Дипломная работа (колледж/техникум) на тему Сделки с земельными участками: общая характеристика, правовая основа и особенности совершения

Содержание:

Введение 5
Раздел 1 Сделки: общая характеристика и правовая основа 8
1.1. Понятие и условия заключения сделки 8
1.2 Классификация сделок по различным критериям 12
1.3 Характерные признаки действительности и недействительности сделки 18
Раздел 2 Основные сделки с землей, их правовое регулирование и государственная регистрация 22
2.1 Купля-продажа земли 22
2.2 Аренда земли 30
2.3 Договор мены земельных участков 36
2.4 Право ограниченного пользования земельным участком 37
Раздел 3 Оценка земельного участка для совершения сделки 44
3.1 Критерии оценки земли для совершения сделки 44
3.2 Основные подходы к оценке земельного участка 49
3.3 Оценка земельного участка 58
Заключение 70
Список использованных источников 72

Введение:

В Российской Федерации земельные участки долго не участвовали в гражданском обороте. Существовал только лишь метод распределения земельных участков и предоставление их в пользование. При переходе к рыночной экономике в нашем государстве возникла необходимость провести земельную реформу, в рамках которой была уничтожена исключительная государственная собственность на земельные участки и создана возможность приобретать землю в частную собственность. Таким образом, рыночный оборот земель возник впоследствии признания земельных участков объектами гражданских прав.
В нашей стране земельный рынок – крупнейший сегмент национальной экономики. Возможности данного ресурса изменяются с течением времени и ограничены природой. Таким образом, экономическая эффективность использования земельных недр в условиях рыночной экономики осуществляется с помощью гибкого и надежного оборота земельных участков.
Землеустройство является основополагающим для строительства и реконструкции недвижимого имущества, а также и бизнеса. При совершении сделок приобретается не почва, а возможности при ее эффективном использовании. Основным регулятором земельных отношений является оценка земельных участков – это определение их рыночной стоимости.
Сделки с земельными участками придают стабильность экономике Российской Федерации, а также позволяют определять финансовые резервы и в целом обеспечивать земельным отношениям динамичность рыночной экономики.
Приобретение прав на земельные участки может осуществляться в силу различных право-гражданских, а также земельно-правовых оснований. При этом стоит отметить, что представляется обязательным отличать термины «приобретение» и «возникновение» права собственности на землю. Ведь, в том случае, когда мы говорим о возникновении права собственности, речь идет именно о появлении права собственности у государства (образования муниципальной направленности).
Приобретение земельного участка по большей части означает именно появление специального права собственности у государства или же других субъектов по основаниям, которые ранее были предусмотрены на то соответствующим законом (8 статья ГК Российской Федерации ). На возможность получения Российской Федерацией участков по гражданско-правовым основаниям отмечается в 17 статье ЗК Российской Федерации . Примерно такой же термин применяется и в иных статьях ЗК Российской Федерации, например, в той ситуации, когда речь заходит о праве граждан – землевладельцев, а также землепользователей приобрести их в частную собственность.
Отличие специальной процедуры «предоставления участка земельного порядка» от процедуры «переоформления прав на земельный участок» кроется в том, что во время предоставления земельного участка право собственности на него у граждан, а также лиц юридического порядка появляется впервые за плату или же вовсе бесплатно’. В большинстве случаев, предоставление какого-либо участка земельного характера осуществляется на основании конкретных итогов аукционов или же конкурсов.
Цель дипломной работы состоит в комплексном и всестороннем анализе регулирования сделок с земельными участками.
Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:
 рассмотреть понятие и условия заключения сделки;
 выявить классификацию сделок по различным критериям;
 проанализировать характерные признаки действительности и недействительности сделки;
 рассмотреть основные сделки с землей, а именно купля-продажа, аренда, мена земельных участков, право ограниченного пользования землей;
 определить критерии оценки земли для совершения сделки;
 проанализировать основные подходы к оценке земельного участка;
 провести оценку земельного участка.
Объект исследования — это общественные отношения, которые возникают при совершении сделки с земельным участком.
Предмет исследования — это нормы гражданского и земельного законодательства, которые регулируют порядок совершения сделки с земельным участком.
Методологическую основу составляют общенаучный диалектический метод познания и частно-научные методы: системно-структурный, сравнительно-правовой, анализ действующего законодательства и судебной практики.
При написании дипломной работы использовались библиографические источники в виде учебной литературы, научных статей различных авторов в земельной сфере (М.А. Федотова, В.Г. Александров, Е.С. Озеров, О.И. Красов и другие). Использовались также Федеральные законы и другие нормативно-правовые акты, действующие на территории нашего государства.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, десяти параграфов, заключения и списка использованных источников.

Заключение:

Сделка – это правомерное действие, целью которой является удовлетворение интересов всех ее участников. Большинство сделок являются каузальными, то есть отражают сущность гражданского оборота. Таким образом, обеспечивается равновесие интересов субъектов в действии.
Сделки с земельными участками являются одними из самых распространенных сделок у нас в стране. Они отражают экономические связи производства, обмена и потребления, переход материальных благ от производителей к потребителям, предоставляют возможность односторонними действиями распорядиться имуществом на случай смерти.
В дипломной работе были рассмотрены основные сделки с земельными участками: купля-продажа, аренда, мена, сервитут.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земли рассчитывается согласно Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Для определения рыночной стоимости земельного участка существуют три подхода: сравнительный, доходный и затратный.
Основной тезис сравнительного подхода в том, что покупатель не заплатит за недвижимость цену больше, чeм тa, пo кoтopoй можно приобрести точно такой же объект.
Доходный подход связан с расчетом прибыли, которая может быть получена при инвестировании в оцениваемый объект.
Основной тезис затратного подхода – необходимо определить все затраты, которые будут необходимы для восстановления/замещения объекта оценки с учетом всех видов износов.
В соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений России от 07 марта 2002 года №568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» существуют шесть методов оценки рыночной стоимости земли, а именно метод распределения, сравнения продаж, выделения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.
Методы сравнения продаж, выделения, распределения относятся к сравнительному подходу. Метод капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования – к доходному. В части расчета стоимости воспроизводства/замещения улучшений земельного участка используют методы затратного подхода — остатка и выделения.
На появление земельного участка не требовалось никаких затрат, ведь ее произвела природа. Поэтому можно сказать о неприменимости к земле затратного подхода, который основан на анализе затрат.
Рыночная стоимость как наиболее вероятная цена объекта оценки подлежит оценке с использованием трех подходов, которые отражают «точки зрения» следующих субъектов:
— продавца (затратный подход),
— покупателя (доходный подход),
— рынка (сравнительный подход).
К оценке рыночной стоимости желательно применить три разных подхода к оценке (для уверенности, что это и в самом деле «наиболее вероятная» цена).
При оценке рыночной стоимости земельного участка, затратный подход, практически, не применяется.
Возможность и целесообразность применения подходов к оценке рыночной стоимости зависит от характера оцениваемого объекта, сути типичных мотиваций и действий потенциального покупателя и продавца, доступности и качества необходимой исходной информации.
В дипломной работе была определена рыночная стоимость земельного участка 74:33:0316003:281, расположенного по адресу: Челябинская область, город Магнитогорск, поселок Приуральский, пр-кт Карла Маркса, уч. 1305, площадью 1200 кв. метров, сравнительным и доходным подходами. Итоговая стоимость земельного участка составила 710 000 (Семьсот десять тысяч) рублей.
Необходимость оценки земельных участков, как объекта недвижимого имущества, производится посредством условий существующей конъюнктуры рынка, а наличие разных методов оценки земельных участков выражено наличием сведений для расчета стоимости земельного участка (наличие/отсутствие улучшений на участке, информации о сделках с аналогами, застроенность или не застроенность участков).

Фрагмент текста работы:

Раздел 1 Сделки: общая характеристика и правовая основа

1.1. Понятие и условия заключения сделки

В настоящий момент согласно действующему законодательству, под понятие «сделки» разнится по смыслу. Сделка — это юридический факт, который является основанием возникновения конкретного гражданского правоотношения (права и обязанности), кроме того сделка — это правоотношение, содержание которого составляют вышеуказанные права и обязанности.
Согласно ГК сделка – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Сделка — это волевое, конкретное, правомерное действие физических и юридических лиц, совершив которые они достигнут определенных правовых последствий.
Действие называется сделкой в том случае, когда оно направленно на установление, изменение или прекращение гражданско-правовых отношений. Этот один из главных признаков сделки направлен на достижение конкретного юридического результата, который благоприятен для действующего лица и который позволяет отличить сделку от правонарушения или причинения вреда.
Направленность действия на правовые последствия может быть только в том случае, когда эти последствия желательны для действующего лица, а такие желательные правовые последствия согласуются только с действиями соответствующими закону. Неправомерные действия тоже являются волевыми актами, однако, в этом случае воля не направлена на достижение конкретных, желательных для действующего лица, правовых последствий.
Осознание, обдумывание завершается принятием конкретного решения лица. Принятое решение приводится в исполнение или сразу же (то есть решение непосредственно переходит в выражение воли), или через какое-либо время, при этом исполнение может состоять в совершении не одного действия, а нескольких.
Однако одна воля участников сделки, оторванная от воли государства, ничего не решает. В сделке, как и в образующемся впоследствии правоотношении, обязательно проявляется воля государства, так как правоотношение представляет собой общественное, регулируемое правовыми нормами, выражающие волю государства явление. Из сделки образуется правоотношение не только в силу воли участников сделки, но и воли государства.
Право не придает значение одному лишь процессу создания воли. Право подразумевает, что главным является результат такого процесса. Необходимо, чтобы воля была точно выражена. Гражданско-правовые отношения, которые установлены сделкой, не прекращаются от того, что участники перестали осознавать или желать этого отношения.
Таким образом, необходимо различать волю и волеизъявление. Павлова И. утверждает, что воля представляет собой проявление психической саморегуляции поведения лица; волеизъявление – внешнее выражение воли. В сделке различают два элемента: субъективный (воля) и объективный (выражение воли). Объективный элемент (изъявление воли) нужен для того, чтобы окружающие могли распознать волю иного лица, а также, чтобы она имела правовое значение .
Воля лица может быть выражена разными способами. Она может выражаться на словах (устно) или на определенном носителе (письменно). Выражением воли также может служить бездействие или наоборот определенные действия, в которых прослеживается воля лица.
Сделка, как волевой факт, предполагает, что правовые последствия, на которые она направлена (возникновение, изменение, прекращение конкретных прав и обязанностей), соответствуют воле сторон, которые совершают сделку.
Если исходить из одного только волеизъявления, не считаясь с тем, что хотело выразить данное лицо, то может оказаться, что на это лицо будет возложена обязанность, на которую оно совсем не имело ввиду давать согласие.
Если исходить из содержания внутренней воли лица, с учетом того, что эта воля выражена иначе, другая сторона в договоре окажется в невыгодном положении без своей вины.
Эта сторона, добросовестно полагаясь на сделанное первым лицом волеизъявление, построила на этом свои планы и расчеты, упустила иные возможности для удовлетворения своих интересов и неожиданно оказывается перед выбором: или пойти на то, чтобы сделка получила иное содержание, или возвратиться опять к начальному моменту, когда сделки еще не было. В этом случае прослеживается защита непредусмотрительного, недальновидного контрагента за счет внимательного.
В основе каждой сделки находится интерес. Сторона предполагаемой сделки должна точно представлять такой интерес. Осознание интереса создает цель, на основании которой будет произведена сделка. При этом начинает подключаться воля субъекта, лицом обосновывается достижение цели. Авторами утверждается, что у стороны предполагаемой сделки вырабатывается внутреннее убеждение о необходимости достижения цели.
Цель лиц, которые совершают сделку, обычно носит правовой характер-приобретение права собственности, права пользования определенной вещью и так далее. Поэтому сделкой не считается морально-бытовые соглашения, которые не преследуют правовую цель, например, соглашение пойти на прогулку.
Например, правовая цель договора дарения — безвозмездная передача имущества дарителем в собственность одаряемого. Если одно лицо передает другому лицу в собственность деньги, то для сторон сделки, важно какая правовая цель преследовалась лицом, которое отдает деньги, безвозмездная передача без обязанности их возврата или передача с обязанностью их возврата. Необходимо перед совершением сделки точно установить, дарит или отдает взаймы дающий деньги.
Таким образом, сделка состоит из 4 элементов: субъектов — лиц, которые участвуют в сделке, субъективной стороны — воли и волеизъявления, формы и содержания.
Субъекты сделки в обязательном порядке должны обладать дееспособностью.
В связи с тем, что сделка — это волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Лица, которые обладают дееспособностью в неполной мере, могут совершать только разрешенные законом сделки.
Юридические лица вправе совершать только те сделки, которые не запрещены действующим на территории страны законодательством и не противоречат целям, которые содержатся в их учредительных документах.
Отдельные виды деятельности могут осуществляться юридическими лицами и/или предпринимателями только при наличии лицензии.
Юридическое лицо совершает сделки через свои органы управления или их представителей. Правовые последствия для юридического лица возникают лишь в том случае, когда его орган или представитель действовали в пределах предоставленных им полномочий .
Мотив — еще один элемент психического отношения гражданина к совершаемому им действию, который может иметь значение для сделки. Побудительная причина ради достижения которой лицо вступает в сделку, по общему правилу лежит вне пределов самой сделки и не оказывает на нее никакого влияния. Для гражданского права не имеет значения, достигнут ли совершением сделки результат, который выступил ее побудительным мотивом.
Однако иногда мотив может иметь юридическое значение, кроме того, стороны вправе придать мотивам правовое значение, оговорив установление прав и обязанностей или их изменение и прекращение, в зависимости от осуществления мотива или цели сделки. В таком случае мотив, который был обозначен сторонами, становится условием сделки, а сама сделка будет считаться совершенной под условием.
Необходимо отличать мотив и цель сделки от ее основания, то есть от того типового юридического результата, который должен быть достигнут исполнением сделки. Конкретная правовая цель лиц может не совпасть с основанием сделки (притворные и мнимые сделки). Основание является обязательным элементом сделки, за исключением случаев, которые содержаться в законодательстве.
Волеизъявление должно правильно отражать внутреннюю волю и довести ее до сведения участников сделки. Законом закреплено, что доведение внутренней воли до остальных участников сделки должно совершаться только способами, которые содержаться в законодательстве. Отсутствие требуемой законом формы выражения волеизъявления может привести к недействительности сделки.
Таким образом, действия в форме сделок многообразны, они опосредствуют экономические связи производства, обмена и потребления, отражают переход материальных благ от производителей к потребителям (договоры энергоснабжения, поставки), предоставляют возможность односторонними действиями распорядиться имуществом на случай смерти (завещание).