Дипломная работа (ВКР) — бакалавр, специалист на тему Купля — продажа недвижимости

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОСОБОГО ОБЪЕКТА ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ 6

1.1. Возникновение и развитие института недвижимого имущества 6

1.2. Понятие и признаки недвижимости 9

2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 18

2.1. Понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости 18

2.2. Форма и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости 24

ГЛАВА 3. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ИСПОЛНЕНИЕ 33

3.1. Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости 33

3.2. Исполнение договора купли-продажи недвижимости 37

3.3. Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости 44

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 50

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 54

Введение:

На сегодняшний день недвижимость является ценным ликвидным ресурсом, который приобретается, обменивается, продается, она является хорошим вложением средств, несмотря на то, что цены могут сильно варьироваться.

Особо значимую роль в имущественных отношениях играет договор купли-продажи недвижимости. Отечественное законодательство определяет особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, при этом учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав.

Правоотношения, которые вытекают из договора купли-продажи, опосредуют отношения обмена товара на деньги.

Актуальность данной темы объясняется тем, что договор купли — продажи недвижимости в современных имущественных отношениях приобрел широкое распространение, имеет много особенностей, но вместе с тем отдельные его аспекты по-прежнему недостаточно исследованы, а поскольку недвижимость представляет собой социально значимый объект, законодателю необходимо уделить больше внимания правовому инструментарию, который должен охранять и защищать права и законные интересы как отдельных физических и юридических лиц, так и общества и государства в целом.

Целью выпускной квалификационной работы является анализ специфики договора купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

— рассмотреть возникновение и развитие института недвижимого имущества,

— изучить понятие и признаки недвижимости,

— исследовать виды объектов недвижимого имущества,

— проанализировать понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости,

— изучить форму и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости,

— исследовать права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости,

— рассмотреть исполнение договора купли-продажи недвижимости,

— проанализировать ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости

Объектом исследования настоящей работы являются общественные отношения, складывающиеся в сфере заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Предметом – нормативно-правовые акты, научная и учебная литература, акты судебных органов, статистика, отражающие различные аспекты заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых как Тузов Д.О., Козлова Н.В., Слыщенков В.А., Волочай Ю.А., Брагинский М.И., Дормидонтов Г.О., Будилов В.М., Волочай Ю.А., Волколупов Р.Е., Семенова Е.Г., Мейер Д.И., Баранова Е.А., Матузов Н.И., Малько А.В. и др.

Методологической основой исследования являются общенаучный диалектический метод познания и вытекающие из него частнонаучные методы: исторический, системно-структурный, социологический, технико — юридический, лингвистический, сравнительного правоведения, нормативно-логический, аналитический, синтеза и др.

Эмпирической основой послужили: статистические данные, материалы судебной и правоприменительной практики.

Теоретическая значимость исследования состоит в том, что содержащиеся в работе научные результаты и теоретические выводы, о концептуальных и правовых аспектах договора купли-продажи недвижимости позволят расширить теоретические взгляды на природу и содержание данного явления, выявить новые подходы к его концептуальному и нормативному развитию.

Практическая значимость исследования состоит в том, что выработанные в ходе исследования предложения позволят устранить некоторые пробелы, которые встречаются в сфере заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Структура выпускной квалификационной работы определяется целью и задачами исследования, необходимостью логического расположения материала.

Работа включает введение, три главы, состоящие из восьми параграфов, заключение и список использованных источников.

Заключение:

Подводя итог, можно сделать следующие выводы и предложения.

Договор купли-продажи недвижимости считается консенсуальным, возмездным и двусторонним и имеет ряд особенностей.

Первая особенность заключается в предмете договора — это недвижимые вещи, которые создают единую систему вещей, главной из которых является земельный участок.

По этой причине функционирование недвижимых вещей, которые не являются земельными участками, их купля-продажа постоянно в какой-либо степени связана с определенными действиями, которые касаются земли. Вторая особенность — это цена договора.

В договоре о продаже недвижимости она может устанавливаться сторонами разными путями. В том случае, когда цена недвижимости определяется за единицу площади или другой характеристики ее размера, общая цена данного недвижимого имущества, которая подлежит уплате, устанавливается на основе фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Четвертая особенность заключаются в сторонах договора купли-продажи недвижимости. Ими могут стать физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, а так же иностранные государства и международные организации.

В отдельных случаях, которые прописаны в законе, покупателями определенных видов недвижимых вещей, могут стать физические и юридические лица, которые имеют специальные разрешения от уполномоченных государственных органов.

Пятая особенность — это оформление договора. Заключение договора купли-продажи недвижимости происходит в письменной форме путем составления одного документа, который подписан сторонами. Несоблюдение данного требования несет за собой недействительность договора.

В случае расторжения договора купли-продажи недвижимости, факта отказа продавца или покупателя от договора мало потому, что сам факт не является основанием для регистрации обратного перехода права собственности к продавцу.

Нужно обратиться в суд, который примет решение о предписании регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу регистрирующему органу на основе расторжения договора.

Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества можно разделить на два основных действия, с одной стороны — это передача имущества в собственность, с другой — оплата.

Если оплата по договору не отличается какими-либо правовыми особенностями, то передача имущества в собственность имеет отличия от иных сделок купли-продажи.

Передача недвижимости предполагает исполнение двух обязанностей: фактическая передача и передача права собственности. Исполнение этих обязанностей не происходит одномоментно, что является источником различных правовых проблем.

В ходе исследования были выявлены некоторые проблемы, в связи с чем, считаем целесообразным внести следующие предложения.

1. Участились случаи «двойных продаж» недвижимости особенно квартир в новостройках, — это связано с тем, что заключение предварительного договора не содержит в себе гарантии передачи жилья в собственность.

В свете вышеизложенного, необходимо дополнить институт предварительного договора правилами, которые способствовали бы обеспечению гарантированной юридической связи между покупателем и застройщиком — продавцом до заключения основного договора купли — продажи недвижимости, что бы обезопасить приобретателя от неправомерных действий другой стороны.

2. При отчуждении недвижимости, обремененной правами третьих лиц, может произойти нарушение, как их прав, так и покупателя, который при недобросовестном поведении продавца может не знать об их существовании.

В контексте решения данной проблемы для России может оказаться полезен зарубежный опыт:

— введение института «предварительной регистрации» по опыту США и Китая будет способствовать исключению случаев «двойных продаж»,

— целесообразно законодательно закрепить способы получения подтверждения об уведомлении всех участников долевой собственности.

В частности, нужно привести в законе способы, признаваемые в качестве подтверждения уведомления.

В первую очередь это почтовое отправление «Почтой России» и получение либо уведомления в получении, либо отказ от получения адресатом.

3. В качестве более глобального предложения, которое, тем не менее, реализовано в Германии, можно обозначить следующее – в целях повышения юридической грамотности участников совершения сделок, минимизации случаев мошенничества, целесообразно разработать и принять единый правовой акт, отражающий все аспекты совершения сделок с недвижимым имуществом, например, соответствующий федеральный закон, поскольку на сегодняшний день законодательство в данной сфере характеризуется разрозненностью.

Таким образом, можно заключить, что договор купли-продажи недвижимости является одним из наиболее распространенных.

Недвижимость играет важную роль в хозяйственном обороте, предпринимательской деятельности, в целях решения жилищных проблем граждан.

Рассматриваемый договор имеет детальное правовое регулирование, однако, общественные отношения усложняются, появляются новые объекты (например, машиноместа), кроме того, существуют объекты, которые крайне условно относятся к недвижимым, хотя по факту таковыми не являются.

Существуют и иные проблемы в рассматриваемой сфере.

Внесенные предложения будут частично способствовать решению обозначенных проблем.

Но, безусловно, теоретические и практические изыскания в сфере правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества должны продолжаться, поскольку данный институт является очень востребованным и необходимым.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОСОБОГО ОБЪЕКТА ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

1.1. Возникновение и развитие института недвижимого имущества

В Древней Руси земля была всенародным достоянием и не расценивалась как товар, впоследствии собственниками земли стали вотчины, которые владели, пользовались и распоряжалась ими по своему усмотрению.

В XVII веке появилась возможность мены в отношении недвижимого имущества, в частности, стало можно менять поместья на вотчину и наоборот.

В российском законодательстве непосредственно термин «недвижимое имущество» появился достаточно поздно, благодаря Петру и его Указу «О «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» .

Стоит отметить, что в европейских странах, рассматриваемый термин и регулирование правоотношений, связанных с недвижимостью, появилось намного раньше.

В соответствии с обозначенным указом к недвижимому имуществу относились заводы, леса, угодья, лавки и даже железные дороги.

Позднее Анна Ивановна отменила указ, но при этом понятие недвижимого имущества сохранилось.

Во времена Екатерины II начала развиваться частное собственность, признавалось право на поверхность земли и ее недра. Появилась возможность распоряжаться лесами, заниматься пчеловодством, ставить мельницы, развивать угодья.

Понятие недвижимого имущества, появившиеся в Указе Петра I, продолжило своё существование весь период дореволюционной России, и