Дипломная работа (ВКР) — колледж, техникум на тему Определение стоимости эксклюзивного объекта недвижимости города Москвы

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости эксклюзивного объекта недвижимости 5

1.1. Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки 5

1.2. Подходы, методы и проблемы оценки стоимости эксклюзивного объекта недвижимости 10

Выводы по первой главе 19

ГЛАВА 2. Определение рыночной стоимости эксклюзивного объекта недвижимости 26

2.1 Описание объекта оценки 26

2.2 Определение рыночной стоимости эксклюзивного объекта недвижимости в рамках затратного, рыночного и доходного подхода 27

Выводы по второй главе 42

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 43

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 46

ПРИЛОЖЕНИЕ 49

Введение:

Недвижимость определяется как земля и любые постоянные сооружения, например дом, или улучшения, прикрепленные к земле, как естественного, так и искусственного происхождения. Недвижимость является разновидностью недвижимого имущества. Она отличается от личной собственности, которая не прикреплена к земле, например, транспортные средства, лодки, ювелирные изделия, мебель и сельскохозяйственное оборудование.

Термины «земля», «недвижимость» и «недвижимое имущество» часто используются как взаимозаменяемые, однако существуют различия.

Земля относится к земной поверхности до центра Земли и до воздушного пространства над ней, включая деревья, минералы и воду. Физические характеристики земли включают ее неподвижность, неразрушимость и уникальность, где каждый участок земли отличается географически.

Недвижимость включает в себя землю, а также любые постоянные рукотворные дополнения, такие как дома и другие здания. Любые дополнения или изменения на земле, которые влияют на стоимость недвижимости, называются улучшениями.

После улучшения земли общий капитал и труд, использованные для строительства, представляют собой значительные постоянные инвестиции. Хотя здание может быть снесено, такие улучшения, как дренаж, электричество, водопровод и канализация, как правило, являются постоянными. Недвижимое имущество включает в себя землю и дополнения к ней, а также права, присущие владению и использованию.

Смысл оценки заключается в том, чтобы показать реальную стоимость недвижимости. В конце концов, цена недвижимости может расти или падать в зависимости от различных рыночных условий и обстоятельств. Определение рыночной стоимости недвижимости — сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже если здания построены по одному и тому же типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может сильно различаться.

Агент по недвижимости  это лицензированный профессионал, который организует сделки с недвижимостью, сводит покупателей и продавцов и выступает в качестве их представителей на переговорах. Инвесторы и аналитики внимательно следят за показателями ввода жилья, поскольку эти цифры могут дать общее представление о направлении развития экономики. Более того, типы нового жилья могут дать представление о том, как развивается экономика.

Цель исследования – определение стоимости эксклюзивного объекта недвижимости города Москвы.

Задачи исследования:

1. Анализ стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки.

2. Выявить подходы, методы и проблемы оценки стоимости эксклюзивного объекта недвижимости.

3. Описание объекта оценки.

4. Проанализировать рыночную стоимость эксклюзивного объекта недвижимости в рамках затратного, рыночного и доходного подхода.

5. Определить рекомендации по управлению стоимостью объекта.

Предмет исследования – оценка стоимости объекта недвижимости.

Объект исследования – эксклюзивный объект недвижимости в Москве.

Структура работы. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

 

Заключение:

Оценка недвижимости определяет текущую рыночную стоимость недвижимости и то, сколько инвестор должен заплатить за этот актив. Оценка коммерческой недвижимости привлекает команды людей для определения стоимости объекта.

Компании по оценке недвижимости используют три подхода: Сравнение продаж, затратный и доходный. Как правило, оценщик или любой другой человек, желающий оценить недвижимость, использует сочетание этих трех подходов, чтобы получить как можно более точную оценку стоимости.

Оценщики и эксперты, предоставляющие услуги по оценке недвижимости, используют определенную смесь и вес каждого подхода в зависимости от класса активов и предполагаемого использования недвижимости.

Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении следующих этапов определения стоимости Объекта: изучение предоставленных документов. установление количественных и качественных характеристик объекта — на данном этапе проводилась идентификация объекта оценки, их предварительный осмотр, определялись основные параметры составляющих. сбор общих данных и их анализ — на этом этапе собираются данные, характеризующие экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в предварительном.

Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, а также путем анализа имеющихся баз данных цен предложений по группам, аналогичным оцениваемому объекту. анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект. анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта — такого использования имущества, которое максимизирует его производительность (соответствует его наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату оценки стоимости объекта) и финансово оправдано.

На основании проведенного анализа было выбрано наиболее эффективное использование объекта оценки. Все дальнейшие расчеты стоимости объекта проводились исходя из предположения о наиболее эффективном использовании. выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и проведение необходимых расчетов; подготовка отчета о результатах оценки — все основные результаты, полученные на предыдущих этапах, излагаются в Отчете.

Недвижимость находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает необходимость оценки ее стоимости, то есть определения денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени. Стоимость недвижимости, как и стоимость любого товара, имеет две формы проявления — потребительская стоимость и меновая стоимость.

Цена  это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Недвижимое имущество — это физические объекты, имеющие фиксированное расположение в пространстве, и все, что неразрывно связано с ними как под, так и над поверхностью земли, или все, что является обслуживающим объектом, а также права, интересы и выгоды, вытекающие из владения этими объектами. Исследовав научную литературу, мы пришли к выводу, что понятие торговой недвижимости и ее классификация в России до конца не проработаны. Большинство авторов выделяют торговую недвижимость как структурный элемент коммерческой недвижимости и не дают ей конкретного определения. На наш взгляд, это связано с низкой степенью разработанности данного сегмента рынка в теоретическом плане. В нашей стране данный сегмент недвижимости был выделен относительно недавно. Слабая теоретическая база рынка торговой недвижимости может привести к стагнации данного сегмента, так как любая практическая деятельность требует теоретической основы. Помимо теоретического материала по торговой недвижимости, мы рассмотрели основные подходы, методы оценки недвижимости, а также провели анализ рынка. На основе анализа рынка мы пришли к выводу, что с учетом сложной экономической ситуации количество потенциальных покупателей и арендаторов сократилось, а наиболее типичный диапазон цен и арендных ставок на торговую недвижимость сместился в сторону минимальных значений. Оценка торговой недвижимости, как и любой другой недвижимости, производится с использованием трех подходов: доходного, затратного и сравнительного.

Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта с точки зрения прошлого, настоящего и будущего. Однако в ходе исследования мы столкнулись с проблемой получения достоверной информации, без которой использование того или иного подхода может привести к неверным результатам. По сути, рынок недвижимости в России, является непрозрачным. Так, реальные цены актов купли-продажи, затраты на строительство или реконструкцию найти очень сложно, а в некоторых случаях невозможно. На наш взгляд, это серьезно влияет на конечную стоимость оценки объекта.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости эксклюзивного объекта недвижимости

1.1. Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки

Слово «недвижимость» определяется как материалы, которые не являются движимыми и имеют материальную ценность. Другими словами, это ценные товары, которые нельзя переместить с одного места на другое. Два примера недвижимости противоречат этому определению. Помимо кораблей и лодок, сборные конструкции также считаются недвижимостью, хотя они не являются недвижимыми [14].

Понятие недвижимости определяется как ценные материалы, которые не являются движимыми, имеют ценность в экономическом контексте и могут быть выражены в ликвидности или деньгах, закреплены на земле, не могут быть транспортированы без повреждения их оригиналов и не могут быть перенесены с одного места на другое без повреждения их сущности.

Недвижимость несет в себе целостность с землей, на которой она расположена, и каждым сооружением, построенным на этой территории. Согласно определению, данному в рамках Международных стандартов оценки, понятие недвижимости относится к земле, которая является физическим активом, и сооружениям, построенным людьми на этой земле.

Происхождение слова «недвижимость» — арабское. Слово «недвижимость» образовано с помощью неотрицательного префикса слова «движимый». Если привести пример понятия недвижимости, то такие здания, как квартиры, магазины, участки, виллы, особняки, заводы, площади и торговые центры могут быть выражены как виды недвижимости [6].

Понятие недвижимости, согласно другому определению, представляет собой набор юридически определенных прав, которые состоят из интересов и