свободного
рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении
стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия
определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий
рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же
появляется в результатах оценки.

Так же в рамках данного
исследование проведен  анализ рынка жилья
г. Балашиха.

«Балашиха
сегодня активно развивается, и на протяжении последних двух лет входит в пятерку
городов с наибольшим объемом ввода нового жилья.

Здесь все
больше появляется комплексных проектов с улучшенными качественными
характеристиками. За последние полгода стоимость квадратного метра в
новостройках выросла на 9,3%, Несмотря на это, уровень цен в городе является
по-прежнему одним из самых низких в ближайшем Подмосковье. Одной из причин
дешевизны жилья Балашихи является плохая транспортная доступность города.

В 2020 году
Балашихинский район занял третье место по объемам строительства нового жилья. В
настоящий момент здесь возводится 2480,3 тыс. кв.м.

На
протяжении многих лет Балашиха входит в число наиболее застраиваемых городов
Московской области. В настоящее время на первичном рынке жилья здесь ведется
реализация 19 объектов, из которых большинство представляют собой крупные
комплексы, включающие в свой состав несколько корпусов. В общей сложности в
продаже сейчас находится 69 домов.

Город Балашиха Московской области возглавил рейтинг
городов России по росту цен на вторичном рынке недвижимости с января 2020 года
по январь 2021-го. За год вторичное жилье в Балашихе выросло в цене на
21,32% — с 92,5 тыс. руб. за 1 кв. м до 112, 2 тыс. руб. за 1 кв. м.
Рейтинг (см. таблицу) был составлен в ГК SRG.

Если посмотреть на взаимосвязь между ростом количества
новостроек и рынком вторичных предложений, то можно говорить о давлении со
стороны нового жилья на квартиры от собственников.

Особенно это заметно на примере рынка Подмосковья,
тогда как в Москве подобные тенденции практически незаметны. При этом
присутствие инвестиционных покупателей на вторичном рынке области очень
незначительное. Часть потенциальных покупателей квартир в Подмосковье предпочти
квартирам в области квартиры в столичных новостройках. Это отчетливо
прослеживается на статистике заключения новых ДДУ.

Фрагмент текста работы:

Глава 1 Теоретические
и законодательные основы формирования рынка недвижимости 1.1 Понятие рынка недвижимости и его сегментация Под рынком понимается совокупность организационных,
технических, правовых и других механизмов, обеспечивающих взаимодействие и
совершение сделок между продавцами и покупателями. [3]

Развитие рыночных отношений в России требует создания
финансового рынка, одной из составных частей которого является рынок
недвижимости.

Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) —
это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой
и другими минеральными ресурсами), а также зданиями и сооружениями.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к
недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные
объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты. ГК РФ к недвижимости может быть отнесено и
другое имущество (например, предприятие, квартира).

В составе недвижимости можно выделить следующие группы
финансовых активов: [7]

— земельный участок;

— жилое помещение;

 — нежилое
помещение;

— предприятие;

— здание и сооружение;

— участок лесного фонда;

— воздушные, морские суда и суда внутреннего
пользования, подлежащие государственной регистрации.

Право собственности и другие права на землю определены
главой 17 ГК РФ. Объектом права собственности является земельный участок. [10]

Территориальные границы земельного участка
определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе
документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным
ресурсам и землеустройству. Если иное не установлено законом, право
собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах
этого участка: поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, лес и
растения.

Собственник земельного участка вправе использовать по
своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если
иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного
пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. В последние годы в
России быстрыми темпами стал формироваться и развиваться рынок недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения
капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих
при операциях с недвижимостью.

Эти отношения появляются между инвесторами при
купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в
аренду, в наем.

Купля-продажа объектов недвижимости — это не просто
купля-продажа товара народного потребления, а движение капитала, то есть стоимости,
приносящей доход.

Так, покупка земельного участка предполагает вложение
денег в этот земельный участок, который впоследствии может быть выставлен на
продажу по более высокой цене, чем он был приобретен; или же может быть
использован, например, для сельскохозяйственного производства и получения
собственного дохода.

Также как и капитал, затраченный на приобретение
предприятия, будет приносить инвестору доход в результате работы данного
предприятия. Можно утверждать, что вложение средств в недвижимость представляет
собой устойчивое средство против инфляции, поскольку цены на недвижимость
постоянно растут.

Рынок недвижимости характеризуется следующими
особенностями: [2]

1. Величина спроса на объекты недвижимости во многом
определяется географическими и историческими факторами; состоянием
инфраструктуры в районе объекта недвижимости.

2. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем.
Такое положение в настоящее время приводит к значительному превышению
предложения над спросом на рынке недвижимости.

3. Почти все сделки на рынке недвижимости должны
пройти государственную регистрацию.

4. Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три
вида затрат:

 — затраты по
поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии;

— ежегодный налог на владение недвижимостью; — налоги
и сборы на владение недвижимостью.

Таким образом, рынок недвижимости — это определенный
набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и
связанные с этой  собственностью
интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между
конкурирующими вариантами землевладения.

Рынок недвижимости локализован, так как его объекты
неподвижны в пространстве и подвержены воздействию физической среды.

Рынок недвижимости может быть сегментирован по целому
ряду параметров: [3]

— по использованию, имея в виду, что для собственности
жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения
существуют различные рынки;

— по географическому фактору, то есть каждый регион
может представлять собой отдельный рынок;

— по цене;

— по качеству объектов недвижимости;

 — по
инвестиционной мотивации, одни инвесторы приобретают недвижимость в
собственность с целью последующей перепродажи, другие — с целью получения
постоянного дохода от ее использования;

 — по типу прав
собственности — для различных видов прав на недвижимость существуют различные
рынки.