Дипломная работа (ВКР) — колледж, техникум на тему Особенности оценки рыночной стоимости недвижимости в условиях современного российского рынка (на примере ООО «Аудит и Консалтинг» г. Москва)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………. 4 1.
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ……… 6 1.1 Недвижимость как объект оценки………………………………….. 6 1.2 Методы оценки рыночной стоимости
недвижимости…………….. 15 1.3 Процесс оценки рыночной стоимости
недвижимости……………. 31 2. АНАЛИЗ
ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ООО «АУДИТ И КОНСАЛТИНГ» Г. МОСКВА………………………………………….. 36 2.1 Характеристика организации……………………………………….. 36 2.2 Технология оценки недвижимости в ООО
«Аудит и Консалтинг» 38 2.3 Использование сравнительного подхода
при определении стоимости объекта недвижимости в
ООО «Аудит и Консалтинг» 45 3.
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ……………………………………………………….. 59 3.1 Проблемы оценочной деятельности в
современных условиях…… 59 3.2 Предложения по совершенствованию и
развитию оценочной деятельности в России………………………………………………. 62 ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………….. 66 СПИСОК
ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………….. 68

Введение:

Среди элементов рыночной экономики
особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств
производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие
здания   и помещения, а также другие
сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой
для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм
собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка
недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в
операциях с недвижимостью.

Недвижимость выступает не только в
роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых
отношений. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации
государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений,
при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев
недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах
предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры,
действующие на рынке недвижимости.

Оценочная деятельность в России
получила свое активное развитие в начале 1990-х годов, одновременно с переходом
экономики страны на рыночные отношения. Особую значимость приобрела
деятельность оценщиков недвижимого имущества в связи с быстрым и бурным
развитием рынка недвижимости, т.е. резким увеличением числа сделок
купли-продажи как жилых, так и нежилых объектов. Кроме того, введение
Госкомстатом РФ с 1 января 1995
г. обязательной переоценки основных фондов предприятий с
разрешением привлекать для этого независимых экспертов вызвало повышение спроса
на специалистов по оценочной деятельности.

Одним из самых распространенных
видов деятельности оценщиков недвижимости является определение рыночной
стоимости жилых помещений (квартир) при осуществлении сделок купли-продажи, для
решения вопроса о наследовании и дарении имущества, для целей налогообложения,
для решения судебных споров и т.д. На практике оценка жилья производится в
основном путем сравнения продаж аналогичных квартир, так как риэлтерские фирмы
обладают обширной текущей и накопленной информацией о сделках купли-продажи, о
ценах спроса на недвижимость и ценах предложений к продаже.

Сегодня рынок недвижимости приобрел
более-менее цивилизованные формы, сформировалась необходимая инфраструктура.
Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены
конкретного объекта недвижимости.

Актуальным является то, что оценка
жилой недвижимости может быть использована при принятии таких стратегически
важных задач, как купля-продажа недвижимости для собственного использования,
определение залоговой базы, использование жилой недвижимости в качестве
инвестиционного проекта с целью получения дохода и вложения средств.

Целью данной работы является исследование
особенностей оценки рыночной стоимости недвижимости в условиях современного
российского рынка

Для достижения цели в работе
поставлены следующие задачи:

1. Необходимо рассмотреть сущность
жилой недвижимости как объекта оценки.

2. Провести анализ оценки рыночной
стоимости недвижимости на примере ООО «Аудит и Консалтинг» г. Москва.

3. Разработать предложения по
совершенствованию оценочной деятельности.

Объектом является оценка жилой
недвижимости ООО «Аудит и Консалтинг» г. Москва

Предметом является оценка рыночной
стоимости недвижимости

Заключение:

Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта
собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно,
а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в
целом. Поэтому постоянно возникает необходимость в определении стоимости
объектов собственности.

Нормативная база, регулирующая профессиональную деятельность по оценке
собственности в Российской Федерации лишь начала складываться. Первым этапом ее
формирования стал Закон РФ «Об оценочной деятельности». Однако, механизм
действия данного закона требует решения целого ряда проблем, которые в
настоящее время тормозят его функционирование.

Представляется необходимой, прежде всего, разработка и введение в
действие пакета подзаконных актов, регламентирующих следующие области
деятельности субъектов оценочной деятельности:

Во-первых, требует скорейшего разрешения на законодательном уровне вопрос
о порядке лицензирования деятельности оценщиков. В настоящее время нет общего
мнения о том, какой орган и по каким направлениям оценочной деятельности должен
выдавать соответствующие лицензии. Возможно, здесь будет предусмотрен такой
порядок, когда в зависимости от объекта лицензирования определенные структуры
(Центральный Банк РФ, Мингосимущества РФ, Федеральная комиссия по ценным
бумагам РФ и др.) получат право выдавать лицензии на конкретную,
узконаправленную область оценки (оценка в сфере банковской деятельности, оценка
инвестиционных проектов, оценка имущественных комплексов и т.п.).
Целесообразнее предусмотреть создание единого органа лицензирования
деятельности оценщиков, устроенного по региональному принципу, который учитывал
бы наличие определенной специфики оценки в каждом из регионов. Во-вторых, важным для дальнейшего расширения сферы деятельности
профессиональных оценщиков является отработка механизма оценки государственного
и муниципального имущества. Законом (ст.8) предусмотрен перечень обстоятельств,
при которых проведение оценки таких объектов является обязательным. Но, как
показывает практика, действие указанной нормы ограничивается лишь проведением
тендера на право оценки объектов собственности, принадлежащих российским
акционерным обществам (Газпром, ЕЭС), не более. Очевидно, что наиболее
грамотным в этом случае будет создание такого механизма, когда Министерство
государственного имущества РФ возьмет под свой контроль вопросы оценки объектов
государственного и муниципального имущества. Через структуры указанного органа любые
действия в отношении указанного имущества, подпадающие под обязательное
лицензирование, должны будут передаваться для исполнения независимым оценщикам
на конкурсной или подобной основе.

В-третьих, в целях единообразного применения профессиональными участниками
рынка оценочной деятельности норм и правил оценки следует ввести единые
стандарты, применяемые на всей территории России с учетом строго фиксированных
показателей. Преодолеть существующий разброд в методологии оценки поможет и
создание специализированных образовательных учреждений, занимающихся
подготовкой и переподготовкой специалистов, по оценке собственности. В решении
этих задач наиболее эффективным, координирующим органом может послужить
созданная в 1996 году общественная организация «Российское общество оценщиков».

Фрагмент текста работы:

Деление имущества на движимое и
недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин
«недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г., указом от 23 марта
«О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» для ограничения
оборота недвижимого имущества и его наследования. К недвижимости закон относил
часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не
может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были
прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если
сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без учета
земли под ними находящейся, например, при продаже на снос или на слом. Таким образом,
понятие недвижимости по дореволюционному российскому праву в основном совпадает
с понятием недвижимости, определенному ГК РФ. [1]

В настоящее время в соответствии с
ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся
земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно
связано с землей, т.е., объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. Кроме того, предприятие в целом как имущественный комплекс
признается недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества,
предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания,
сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги,
а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию,
работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и
другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Под недвижимыми вещами понимают также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом недвижимыми вещами может быть названо и иное имущество. [2]