Дипломная работа (ВКР) — бакалавр, специалист на тему Налогообложение сделок с недвижимостью в РФ

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 6

1 ПОНЯТИЕ И ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 8

1.1 Виды и формы сделок с недвижимостью 8

1.2 Классификация сделок с недвижимостью 21

1.3 Признаки недвижимости, как объекта налогообложения 26

2 ПОРЯДОК ИСЧИСЛЕНИЯ НДФЛ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 30

2.1 Имущественные налоговые вычеты при приобретении недвижимого имущества 30

2.2 Имущественные налоговые вычеты при продаже недвижимого имущества 35

2.3 Порядок исчисления НДФЛ и его возмещения из бюджета 39

3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РФ 44

3.1 Интересы государства и налогоплательщиков в области налогообложения недвижимости 44

3.2 Элементы механизма согласования интересов субъектов налоговых отношений 50

ЗАКЛЮЧНИЕ 57

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 58

Введение:

Объекты недвижимости всегда занимали особое место в жизнедеятельности человека, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы самого человека и его хозяйственной деятельности. Поэтому состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности влияет на уровень развития нормальных рыночных отношений в стране.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, так как недвижимость — важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и т. д. для осуществления уставной деятельности должны иметь или арендовать необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней [1, с. 44].

Для того чтобы изменить или прекратить своё право на недвижимое имущество, лицу необходимо совершить сделку — действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении конкретного объекта недвижимого имущества [2].

Государственное регулирование российского рынка недвижимости началось в XVI в. Тогда для совершения сделки купли-продажи имений площадные подьячие допрашивали стороны и делали запись в Книге приказов, которую можно считать прообразом современного Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [3, с. 10].

В настоящее время формирование рынка недвижимости так же происходит при участии государства, в частности государство осуществляет регистрацию прав

на недвижимость и определяет систему налогообложения недвижимого имущества.

В Российской Федерации систему налогообложения недвижимости возможно разделить по двум направлениям:

Налогообложение при использовании недвижимости, включает в себя налог

на имущество организаций, налог на имущество физических лиц и земельный налог с физических и юридических лиц.

Налогообложение при совершении сделок с недвижимостью, включает налог

на доход от сделки при смене или изменении состава собственников недвижимого имущества.

Актуальность данной темы связана с тем, что проблемы налогообложения традиционно относятся к числу наиболее сомнительных, находящихся в центре внимания государства и общества. При рассмотрении данной проблемы необходимо рассмотреть проблему распределения налогового бремени между отдельными видами объектов налогообложения: доходами, объектами недвижимости, имущественными налоговыми вычетами при сделках с недвижимым имуществом.

Объектом данного исследования является налогообложение при сделках с недвижимостью.

Предметом данного исследования является система налогообложения при сделках с недвижимостью в Российской Федерации.

Целью данного исследования является изучение особенностей налогообложения при сделках с недвижимостью.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

— рассмотреть виды и формы недвижимости;

— охарактеризовать классификацию сделок с недвижимостью;

— определить порядок исчисления НДФЛ при осуществлении сделок

с недвижимым имуществом;

— оценить интересы государства и налогоплательщиков в области налогообложения недвижимости;

— проанализировать элементы механизма согласования интересов субъектов налоговых отношений.

Основанием для исследования является: отечественная литература, раскрывающая общие вопросы экономической сущности понятий недвижимости, его форм, видов и классификации сделок с ней, рынка недвижимости и системы налогообложения сделок с недвижимостью.

Важную роль в процессе подготовки данного исследования сыграли труды таких авторов как В.Н. Жигалова, Н.В. Городнова, Н.А. Бикметова, У.В. Пермякова, Р.М. Сиразетдинов, А.А. Кульков, В.Г. Пансков, В.А. Подсорин, О.М. Лазурина, А.В. Демин, Ф.М. Сайфуллина и др.

Практическая значимость данного исследования определяется

его направленностью на решение актуальных проблем в области налогообложения сделок с недвижимостью в Российской Федерации.

Данная работа имеет следующую структуру: введение, три главы, заключение

и список использованной литературы.

Заключение:

Подводя итоги проведенного в данной дипломной работе исследования и на основе анализа особенностей налогообложения при сделках с недвижимостью можно сформулировать следующие выводы и предложения.

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. К основным видам сделок с недвижимостью относятся: купля-продажа; мена и обмен; дарение; наследование; рента; ипотека; аренда; лизинг; доверительное управление (траст); взнос в уставный капитал организации; постоянное пользование; полное хозяйственное ведение и оперативное управление; приватизация.

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения:

1. юридический факт, порождающий права и обязанности; 2. само правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности, установленные договором.

Форма сделки является либо условием ее действительности (при государственной регистрации), либо основанием для использования определенных процессуальных прав.

В процессе квалификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Также можно сказать, что классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, одним из основных классификаторов является классификация по воспроизводимости.

Также в настоящей дипломной работе определено в каких случаях и сколько придётся заплатить при сделках с недвижимостью. На этапе согласования сделки важно грамотно оценить налоговые последствия, возникающие после ее проведения.

Это является налоговым планированием и для продавца, и для покупателя, поскольку при проведении сделки с недвижимостью у сторон возникает не только ряд обязательств перед государством, но и ряд привилегий, которыми необходимо грамотно воспользоваться.

Налоговые имущественные вычеты — система привилегий, которая позволяет налогоплательщику уменьшить налоговую базу, то есть сумму, на которую налог начислен по ставке 13 процентов.

Налоговый кодекс предусматривает два вида налогового имущественного вычета:

– Вычет, который предоставляется в связи с приобретением жилой недвижимости;

– Вычет, который предоставляется в связи с продажей имущества.

– И тот, и другой позволяют уменьшить налоговую базу по налогу на доходы физического лица.

Налоговый вычет при продаже недвижимого имущества предоставляется неограниченное число раз в течение жизни. Но в календарном году — только один раз.

Вычет на покупку жилья предоставляется лишь раз в жизни и только на один объект.

Стратегическая цель совершенствования налогообложения недвижимости состоит в реализации принципов налогообложения недвижимости с учетом согласования интересов государства и налогоплательщика, а также паритета налоговых функций. До тех пор, пока налоговая практика демонстрирует отсутствие такого паритета, противоречия между субъектами будут углубляться. Равновесие налоговых функций на практике обеспечивается посредством научно обоснованного механизма налогообложения недвижимости.

Фрагмент текста работы:

1 ПОНЯТИЕ И ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

1.1 Виды и формы сделок с недвижимостью

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Понятие «недвижимость» известно еще со времен Римской империи, когда юристы установили необходимость разделения всего имущества на две категории: движимое и недвижимое имущество.

Сформулированные ими определения были еще несовершенны, но все же отражали существовавшую тогда действительность. «Римское право недвижимостью считало земельные участки, недра, земли и все, что создано чужим трудом на земле собственника. Земельный участок являлся главной (основной) недвижимой вещью. Все, что находилось на земельном участке, признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли — res soli. Все, что было связано с землей или фундаментально скреплено с ее поверхностью, считалось составной частью земельного участка».

Тогда же было сформулировано основное правило отчуждения недвижимости «superficies solo cedit — сделанное над поверхностью следует за поверхностью», разработаны разные классификации имущества, сформулированы некоторые вещные права, рассматривались вопросы о праве собственности. Таким образом, созданная римлянами система прав на недвижимое имущество в дальнейшем была принята за основу при разработке законодательства современных государств

с учетом имеющихся исторических предпосылок [3, с. 9].

В России первые прообразы жилой недвижимости представляли собой имения — земельные наделы с постройками, предназначенные для проживания, ведения хозяйства, получения дохода и других нужд, принадлежащие крупному собственнику.

В XIV–XVII вв. главными формами поземельной собственности становятся вотчина и поместье.

Вотчина — это земельное владение, передаваемое по наследству, которое предоставлялось служилым людям на основании жалованных грамот князя. Отличительная особенность этого вида недвижимости заключалась

в предоставлении прав распоряжения имуществом: продажи, залога, дарения. Поместье — земельное владение, которое предоставлялось на условиях государственной службы во временное пользование, обычно пожизненно.

Таким образом, вотчину можно считать прообразом современной недвижимости, находящейся в частной собственности; поместье — прообразом современной недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, но переданное частным лицам либо по договору социального найма или найма служебного жилого помещения (дом, квартира), либо в виде служебного надела, предоставляемого в безвозмездное срочное пользование, работникам организаций отдельных отраслей экономики (земельный участок) [3, с. 10].

Впервые официально понятие «недвижимость» в России появилось в указе Петра I 1714 г. о единонаследии и в дальнейшем получил широкое распространение в нормативных актах, теории и практике. Сначала в определении недвижимости давался лишь приблизительный список объектов, относимых к недвижимым, а затем в основу определения был положен естественный признак: невозможность перемещения в пространстве, связь с землей. То есть недвижимость — это земля,

а также строения, сооружения неподвижно к земле прикрепленные [4, с. 6].

Советский период истории рынка жилой недвижимости в России начался

с отмены помещичьей собственности на землю без выкупа Декретом Второго Всероссийского съезда Советов от 27 октября 1917 г. «О земле». Далее 14 декабря 1917 г. Декретом ВЦИК «О запрещении сделок с недвижимостью» приостанавливались все виды сделок с недвижимостью в городах, а 20 августа

1918 г. новым Декретом «Об отмене частной собственности на недвижимость

в городах» право частной собственности упразднялось «на строения определенной стоимости или доходности, расположенные в городах с населением более 30 тыс. человек».

Принятый в 1922 г. ГК РСФСР с отменой частной собственности на землю упразднял и деление имущества на движимое и недвижимое, в результате чего рынок жилой недвижимости в привычном виде в России перестал существовать, что, однако, не означало отсутствия оборота таковых объектов. Термин «недвижимое имущество» заменили такими понятиями, как основные фонды, жилой дом, квартира в многоквартирном доме жилищного строительного кооператива индивидуальных застройщиков; их оборот осуществлялся с серьезными ограничениями по особым правилам.

В период командно-административной экономики в России на первичном рынке большую часть жилой недвижимости распределяло государство, в то время как возмездное предоставление жилья за счет кредитов для строительства индивидуальных жилых домов или квартир в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК) составляло не более 8%. При этом наблюдалось нормированное распределение и прикрепление поставщиков к потребителям, что влекло за собой искаженность цен, дефицит, сговор. На вторичном рынке преобладала мена,

что существенно сужало возможности экономических агентов по удовлетворению их потребностей [4, с. 10-11].

В 1990 г. в России началось осуществление земельных реформ. Реформирование существующего земельного строя (который основывался

на исключительно государственной собственности на землю) было направлено

на радикальное изменение отношений собственности. Признание в Законе

«О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г. частной собственности на землю повлекло за собой возрождение в российском законодательстве категории недвижимости. [4, с. 6].

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части Гражданского кодекса РФ, принятого Государственной Думой 21 октября 1994 г.

и вступившего в силу с 1 января 1995 г. Согласно ст. 130 п.1 ГК «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,

т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Кроме того, «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [2].

Ко всем видам сделок с недвижимостью предъявляются определённые требования. Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определённой целью.

Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех её сторон совпадала

и была выражена (закреплена) в определённой форме.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии

с Законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо

и достаточно выражение воли одной стороны.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению

и государственной регистрации. К основным видам сделок с недвижимостью относятся: купля-продажа; мена и обмен; дарение; наследование; рента; ипотека; аренда; лизинг; доверительное управление (траст); взнос в уставный капитал организации; постоянное пользование; полное хозяйственное ведение и оперативное управление; приватизация.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество

в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован

в государственных органах. Поскольку здания, сооружения и т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором они располагаются и без которого пользование недвижимостью невозможно.

При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые имели его до продажи, не будучи собственниками. В случае нарушении прав этих лиц договор купли-продажи считается недействительным.

При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но также права и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия, и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.

По договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое. При этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.