Дипломная работа (колледж/техникум) на тему Тема: 21. Актуальные проблемы землепользования при строительстве объектов недвижимости в РФ

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Теоретико-правовые основы землепользования при строительстве объектов недвижимости 6
1.1. Понятие землепользования и его особенности при строительстве объектов недвижимости 6
1.2. Правовое регулирование землепользования и строительной деятельности 14
Глава 2. Порядок землепользования при строительстве объектов недвижимости на примере склада готовой продукции, расположенного на земельном участке в границах кадастрового квартала 10:01:0080102, по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Шуйское шоссе 23
2.1. Характеристика земельного участка 23
2.2. Порядок формирования земельного участка и оформления прав на него 29
Глава 3. Проблемы землепользования при строительстве объектов недвижимости и возможные пути их решения на примере склада готовой продукции, расположенного на земельном участке в границах кадастрового квартала 10:01:0080102, по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Шуйское шоссе 46
3.1. Проблемы землепользования при строительстве склада готовой продукции, расположенного на земельном участке в границах кадастрового квартала 10:01:0080102, по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Шуйское шоссе 46
3.2. Направления совершенствования законодательства в сфере землепользования при строительстве объектов недвижимости 52
Заключение 61
Список использованных источников и литературы 64
Приложения…………………………………………………………………………66

Введение:

Актуальность темы исследования. В настоящее время нормативно-правовая база, регулирующая сферу земельных отношений, претерпевает качественные перемены. Все нововведения, касающиеся земельного законодательства, в первую очередь, должны быть направлены на предупредительные меры предотвращения и пресечения земельных правонарушений.
Значительные земельные ресурсы используются для сельскохозяйственных целей, личного подсобного хозяйства, садоводства и так далее, а значит, огромное число людей являются правообладателями земельных участков, относящихся к разным категориям земель и с определенным видом разрешенного использования, следовательно, все эти люди являются собственниками, арендаторами, которые не всегда добросовестно и эффективно используют земельные ресурсы в личных целях для получения максимальной выгоды.
Объективно, существует достаточно много причин, которые негативно сказываются на соблюдении законодательства. К ним можно отнести недостаточность правового воспитания, низкую информированность населения об ответственности за нарушения земельного законодательства, отсутствие экономической заинтересованности рационально и бережно использовать земельные участки. Вследствие этих причин, возникает необходимость обязательно предпринять просветительские меры по разъяснению нововведений в правовых вопросах и создать благоприятные условия для повышения юридической грамотности субъектов землепользования.
Нарушение земельного законодательства, невыполнение или ненадлежащее исполнение правовых норм негативно отражаются на рациональном использовании и охране земель. Фундаментальной базой правового регулирования землепользования, защиты прав и законных интересов собственников земли, землепользователей является применение законных средств воздействия, призванных устранять правонарушения земельного законодательства и пресекать его потенциальное возникновение в дальнейшем, восстановление собственников в законных правах и привлечение нарушителей к административной ответственности, которая неизбежно наступает за земельные правонарушения, в ситуации, когда степень опасности совершенного нарушения не требует уголовного преследования.
Целью настоящей работы является исследование актуальных проблем землепользования при строительстве объектов недвижимости в РФ.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
— раскрыть понятие землепользования и его особенности при строительстве объектов недвижимости;
— рассмотреть правовое регулирование землепользования и строительной деятельности;
— исследовать порядок землепользования при строительстве объектов недвижимости на примере склада готовой продукции, расположенного на земельном участке в границах кадастрового квартала 10:01:0080102, по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Шуйское шоссе;
— выявить проблемы землепользования при строительстве объектов недвижимости и возможные пути их решения на примере склада готовой продукции, расположенного на земельном участке в границах кадастрового квартала 10:01:0080102, по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Шуйское шоссе.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере землепользования при строительстве объектов недвижимости в РФ.
Предмет исследования – особенности землепользования при строительстве объектов недвижимости на примере склада готовой продукции, расположенного на земельном участке в границах кадастрового квартала 10:01:0080102, по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Шуйское шоссе.
Методологическую основу исследования составляют материалистическая диалектика, общенаучные методы познания, к которым относятся анализ, синтез, индукция, дедукция, а также частнонаучные методы познания социально-правовых явлений, такие, как формально-юридический и сравнительно-правовой.
Структура исследования включает введение, три главы, разделенные на параграфы, заключение и список использованных источников и литературы.

Заключение:

Итак, основой правового регулирования договора аренды земельного участка являются положения ГК РФ и ЗК РФ. ГК содержит общие положения, устанавливающие требования к форме договора, сторонам, существенным условиям, правам и обязанностям сторон. ЗК РФ устанавливает особенности аренды земельного участка. Так же отдельные особенности регулирования аренды земельных участков могут содержаться в специальных федеральных законах, например, договор аренды земель сельскохозяйственного назначения.
В договоре аренды существенным условием является предмет договора, т.е. земельный участок или его часть. В нем должны содержаться сведения, позволяющие идентифицировать его предмет, а именно: координаты местонахождения, площадь земельного участка, его описание и кадастровый номер.
Так же одним из существенных условий договора аренды земельного участка является его срок. Договор может быть заключен на определенный срок, или без указания такового, однако максимальный срок договора аренды земельного участка не должен превышать срок, установленный законом. Однако, в юридической литературе авторы не пришли к единому мнению, является ли земельный участок предметом договора аренды или его объектом.
По результатам проведенного исследования нами были сформулированы следующие выводы и предложения:
1. Видится необходимым дополнить главу V.I Земельного Кодекса общим правовым понятием земельного аукциона. В отсутствие этого понятия стоит придерживаться позицией ряда исследователей, определяющих земельный аукцион как форму торгов, при которой участники открыто делают ценовые предложения и победителем которого является участник, предложивший наилучшее ценовое предложение.
2. Ключевым моментом в исследовании проведения земельного аукциона, является заключения договоров по его итогам, а именно договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Однако, и на данном этапе определены существенные нововведения. Так, в случае, если победитель земельного аукциона, отказывается от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющиеся предметом аукциона, то он включается в реестр недобросовестных участников аукциона. Это является огромным плюсом по сравнению с прежней редакции Земельного Кодекса Российской Федерации.
3. Огромным пробелом на сегодняшний день является отсутствие закона, регламентирующего порядок проведения земельного аукциона в электронной форме. По итогам данного исследования, следует сделать вывод о том, что целесообразно будет в ближайшее время восполнить данный пробел, посредством издания закона о проведения земельного аукциона в электронной форме.
Также существуют некоторые особенности и сложности при развитии застроенной территории. В самом федеральном законе, который внес поправки в градостроительный кодек, говорится о комплексности развитии застроенной территории, но на практике это выглядит несколько иначе. Развивается, как правило, не вся территория, а только ее часть. Причины развития только одной части территории могут быть следующие:
1. Финансовая. Это экономия денежных средств исполнителем (инвестором), на развитие всей территории в границах которой предполагалось реновация. Как правило, появляется один – два точечных объектов с благоустройством придомовой территории, вокруг которых, останется ветхое и аварийное жилье.
2. Управленческая. Также возникает проблема того, что органам местного самоуправления бывает трудно определить какая должна быть действительная сумма направлена для развития застроенной территории.
3. Социально-инфраструктурная. Проблема с восстановлением других капитальных сооружении (помимо домов и инженерной инфраструктуры), находящихся на застроенной территории, их как правил, стараются не замечать при проведении работ по развитию застроенной территории.
Как результат, мы получаем вместо нормального развития территории только точечные проекты или не полностью восстановленную территорию.
Как одно из решений данной проблемы может послужить внесение следующих поправок в градостроительное законодательство:
– это создание и утверждение методики по оценке выплаты на развитие застроенной территории;
– усиление контроля за выполнением и результатом развития застроенной территории или полную модернизацию самого закона о РЗТ, который учитывал бы все проблемы, которые проявляются на практике.
Таким образом, РЗТ является одним из самых приоритетных направлений по планированию развития городской территории.
Город не может постоянно развиваться экстенсивным методом, то есть путем застройки только новых территорий, не решив те проблемы, которые возникают уже на застроенной территории. Безусловно, такой вид деятельности, как развитие застроенной территории поможет создать в городе более комфортную и благоприятную среду для проживания.
Органам местного самоуправления необходимо сотрудничать с гражданами, проживающими в районах со сложившейся застройкой, учитывать их пожелания для создания лучших условий их места жительства.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретико-правовые основы землепользования при строительстве объектов недвижимости
1.1. Понятие землепользования и его особенности при строительстве объектов недвижимости

Земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
О земельном участке как об индивидуально-определенной вещи можно говорить после установления на местности границ земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет .
Границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию. Самостоятельно провести межевание участка нельзя, поскольку правом по осуществлению кадастровой деятельности обладают только кадастровые инженеры. Для этого необходимо заключить договор подряда на проведение кадастровых работ с кадастровым инженером, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров.
При выполнении кадастровых работ по межеванию участка предметом согласования является точное местоположение границ между смежными участками.
В процессе межевания кадастровым инженером может быть выявлено пересечение границ земельного участка с границами смежных участков, сведения о которых уже содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, что может привести к разногласиям между собственниками (владельцами) смежных участков.
Разъясняем, что проводить кадастровые работы по межеванию земельного участка для определения его границ важно, поскольку на практике возникает большое количество споров в данной сфере правоотношений.
Вместе с тем в настоящее время законодательством Российской Федерации приостановление государственной регистрации прав на земельный участок в случае, если в отношении такого участка отсутствуют сведения о координатах его границ, не предусмотрено.
Важно знать, что часть земельного участка объектом купли-продажи быть не может. Однако часть земельного участка может передаваться в аренду или по соглашению об установлении сервитута, но эта часть должна быть поставлена на кадастровый учет с присвоением ей учетного кадастрового номера.
Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает такие виды прав на земельный участок, как собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, безвозмездное пользование, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут).
С 1 января 2017 года операции с объектами недвижимости возможны по экстерриториальному принципу, который представляет собой возможность обращаться за регистрацией прав в Росреестр безотносительно места расположения объекта недвижимости. В случае подачи заявления по экстерриториальному принципу регистрацию прав, сделок, ограничений и обременений проводит орган регистрации по месту нахождения объекта недвижимости.
Регистрация проводится на основании электронных документов, созданных органом регистрации по месту приема от заявителя документов в бумажном виде и подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора этого органа.
Права в сфере земельных правоотношений могут быть защищены в судебном порядке. Это может быть как оспаривание действий (бездействия) должностных лиц и их решений в порядке административного судопроизводства, так и, к примеру, защита имущественных прав, истребование из чужого незаконного владения и прочее.
Необходимо помнить, что иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.
Зарегистрированное право на объекты недвижимости подлежит оспариванию исключительно в судебном порядке.
Землеустройство – это одно из важнейших направлений в законодательстве, посредством которого осуществляется планирование, изучение, организация и использование земельных ресурсов. Землеустройство регулирует отношения, касающиеся всех форм собственности, а именно государственной, муниципальной или частной (Приложение А).
Проблемы землеустройства, связанные с переходом к рыночным отношениям:
Во-первых, эта проблема связана с необоснованным перераспределением и демаркацией земель между землепользователями и землевладельцами. В основном речь идет о наиболее ценных сельскохозяйственных землях, которые зачастую используются неэффективно и закупаются с целью их вовлечения в коммерческий оборот.
Для устранения этой проблемы необходимо осуществить выделение земельных участков с большими площадями на конкурсной основе в соответствии с бизнес-планами по использованию территории, которые должны содержать информацию об инвестициях, трудовых ресурсах, наличии основных средств. Также необходимо ввести ограничения на максимальную площадь земельных участков, которые могут находиться в частной собственности одного человека для сельскохозяйственного производства. По возможности ужесточить контроль со стороны антимонопольного органа, что не позволило бы сосредоточить крупные участки в собственности одного лица без разумного решения.
Следующая проблема в этом аспекте заключается в том, что долгое время в нашей стране не существовало права частной собственности на землю, поэтому возникла необходимость определить местоположение границ земельного участка и их описание. Это привело к неудобной организации территории и появлению территориальных недостатков .
Пути решения этой проблемы-необходимость обязательного государственного контроля при переподготовке, подготовке, повышении квалификации специалистов по землеустройству, проведении государственной аттестации специалистов, а также лицензировании на право ведения землеустройства. Также основные землеустроительные работы, должны финансироваться правительством и выполняться специализированными государственными проектными организациями, которые в свою очередь могут привлекать на конкурсной основе с другими лицензированными специалистами для осуществления различных видов землеустроительной деятельности. Необходимо, чтобы основанием для юридического оформления новой земельной собственности и землепользования стал проект землеустройства, а отсутствие этого документа следует рассматривать как нарушение законодательства, которое может повлечь за собой определенные меры ответственности.
Так, в связи с переходом к рыночным отношениям в землеустройстве возник ряд проблем, предпосылкой для решения которых является грамотная политика со стороны государства в части организации, проектирования и финансирования землеустроительных работ, а также подготовки и переподготовки кадров для деятельности в данной сфере.
Проблемы рационального использования земельного фонда в современных условиях. Эта проблема связана с принятием научно необоснованных решений по организации рационального использования земель. Это обусловлено недостаточным финансированием со стороны государства проектно-изыскательских, производственных, научно-технических, научно-исследовательских работ по землеустройству с целью определения качественных и количественных характеристик земель.
В отличие от других средств производства, которые в процессе эксплуатации изнашиваются, снижают свои полезные свойства, выходящие из хозяйственной циркуляции, естественная продуктивность земли может увеличиваться при правильном обращении и рациональном использовании .
Для решения проблем рационального использования земель на современном этапе необходимо использовать следующие меры, а именно: требуется интенсивное и высокопродуктивное использование земель сельскохозяйственного назначения, проведение мероприятий по повышению плодородия, повышению качества земель, также необходимо заниматься сельскохозяйственным использованием новых земель до процессов эрозии и деградации, соответственно, для защиты земель от неправомерного использования и ухудшения состояния земель.
Основной проблемой современного землеустройства является отсутствие государственного управления .
А именно, эффективность управления земельными ресурсами в настоящее время в общественном производстве, как управление земельными ресурсами является основным условием для организации любого предприятия.
При землеустройстве создаются оптимальные территориальные и институциональные условия землевладения (землепользования). Это должно быть сделано под контролем государства. Также, в настоящее время функции землеустройства переданы коммерческим субъектам государственными органами, это может привести к потере государственного контроля за осуществлением политики по охране и использованию земель .
В современных условиях становится всё более и более актуальным мелкотоварное сельскохозяйственное производство. Поэтому необходимо создавать крестьянские (фермерские) хозяйства с развитыми и наиболее актуальными инновационными составляющими, такими как механизация процессов труда.
Для достижения этой цели необходимы следующие условия:
— использовать максимальное количество трудовых ресурсов для производства сельскохозяйственной продукции;
— получение наибольшего дохода для всех членов крестьянской семьи;
— рациональное и эффективное использование земельных ресурсов.
Изменение рынка и всё большего образования новых крестьянских (фермерских) хозяйств, приводит к конкуренции. Это порождает перераспределение уже существующих крупных хозяйств, как по размерам используемой в сельскохозяйственном обороте земли, так и трудовых ресурсов.
В статье «Совершенствование структуры землепользования крестьянских (фермерских) хозяйств» О.С. Лазарева указывает на то, что в начале 2000-ых годов наиболее эффективными показателями обладали фермерские хозяйства, площадь которых составляла 200-300 гектар земли. Благодаря своей крупной производственной базе, по производству сельскохозяйственной продукции они добивались средних районных показателей. При этом, в небольших крестьянских (фермерских) хозяйствах наблюдалась обратная тенденция: производство, не способное конкурировать на рынке. Это повлекло за собой угрозу их ликвидации ввиду их малой эффективности.
Для нормального развития крестьянского фермерского хозяйства необходима поддержка государства, которая заключается в сбыте сельскохозяйственной продукции по ценам, обеспечивающих нормальное развитие крестьянского (фермерского) хозяйства, а также льготное целевое кредитование и бюджетное финансирование строительства объектов производства.
Как отмечает В.В. Алакоз в статье «О классификации сельскохозяйственного землепользования и формировании оптимальных по размерам сельскохозяйственных предприятий и фермерских (крестьянских) хозяйств», страны Европы и Северной Америки, устанавливают минимальные размеры для крестьянских фермерских хозяйств, и предоставляют приоритетное право выкупа земельного участка при достижении или превышении установленной минимальной нормы. Например, в Дании минимальный размер землепользования для сельскохозяйственного производства установлен в размере 70 гектар. Такого же принципа придерживаются Швеция, Франция и Канада. Кроме того, правительство Европейских стран проводят политику, способствующей увеличению площади земельных участков, и для этого создаются специальные программы льготного кредитования, субсидий, дотаций и других выплат, благодаря которым становится возможным расширение границ земельных участков. В Японии поддерживают не только крупные, но и малоземельные фермерские хозяйства, предоставляя им возможность развиваться, расширяться и увеличивать свою производственную базу .
Опыт зарубежных стран показывает, что малоэффективные фермерские хозяйства при поддержке различных правительственных программ, со временем перерастают в более крупные и конкурентно способные, становятся устойчивыми к изменениям на продовольственном рынке.
Реальный размер выделяемого участка земли должен соответствовать намечаемой реализации, экономическим интересам развития крестьянского (фермерского) хозяйства, обеспечивать использование всех трудовых ресурсов, наращиванию объемов производства и способствовать ведению хозяйства с минимальными затратами.
Анализируя зарубежный опыт в вопросах сельскохозяйственного производства, можно сказать, что для формирования жизнеспособных крестьянских (фермерских) хозяйств необходимо их укрупнение, интеграция и расширение.
Хозяйства, обладающие большой площадью, производят существенные объемы сельскохозяйственной продукции, что требует значительного использования трудовых ресурсов. Поэтому, чтобы добиться высокой рентабельности производства, необходима механизация труда, при оптимальных размерах землепользования, соответствующей урожайности и численности работников в хозяйстве.
Соответственно необходимо установить такие размеры крестьянского (фермерского) хозяйства, в зависимости от специализации, которое бы обеспечивало полное использование рабочей силы без привлечения наемных рабочих.
Рассмотрим в качестве примера план производственно-финансовой деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства «В.И. Борисов» Кинель-Черкасского района Самарской области за 2015 год. Специализация хозяйства – производство зерна. Численность рабочих в хозяйстве составляет 4 человека, площадь землепользования – 200 га, валовый сбор — 500 тонн, объемы реализованной продукции – 500 тонн, выручка от реализованной продукции 4400000 рублей, прибыль составила 2275000 рублей. Таким образом, для обеспечения экономически жизнеспособных крестьянских (фермерских) хозяйств необходима в первую очередь государственная поддержка, рациональные размеры хозяйства, а также баланс объемов производства продукции с трудовыми ресурсами .
Поэтому, как видно из вышеприведенных данных, важна не только механизация процессов производства, но и баланс объемов производства продукции с трудовыми ресурсами, размеры землепользования и специализация хозяйства. Кроме того, эффективность крестьянского (фермерского) хозяйства зависит от расположения, конфигурации, удаленности от населенного пункта, климатических, экономических, экологических и агротехнических условий.
Эти факторы обеспечат развитие сельского хозяйства в целом по стране, повышение процента численности жителей в сельских районах, тем самым, к увеличению трудоспособного населения.