Дипломная работа (ВКР) — бакалавр, специалист на тему Реконструкция жилого помещения в офисное помещение в г.Саратов

Содержание:

Введение. 8

1. ТЕХНИЧЕСКАЯ
ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТА.. 10

1.1 Социально
— экономические условия в России и регионе. 10

1.1.1 Краткая
характеристика и социально – экономическое положение в регионе. 10

1.1.2 Географическое
положение. 11

1.2 Сведения
о районе расположения объекта реконструкции. 12

1.2.1 Сведение
о местоположении объекта реконструкции. 15

1.3 Оценка
местоположения объекта реконструкции. 19

1.4 Техническая
и экологическая экспертиза. 21

1.5 Техническое
состояние реконструкции объекта. 22

1.5.1 Описание
здания. 22

1.5.2 Основные
конструктивные решения объекта реконструкции. 23

1.5.3 Инженерное оборудование
объекта реконструкции. 24

1.5.4 Состояние несущих
конструкций объекта реконструкции. 25

1.5.5 Определение физического
износа объекта реконструкции. 25

1.6 Архитектурно
– планировочное решение объекта реконструкции. 27

1.7 Проверка
несущей способности конструкций. 29

1.7.1 Расчет
ленточного фундамента. 29

1.8 Организационно
– технологическое решение объекта реконструкции. 37

1.8.1 Разработка
этапов реконструкции. 37

2. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ
ЭКСПЕРТИЗА.. 39

2.1 Маркетинговое
исследования рынка офисных помещений. 40

2.1.1 Состояние рынка офисных помещений г. Саратов
на 2020-2021г. 41

2.2 SWOT-анализ. 45

2.3 Сметный расчет на реконструкцию
объекта. 47

2.4 Источники финансирования. 48

2.5 Прогнозирование денежного потока. 49

2.5.1 Денежные
потоки от инвестиционной деятельности. 50

2.5.2 Денежные
потоки от операционной и финансовой деятельности. 51

3. УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ
ЭКСПЕРТИЗА.. 52

3.1 Управленческое
решение для объекта реконструкции. 54

3.2 Выбор
способа управления объектом. 56

3.2.1 Характеристика
моделей управления. 57

3.2.2 Окончательное
решение по способу управления. 58

3.3 Основные направления деятельности управляющей
компании. 64

3.3.1 Техническая эксплуатация объекта. 66

3.3.2 Консалтинг. 72

3.3.3 Брокеридж. 73

3.3.4 Маркетинг. 74

3.3.5 Финансовый менеджмент. 74

3.4 Управление рисками. 75

3.5 Управление стоимостью. 77

3.5.1 Определение стоимости объекта оценки
затратным подходом. 78

3.5.2
Использование сравнительного подхода при определении стоимости объекта оценки. 82

3.5.3 Применение доходного подхода при определении
стоимости недвижимости. 86

3.5.4 Итоговая оценка стоимости имущества. 93

4. ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА.. 95

4.1. Исходно-разрешительная документация для
реконструкции. 96

4.1.1. Порядок установления
требований разрешенного использования участка территории градостроительного
объекта. 96

4.1.2. Оформление исходно-разрешительной
документации на реконструкцию объекта недвижимости. 98

4.2. Государственная экспертиза проектной
документации. 103

4.3. Реконструкция и контроль качества
строительного процесса. 104

4.4 Государственный строительный надзор. 106

4.5 Выдача разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию. 107

4.6 Оформление документов на
реконструируемый объект. 109

Заключение. 113

Список используемых источников. 115

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. 117

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. 120

ПРИЛОЖЕНИЕ 3. 122

ПРИЛОЖЕНИЕ 4. 124

Введение:

Реконструкция объектов
капитального строительства всегда была неотъемлемой частью градостроительной
деятельности, в которой происходит изменения параметров объекта, его частей и
(или) замена (восстановление) несущих строительных конструкций.

Целью выпускной
квалификационной работы является систематизация и углубление полученных знаний,
закрепление навыков принятия самостоятельного решения технических,
организационных, производственных и экономических вопросов. Всё это
рассматривается в тесной взаимосвязи с современными требованиями,
предъявляемыми к строительству, которые учитывают постоянное развитие науки и
техники, развитие базы строительства сопровождается не только изменением
технологии производственных процессов, но и появлением современных условий производства
и жизни людей.

Моя выпускная
квалификационная работа разработана на тему:
«Проект реконструкции жилого помещения в офисное помещение в г. Саратов».

В настоящее время Саратов
является большим промышленным и культурным объектом Российской Федерации, с
развитой экономикой и инфраструктурой.

Данная тема моей выпускной
квалификационной работы выбрана не случайно и обосновывается тем, что в городе стабильно
растет число новых предпринимателей и бизнес объектов, которые требуют
увеличения офисных помещений. Поэтому целесообразнее перевести жилые помещения
1-х и 2-х этажей здания под коммерческую недвижимость, чем возводить новые
строительные объекты, которые требуют немалые трудозатраты и денежных вложений.

Реконструкция здания
предусматривает выполнение трудоемких процессов, чтобы добиться желаемого
результата мне потребовалось выполнить следующие задачи:

· Произвести экспертизу местоположения;

Заключение:

Тема выпускной
квалификационной работы «Проект реконструкции жилого помещения в офисное
помещение по адресу г.Саратов».

Для реализации
поставленной цели были решены следующие задачи:

— исследованы теоретические основы
разработки проекта реконструкции;

— развитие объекта
недвижимости на основе современных моделей управления;

—   разработаны методические основы
технико-экономического обоснования;

—  проведена экспертиза местоположения, с точки
зрения привлекательности объекта оценки;

— техническая и
экономическая экспертизы, включая маркетинговые исследования и основные
экономические показатели;

— отображены основы
правовой экспертизы, ее влияние на развитие инвестиционного проекта
реконструкции коммерческого центра;

— разработан ряд
инженерной документации по проекту развития объекта в виде
архитектурно-строительных и инженерных расчетов и чертежей.

С точки зрения экспертизы
местоположения рассматриваемый объект находится в культурно-историческом районе
города. Инфраструктура в районе развита хорошо. Местоположение оценивается как
положительное, что делает здание привлекательным для инвесторов и потенциальных
клиентов.

В ходе проведения
технической экспертизы принято архитектурно-строительное решение, посчитаны
объемы работ и составлен календарный план реконструкции, сроком на 1,5 месяца.

Выполнена экономическая
экспертиза, в результате которой:

— проведены маркетинговые
исследования рынка коммерческой недвижимости, планируется взять кредит под 12 %
годовых на 7 лет;

Фрагмент текста работы:

1. ТЕХНИЧЕСКАЯ
ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТА

1.1 Социально
— экономические условия в России и регионе.

1.1.1 Краткая
характеристика и социально – экономическое положение в регионе.

Саратов — крупный город
на юго-востоке европейской части России, административный центр Саратовской
области, имеющий статус городского округа (официальное наименование —
муниципальное образование «Город Саратов»).

Находится на правом
берегу Волгоградского водохранилища, примерно на равном расстоянии от
Волгограда и Самары.

Общая численность
постоянного населения в городе Саратове на 1 января 2021 года составила 836 900
человек. Саратов занимает 16 место по числу населения в городах России.

По данным Саратовстата, на конец января 2021 года количество
работников, находящихся в режиме неполной занятости, составило, 1,5 тыс. чел.;
количество вакансий – 26,9 тыс. ед.; количество безработных – 29624 чел.;
уровень регистрируемой безработицы – 2,5%.

Коэффициент
напряженности на рынке труда составил 1,3 (отношение количества безработных к
количеству вакансий).

За январь-ноябрь 2020
года средняя заработная плата по области увеличилась до 32498 руб., рост к январю-ноябрю 2019 года составил
108,6 %.
В промышленности – 31864 руб., рост к январю-ноябрю 2019 года –103,7 %.

В организациях бюджетной
сферы показатели средней заработной платы за 11 месяцев 2020 года следующие:
— в образовании – 25887 руб., рост к январю-ноябрю 2019 года –110,0 %.;
— в здравоохранении – 34847 руб. ,рост к январю-ноябрю 2019 года –123,1 %.;
— в сфере культуры – 26863 руб., рост к январю-ноябрю 2019 года –108,1 %.

Индекс потребительских
цен по Саратовской области за 12 мес. 2020 года составил 106,7%; по РФ –104,9%.