Дипломная работа (колледж/техникум) на тему Земля, как объект правового регулирования

Содержание:

ГЛОССАРИЙ 3
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. НОРМАТИВНОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ И ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГОУЧАСТКА 7
1.1 Система вещных прав на земельные участки в Российской Федерации 7
1.2. Особенностей приобретения прав собственности на земельные участки 24
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ПРИОБРЕТЕНИЯ, ПРЕКРАЩЕНИЯ И ДОБРОВОЛЬНОГО ОТКАЗА ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ 30
2.1. Анализ некоторых проблем прекращения права собственности на земельные участки 30
2.2. Особенности добровольного отказа от права собственности на земельные участки 37
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 43
3.1 Проблемы землеустройства в современном мире 43
3.2 Правовое регулирование гражданского оборота земель на современном этапе: перспективы развития 49
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 59
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 62
ПРИЛОЖЕНИЯ

Введение:

Земля – природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, природного ресурса, используемый в качестве средства производства и, одновременно, недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю (подпункт 1 пункт 1 ст. 1 ЗК РФ).
Часть 2 ст. 36 Конституции РФ определяет, что право собственности на землю, т.е. владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ не должны нарушаться права и свободы других лиц.
В настоящее время законодательство Российской Федерации характеризуется многообразием видов прав на земельные участки, что, в свою очередь, определено историческим развитием государства. Вместе с тем, развитие экономических отношений в государстве требуют постоянного совершенствования законодательства, в частности, в отношении регулирования права собственности на земельные участки.
Актуальность темы исследования дипломной работы обусловлена существенными изменениями правового регулирования земельных правоотношений земельной реформой 2015 года. Федеральный закон от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внес значительные изменения в институты прав на земельные участки. Соответственно, сложившаяся до 2015 года правоприменительная практика претерпевает изменения, возникают проблемы на фоне преобразования земельных правоотношений, приспосабливается к новому этапу земельного законодательства
Теоретическая база и степень обоснованности выбранной темы дипломной работы. Обновление земельного права не исключает наличие в нем пробелов, противоречий с иными нормами права. Поэтому требуются предложения по изменению и дополнению действующего законодательства с целью его дальнейшего совершенствования. Изучению вопросов, связанных с вопросами права собственности на земельные участки, посвящено достаточно много публикаций.
Исследованиями в данной области занимаются и адвокаты (А. Корнев, А. Кузнецов), и кандидаты юридических наук (Е.А. Галиновская, Д.С. Железнов), чиновники, работающие в сфере управления земельными ресурсами (А. Самбурский, И. Айзенберг) и другие. Такой широкий круг исследователей показывает, что вопрос прав собственности на земельные участки имеет важное научное и практическое значение. Исследуемые вопросы сохраняют свою актуальность и нуждаются в изучении с учетом положений нового законодательства и современных общественных потребностей.
Объект исследования – общественные отношения, связанные с возникновение и прекращением права собственности на земельные участки.
Предметом изучения являются нормы российского права, регулирующие отношения в сфере земельно-имущественных отношений; законопроекты и положения доктринальных исследований по изучаемой теме; правовые позиции, отраженные в судебной практике.
Цель дипломной работы – выявление в процессе изучения и анализа, необходимых нормативно-правовых актов проблем теории и практики права собственности на земельные участки, с учетом меняющегося в этой сфере законодательства, внесение предложений возможных путей их решения.
Для достижения цели необходимо решить ряд важных задач:
1. Рассмотреть систему вещных прав на земельные участки в Российской Федерации.
2. Провести анализ некоторых особенностей при приобретении прав собственности на земельные участки.
3. Выполнить анализ некоторых проблем прекращения права собственности на земельные участки.
4. Охарактеризовать особенности добровольного отказа от права собственности на земельные участки.
Методологическая и теоретическая основа исследования. В процессе исследования применялись общенаучные методы познания, а также частные методы: сравнительно-правовой, технико-юридический, системного анализа, формально-логический.
Структура выпускной работы: работа состоит из введения, двух глав, которые в себя включают четыре параграфа, заключение и список использованной литературы.  

Заключение:

Подводя итоги исследования, можно сделать следующие выводы по поставленным целям в начале работы.
1. Рассмотрена система вещных прав на земельные участки в Российской Федерации.
Земля является для человечества важнейшим объектом материального мира. Адекватным ценности земли как объекту правовых отношений должно быть регулирование земельных отношений, поскольку землю нельзя приравнять ни к одному имущественному объекту.
Вопрос о системе вещных прав на земельные участки остается открытым. Право застройки и другие вещные права на земельные участки первоначально должны быть проверены на эффективность, а уже потом предусмотрены в законодательстве. Представляется, что до окончательного установления перечня видов вещных прав, в том числе на земельные участки, в ГК РФ необходимо глубоко их осмыслить и определиться, все ли они окажутся в достаточной степени эффективными, имеющими пресловутый правообразующих интерес для субъектов гражданских и земельных правоотношений, а иначе целесообразность их введения является весьма спорной.
2. Проведен анализ некоторых особенностей при приобретении прав собственности на земельные участки под объектом недвижимости.
В итоге сделан вывод о том, что любой (даже разрушенный), объект недвижимости, остаётся в собственности лица, в качестве его недвижимого имущества. Поэтому собственник, сохраняет право на проведение приватизации земельного участка, на котором находился данный объект.
По нашему мнению, процесс правопреемства требует от сторон соблюдения норм и правил осуществления сделок по приобретению объектов недвижимости, как в процессе приватизации, так и в процессе купли-продажи. Поскольку неточность или двоякое толкование в применении законов, может привести к недействительности сделки. Считаем возможным законодательно закрепить условия определения минимальных и максимальных размеры земельных участков, предоставляемых органами государственной или муниципальной власти. Необходимо уйти от двоякого толкования норм права, в отношении собственников объектов незавершенного строительства.
3. Выполнен анализ некоторых проблем прекращения права собственности на земельные участки.
Изучение оснований прекращения права собственности на земельные участки показало, что в теории и правоприменительной практике существуют правовые проблемы.
Во-первых, это – проблема определения понятия прекращение права собственности на земельные участки. Считаем, что прекращение права собственности на земельные участки должно рассматриваться не только как определенное состояние, отчужденность бывшего собственника от объекта права собственности, т. е. как результат, но и как процесс, ведущий к этому результату, последовательность определенных юридических фактов, вызывающих прекращение права собственности у субъекта.
Во-вторых, это – проблема классификации оснований прекращения права собственности на земельные участки. Отметим, что классификация оснований прекращения права собственности – это необходимая предпосылка изучения проблемы прекращения права собственности на земельные участки. Предлагается основания прекращения права собственности на земельные участки классифицировать следующим образом: отчуждение земельного участка по воле его собственника, в том числе посредством заключения гражданско-правовой сделки, отказа от земельного участка; в результате наступления особых юридических фактов (событий) – гибель или уничтожение земельного участка; принудительное изъятие органами государственной власти, органами местного самоуправления у собственника земельного участка по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.
В-третьих, необходимо отметить, что прекращение субъективного права собственности, в том числе посредством принудительного изъятия вещи у ее владельца, ввиду особой социальной значимости самого института собственности нуждается в особо тщательном регулировании посредством императивных норм гражданского права. В ст. 281 ГК РФ следует установить, что в случае изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд лицам, осуществляющим на изымаемых участках предпринимательскую деятельность, возмещаются убытки, в том числе упущенная выгода, которая рассчитывается исходя из заключенных предпринимателем договоров на будущее время (в пределах срока 3 года).
4. Охарактеризованы особенности добровольного отказа от права собственности на земельные участки.
Проблемой действующего законодательства является тот момент, что нормы права не содержат каких-либо указаний относительно того, возможен ли отказ собственника от земельного участка, обремененного правами третьих лиц. Одним из основополагающих принципов гражданского права является принцип дозволительной направленности гражданско-правового регулирования. В силу данного принципа содержащиеся в гражданском законодательстве нормы права сформулированы на базе общего правила «разрешено все, что не запрещено законом». В соответствии с этим правилом субъекты гражданского права могут совершать любые действия, не запрещенные законом, а значит, лица могут отказываться от права собственности на земельные участки. В силу чего ограничения (обременения) земельного участка сохраняются и переходят вместе с участком в публичную собственность. 

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. НОРМАТИВНОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ И ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГОУЧАСТКА

1.1 Система вещных прав на земельные участки в Российской Федерации

Собственность и право на нее, обеспечение и защита этого права на протяжении всей истории человечества были и остаются в центре внимания общества, поскольку именно вокруг него шла, и, наверное, еще долго будет происходить напряженная борьба на всех макро- и микроуровнях.
Современное изучение правового регулирования права общей собственности на землю невозможно без учета исторического опыта законодательства о праве общей собственности на землю, периодизации и основных тенденций его развития на конкретных исторических этапах. На протяжении исторического и социального развития общества, политических устройств постепенно формировалось и приобретало новые правовые формы законодательство о праве общей собственности, и, как следствие, изменялись направления его регулирования.
Актуальность этой темы состоит в доказывании непрерывности становления и развития правового регулирования правоотношений, складывающихся по поводу общей собственности на землю, с давних времен и до современности. Вопросам исторического развития права собственности на землю уделялось внимание многими учеными, среди них, В. Романов , который исследовал историю становления права собственности на землю в России, Е.Буланова , которая исследовала объективно обусловленные предпосылки развития законодательства, регламентирующего отношения собственности на земельные участки в Российской Федерации, Д. Верхогляд, посвятившая диссертацию историко-правовому анализу собственности на землю и земельно-правовые отношения в советской и постсоветской России (1917 – начало 2000-х гг.) .
Между тем, несмотря на определенный интерес ученых к законодательству о земельной собственности, следует отметить отсутствие основательных наработок, с помощью которых возможно выяснить историю отечественного законодательства, регулирующего вопросы общей собственности на землю.
Таким образом, необходимость в детальной обработке существующего материала, в исследовании генезиса правовых норм, регламентирующих отношения в сфере общей собственности на землю является актуальной и необходимой для правового опыта России. Цель раскрытия данного вопроса состоит в определении периодизации развития законодательства об общей собственности на землю, выявлении характерных признаков отдельных периодов, анализа современного состояния законодательства и предложений относительно повышения эффективности правового регулирования общей собственности на землю.
Вопросы собственности на землю исторически были в центре внимания. Термин «собственность на землю» зарождался еще с истоками человеческой истории, когда население выбирало оседлый образ жизни и начинало заниматься земледелием. Собственность начинается еще тогда, когда растение коренится в земле, которая автоматически становится ее собственностью и которую оно защищает всей своей силой. Такая своеобразная борьба за землю становиться первым пониманием собственности.
В широком смысле собственность – это растительная срощенность чего-либо с чем-то, она вовсе не духовное явление (не из мира духа), не социальный феномен, а явление растительно-животного мира .
Для того, чтобы выявить тенденцию правового развития происхождения и становления законодательства об общей собственности на землю, задача состоит в сопоставлении действующего нормативно-правового массива с существующим в прошлом юридическом опыте.
Следует отметить, что становление законодательства об общей собственности на землю проходило определенные этапы, которые конечно условно делятся на определенные периоды в связи с тем, что в качестве критерия такой периодизации выступает сочетание исторических очерков и нормативно-правовых актов.
Так развитие законодательства об общей собственности на землю характеризуется следующими периодами:
1) период древней истории (времена существования Древнерусского государства, Московского государства);
2) период Российской империи;
3) советский период;
4) современный период.
Периодизация законодательства об общей собственности на землю начинается со времен Древнерусского государства. На существование права общей собственности в Древнерусском государстве указывал в свое время А. Кранихфельд, отмечая, что «на ранних этапах становления русской государственности собственность находилась в общем владении рода, так как сами славяне жили каждый своим родом, на своих местах, обрабатывая землю, которая была их главной ценностью» .
Одним из первых кодифицированных сборников юридических норм времен Древнерусского государства является Русская Правда. Центральное место среди норм гражданско-правового характера в Русской Правде занимают нормы, регулирующие вопросы собственности и владения. Несмотря на то, что в тексте Русской Правды не было самого термина для определения права собственности, право собственности и право владения различались. Русское законодательство тех времен также не содержало понятия и общей собственности.
Вместе с тем, Русская правда содержала положения, позволяющие сделать выводы о зарождении такого вида собственности. В Русской Правде отсутствовали понятия «совместное супружеское имущество», «индивидуальное», поскольку единицей отсчета был не один хозяин (собственник) как физическое лицо, а вся семья, весь род, поэтому семейная собственности русской семьи было коллективной собственностью всей семьи, а не индивидуального одного отца-домохозяина.
Семья имела права и обязанности и отвечала за них как юридическое лицо. Среди объектов права собственности важное место занимала земля. Прообразом общей собственности в Древней Руси были вотчины. Возможность распоряжения вотчиной зависела от того, к какой категории она принадлежала. Выделяли следующие вотчины: родовые, купленные, предоставленные князьями и т.д.
Так, владение родовой вотчиной ограничивалось родственниками и государством. Собственник такой вотчины не мог без согласия членов своей семьи продать ее, обменять, разделить и обязывался служить князю, на чих землях она находилась. В случае несоблюдения указанных требований собственника лишали права на землю.
Немаловажное значение в развитии института общей собственности в российском законодательстве сыграла Псковская Судная Грамота. В статье 73 Псковской Судной Грамоты предусматривалось поместное и вотчинное владение землей, с установлением запрета продавать поместные земли ввиду того, что они не являются полной собственностью владельца: «А которому человеку будет кормля написанна в рукописании, и да грамотами владет землеными начнет, или исадским (М. В.-Б.) (Э. исадскими), а продаст тую вемлю, или исад, или иное что, а доличит того человека, ино ему земля та, или исад, или иное выкупити, а свою коръмлю покрал» .
Указанное свидетельствует о формировании общей долевой собственности в те времена.
Важнейшим нормативным актом в истории правового регулирования права общей собственности является Соборное уложение 1649 года, из системного анализа статей 13,14,15 которого усматривается формирование основ развития права общей долевой собственности, что выразилось в урегулировании следующих отношений: члены семьи имели неделимое право владения вотчинной; гарантировалось равенство долей; для распоряжения вотчиной требовалось согласие остальных сособственников; каждый сособственник имел право отчуждать и обременять свою долю; установлены последствия отчуждения общей семейной собственности («отчины») кем-либо из сособственников.
Отдельного внимания заслуживает Свод законов Российской империи 1832 года, который стал новым этапом развития института общей собственности. Так, право собственности, которое принадлежит двум и более лицам на одно и то же имущество, признавалось правом совместной собственности общей. В частности, в статье 543 даётся понятие права общей собственности, согласно которому «право собственности, принадлежащее двум или многим лицам на одно и то же имущество, есть право собственности общей; Оно называется также правом общего владения» .
При этом, объектом права общей собственности могли быть как делимые, так и неделимые вещи, в зависимости от чего разграничивались виды общей собственности: «право собственности общее в имуществах нераздельных» и «право собственности общее в имуществах, подлежащих разделу». Также Свод 1832 года отдельно регулировал распределение между сособственниками доходов и обязанностей по содержанию общего имущества, распоряжение общим имуществом (ст.546), управление общим имуществом (ст.547), раздел права общей собственности (ст.551).
Отдельно следует обратить внимание на то, что сособственник как при общей собственности на неделимое, так и делимое имущество, мог по собственному усмотрению распоряжаться своей долей в праве общей собственности.
В обоих случаях предусматривалось преимущественное право других сособственников на покупку такой доли при условии оплаты стоимости такой доли в соответствии с ее оценкой (ст.ст.548, 555). Таким образом, в Своде гражданских законов впервые в отечественном законодательстве при распоряжении своей доли было установлено право преимущественного приобретения доли другими участниками общей собственности. Однако механизм реализации преимущественного права остался за пределами правового регулирования.
Это был достаточно серьезный пробел, поскольку знать о заключении договора купли-продажи доли в общей собственности, если продавец и покупатель пожелают сберечь это в тайне, другие сособственники не имели никакой возможности. Это не могло не содействовать злоупотреблению сособственниками своим правом распоряжаться своей долей.
Характерной особенностью Свода законов Российской империи 1832 года было отсутствие совместной собственности супругов, в частности заключение брака не предусматривало установление общности супружеского имущества (статья 109). Все имущество, которое принадлежало супругам при женитьбе и приобретенное в дальнейшем составляло отдельную собственность каждого из них. Таким образом, указанные выше источники права стали толчком прогресса и актуализации юридических норм, имеющих объектом регулирования правоотношения общей собственности на имущество, в т.ч. и землю. Определенные правовые основы регулирования общей собственности были заложены в период существования СССР.
Длительное время советское гражданское законодательство ограничивало возможность создания права общей собственности. Первым кодифицированным актом, «регулирующим отношения общей собственности, был Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1922 г. (далее — ГК 1922 г.), который содержал несколько статей, посвященных общей собственности, но, по сути, все они были посвящены общей долевой собственности.
В частности, статья 61 ГК 1922 г. закрепила понятие общей собственности, согласно которой право собственности может принадлежать двум или нескольким лицам сообща, по долям (общая собственность)» 8 . Общим принципом реализации правомочий владения, пользования и распоряжения являлся принцип большинства голосов, который применялся, если участники не смогли прийти к единому мнению.
Так согласно статьи 62 ГК 1922 г., владение, пользование и распоряжение общей собственностью должно производиться по общему согласию всех участников, а в случае разногласия — по большинству голосов. К обязанностям сособственников относилось, в том числе, несение бремени по содержанию имущества соразмерно доли и соблюдения права преимущественной покупки, которое принадлежит другим сособственникам, в случае отчуждении кем-то из них своей доли стороннему лицу, кроме случая реализации доли на публичных торгах.
Тем не менее механизм осуществления преимущественного права покупки, его сроки и ответственность за его неисполнение не регулировались ГК 1922г. Так как ГК 1922 г. определял лишь общие нормы и принципы реализации сособственниками своих прав и обязанностей, многие пробелы в законе решались нормативными актами ведомств и судебной практикой.
Общая долевая собственность не являлась единственным видом права собственности нескольких лиц, не взирая на его нормативное определение в ГК 8 О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р: Постановление ВЦИК от 11 ноября 1922 года // Известия ВЦИК. — № 256. — 1922. -12 ноября. 1922г.
В подтверждение этого факта возможно ссылаться на общее имущество супругов, а так же на имущество колхозного двора, когда собственниками такого имущества являются все его члены. Следует отметить, что общая совместная собственность в советское время была введена семейным законодательством для супругов (ст. 10 Кодекса законов о браке, семье и опеке 1926 г.) и земельным законодательством — для членов колхозного или единоличного крестьянского двора (ст. 65 — 84 ЗК 1922 г.). В 1961 г. были приняты «Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» (далее — Основы), статья 26 которых закрепляла «субъектный состав права общей собственности, а также впервые легально проводила деление общей собственности на долевую и совместную. Общая собственность с определением долей — это долевая собственность, без определения долей — совместная собственность» .
Такое деление права общей собственности на виды было закреплено также в части 2 статьи 116 Гражданского кодекса РСФСР 1964г.
Следует отметить, что такое закрепление видов совместной собственности в гражданском законодательстве начала 60-х годов прошлого столетия стало определенным шагом вперед в регулировании отношений совместной собственности: установилась терминологическая база для разграничения двух видов отношений общей собственности в законодательстве России и было определено соотношение этих видов отношений общей собственности. С принятием Закона Союза ССР «О собственности в СССР» сделана попытка внести терминологические изменения относительно данного вопроса. В статье 3, носящей название «Объединение имущества собственниками», указанного Закона было закреплено следующее: «1. Допускается объединение имуществ, находящихся в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций), если иное не предусмотрено законом.
2. Имущество может принадлежать на праве общей (коллективной) собственности одновременно нескольким лицам, с определением долей каждого из них (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность). Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляются по соглашению всех собственников, а при его отсутствии устанавливаются судом, государственным арбитражем или третейским судом по иску любого из собственников.
3. Участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли, а участник общей совместной собственности — на определение и выдел доли.
4. При продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли в порядке и на условиях, установленных законодательством РСФСР, республик, входящих в Российскую Федерацию, и Уставом юридического лица.» .
Также в ст. 6 Закона Союза ССР «О собственности в СССР» указывалось, что «крестьянские хозяйства могли иметь в собственности жилые дома, насаждения на земельном участке, хозяйственные постройки, рабочий скот, птицу, транспортные средства, сельскохозяйственную технику и другое имущество для ведения сельскохозяйственного производства, равно как для переработки и реализации произведенной продукции, которая вместе с полученными доходами определялись как собственность крестьянского хозяйства.
Указывалось также, что имущество крестьянского хозяйства имеет статус общей совместной собственности. Данные правила применялись также к личному подсобному хозяйству граждан». Что касается права собственности на землю в советский период, то следует отметить, что земля длительное время была объектом исключительной государственной собственности и предоставлялась в пользование как физическим, так и юридическим лицам. Кардинальному изменению эта фундаментальная составляющая советской социалистической экономики подверглась в связи с принятием в ноябре 1990 года Закона РСФСР «О земельной реформе».
В частности, в ст. 2 данного закона предусматривала, что «монополия государства на землю на территории РСФСР отменяется» . Вместо этого введены две основных формы собственности на землю – «государственная и частная». Согласно данному закону, «частная собственность на землю могла иметь две формы:
1) частная индивидуальная собственность;
2) частная коллективно-долевая собственность».
В частную индивидуальную собственность граждан «предусматривалось передавать земельные участки для следующих целей: ведение личного подсобного и крестьянского хозяйства; животноводство; садоводство; под строительство и обслуживание жилого дома, дач, гаражей; под здания и сооружения для индивидуальной предпринимательской деятельности».
Касаемо частной коллективно-долевой собственности граждан, «ее могли составлять земли колхозов и иных кооперативных предприятий сельскохозяйственного назначения; земли акционерных обществ, включая созданные на базе совхозов и других государственных предприятий сельскохозяйственного назначения; земли для ведения коллективного животноводства, садоводства, коллективного дачного строительства. При этом предусматривалось, что каждый член коллектива сособственников имел право получить свою долю в виде земельного участка при выходе из коллектива с целью организации крестьянского хозяйства». Стоит отметить, что этот закон допускал частную собственность на землю лишь для граждан – в соответствии со ст. 6 предприятиям, организациям и учреждениям земля могла предоставляется только в аренду или постоянное владение.
В апреле 1991 г. в сфере земельных отношений Верховным Советом РСФСР принят обобщающий акт в РСФСР — Земельный кодекс РСФСР, который «аккумулировал все принципиально новые положения предшествующих актов о статусе земли как собственности, а также детально регулировались различные вопросы приобретения и использования земельных участков.
Так, в ст. 3 подтверждалось многообразие и равенство форм земельной собственности: государственной, колхозно-кооперативной, частной, коллективно-долевой, равно как развитие всех форм хозяйствования: совхозов, колхозов, крестьянских хозяйств, их кооперативов и ассоциаций» .
Субъекты собственности на землю представляли: «государство в лице РСФСР и республик, входящих в ее состав, а также граждане, колхозы, коллективы других кооперативных сельскохозяйственных предприятий и акционерных обществ».
Впервые выдел земельной доли из общей долевой собственности на законодательном уровне происходил на основании Указа Президента РФ от 27.12.1991 N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы», а так же Постановлением Правительства РФ от 29.12.1991 N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». Позднее Постановлением Правительством РФ от 01.02.1995 N 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» и Указом Президента РФ от 07.03.1996 N 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» регламентировался порядок реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельными долями.
На современном этапе основными нормативно-правовыми актами в Российской Федерации, регулирующими право общей собственности на земельные участки, а также связанные с ним правоотношения, являются Гражданский кодекс, Семейный кодекс, Земельный кодекс, Жилищный кодекс, а также ряд федеральных законов: ФЗ от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и др. Система вещных прав на современном этапе представлена на рисунке 1.

Рисунок 1. Вещные права
Таким образом, законодательство о праве общей собственности на землю составляют множество нормативных актов и отдельных норм различных отраслей права (гражданского, земельного, семейного, административного), что говорит о комплексности данного правового института.
Между тем, существующий массив нормативно-правового регулирования права общей собственности на землю в России оставляет пробелы в определениях ряда правовых понятий (дефиниций). Понятия «добросовестность», «добросовестное владение», «должная степень заботливости и осмотрительности», «незначительность доли в общей собственности», «значительность доли» и др. в отсутствие определения их содержания законодателем фактически сведены к оценочным понятиям, что влечет разнообразие судебной практики и длительные пересмотры судами вышестоящих инстанций.
Также отсутствует надлежащий правовой механизм защиты прав сособственников, например, при нарушении преимущественного права покупки доли в праве общей собственности. На законодательном уровне не предусмотрена возможность либо невозможность применения института приобретательной давности в отношении доли в праве собственности на имущество, что порождает многообразие подходов судов в разрешении вопроса о выборе надлежащего способа защиты. Поэтому необходима постоянная трансформация этого правового института, что приведет к качественным изменениям как экономических, так и правовых отношений, а существующая концепция земельной собственности станет критерием для обозначения этапов развития земельных отношений в государстве.
В юридической литературе отмечается, что термин «вещное право» в российском дореволюционном законодательстве не был известен, но наиболее часто использовался цивилистами .
Выделяются следующие виды вещных прав:
1) право собственности – наименее ограниченное вещное право. Собственнику принадлежит наиболее полная, по сравнению с не собственниками, власть над вещью;
2) ограниченные вещные права на чужое имущество.
В российском законодательстве понятие и виды ограниченных вещных прав закрепляются ст. 216 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), исходя из которой можно выделить следующий признак вещных прав (помимо права собственности): они принадлежат лицам, не являющимися собственниками, но тем или иным способом получающим возможность в ограниченном отношении использовать чужое имущество в своих интересах.
Среди вещных прав ст. 216 ГК РФ перечисляет: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом (последние два титула по отношению к земельным участкам не применяются). Но в цитируемой статье не указано, что этот перечень носит исчерпывающий характер. Он сопровождается оговоркой «в частности». В дальнейшем в юридической литературе отмечалось, что за 20-летний период действия ГК РФ произошли значительные изменения в экономических отношениях, и сама жизнь потребовала создания новых правовых конструкций .
В частности, Е.А. Суханов, оценивая положения ГК РФ о вещном праве, характеризует его как «обедненный и упрощенный институт права собственности» . А.А. Иванов считает, что ГК РФ предлагается «скудная палитра правовых возможностей» . Указанная точка зрения разделяется и другими юристами. На основании изложенного, Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства РФ при Президенте РФ началась работа по внесению изменений в ГК РФ.
В результате была создана Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации , на основе которой подготовлен проект федерального закона № 475386 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «законопроект»). Но основополагающий закон, вносящий изменения в раздел «Право собственности и другие вещные права», до сих пор не введен в действие.
Законопроект предлагает девять ограниченных вещных прав, в том числе на земельные участки.
Ст. 223 ГК РФ (в ред. законопроекта) закрепляет следующие виды ограниченных вещных прав: право постоянного землевладения (гл. 20); право застройки (гл. 20.1); сервитут (гл. 20.2); право личного пользовладения (гл. 20.3); ипотека (гл. 20.4); право приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 20.5); право вещной выдачи (гл. 20.6); право оперативного управления (гл. 20.7); право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1).
Действительно, указанные институты вещного права будут в той или иной степени востребованы субъектами гражданских и земельных правоотношений, ведь в России давно признано право частной собственности на землю, земельные участки, в том числе в составе земель сельскохозяйственного назначения, введены в гражданский оборот. Но не все граждане и юридические лица имеют возможность приобрести земельные участки в собственность, поэтому многие из них будут пользоваться землей на ограниченном вещном праве, и многообразие подобных прав, как представляется, пойдет им на пользу. «Поскольку пользование землей предполагает долгосрочность, стабильность, гарантии защиты от третьих лиц то, как показывает мировой опыт, землепользование на ограниченном вещном праве в практике весьма востребовано» .
Но возникает вопрос, а все ли из предлагаемых к внесению в ГК РФ ограниченных вещных прав на земельные участки окажутся достаточно эффективными? В частности, Л.В. Щенникова на основании проведенного анализа системы вещных прав рекомендовала закрепить в п. 1 ст. 216 ГК РФ следующие виды вещных прав, наряду с правом собственности, исключив словосочетание «в частности», чтобы перечень вещных прав был закрытым : право владения; право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право застройки; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право самостоятельного распоряжения доходами учреждения; сервитуты; право проживания; залог; удержание.
Но позднее, исследуя эффективность права застройки в предлагаемой Проектом форме, она поставила под сомнение его эффективность, отметив, что право собственности застройщика на возведенные на чужой земле строения будет иметь временный характер. Срок его существования будет равен сроку действия установленного права (от 50 до 100 лет).
В случае неуплаты застройщиком установленной суммы платежей собственнику земли последний имеет право потребовать досрочного прекращения права застройки в случае двухгодичной задолженности по внесению платежей, в результате чего построенные здания и сооружения при прекращении права застройки поступают в собственность собственника земельного участка ст. 300.4300.7 Проекта ГК РФ . Возникает вопрос, кому это удобно, у кого возникает правообразующий интерес для введения данного правового института? Ответ очевиден: «Комфортно, когда строишь на века, для детей и для внуков. Возведение недвижимости на время, чтобы потом отдать с любовью построенное, вряд ли заинтересует современного россиянина» .
Кратко рассмотрим практическое применение института права застройки в некоторых зарубежных странах. К примеру, возможность предоставления земельных участков на праве застройки предусмотрена нормами Германского гражданского уложения. Немецкое государство является крупным собственником земель, но почти не предоставляет земельные участки гражданам и юридическим лицам на наследственном праве застройки.
Во Франции возможность установления права застройки закреплена Жилищно-коммунальным кодексом, но этот институт на практике тоже применяется редко, что ученые-правоведы объясняют неограниченной свободой, предоставляемой законом сторонам отношений по застройке . Итак, институт права застройки оказался невостребованным в таких государствах, как Германия и Франция, и это, видимо, не случайно.
Таким образом, вопрос о системе вещных прав на земельные участки остается открытым. Право застройки и другие вещные права на земельные участки первоначально должны быть проверены на эффективность, а уже потом предусмотрены в законодательстве. Представляется, что до окончательного установления перечня видов вещных прав, в том числе на земельные участки, в ГК РФ необходимо глубоко их осмыслить и определиться, все ли они окажутся в достаточной степени эффективными, имеющими пресловутый правообразующих интерес для субъектов гражданских и земельных правоотношений, а иначе целесообразность их введения является весьма спорной.
Считаем, что с решением этой проблемы, с учетом ее важности, нельзя спешить. Формирование системы эффективных вещных прав на земельные участки в Российской Федерации требует времени и вдумчивого, обстоятельного подхода.