Дипломная работа (ВКР) — колледж, техникум на тему Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на примере района (области)

Содержание:

Введение……………………………………………………………………….. 3 Глава
1. Теоретический анализ оценки стоимости земель сельскохозяйственного
назначения………………………………………….. 6 1.1
Правовые основы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного
назначения………………………………………….. 6 1.2
Особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки и
определения кадастровой стоимости на примере Управления
Росреестра по Москве………………………………………….. 15 Глава
2. Проведение государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного
назначения на примере Управления Росреестра по Москве……………………………………………………………………… 24 2.1
Содержание и задачи проведения оценки кадастровой стоимости земель
сельскохозяйственного назначения…………………………………. 24 2.2
Особенности методики проведения оценки кадастровой стоимости земель
сельскохозяйственного назначения…………………………………. 33 Глава
3. Проблемы правового регулирования оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного
назначения……………………… 42 3.1
Вопросы правового регулирования оценки кадастровой стоимости земель
сельскохозяйственного назначения…………………………………. 42 3.2
Предложения о совершенствовании оценки кадастровой стоимости земель
сельскохозяйственного назначения…………………………………. 51 Заключение…………………………………………………………………….. 60 Список
использованной литературы………………………………………… 63

Введение:

Земля является основой всех процессов
жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической,
социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В
этой связи она обладает стоимостью, и правильная качественная оценка земли
представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и
развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки
земли (земельных участков) испытывают как государственные и муниципальные
органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными
ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики, так и
частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

Земельный фонд страны является
национальным богатством, рациональное использование которого невозможно без
системы управления, особенно в периоды крупных земельных преобразований —
перестройки земельных отношений, когда происходят массовое перераспределение и
приватизации земель, реорганизация существующих объектов земельных отношений.

При формировании системы государственного
регулирования земельных отношений важно понимать, что проблема проведения
эффективных земельных преобразований с точки зрения вовлечения земли и
недвижимости в гражданский оборот находится, прежде всего, в сфере создания
соответствующей инфраструктуры, обеспечивающей формирование и функционирование
цивилизованного оборота земли. При создании указанной инфраструктуры наряду с
государственным кадастровым учетом земель особое значение в создаваемой системе
регулирования земельных отношений имеет оценка земель, проводимая под контролем
государственных земельных органов.

В Российской Федерации проводятся, работы
II тура государственной кадастровой оценки земель. Необходимость земельно-оценочных
работ вызвана двумя причинами. Во-первых, с момента I тура оценки прошло 5 лет,
а в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 206 от 11 апреля 2006г.
«Изменения, которые вносятся в акты правительства РФ в связи с
совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» работы проводятся
не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. И, во-вторых,
показатели кадастровой стоимости земель за прошедший период утратили
актуальность.

Работы по государственной кадастровой
оценке земель (ГКОЗ) различных категорий на территории Российской Федерации
ведутся с 2000 года. В стране проведены четыре тура оценки земель
сельскохозяйственных угодий по единой методике на основании информации о
природно-технологических свойствах почв и производственно-экономической
деятельности сельскохозяйственных предприятий. На материалах VI-го тура
экономической оценки земель в 1991году сформированы ставки земельного налога по
субъектам РФ, и с использованием шкал оценки до 2005года включительно велись
расчеты земельного налога по каждому сельскохозяйственному товаропроизводителю.
Оценка земли обеспечивает решение одной из важнейших проблем — учет и
соизмерение зональных экономических и природных различий в стране. Успешное
решение многих государственных, отраслевых, региональных и внутрихозяйственных
задач невозможно без изучения качества земли и формирования ее сравнительной
оценки.

Актуальным
является то, что вопросы оценки стоимости земли для России являются
относительно новыми, поскольку земля длительное время была исключена из сферы
экономических отношений. Поэтому остро стоит вопрос о разработке
соответствующего подхода к анализу всего комплекса доступной информации,
который мог бы использоваться и в дальнейшем по мере становления рынка земельных
участков сельскохозяйственного назначения.

Предмет
исследования – Государственная кадастровая оценка
земель сельскохозяйственного назначения Объект
исследования – Управление Росреестра по Москве и
ведение его деятельности.

Целью
исследования является государственная кадастровая
оценка земель сельскохозяйственного назначения на примере Управления Росреестра
по Москве.

Задачи
исследования следующие:

1. Рассмотреть правовые основы
государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

2. Изучить особенности земель
сельскохозяйственного назначения как объекта оценки и определение кадастровой
стоимости на примере Управления Росреестра по Москве.

3. Изучить содержание и задачи проведения
оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

4. Провести анализ методики проведения
оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

5. Изучить вопросы правового регулирования
оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

6. Разработать предложения по
совершенствованию оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного
назначения

Методами исследования в работе являются

– изучение научной литературы;

– сравнение,

— анализ.

Практическая
значимость заключается в возможности использования результатов
исследования в практической деятельности Управлений Росреестра в любом регионе
и городе страны.

Заключение:

Оценка
стоимости сельскохозяйственных земель как вид деятельности комплексно была
рассмотрена в дипломной работе в виде механизма оценки стоимости земельных
участков сельскохозяйственного назначения, под которым, мы понимаем
совокупность объектов, целей, принципов, подходов, методов, процедур, видов,
инструментов и институтов оценки, результатом взаимодействия которых является
объективное и профессиональное заключение о стоимости земельного участка.

Оценка стоимости земель
сельскохозяйственного назначения должна базироваться на принципах оценки,
которые отражают направление, тенденции поведения хозяйствующих субъектов в
рыночной среде.

В работе показано, что при оценке рыночной
стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения возможно
использование метода сравнения продаж и метода распределения, основанных на
сравнительном подходе, метода выделения, в основе которого лежит сравнительный
и затратный подходы, метода капитализации земельной ренты и метода
предполагаемого использования, базирующихся на доходном подходе, и метода
остатка, помимо доходного использующего затратный подход. Исследование
преимуществ и недостатков каждого метода показало, что наилучшим методом оценки
стоимости земель сельскохозяйственного назначения является метод сравнения
продаж. Однако его использование затруднительно в связи с неразвитостью данного
рынка в РФ. Более эффективным использование сравнительного подхода будет в
регионах развитым оборотом земель сельскохозяйственного назначения (в зоне
традиционного активного земледелия, вблизи крупных населенных пунктов и т.п.).

Затратный подход, несмотря на
относительную простоту и кажущуюся возможность широкого использования, содержит
в себе принципиальное противоречие в отношении большей части земель
сельскохозяйственного назначения — чем лучше природные характеристики земли,
тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией земельный участок
может получить (лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на использование
в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых
заболоченных почвах). Поэтому применение затратного подхода для земель
сельскохозяйственного назначения имеет смысл только, если на участке есть
значительные улучшения (объекты инфраструктуры, мощности для хранения и переработки
сельхозпродукции и т.п.).

Для объективной оценки стоимости земель в
удаленных районах возможно использование доходного подхода, прежде всего,
метода капитализации земельной ренты.

В условиях формирования рынка земли, его
непрозрачности, недостаточной информации о продажах земельных участков,
наибольшую значимость приобретает массовая оценка сельскохозяйственных угодий.
Именно она позволяет сформировать подход к анализу всего комплекса доступной
информации, проводится в целях обеспечения реализации государственной политики
эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и
иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, объективного
налогообложения земель и развития территорий. Однако технология массовой оценки
не может обеспечить выполнение ряда стандартных процедур, необходимых для
установления рыночной стоимости земельного участка (определение наилучшего и
наиболее эффективного способа использования земельного участка, учет
соотношения спроса и предложения и индивидуально-потребительских свойств
оцениваемого объекта на конкретную дату и т.п.). Это осуществляется в рамках
индивидуальной оценки посредством определенного алгоритма, предполагающего
капитализацию земельной ренты.

Кадастровая оценка проводится на один
момент времени и по единой методике для всей территории Российской Федерации
(субъекта РФ) с использованием, как правило, одного методического подхода,
служит основой формирования системы земельных платежей и эффективного развития
земельных отношений. Это основное отличие кадастровой оценки от других видов
оценки наряду с использованием её результатов преимущественно для целей
налогообложения и более продолжительным периодом актуальности её результатов —
3-5 лет.

На сегодняшний день разработаны
Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель
сельскохозяйственного назначения, которые отчасти отражают рыночные подходы к
определению рыночной стоимости. Согласно данным методических рекомендаций, кадастровая
стоимость — расчетная величина в денежном выражении, которая отражает
представления о ценности (полезности) земельного участка для всех участников
рынка при его использовании. Стоимость, рассчитанная в рамках массовой оценки,
должна отражать реальную рыночную стоимость в условиях развитости рынка и
наиболее эффективном использовании земельного участка. Фактически эти
рекомендации описывают процесс массовой оценки земель для целей
налогообложения. Необходимо отметить, что массовая оценка призвана определить
не только стоимость для целей налогообложения, но и для целей аренды, залога и
т.п.

Таким образом, несмотря на многолетний
опыт земельнооценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости
сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями, как в
методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено
отсутствием сформированного рынка земель данной категории, и, как следствие,
отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки,
основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными
участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначения. С
развитием оборота сельскохозяйственных земель положение будет меняться. Оценку
можно будет проводить, используя данные реальных сделок купли-продажи земли.

Фрагмент текста работы:

Глава
1. Теоретический анализ оценки стоимости земель сельскохозяйственного
назначения 1.1
Правовые основы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного
назначения Законодательством Российской Федерации
предусмотрено многообразие форм собственности на землю и другие природные
ресурсы. При этом государство несет ответственность не только за управление
производством в государственном секторе экономики, но и за регулирование всей
системы отношений собственности на землю, природные ресурсы, определенные виды
недвижимости. Достигают этого с помощью соответствующего экономического
механизма земельных отношений, включая оценку земель. При оценке земли и других
природных ресурсов важно учитывать, что эти ресурсы являются, прежде всего,
средой обитания людей, а не только пространством их целенаправленной
социально-экономической деятельности. В природопользовании, и особенно в
землепользовании, требуется обеспечение высокой степени государственного
регулирования.

Это позволит обеспечить социальную
справедливость и интересы всех граждан страны. В составе механизма реализации
эффективной рыночной экономики землепользования находится плата земельной ренты
каждым землепользователем на основе оценки земель, а также аккумулирование
земельных платежей в различных бюджетах государства (регион, муниципальное
образование) для справедливого распределения их в обществе.

Все это привело к активному вмешательству
государства в земельный рынок, рынок аренды, систему рационального
использования и экологической защиты земельных ресурсов путем формирования
нормативно-правовых актов.

Оценка земель в стране регламентирована:

— законами Российской Федерации по
регулированию земельных отношений и информационному обеспечению их
регулирования;

— постановлениями Правительства Российской
Федерации;

— нормативными актами федеральных
министерств, ведомств и их территориальных учреждений непосредственного
регулирования земельных отношений, методического и организационного обеспечения
оценки земель;

— нормативными актами органов
исполнительной власти субъектов РФ и муниципальных образований.