Дипломная работа (ВКР) — колледж, техникум на тему Оценочная деятельность на территории России

Содержание:

Введение. 6

1.   Методологические
и законодательные основы оценочной. 9

деятельности на территории
России. 9

1.1. Понятие «оценочная
деятельность» и ее регулирование. 9

1.2. Этапы оценки
недвижимости. 16

1.3. Методы оценки
недвижимости. 23

2.   Анализ
оценочной деятельности объектов недвижимости на. 27

территории Московской
области. 27

2.1. Характеристика
объектов недвижимости. 27

2.2. Порядок проведения
оценочной деятельности по объектам недвижимости  31

2.3. Оценка объекта
недвижимости сравнительным подходом и корректировка стоимости. 42

Заключение. 53

Список  литературных источников. 57

Приложения. 72 1.

Введение:

Актуальность темы исследования «Оценочная деятельность
на территории России» обусловлена тем, что в настоящее время рынок недвижимости
в Российской Федерации находится в динамичном развитии. Сейчас на рынке недвижимости
страны представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания
производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными
участками, а также свободные участки различного назначения.

Без точной рыночной оценки любого имущества невозможно
удачное функционирование и дальнейшее развитие современной экономики. Проблемы оценки
являющейся им собственности время от времени беспокоят не только отдельных граждан,
но и юридических лиц (предприятия, организации и т.д.).

Оценочная
деятельность, являясь неотъемлемой частью практического хозяйствования, обеспечивает
информационную основу для принятия верных управленческих решений, способствует структурной
перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных
процессов.

В
настоящее время в Российской Федерации сформирована законодательная база и разработаны
соответствующие механизмы для осуществления регулирования оценочной деятельности,
однако, практические аспекты деятельности субъектов оценочной деятельности и оценочных
компаний не всегда отвечают современным критериям. Выявление и анализ имеющихся
проблем, определение перспектив развития, является необходимым инструментом для
совершенствования механизма регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации.

Обращение
в практической части исследования к оценке объектов, расположенных на землях особо охраняемых природных территорий (ООПТ) обосновано назревшей
необходимостью повышения социальной значимости и ответственности за природопользование.
Одновременно с этим наблюдается недостаток методического инструментария оценки ООПТ,
который является необходимым элементом для организации рационального управления
в условиях рыночных отношений.

Осложняется ситуация также значительной
долей ООПТ, находящихся в неудовлетворительном состоянии, безответственным отношением
владельцев объектов недвижимости, расположенных на этих землях. Для улучшения ситуации
необходимо совершенствовать механизмы учета и оценки ООПТ. Из-за повышения уровня
коммерциализации деятельности заповедников, национальных парков и природных заказников
(развитие экологического туризма, создание рекреационных зон, экологических троп
и т.п.) актуальным является разработка способов экономической защиты земель особо
охраняемых природных территорий (ООПТ) в условиях рынка. Таким механизмом должна
выступать оценка как самих земель, так и объектов, расположенных на них.

Совершенствование механизмов оценки ООПТ
позволит повысить ответственность и уровень оплаты за пользование такими землями,
а полученные доходы в свою очередь могут быть использованы для поддержания и улучшения
состояния ООПТ. Совершенствование механизмов оценки объектов недвижимости, расположенных
на землях ООПТ также необходимо, поскольку владельцы недвижимости, которые не хотят
брать на себя ответственность за поддержание ООПТ в хорошем состоянии и при этом
их объекты не приносят им прибыль, смогут продавать их по более выгодной рыночной
цене.

Цель
работы – исследовать особенности оценочной деятельности объектов недвижимости на
территории России.

Объектом
исследования являются объекты недвижимости Московской области.

Предмет
исследования – порядок проведения оценочной деятельности.

В
соответствии с целью работы определены следующие задачи:

—
раскрыть понятие «оценочная деятельность» и ее регулирование;

—
рассмотреть этапы оценки недвижимости;

—
исследовать методы оценки недвижимости;

—
дать характеристику объектов недвижимости;

—
обосновать порядок проведения оценочной деятельности по объектам недвижимости и
провести оценку объекта недвижимости затратным методом;

—
провести оценку объекта недвижимости сравнительным подходом и скорректировать
стоимость.

Работа
состоит из введения, двух глав, раскрывающих тему, заключения, списка литературных
источников и приложений.

Заключение:

В рамках настоящего исследования были решены
поставленные задачи и сделаны следующие основные выводы:

1. Было раскрыто понятие «оценочная
деятельность» и ее регулирование. Под оценочной деятельностью понимается
профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на
установление в отношении объектов оценочной рыночной, кадастровой и иной
стоимости.

Оценка — это деятельность специалиста, имеющая
целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при
отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных
условиях.

Сфера оценочной деятельности включает операции
при купле, продаже, аренде, залоге и страховании объекта недвижимости, при
инвестировании в собственность, при слиянии и поглощении предприятий, при
установлении цены размещения эмитируемых акций, при исполнении прав
наследования и судебного приговора, оценки бизнеса и услуг.

Действующее земельное законодательство не
подкреплено нормативно-правовыми актами, регламентирующими конкретный механизм
охраны почв, не учитывает их уникальность и отсылку при кадастровой оценке.
Красная книга почв может стать правовой основой для совершенствования методики
кадастровой оценки особо охраняемых природных территорий.

2. Рассмотрены этапы оценки недвижимости.

В рамках данного исследования важно отметить,
что помимо оценки объекта недвижимости важно также учитывать категорию земли,
на которой он расположен, что должно способствовать повышению объективности
оценки и объект недвижимости.

Любой объект недвижимости уникален и
характеризуется определенной системой как качественных, так и количественных
характеристик недвижимости. Качество относится к свойствам имущества, способным
удовлетворить различные потребности людей. Под свойством понимается признак,
проявляющийся в процессе эксплуатации или управления.

На стоимость недвижимости влияет большое
количество различных факторов. Поэтому, когда речь идет о стоимости
недвижимости, дата оценки всегда фиксирована. При этом во времени стоимость
может меняться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании
взаимовлияющих факторов. Поэтому необходимо уметь прогнозировать возможное
резкое изменение стоимости недвижимости при ее оценке.

Определение стоимости объекта недвижимости
осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок
недвижимости в целом, так и непосредственно на стоимость рассматриваемого
имущества.

3. Исследование методов оценки недвижимости
показало, что все применяемые методы оценки недвижимости можно сгруппировать в
3 подхода к оценке недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный (или рыночный) подход основан на
сопоставлении оцениваемого объекта с аналогичными объектами на рынке
недвижимости, по которым оценщик располагает информацией о ценах сделок с ними.
При этом стоимость объекта оценки не может превышать стоимость аналогов с
идентичными характеристиками и условиями сделки.

Доходный подход основан на расчете ожидаемых
будущих доходов от оцениваемой недвижимости, но в текущих ценах. Доходный
подход и его методы следует применять только при наличии достоверной
информации, позволяющей оценщику делать обоснованные прогнозы.

Затратный подход основан на расчете затрат,
которые потребуются для полного воссоздания точной копии объекта оценки с
учетом всего его устаревания, износа, а также материалов и технологий,
использованных при создании.

В рамках затратного подхода используются такие
методы оценки недвижимости, как: метод сравнительной единицы (расчет стоимости
строительства аналогичного объекта с поправкой на имеющиеся различия, например
планировку, имущественные права), покомпонентный метод (метод разбивки по
составляющим с определением стоимости каждой из них), сметно-индексный метод
(метод расчета стоимости реконструкции, при котором стоимостные строки сметы
пересчитываются из базисного уровня цен в текущий один с использованием
индексов цен).

Затратный подход и его методы целесообразно
использовать при оценке новых объектов недвижимости, обновлении существующего
объекта, анализе эффективности использования земли.

Для получения конечной стоимости в ходе
определения стоимости недвижимости оценщик должен согласовать полученные
результаты по всем использованным подходам и методам, применение которых должно
соответствовать целям оценки и виду определяемой стоимости. указано в оценочном
задании.

4. В практической части исследования была дана
характеристика объектов недвижимости. Объектом оценки является
детский оздоровительный комплекс «Серебряный», находящийся по адресу:
Московская обл., Ступинский р-н, дер. Возцы, о/ц «Серебряный», принадлежащий на
праве собственности ОАО «Мосэнерго».

5. Был обоснован порядок проведения оценочной
деятельности по объектам недвижимости

Оцениваемый земельный участок относится к землям особо
охраняемых территорий, вид разрешенного использования под детский
оздоровительный центр и базу отдыха.

В соответствии с главой XVII Земельного кодекса РФ к
землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое
природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное,
оздоровительное и иное ценное значение.

На землях особо охраняемых территорий допускается
ограниченная хозяйственная деятельность при соблюдении установленного режима
охраны этих земель в соответствии с федеральными законами, законами субъектов
Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного
самоуправления.

6. Проведенная оценка объекта недвижимости
затратным методом. С учетом ограничительных условий и
сделанных допущений, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках
затратного подхода, по состоянию на дату оценки без учета НДС составляет 36 857
826 руб.

7. С учетом ограничительных
условий и сделанных допущений, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная
в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки без учета НДС
составляет 37 616 638 руб.

8. Корректировка результатов показала, что рыночная
стоимость детского оздоровительного комплекса «Серебряный» по состоянию на дату
проведения оценки округленно составляет 37 237 000 руб., без учета НДС.

Таким образом, цель, поставленная в ДР, достигнута
и поставленные задачи решены.

Работа имеет практическую значимость.

Фрагмент текста работы:

1. Методологические
и законодательные основы оценочной

деятельности на территории России

1.1.
Понятие «оценочная деятельность» и ее регулирование Оценка недвижимости — наука прикладного экономического
анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической
точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем
рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее
вероятную цену его продажи[1].

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная
деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении
объектов оценочной рыночной, кадастровой и иной стоимости (ст. 3 Закона об оценочной
деятельности в Российской Федерации[2]).

Оценка — это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной
суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый
объект при конкретных рыночных условиях.[3]

Сфера оценочной деятельности включает операции при купле, продаже, аренде, залоге
и страховании объекта недвижимости, при инвестировании в собственность, при слиянии
и поглощении предприятий, при установлении цены размещения эмитируемых акций, при
исполнении прав наследования и судебного приговора, оценки бизнеса и услуг.[4]

Объект оценочной деятельности (объект оценки): недвижимое имущество.

Субъект анализа при проведении оценочной деятельности — это индивидуальные предприниматели
(оценщики, эксперты), а также хозяйственные общества (товарищества), осуществляющие
коммерческую оценочную деятельность с соблюдением условий и требований, установленных
Федеральным законом об оценочной деятельности. [1]
Максимова С.Н. Управление недвижимостью. – М.: Юрайт, 2018, С. 103. [2]
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от
29.07.1998 N 135-ФЗ ст 3 (ред. от 29.07.2017). [3] АнишинА.А. Экономика недвижимости:
учебник. – СПб.: Питер, 2031. – С. 62. [4] Цыганенко В.С. Экономика рынка
недвижимости. – СПб.: СПбГУИТМО, 2015. – С. 29.