Дипломная работа (ВКР) — бакалавр, специалист на тему Обоснование выбора метода финансирования строительства жилого дома

Содержание:

Содержание Введение. 3
1. Теоретические аспекты исследования методов
финансирования строительства  5
1.1. Понятие, сущность и особенности финансирования в
сфере строительства  5
1.2. Зарубежный
опыт финансирования жилищного
строительства. 11
2. Методические рекомендации по выбору методов
финансирования строительства жилья. 25
2.1. Существующие методы оценки финансирования
строительства. 25
2.2. Обоснование выбора инструмента финансирования
строительства многоквартирного жилого дома. 43
3 Практические рекомендации по выбору метода
финансирования строительства жилого дома. 54
3.1. Экономический анализ современной практики
финансирования строительства жилья в России. 54
3.2. Инвестиционное предложение проекта строительства
многоквартирного жилого дома (Расчет капитальных вложений и расчет денежных
потоков) 63
3.3. Оценка экономической эффективности предложенных
мероприятий. 73
Заключение. 79
Список использованных источников. 84

Введение:

Актуальность
выбранной темы выпускной квалификационной работы объясняется тем, что
строительная отрасль является одной из важнейших отраслей экономики любой
страны. Капитальное строительство создает большое количество рабочих мест и
потребляет продукцию многих отраслей. Экономический эффект от развития
строительства заключается именно в увеличении средств, вложенных в
строительство: одно рабочее место в строительстве создает еще шесть в смежных
отраслях. Подъём строительной отрасли неизбежно вызывает нарастающий
экономический рост в стране и возникновение необходимых условий для решения
многих социальных проблем.

В
условиях рынка невозможно добиться стабильного успеха в бизнесе, если не
планировать эффективно его развитие, не аккумулировать постоянно информацию о
собственных состояниях и перспективах, о состоянии целевых рынков, положении на
них конкурентов и т. д.

Строительство
на протяжении всей человеческой истории было и остается одной из самых
ресурсозатратных сфер человеческой деятельности. Поскольку оно требует
аккумулирования в одном месте колоссального объема материальных и трудовых
ресурсов, что не всегда бывает под силу сделать отдельно взятому лицу, а потому
все чаще население страны прибегает к инвестированию собственных и привлеченных
средств в строительство объектов жилого назначения для собственных нужд.

В
то же время все большую популярность в последние годы набирает и другой процесс
— инвестирование излишних, неиспользуемых средств в строительство жилых
объектов в качестве источника дохода в будущем. Выгода в данном случае
очевидна, ведь стоимость построенного и сданного в эксплуатацию объекта
недвижимости значительно превышает фактические затраты на его строительство,
что делает привлекательным вложение средств в недвижимость на этапе ее проектирования
и строительства с целью дальнейшей продажи готового объекта. Кроме того, из
объекта недвижимости возможно систематическое извлечение прибыли посредством
сдачи его в аренду (наем), что также делает капиталовложения в сфере
строительства привлекательными для инвесторов.

Предметом
выпускной квалификационной работы являются основные теоретические и
методические основы для достижения выявленной цели.

Объектом
исследования выпускной квалификационной работы является инвестиционное
предложение проекта строительства многоквартирного жилого дома.

Целью
написания выпускной квалификационной работы является обоснование выбора метода
финансирования строительства жилого дома.

Для
достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

—
раскрыть понятие, сущность и особенности финансирования в сфере строительства;

—
проанализировать зарубежный опыт финансирования жилищного строительства;

—
рассмотреть существующие методы оценки финансирования строительства;

—
представить обоснование выбора инструмента финансирования строительства
многоквартирного жилого дома;

—
провести экономический анализ современной практики финансирования строительства
жилья в России;

—
разработать инвестиционное предложение проекта строительства многоквартирного
жилого дома (Расчет капитальных вложений и расчет денежных потоков);

—
оценить экономическую эффективность предложенных мероприятий.

Цель
и задачи исследования определили структуру работы, которая представлена
введением, тремя главами, заключением и списком использованных источников.

Заключение:

Реформа
долевого строительства с 1 июля переложила риски с покупателей на банки. В
отличие от дольщиков, они жестко проверяют застройщиков, прежде чем расстаться
с деньгами, так что проектное финансирование достанется не всем.

Чтобы
начать новый проект, теперь строители не должны тратить деньги покупателей, а
получить кредит у банка, доказав свою состоятельность. Средства же дольщиков
ждут на эскроу-счетах окончания стройки. Такая схема, предложенная
правительством, усложняет жизнь строителям, и они отвечают повышением цен на
жилье, уходом почти трети компаний с рынка и сокращением числа строек. Чтобы
облегчить процедуру кредитования, Минстрой и Совет Федерации вновь заговорили о
поправках в 214-ФЗ.

Если
раньше кредитные линии покрывали максимум 15% стройки, то теперь это проектный
кредит, когда банк практически полностью дает деньги на объект – до 80-85% от
общего объема финансирования.

В
2018 году многие говорили, что финансовые организации к этому не готовы и будут
предлагать завышенные ставки. Сейчас ситуация совсем другая: уполномочены
выдавать проектное финансирование 94 банка, из них 37 уже изъявили готовность
это делать. Даже несмотря на высокую долю проектов, которые достраиваются по
старым правилам, объемы проектного финансирования растут.

В
ВТБ также отмечают кредитную активность застройщиков как при завершении начатых
объектов, так и при запуске новых. В банке рассказали, что для рассмотрения
кредитной заявки нужен полный пакет документов о заемщике и проекте, его
финансовая модель и бизнес-план. Часто из-за отсутствия опыта в получении
проектного финансирования бумаги оформляются неверно, в таких случаях банк
готов помочь и проконсультировать. Кроме того, ВТБ предлагает субъектам малого
и среднего бизнеса деньги в рамках программы поддержки Минэкономразвития, где
ставка не превышает 8,5%.

Процентная
ставка жестко привязана к объему средств, размещенных на счетах эскроу. Поэтому
по-прежнему интересно продавать на старте строительства какое-то количество
квартир, чтобы разместить деньги на эскроу-счетах. Тогда ставка по кредиту
будет ниже, что позволит сохранить рентабельность. Задача банка – понять,
давать ли конкретной компании кредит, в состоянии ли она закончить объект.
Поэтому банк будет анализировать каждый проект, а застройщик – составлять
модель строительства и продаж, которые будут проходить стресс-тестирование.

Оценка
проекта – дело многоступенчатое. Существует перечень рекомендаций Центробанка,
включающий 18 критериев. По нему оценивается уровень кредитоспособности
застройщика по каждому проекту: высокий, достаточный, удовлетворительный или
слабый. К примеру, в проектах 1-го уровня рентабельность должна составлять не
менее 25%, 2-го – 15% и выше, 3-го – 5% и выше, 4-го – менее 5%. У последних,
само собой, шансов получить проектное финансирование немного.

Проходная
рентабельность для банка составляет 15%, а показателем в 25% может
похвастаться, пожалуй, только элитный сегмент. Между тем в регионах с низкой
маржинальностью строительства или в локациях экономкласса на окраинах Петербурга
и в Ленобласти покупательские возможности просто не позволяют повышать
стоимость. При этом себестоимость строительства, если исключить стоимость
земли, во всех объектах практически одинаковая. Минимальные цены на каждый
квартал прописываются в кредитном договоре – застройщик просто не может
выставить стоимость ниже. Кредитные организации это, видимо, тоже понимают.

Строители
подчеркивают, что банки не заинтересованы финансировать высокорискованные
проекты. Поэтому если расчеты корректны, то дефолта не должно произойти. В
случае невозврата кредита банк будет действовать в рамках договора. Так, если
дом не смогут сдать в срок или не достроят вообще, средства с эскроу-счетов
должны вернуться дольщикам. Но банку это не выгодно, поэтому он будет искать
другую компанию для завершения строительства или искать способы продлить сроки.
Но и при реализованном проекте могут возникнуть проблемы с возвратом средств. «Если
дом сдан, но квартиры плохо продаются, а деньги с эскроу-счетов пошли на
погашение части долга, у застройщика возникает проблема: за счет каких средств
и в какие сроки возвращать оставшуюся сумму кредита? Ответа на этот вопрос пока
нет.

Крупные
застройщики уверяют: для тех, у кого уже есть опыт взаимодействия с банками,
новые требования не представляют из себя невыполнимую задачу. В Setl Group
отмечают, что крупные игроки и раньше пользовались данным продуктом, поэтому
изменения в законодательстве не были для них столь ощутимы. У банков, как
правило, есть накопленная база по проектам-аналогам, что позволяет сделать
объективный вывод об обоснованности стоимости строительства и цене реализации
объекта с учетом его конструктивных особенностей.

Базовая
ставка, как отмечают в Setl Group, составляет 10,5-11% – она распространяется
на ту часть кредита, которая превышает объем средств, накопленных на счетах
эскроу. Специальная ставка — на ту сумму, которую покрывают накопления — 4-5%.
Поэтому, чтобы получить наименьший процент по кредиту, нужно накопить средств
на счетах эскроу больше, чем ссудная задолженность. В Минстрое говорят о
средневзвешенной ставке по проектному финансированию — 6-7% годовых.

Обязательное
проектное финансирование для новых проектов, конечно, сделало жизнь
застройщиков сложнее. Добавилось отчетности, бумажной работы, нужно нанять
дополнительных сотрудников для взаимодействия с банком, проработка схем
реализации и логистики сделки, ставится задача более точно спрогнозировать
продажи на каждом этапе, ценовую динамику. В то же время, если можно начать
строительство на собственные средства, то продавать квартиры на стадии
котлована вообще не обязательно.

Основные
проблемы с проектным финансированием возникнут у новых компаний, которым при
таком подходе практически невозможно выйти на рынок, а средние и небольшие не в
состоянии будут расширить свой бизнес. Сейчас перспектива выглядит так: новый
объект застройщик сможет начать, только завершив предыдущий и получив прибыль.
Поэтому на рынке, скорее всего, останутся лишь известные крупные компании с
собственными источниками финансирования, реализованными в течение последних 5
лет проектами площадью 5-10 тыс. кв. метров, с положительной кредитной
историей.

Сейчас
для кредита обязательно получить заключение о соответствии компании и проектной
декларации требованиям закона о долевом участии еще до заключения первого
договора этого самого долевого участия. Это обязательство в Минстрое предлагают
отменить, как избыточное и тормозящее выдачу кредитов. У участников рынка есть
и другие пожелания, которые помогли бы облегчить им получение кредита:
поручительства от специального государственного фонда (по аналогии с Фондом
поддержки малого бизнеса); использование части средств с эскроу-счетов в ходе
строительства; паевое финансирование застройщиками/госфондами начальной стадии
строительства; создание государственного оценочного бюро, для бесплатных (или
за фиксированную плату, можно за счет ежегодных взносов) экспертиз и
сопровождения проекта.

Нормативного
регулирования в отрасли достаточно, сейчас нужно рыночное регулирование. Важно
обеспечить условия для выхода большего количества банков на этот рынок. Уже
через год-два картина сильно изменится: большинство перейдет на работу по новым
правилам, банки станут более гибкими, естественным образом произойдет эволюция
проектного финансирования.

Важно
исключить противоречия между 214-ФЗ и политикой Центробанка. К примеру,
законодательно от застройщика при работе по эскроу-счетам не требуется
собственных вложений в проект, но у ЦБ своя практика хеджирования, и он требует
при выдаче проектного финансирования потратить не менее 10% собственных
средств. Во-вторых, остается непонятным, как получить деньги на инженерные сети
или социальную инфраструктуру в рамках проектов КОТ, на все очереди
строительства. Такие расходы правильным было бы делить на дольщиков всех
очередей, но в законе о дольщиках финансирование такой инфраструктуры не
регламентировано, и банк может просто отказать в предоставлении кредита. Также
эксперт видит логичным законодательную ответственность банков за отказ от
выдачи проектного финансирования, чтобы исключить вероятность монополизации
рынка. «В идеале, уровней кредитоспособности заемщика должно быть не 4, а 2 –
либо проходишь по условиям банка, либо нет, а отказ должен быть
регламентирован.

Особенно
важным для застройщиков становится ускорение строительных работ с сохранением
качества. Чем быстрее первые квартиры будут переданы дольщикам и произойдет
регистрация хотя бы одного права собственности, тем меньше процентов будет
выплачено по кредиту. Это позволит предложить клиентам более выгодные условия
покупки, меньшее время ожидания и получить конкурентное преимущество.

Сейчас
Минстрой собирает и анализирует информацию по тому, как проектное
финансирование выдается на практике. Какие-то изменения в 214-ФЗ будут внесены
уже в осеннюю сессию Госдумы, а остальные — весной. Например, строители просят «вскрывать»
счета эскроу, чтобы погасить кредит не после регистрации права собственности, а
после сдачи дома в эксплуатацию. Ведь их задача — построить дом, дальше все
зависит от чиновников, ставящих дом на кадастровый учет. И платить проценты за
проволочки с документами строители не хотят.

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические аспекты исследования методов
финансирования строительства

1.1. Понятие, сущность и особенности финансирования
в сфере строительства Финансирование
строительства – важная тема, о которой постоянно дискутируют строители,
застройщики, заказчики и инвесторы. Распределение денежных средств,
предназначенных для нового строительства, осуществляется на основе
инвестиционных проектов и бизнес-планов заказчика. Инвестиционный проект играeт
едва ли не самую главную роль в финансировании строительства. Причем, инвесторы
не просто занимаются финансированием строительства, а также выделяют денежные
средства на[1]:

— Техническое перевооружение промышленных
предприятий

— Оснащение и оборудование производственных
быстровозводимых зданий

— Реконструкцию и расширение действующих
капитальных объектов строительства

В
инвестиционных проектах определяются объемы капитальных вложений и их
структура, источники финансирования капиталовложений, показатели их
эффективности, с учетом инвестиционных рисков. К примеру, чтобы построить
производственную базу, вначале будут определяться такие показатели, как:

— виды продукции, ее качество и количество

— размеры производственных мощностей

— выручка от реализации продукции

— сроки строительства

Как
только эти показатели будут рассчитаны, инвестор тут же включает их в свой
бизнес-план, в котором финансирование строительства предусмотрено по месяцам,
кварталам и годам.

— Финансирование строительства может
осуществляться без инвестиционного проекта, за счет собственных средств
заказчика. А именно:

— Хозяйственным способом, когда заказчик сам
выступает в роли застройщика, сам оборудует и оснащает будущий капитальный
объект строительства (вплоть до проведения необходимых монтажных работ по его
установке);

— Подрядным способом, когда заказчик
заключает договор Генерального подряда, с разработкой проекта «под ключ» и
обслуживанием до окончательной сдачи объекта в эксплуатацию. [1] Солдатова Л.А. «Механизмы
финансирования жилищного строительства в РФ» // Вестник ОГУ №13 (132). – 2017.