Дипломная работа (ВКР) — колледж, техникум на тему Особенности регулирования земельно-имущественных отношений при управлении объектами недвижимости (на примере муниципального образования)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3

1 Теоретические и нормативно-правовые основы регулирования земельно-имущественных отношений при управлении объектами недвижимости 4

1.1 Понятие муниципальной собственности и ее правовое положение в системе российского законодательства 4

1.2 Управление муниципальным имуществом: вопросы теории и практики 4

1.3 Обзор авторских подходов к оценке эффективности управления муниципальным имуществом 4

2 Анализ регулирования земельно-имущественных отношений муниципального образования 4

2.1 Исследование земельно-имущественных отношений Гатчинского муниципального района 4

2.2 Оценка эффективности управления муниципальной собственностью Гатчинского муниципального района 4

2.3 Проблемы земельно-имущественных отношений Гатчинского муниципального района 4

3 Разработка подхода к повышению эффективности управления муниципальным имуществом Гатчинского муниципального района 4

3.1 Метод построения оптимальной структуры муниципального имущества 4

3.2 Основные направления совершенствования системы управления муниципальным имуществом Гатчинского муниципального района 4

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 4

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 4

Введение:

Актуальность темы исследования обусловлена тем фактом, что одной из важнейших экономических основ местного самоуправления в теории права считается муниципальная собственность (далее — МС).

Согласно ст. 215 ГК РФ под МС подразумевается имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. Она включает в себя большой круг составляющих (местный бюджет, собственность местных сообществ и т. д). Естественно, весьма важным критерием развития муниципалитета является максимально эффективное руководство данным имуществом, а также использование относительно небольших ресурсов муниципалитетов с максимально возможной продуктивностью.

В этом, в частности, заинтересована федеральная власть, которая должна создать хорошую систему подготовки профессиональных кадров, а также вести грамотный учет и контроль имущества муниципальных образований и его использования.

В свою очередь, можно выделить ряд проблем в этой области: слишком большая зависимость муниципалитетов от субъектов Российской Федерации, слабая конкурентоспособность местных товаров и услуг и др. Для выхода из данной ситуации правительство разработало проект федерального закона № 554026-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В нем курировали нормы об установлении запрета на создание и осуществление действий унитарных предприятий.

Объектом исследования является система управления объектами недвижимости Гатчинского муниципального района.

Предмет исследования – особенности регулирования земельно-имущественных отношений при управлении объектами недвижимости.

Целью исследования является выявление условий, необходимых для совершенствования системы управления объектами недвижимости Гатчинского муниципального района.

Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:

— охарактеризовать понятие муниципальной собственности и ее правовое положение в системе российского законодательства;

— рассмотреть управление муниципальным имуществом: вопросы теории и практики;

— провести обзор авторских подходов к оценке эффективности управления муниципальным имуществом;

— провести исследование земельно-имущественных отношений Гатчинского муниципального района;

— дать оценку эффективности управления муниципальной собственностью Гатчинского муниципального района;

— рассмотреть проблемы земельно-имущественных отношений Гатчинского муниципального района;

— охарактеризовать метод построения оптимальной структуры муниципального имущества;

— рассмотреть основные направления совершенствования системы управления муниципальным имуществом Гатчинского муниципального района.

Особенности структуры работы. Выбор структуры дипломной работы обусловлен логикой изложения материала в соответствии с главной целью исследования и, соответственно, вытекающими из нее вышеназванными задачами. Дипломная работа состоит из следующих частей: введение, три главы, включающие восемь параграфов, заключение, список использованных источников и литературы.

Заключение:

На основе земельного аспекта, эффективность определяется максимальной суммой собираемых земельных платежей, с позиций градостроительного фактора — созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций природоохранительного фактора — предельным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, благоприятно сказывающегося и на здоровье граждан, проживающих на муниципальных территориях.

Таким образом, рассматриваемая оценка эффективности использования объектов муниципальной собственности может быть направлена на итог в виде планирования вариантов использования объектов недвижимости, к которым может быть отнесена продажа, сдача в аренду, передача в управление, передача в залог, внесение в качестве вклада в уставный капитал создаваемого общества и других. Базовым и общим основанием для планирования проведения каждого из перечисленных мероприятий выступает выявление реальной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Главным критерием отбора варианта выступает предельный доход от реализации определенного варианта использования объекта муниципального имущества. Следовательно, базовой из важнейших задач муниципального образования выступает максимизация эффективности управления муниципальной собственностью в ракурсе непрерывного процесс самоанализа, который обязательно должен присутствовать в соответствующих управленческих организациях.

В реальной жизни максимизировать эффективность управления муниципальной собственностью можно лишь при одновременной реализации таких задач, как:

− законодательное закрепление показателей и критериев оценки эффективности управления муниципальным имуществом;

− повышение эффективности системы учета и управления муниципальной собственностью;

− укрепление собственной финансовой основы муниципального образования, в том числе муниципальное имущество, приносящее реальный доход.

Получается, что главным показателем муниципального образования является муниципальная собственность, которая и играет основную роль в управлении социально-экономическими процессами на территории муниципалитетов. От качества и эффективности координации таких процессов зависит общий уровень жизни населения, рассредоточенного на территории муниципального образования.

В рамках проведенного анализа эффективности использования муниципальной собственности Гатчинского муниципального района можно отметить, что основными проблемами использования муниципальной собственности являются:

– сложность регистрации прав собственности на недвижимое имущество;

– сложность регистрации коммерческих объектов;

– низкий уровень защиты интересов миноритарных акционеров;

– низкая эффективность обеспечения исполнения контрактов.

Представленные проблемы оказывают негативное влияние на эффективность использования муниципальной собственности Гатчинского муниципального района.

В рамках устранения данных проблем предлагаются следующие мероприятия:

– повысить эффективность управления объектами собственности Гатчинского муниципального района и обеспечить их последующее вовлечение в хозяйственный оборот;

– повысить качество учета объектов собственности Гатчинского муниципального района за счет подготовки документации, необходимой для учета объектов недвижимости и управления ими, а также для совершения сделок с указанными объектами; этого возможно достичь за счет проведения технической инвентаризации объектов муниципальной собственности;

– обеспечить развитие земельных отношений Гатчинского муниципального района;

– с целью рационального использования муниципальной собственности Гатчинского муниципального района полностью поменять организацию управления ею;

– особое внимание при повышении эффективности управления муниципальной собственностью Гатчинского муниципального района уделить расширению сферы инвестиционного влияния: это позволит, в свою очередь, расширить жилищный фонд области и повысить качество и доступность жилья для населения города.

Фрагмент текста работы:

1 Теоретические и нормативно-правовые основы регулирования земельно-имущественных отношений при управлении объектами недвижимости

1.1 Понятие муниципальной собственности и ее правовое положение в системе российского законодательства

Советскому законодательству не было известно понятие «муниципальная собственность», однако Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. предусматривал, что к государственной собственности относятся национализированная и муниципальная собственность (далее по тексту — МС), а также предусматривал, что собственность органов местного самоуправления (далее по тексту — МСУ) — это разновидность государственной собственности.

Положения ст. 130 Конституции Российской Федерации провозгласили, что МСУ осуществляется на основе в т. ч. экономической гарантии, которая связана с наличием у органов МСУ права самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться муниципальной собственностью. Кроме того, Конституция Российской Федерации предусматривает, что государственная собственность и МС защищаются равным образом.

МС начала формироваться в начале 1990-х гг. после издания закона РСФСР «О собственности РСФСР» и Постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. «О разграничении государственной собственности». Объекты формировались путем выделения объектов социальной сферы, сферы жилья, которые находились на балансе МО. Однако вместе с формированием МС возникла необходимость создания способов управления МС, а также появились проблемы, связанные с обеспечением функционирования переданного имущества.

Формирование собственности МО сопровождалось процессом приватизации, которая проводилась на основании решения органов государственной власти, без согласования с органами МСУ. В связи с чем ряд объектов перешли из собственности МО в частные руки, а органы МСУ зачастую получали убыточные объекты, которые были в плохом состоянии и не пригодны для использования. К середине 1990-х гг. ситуация изменилась в связи с изданием нескольких постановлений Правительства (Об аренде и арендных отношениях СССР», «О предприятиях в СССР»), которые регулировали вопросы материально-технического обеспечения объектов муниципальной собственности. Кроме того, был предусмотрен порядок передачи имущества в муниципальную собственность и выделения средств федерального бюджета для содержания передаваемых объектов.

Главной составляющей имущества МО были организации и учреждения, которые создавались для реализации социальных услуг населению. Некоторые МО имели в собственности промышленные и строительные предприятия, а также предприятия по производству пищевых продуктов. Муниципалитеты выступали против их приватизации, поскольку данные предприятия приносили стабильный доход.

Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации МСУ в Российской Федерации» предусмотрел, что вопросы местного значения, решение которых сопряжено с полномочиями и компетенцией органов МСУ, напрямую связаны с имуществом, которое относится к муниципальной собственности. В данном случае можно проследить взаимосвязь компетенции органов МСУ, направленной на решение вопросов местного значения, и необходимости наделения их ресурсами для обеспечения жизнедеятельности населения.

Данным положением законодатель закрепил основы нового экономического строя, который предусматривает создание частной собственности и осуществление предпринимательской деятельности. Собственность МО должна быть связана с решением вопросов местного значения. МО не может иметь собственность в коммерческих целях, поскольку это мешает формированию предпринимательства и создает возможности злоупотребления должностными лицами своими полномочиями. В тех же целях законодательство предусматривает закрытый перечень имущества, который необходим для решения вопросов местного значения. При этом конкретный состав объектов законом не предусмотрен, не предусмотрено перечисление предприятий, строения и оборудования. Закрытость перечня обеспечивает его целевое назначение.

Современная практика муниципального управления предусматривает четыре способа ведения муниципального хозяйства: прямое управление, подрядная система, арендная система, муниципальная концессия. Прямое управление предполагает осуществление непосредственного руководства муниципальной собственностью в виде создания унитарных предприятий и передачу в их управление муниципального имущества. Муниципальное унитарное предприятие владеет и пользуется переданным имуществом на основании ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Недостатки данного способа управления муниципальной собственностью заключается в создании предпосылок для злоупотребления в интересах организации. Подрядная система предусматривает наем на конкурсной основе частных подрядчиков, которые получают часть прибыли. Функционирование данной системы должно быть основано на соблюдении системы учета и контроля.

Арендная форма управления предусматривает передачу имущества МО в аренду, которая позволяет освободить органы МСУ от расходов, связанных с эксплуатацией имущества, однако при этом органы МСУ в течение срока аренды полностью отказываются от использования имущества, которое сдается в аренду взамен на получение фиксированных арендных платежей. С одной стороны, данный способ позволяет получать фиксированный и стабильный доход, с другой стороны, сохраняется риск потери доходов в связи с инфляцией.

Муниципальная концессия предусматривает уступку муниципалитетом на договорных условиях и на определенный срок частному хозяйствующему субъекту права на устройство и ведение хозяйства в определенной сфере деятельности. Данный способ управления означает неспособность органов МСУ самостоятельно и эффективно управлять хозяйством, в результате чего муниципальное имущество передается в частные руки. Органы МСУ оказываются связаны условиями соглашения на длительный срок.

Практика показывает, что концессионер не стремится вкладывать собственные средства в развитие территории, после окончания срока соглашения МО получает обратно изношенное имущество и оборудование. Поэтому концессия среди иных способов управления признается наиболее неэффективным.

Таким образом, вне зависимости от избираемых методов управления МС органы МСУ должны стремиться к сохранению максимальной управляемости имущества, однако и сохранять убыточное неэффективное имущество не стоит. Выбор способа управления должен происходить и с учетом отраслевой специфики. Выбор наиболее эффективного способа управления МС позволит повысить доходность муниципального имущества.