Дипломная работа (ВКР) — колледж, техникум на тему Особенности оценки объекта общественного питания на примере кафе «Винил», расположенного по адресу г. Киров, ул. Воровского, д.50в

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 5

1.1 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки 5

1.2. Описание подходов и методов оценки недвижимости 10

1.3 Нормативно-правовая база оценочной деятельности 19

2. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ РАСПОЛОЖЕННОМ ПО АДРЕСУ Г. КИРОВ, УЛ. ВОРОВСКОГО, Д.5 22

2.1. Описательное исследование объекта общественного питания 22

2.2. Анализ рынка недвижимости г. Киров 24

3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ КАФЕ «ВИНИЛ», РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ Г. КИРОВ, УЛ. ВОРОВСКОГО, Д.50В 31

3.1. Расчет рыночной стоимости кафе сравнительным подходом 31

3.2. Расчет рыночной стоимости кафе доходным подходом 40

3.3. Согласование результатов оценки объекта общественного питания 47

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 49

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 52

Введение:

Развитие рыночных отношений в российской экономике увеличива¬ет потребность в оценке бизнеса.

Бизнес всегда обладает стоимостью, которую необходимо знать для того, чтобы иметь возможность принимать обоснованные решения в процессе совершения сделок с ним.

Оценка бизнеса – сложный процесс. Бизнес – это конкретная деятельность, организованная в рамках опреде¬ленной структуры. Главная ее цель – получение прибыли.

Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами. Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит но¬вые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром.

Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия. Таким образом, предприятие представляет собой организационно-экономическую форму существования бизнеса и поэтому названные особенности бизнеса как товара присуще и ему. В тоже время, предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ГК РФ, ст. 132). Предприятие как имущественный комплекс включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.

Актуальность темы выпускной квалификационной работы обоснована тем, что оценка недвижимости — особая сфера деятельности на рынке недвижимости требует от оценщика высокой квалификации, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знаний состояния и тенденций спроса и предложения в различных сегментах рынка.

Целью работы является оценка стоимости объекта общественного питания на примере кафе «Винил», расположенного по адресу г. Киров, ул. Воровского, д.50в.

Исходя из цели, работы необходимо решить следующие задачи:

1. Рассмотреть теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости.

2. Показать описание подходов и методов оценки недвижимости.

3. Провести оценку рыночной стоимости недвижимости.

Объектом исследования работы становится кафе «Винил», расположенного по адресу г. Киров, ул. Воровского, д.50в.

Предметом исследования является методология оценки стоимости недвижимости.

Методами исследования выпускной квалификационной работы стали: общенаучные – метод бухгалтерского учета, метод группировок, метод сравнения; специфические — методы формулирования общих выводов на основе обобщения бухгалтерской и аналитической практики.

Структура работы как мы определили будет состоять и определяться объектом, предметом и целью исследования.

 

Заключение:

Рассмотрев такую актуальную на сегодняшний день тему, важную с финансовой и политической точки зрения, и любопытную на мой взгляд тему – оценка объекта общественного питания на примере кафе «Винил», расположенного по адресу г. Киров, ул. Воровского, д.50в, следует подвести краткий итог выше изложенному и сделать следующие выводы.

Во-первых, оценка недвижимости – это наиболее востребованная услуга среди предпринимателей малого и среднего звена, для которых отчет о стоимости офисного помещения занимает почетное место в бухгалтерском балансе.

Во-вторых, недвижимость на сегодняшний день представляет собой ценное имущество и является одним из самых надежных и перспективных капиталовложений. Поэтому любые сделки с недвижимостью следует начинать с проведения объективной оценки.

В-третьих, оценочная деятельность регулируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в Российской федерации», тринадцатью Федеральными стандартами оценки охватывающее разные ее виды и т.д. Однако, данная сфера деятельности нуждается в постоянном государственном регулировании, так как существующая законодательно-правовая база в области оценки не соответствует международным стандартам и требует постоянного совершенствования и устранению недостатков.

При расчете стоимости недвижимости оценщик вправе самостоятельно выбирать виды расчета. Чаще всего применяются 3 метода:

Сравнительный метод требует изучения большого объема информации и расчетов, но позволяет наиболее точно определить стоимость объекта недвижимости.

Суть данного метода в том, что покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимость цену больше той, что стоит аналогичный объект на рынке недвижимости.

Оценщик сравнивает объект с аналогичными объектами, корректирует цену в зависимости от характеристик объекта и его аналогов и выводит средний показатель.

Доходный метод используется при оценке рыночной стоимости, а также в инвестиционной деятельности.

Его суть заключается в том, что стоимость недвижимости определяется как источник будущей прибыли объекта с момента его оценки до завершения эксплуатации, при этом оценщик учитывает риски, характерные для недвижимости в отдельном регионе (например, повреждения имущества в результате половодья или землетрясения).

Затратный метод используют в случаях, когда объект недвижимости нужно оценить без отрыва от земельного участка, на котором он расположен.

При расчете оценщик определяет восстановительную стоимость здания с учетом его износа. Итоговая стоимость объекта недвижимости получается при добавлении к полученному результату рыночной стоимости земельного участка.

В-четвертых, основные выводы, которые были сделаны аналитиками:

1. Объем предложения на рынке продажи за год значительно снизился при одновременном существенном снижении цен. На рынке аренды, напротив, ставки остались на уровне декабря 2020 года при менее значительном снижении объема предложения.

2. Объем предложения как на рынке аренды, так и на рынке продажи вырос за год только по торговым помещениям. На рынке аренды снижение ставок наблюдалось только по торговым объектам, а на рынке продажи снижение цен по ним в сравнении с другими видами недвижимости было максимальным.

3. По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи ситуация сложилась следующая:

– Снижение ставок по торговым объектам было менее значительным по сравнению со снижением цен и мало отличалось по объектам как в пределах, так и за пределами Садового кольца. По объектам стрит-ритейл и ставки и цены за пределами центра снизились несущественно, в то время как в центре – гораздо значительнее (особенно цены).

– За исключением офисов, сдаваемых в аренду за пределами центра, объем предложения офисных объектов серьезно сократился, однако если ставки умеренно выросли (более значительно – в центре), то цены – снизились (более существенно – в пределах Садового кольца).

– Общая площадь производственно-складских помещений на рынке аренды значительно снизилась, а ставки незначительно выросли. На рынке продажи средними темпами снизились и объем предложения, и цены.

В — пятых, проведя оценку объекта общественного питания кафе «Винил», расположенного по адресу г. Киров, ул. Воровского, д.50в. общей площадью 2 000 кв. м.

Кафе Винил специализируется на производстве продукции общественного питания. Также это кафе занимается японской кухней, русской кухней, постной едой, еврейской кухней.

На дату оценки стоимость объекта, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Воровского, д.5., составляет 409 192 000 (Четыреста девять миллиона сто девяносто два тысяч) рублей.

Фрагмент текста работы:

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки

Оценка недвижимости на сегодняшний день востребована не только среди юридических лиц, но и среди частных заказчиков. Главная причина — высокая рентабельность недвижимых активов, отличающихся кратким периодом окупаемости вложенных средств и высокой ликвидностью. Кроме того, владелец объектов жилой или коммерческой недвижимости, реализуя свое право собственности, сталкивается с рядом ситуаций, требующих определения фактической стоимости объекта. Оценка должна проводиться незаинтересованной стороной, которая призвана установить наиболее вероятную цену помещений [5, с. 125-126].

Оценка недвижимости – это наиболее востребованная услуга среди предпринимателей малого и среднего звена, для которых отчет о стоимости кофейного помещения занимает почетное место в бухгалтерском балансе.

Недвижимость на сегодняшний день представляет собой ценное имущество и является одним из самых надежных и перспективных капиталовложений. Поэтому любые сделки с недвижимостью следует начинать с проведения объективной оценки.

Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.

Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект. Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями. В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов.

Основными видами стоимости, которые определяются в процессе оценки недвижимости, являются:

Рыночная стоимость объекта недвижимости – это цена, за которую объект недвижимости можно продать на рынке.

Оценщик определяет рыночную стоимость на конкретную дату исходя из условий рынка: подбирает аналогичные объекты и рассчитывает среднюю рыночную цену.

При расчете рыночной стоимости учитываются индивидуальные характеристики конкретного объекта недвижимости (материал стен, наличие отделки, наличие коммуникаций, местоположение и прочее).

Данная стоимость является наиболее точной, в связи с чем, в случае наличия судебного спора, суд принимает во внимание именно рыночную стоимость, рассчитанную экспертом-оценщиком.

Особенно широкое применение рыночная стоимость также получила при совершении сделок с недвижимостью.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости, которая определяется в результате проведения государственной кадастровой оценки массовыми методами, а если это невозможно – индивидуально для каждого объекта недвижимости.

В данный момент кадастровую стоимость рассчитывают государственные оценщики – специализированные бюджетные учреждения, которые создаются региональной властью. Необходимо отметить, что до недавнего времени расчетом кадастровой стоимости занимались независимые бюро: недвижимости, оценки и т.п. Однако к применяемой ими методике были большие нарекания и эта практика прекращена.

Расчет кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с требованиями закона «О государственной кадастровой оценке» и специально разработанными государством методическими указаниями.

Данная стоимость максимально приближена к рыночной стоимости, результаты ее расчета утверждаются нормативным актом органа исполнительной власти региона и вносятся в Единый государственный кадастр недвижимости (ЕГРН).

В связи с чем, сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в ЕГРН, являются официальными и применяются для расчета налогов, госпошлины, штрафов и иных целей, определенных в законе.

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости – это цена, за которую можно купить недвижимое имущество для извлечения прибыли.

Чаще всего она используется для оценки эффективности операций с недвижимостью (например, чтобы определить, принесет ли объект недвижимости доход при сдаче его в аренду).

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую объект недвижимости можно быстро продать.

При определении этого вида стоимости оценщик учитывает влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Ликвидационная стоимость наиболее часто применяется при реорганизации компании или признания ее банкротом.

Проведение оценки недвижимости (кроме кадастровой оценки) входит в поле профессиональной деятельности независимых оценщиков — частных оценочных компаний или индивидуальных предпринимателей.

По закону оценщик должен быть членом одной из саморегулируемой организации оценщиков (СРОО), застраховать свою деятельность и предоставлять услуги только по тем направлениям, которые указаны в его квалификационном аттестате.

Для чего необходимо проведение оценки недвижимости [6, с. 114-115]:

• Оценка недвижимости дает возможность определить реальную рыночную стоимость объекта и составить официальный документ, в котором будет прописана итоговая сумма, а также отражены использованные оценщиком исходные данные, их анализ и ход процесса оценки.

• Реальная стоимость объекта недвижимости позволяет владельцу грамотно принять решение, связанное с коммерческим использованием имущества (сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, ипотеки, аренды, наследования), взять кредит в банке под залог недвижимости или земель или выгодно инвестировать свой капитал.

• Также оценка недвижимости необходима при проведении переговоров со страховой компанией для согласования страховых выплат; при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал; для разрешения имущественных споров; при приватизации; при начислении налога на имущество и т.д.

К объектам недвижимости относятся жилые помещения, объекты незавершенного строительства, нежилые здания и сооружения, земельные участки, обособленные водные объекты, леса, участки недр, многолетние насаждения и т.д.

Различают следующие виды оценки недвижимости [7, с. 156-157]:

• Оценка коммерческой недвижимости (кофейные, складские, торговые и производственные помещения) – в ходе оценки определяется стоимость права собственности или права аренды, права пользования и т.д.

• Оценка земельных участков (свободные земельные участки и все, что связано с землей) – в ходе оценки определяется рыночная стоимость права собственности или права аренды. В основе оценки лежит принцип наиболее эффективного использования земель поселений, промышленности или земель сельскохозяйственного назначения.

• Оценка незавершенного строительства (объекты, на которых продолжается строительство и объекты консервации и полного прекращения строительства) – подход к оценке незавершенного строительства выбирается в зависимости от классификации объекта. Для оценки зданий и сооружений специального назначения, например, объекты добывающей отрасли промышленности, используется затратный подход. Для остальной группы незавершенных строительством объектов используется как затратный, так и доходный подходы.