Дипломная работа (ВКР) — бакалавр, специалист на тему Особенности использования счетов ЭСКРОУ застройщиками: вопросы теории и практики

Содержание:

Введение 5

1 Теоретические аспекты ЭСКРОУ – счетов 7

1.1 Сущность ЭСКРОУ – счетов и специфика их применения в строительстве 7

1.2 Нормативное регулирование и схемы финансирования строительства объектов недвижимости в современных экономических условиях 11

1.3 Зарубежный опыт применения счетов ЭСКРОУ 20

2 Анализ применения ЭСКРОУ – счетов в долевом строительстве 26

2.1 Анализ российского рынка долевого строительства 26

2.2 Анализ использования ЭСКРОУ – счетов застройщиками РФ 39

2.3 Региональный разрез применения ЭСКРОУ – счетов 43

3.Проблемы и перспективы совершенствования применения ЭСКРОУ – счетов в строительстве 47

3.1 Проблемы применения ЭСКРОУ – счетов застройщиками 47

3.2 Пути совершенствования применения ЭСКРОУ – счетов в сфере строительства 51

Заключение 55

Список использованной литературы 58

Приложение 61

Введение:

Актуальность исследования. Применение эскроу-счетов стало обязательным в сделках между застройщиками и покупателями жилья с июля 2019 года. Сутью данного изменения в законодательстве является то, что застройщикам теперь придется осуществлять финансирование проектов только с помощью своих или заемных средств, исключено использование средств дольщиков, что обезопасит их от рисков недостроя.

Денежные средства покупателей жилья будут храниться на эскроу-счете, и застройщик получит их только после сдачи жилья в эксплуатацию. Теперь дольщики получают гарантии возврата денежных средств в случае приостановки строительства или банкротства застройщика.

В мировой практике эскроу-счета известны как специальные счета для депонирования (хранения) денег или имущества физического или юридического лица до определенного периода времени.

Целью работы является изучение особенностей использования счетов ЭСКРОУ застройщиками с целью рассмотрения перспективы совершенствования их применения в строительстве.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

— изучить сущность ЭСКРОУ – счетов, специфика их применения в строительстве и нормативное регулирование

— рассмотреть схемы финансирования строительства объектов недвижимости в современных экономических условиях

— изучить региональный разрез применения ЭСКРОУ – счетов

— провести анализ использования ЭСКРОУ – счетов застройщиками РФ

— выявить проблемы и рассмотреть перспективы совершенствования применения ЭСКРОУ – счетов в строительстве

Объектом данного исследования выступает правовое регулирование ЭСКРОУ – счетов.

Предметом данного исследования выступает порядок регулирования процесса применения ЭСКРОУ – счетов в строительстве.

Методами, используемыми при написании данной работы, являются сравнительно-правовой, анализ, экспертные оценки, сравнение, синтез.

Информационной базой работы является нормативно-правовые акты, учебная литература, периодические статьи и аналитические материалы.

За основу работы взяты труды таких ученых как Терновская Е.П., Рублева Т.А, Катвицкая М.Ю., Пантелеева М.С., Дядькова Е.А., Червяков А.Г. и другие.

Научная новизна исследования заключается в том, что в ходе работы были предложены и проверены на практике альтернативные способы использования ЭСКРОУ – счетов в строительстве.

Структура работы определена целями и задачами исследования.

В первой главе работы определены теоретические аспекты ЭСКРОУ – счетов.

Вторая глава содержит в себе анализ применения ЭСКРОУ- счетов в долевом строительстве.

Третья глава работы посвящена изучению проблем и перспектив совершенствования применения ЭСКРОУ – счетов в строительстве.

Заключение содержит обобщенные выводы по исследованию.

Заключение:

Целью работы было изучение особенностей использования счетов ЭСКРОУ застройщиками: вопросы теории и практики.

В рамках проведенного исследования были решены следующие задачи:

— изучена сущность ЭСКРОУ – счетов, специфика их применения в строительстве и нормативное регулирование

— рассмотрены схемы финансирования строительства объектов недвижимости в современных экономических условиях

— изучен региональный разрез применения ЭСКРОУ – счетов

— проведен анализ использования ЭСКРОУ – счетов застройщиками РФ

— выявлены проблемы и рассмотреть перспективы совершенствования применения ЭСКРОУ – счетов в строительстве

Подводя итог проведенному исследованию, следует признать: эскроусчет − удобный и надежный инструмент для расчетов по сделке с недвижимостью.

При строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщик в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ) привлекает денежные средства участников долевого строительства путем заключения договоров долевого участия (далее – ДДУ) с использованием механизма счетов эскроу.

Все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ.

Таким образом, счет ЭСКРОУ означает переход от жилищного финансирования к финансированию проектного банка за счет средств, полученных от участников капитального строительства.

Необходима дальнейшая глубокая исследовательская деятельность, которая позволит наиболее полно и точно сформулировать понятие договора условного депонирования, определить место данного вида гражданско-правовых договоров в системе гражданского права Российской Федерации, а также выявить особенности заключения сделок с привлечением эскроу-агентов как в России, так и за рубежом.

Так стоит отметить, что на территории РФ уже есть застройщики, которые реализуют проекты индивидуального жилищного строительства путем проектного финансирования. Однако речь идет о единичных случаях.

Интерес к рынку загородной недвижимости растет. Это актуально для всех регионов России, но в особенности — для крупных городов с хорошей транспортной доступностью. Уровень развития инфраструктуры в таких локациях развит достаточно высоко, что делает покупку собственного дома прекрасной альтернативой квартире в городе.

Пока еще рано говорить о том, когда примут законопроект и примут ли его вообще, но уже сейчас ясно одно: переход на эскроу для ИЖС отразится на рынке только самым положительным образом и еще больше увеличит спрос на частные дома.

Таким образом расширение действия счетов ЭКСКРОУ на ИЖС позволит охватить больший круг потребителей рынка недвижимости при этом обеспечив безопасность проводимых сделок.

В РФ может быть применен опыт Германии. Использование постепенного раскрытия счетов эскроу согласно определенным выполненным этапам работ застройщиком..

Стоит отметить, что богатый опыт зарубежных стран в применении счетов ЭСКРОУ в операциях с недвижимостью дает нам повод надеяться на успешное будущее российских счетов ЭСКРОУ, если недостатки, обнаруженные в этих научных исследованиях, будут устранены.

В настоящее время после капитальной реформы популярность ЭСКРОУ счетов возросла, однако благодаря устранению юридических лазеек ЭСКРОУ счета используются большим количеством участников сделок с недвижимостью и другой деятельности по гражданскому праву.

Фрагмент текста работы:

Сущность ЭСКРОУ – счетов и специфика их применения в строительстве

При строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщик в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ) (далее 0 закон № 214 –ФЗ) привлекает денежные средства участников долевого строительства путем заключения договоров долевого участия (далее – ДДУ) с использованием механизма счетов эскроу.

Все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ.

Таким образом, счет ЭСКРОУ означает переход от жилищного финансирования к финансированию проектного банка за счет средств, полученных от участников капитального строительства.

Счет эскроу -это специальный банковский счет, используемый для надежного внесения безналичных денег, что означает, что деньги хранятся на этом счете до тех пор, пока не будут выполнены определенные условия. Целью этого счета является накопление средств, депонированных банком.

Эскроу-агент (банк) обеспечивает сохранность имущества, принятого от одной стороны, и передает его другой стороне в согласованных сторонами случаях. Деньги банком могут быть выданы только бенефициару. Это является отличительной характеристикой счета эскроу, так как, например, получить исполнение по аккредитиву от банка может не только сам получатель, но и указанное им лицо в соответствии с условиями переводного (трансферабельного) аккредитива.

Это отличительная черта счета ЭСКРОУ, поскольку, например, не только сам получатель, но и указанное лицо может оформить счет.

Сама модель финансирования строительства с использованием эскроу-счетов довольно проста и отличается от стандартного процесса всего несколькими пунктами:

— застройшику необходимо получить разрешение на строительство и открыть в банке специальный расчетный счёт;

— покупатель недвижимости подписывает договор долевого участия в строительстве с застройщиком;

— банк, застройщик и покупатель заключают между собой трёхсторонний договор о создании эскроу-счёта;

— договор долевого участия регистрируется в Росреестре застройщиком и покупателем;

— покупатель вносит деньги на счёт эскроу, но деньги будут храниться в банке, пока не будут выполнены условия, прописанные в вышеуказанном договоре;

— застройщик вводит дом в эксплуатацию, после чего деньги с эскроу-счёта переходят на специальный счёт застройщика, а покупатель оформляет купленную недвижимость в собственность.

Самое главное — застрахованы интересы каждой из сторон. Список банков, соответствующих критериям, установленными правительством, в которых есть возможность открыть эскроу-счёт, опубликован на официальном сайте Центрального Банка РФ. На данный момент их количество насчитывает чуть более 40 по всей России.

Также эскроу-счета можно использовать и при самом частом способе покупки жилья — ипотечном кредитовании. Жилищный кредит может быть оформлен как в банке, где застройшик получил финансирование проекта, так и в любом другом, выбранном покупателем недвижимости. После регистрации сделки сумма первоначального взноса переходит на счёт эскроу, а далее начинает выплачиваться ипотека. При этом, учитывая долгосрочность строительства, заемщик имеет право рефинансировать свой ипотечный кредит, если условия в другом банке за это время станут более привлекательными.