Дипломная работа (ВКР) — колледж, техникум на тему Определение рыночной стоимости объектов недвижимости в городе Ульяновске

Содержание:

Оглавление

Введение 3

1. Нормативно правовая и методическая основа рыночной оценки объекта недвижимости 5

1.1 Нормативно-правовая регулирование оценки недвижимости 5

1.2 Методические основы 9

1.3 Сравнение методов оценки недвижимости 15

2. Общие сведения об объекте оценке 17

2.1. Краткие характеристики рынка недвижимости г.Ульяновск 17

2.2 Сведения об объекте оценке 22

2.3 Определение рыночной стоимости объекта 25

3. Обоснование лучшего эффективного использования 47

Заключение 52

Список литературы 53

Введение:

В системе общественных отношений недвижимое имущество занимает особое место, так как с его использованием связаны жизнь людей и их деятельность во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ недвижимость — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

По Федеральному закону № 221 недвижимость — это земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, подземные сооружения. Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).

На рынке недвижимости, все объекты выступают как товар, который имеет обращение в инвестиционной сфере, и имеет свою стоимость. Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит от того, какой доход она может принести собственнику. Доход бывает прямой — это может быть арендная плата, отчисления от амортизации, или прочие платежи и косвенный – экономия от использования недвижимого имущества. В тоже время доход зависит от типа использования, а его величина — от спроса на рынке на подобный вид недвижимости, а также от уровня инфляции, процента износа здания и т.д.

Для того чтобы наиболее объективно определить стоимость недвижимости, адекватную состоянию рынка, необходима профессиональная и независимая оценка.

Оценка стоимости сегодня в обязательном порядке используется для целей налогообложения и бухгалтерского учета объектов недвижимости, так же является неотъемлемым элементом при совершении гражданско-правовых сделок, принятии инвестиционных решений, при управлении территорией и территориальном планировании.

Благодаря профессиональной оценке при девелоперской деятельности определяется вариант наиболее эффективного использования объекта недвижимости для дальнейшей разработки проекта его развития, то есть качественного преобразования недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

В этой связи в дипломной работе предусматривается решить следующие задачи:

1) выявить наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования индивидуального жилого дома г. Ульяновск;

2) определить рыночную стоимость объекта недвижимости;

3) провести оценку экономической эффективности данного проекта;

Объектом исследования данного проекта является объект недвижимости.

Предметом исследования

Заключение:

В данной работе представлен алгоритм определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно – в г. Ульяновска. Первая часть работы посвящена описанию земельного участка и имеющегося на нём улучшения. Жилой дом относится к индивидуальной застройке и представляет из себя 2-этажное кирпичное жилое здание.

Проведенный анализ НЭИ показывает, что по разумным соображениям, возможным видом использования с учетом критериев приведенных в таблице, особенностей и строительных характеристик рассматриваемого объекта, месторасположения, наличия подъездных путей является использование здания по своему назначению. Наибольшую эффективность будет приносить использование объекта оценки по его прямому назначению.

Таким образом, использование объекта по его функциональному назначению, является лучшим и наиболее эффективным.

Объект расположен в «спальном» районе города, уровень инфраструктуры можно оценить как средний, опираясь на показатели транспортной доступности, оснащенности района, удаленности от крупных коммерческих предприятий.

Проведен анализ рынка недвижимости в городе Ульяновска за последние 6 лет. На его основе с помощью сравнительного подхода рассчитана рыночная стоимость индивидуального жилого дома, которая составила 1 620 000 руб.

Проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Наиболее целесообразно использовать помещение под жилое здание.

Последние части работы отведены для расчета стоимости объекта сравнительным и затратным подходом. Оба подхода дают схожее значение – 188 000 000 рублей. Данное обстоятельство позволяет отнестись с большей степень доверия к стоимости объекта, найденного расчетами, присущими этим подходам.

Фрагмент текста работы:

1. Нормативно правовая и методическая основа рыночной оценки объекта недвижимости

1.1 Нормативно-правовая регулирование оценки недвижимости

Главным законом, регулирующим деятельность оценщиков, на сегодняшний день является федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Проект этого закона разрабатывался более двух лет экспертами и специалистами Государственной думы и Совета федерации. Например, непосредственное участие в создании закона принимали члены Комитета по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности и Комитета по вопросам экономической политики.

ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации. Его действие распространяется на объекты оценки, принадлежащие как государственным властям (Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям), так и юридическим и физическим лицам.

Вступление в силу этого закона радикальным образом изменило регулирование оценочной деятельности и имущественных отношений в целом. До этого на протяжении 7 лет – с 1991 по 1998 год – деятельность специалистов по оценке регулировалась исключительно их собственными понятиями о справедливой оценке объекта.

В целом, данный федеральный закон определяет следующие положения:

Главная цель данного Федерального закона – это определение основных юридических требований к оценочной деятельности. В первую очередь он разъясняет понятие оценочной деятельности, выделяя три ее основных признака:

 оценочная деятельность должна являться профессиональной;