Содержание:

Введение:

Стоящие
перед нашей страной задачи построения в России гражданского общества в
совокупности с развитой рыночной экономикой усиливают роль правового
регулирования гражданского оборота недвижимости, выступающего важнейшей
«несущей конструкцией» современных экономических отношений. Вместе с этим
повышается роль и значение государственной регистрация прав и
государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

По состоянию на 1 января 2019 года Единый государственный
реестр недвижимости (ЕГРН) содержал информацию о 162,5 млн. объектах
недвижимости. Последние годы демонстрируют существенную положительную динамику
наполнения ЕЕГРН. Так, за 2019 год  
общее количество совершенных Росреестром регистрационных действий
выросло на 36%  .[1]

Динамичное
развитие оборота недвижимости неуклонно требует    совершенствовать методы и механизмы его
правового регулирования, включая государственную регистрацию прав на
недвижимость. Точные и отлаженные правила в этой сфере выступают гарантией
соблюдения  имущественных прав граждан,
поддержания стабильности 
функционирования экономического оборота 
страны  в целом.[2]

 Правовой режим недвижимого имущества требует
обеспечить высокую устойчивость прав на это имущество. Особенность данного
режима состоит в переходе вещного права на недвижимость другому лицу с момента
государственной регистрации, которая, как следует из законоположений,
представляет собой единственное доказательство наличия этого права. Для
законодателя запись о праве на недвижимость более значима, чем  фактическое существование этого права.[3]

Любые
действия в рамках оборота недвижимости сопровождаются   индивидуализацией объекта недвижимого
имущества, регистрацией особым образом сведений об этом объекте и правах на
него. Указанные учетно-регистрационные процедуры операций с недвижимостью
должны обеспечивать компромисс между их прозрачностью, понятностью и  защитой их от нарушений. В этом направлении
государством в последние годы сделаны важные шаги.

Однако, ни законодательство, ни правовая практика до сегодняшнего дня не
позволили решить целый ряд вопросов, включая определение  целей и правовых принципов регистрации прав
на недвижимость, что существенно снижает организованность и эффективность
отношений в области оборота недвижимости.[4]

Несмотря на изменения, внесенные в нормативно-правовую базу государственной
регистрации прав на недвижимость, которые в большинстве случаев оцениваются
положительно, в науке отмечается, что меры по совершенствованию
законодательства в данной области позволяют разрешить только частные проблемы и
не носят глобального характера.[5]

Правовое регулирование государственной регистрации
прав в сфере недвижимости является объектом детального исследования многих
ученых. Проводившаяся в последние годы 
реформа регистрационно-кадастровой системы заставила представителей
научного сообщества уделять повышенное внимание в своих работах на проблемы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 

  Степень научной разработанности
темы исследования.  К проблеме государственной регистрации и
учета прав на недвижимость обращались в последние десятилетия такие авторы, как
Е.Г. Аксенова, Д.А. Баштова, Е.В. Булдаева, Н.И. Ковальчук, А.А. Колоскова,
Т.А. Кочурова, С.А. Липски, Г.В. Мочалова, А.П. Полочанина, Р.С. Бевзенко и ряд
других российских ученых. Но научные дискуссии в этой области нельзя считать
оконченными по причине сохранения целого ряда проблем теоретического и
практического характера в исследуемой сфере. Это подчеркивает актуальность
нашего исследования.

Объектом исследования  составляют общественные отношения,
которые складываются в сфере государственной регистрации прав на недвижимость.

Предмет исследования представлен нормативно-правовыми актами акты, регулирующими отношения в
сфере государственной регистрации прав на недвижимость.  

Цель исследования заключается в анализе теоретических и правовых основ государственной
регистрации прав и государственного кадастрового учета недвижимости, выявлении
имеющихся в данной области проблем и определении путей  их решения.

Достижение указанной цели требует решения следующих задач:

1. Раскрыть теоретико-правовые аспекты права
собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации прав на
него.

2. Охарактеризовать основные функции и механизмы государственной регистрации
прав на недвижимое имущество.

3. Выделить
принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

4. Определить основания
и этапы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

 5. Выделить отдельные
проблемы  и перспективы правового
регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество, наметить
пути их решения.

Методологическая основа исследования. В работе использовались  
общенаучные методы исследования, такие как исторический, диалектический,
системный, а также специальные методы, включая формально-юридический,
сравнительно-правовой, анализ судебной практики и другие.

Структура исследования проистекает из целей и задач исследования и включает   в себя 
введение, три главы, разделенные на шесть параграфов, заключение и
список использованных источников и литературы.

Заключение:

Объект
недвижимости должен отвечать следующим критериям: прочность (неразрывность) его
связи с землей;  невозможность его
перемещения;  несоразмерность ущерба его
назначению.  При этом гражданское
законодательство не содержит всех отличительных признаков недвижимости,
отличающих ее от движимого имущества. Поэтому зачастую только суд в конкретной
ситуации устанавливает, является ли объект недвижимым.

 Основополагающее вещное право в сфере недвижимости,
служащее интересам и отдельных граждан, и общества в целом, — это право
собственности.  Владение, пользование и
распоряжение недвижимой вещью неизменно остаются в основе права собственности,
но при этом границы возможных действий собственника имеют четкие пределы,
которые определяются совокупностью установленных ограничений, которые сужают
свободу собственника объекта недвижимости, лишая его возможности осуществлять
отдельные свои правомочия полностью или частично.  

 Государственная регистрация прав на
недвижимость
представлена в качестве юридического акта признания и подтверждения
возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на
недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого
имущества.  Российские ученые при
формулировке понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество
усматривают в нем различное содержание и значение. Большая часть исследователей
согласны с легальным определением государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, но они  подчеркивают
охранительный характер данного института.

Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость
многоаспектно.  Считаем, что при
характеристике правового института государственной регистрации прав на
недвижимость нужно учитывать его правоустанавливающее, правоподтверждающее и
охранительное значение.

Регистрация 
проводится  Росреестром.  При этом фиксируются два   факта 
— факт наличия  недвижимого
имущества и приводятся его характеристики, а 
права на него и обременения.

Действующее
законодательство о регистрации прав на недвижимость не закрепляет принципы
формирования данной регистрационной системы. Но из существа его норм такие
принципы выделить можно:

принцип
единства системы регистрации прав,
 

принцип
признания ранее возникших прав,

принцип
законности,

принцип
бесспорности (достоверности) зарегистрированного права 

 принцип публичности 

 принцип гарантированности возмещения ущерба обеспечивает
возмещение одной из сторон сделки материального ущерба, причиненного  

Закон о регистрации прав на недвижимость определяет этапы
процедуры регистрация:

– подача и прием заявления и необходимых для регистрации
документов;

–  возврат указанных
документов без их рассмотрения, если для этого есть основания;

– экспертиза документации, в ходе чего устанавливается
наличие или отсутствие оснований для приостановления или отказа  в проведении процедуры государственной
регистрации прав;

– внесение в ЕГРН необходимых сведений;

– выдача соответствующих документов.

Современная система государственной регистрации прав на
недвижимое имущество  не лишена проблем:

1)
до настоящего момента существует возможность включения в единый государственный
реестр недвижимости объектов, которые вовсе к недвижимым не относятся. Поэтому
каждый раз, когда требуется установить с абсолютной достоверностью, является ли
тот или иной объект недвижимым имуществом, приходится обращаться к судебной
практике. 

 2) электронная форма ведения реестра  требует защиты от хакерских атак,  

3)
отсутствие понятие выписки из ЕГРН в законе,

4)
не указан срок актуальности выписки, возникает потребность каждый раз
обращаться за новой выпиской, а это сопровождается уплатой госпошлины,

5)
выписка не защищена от подделок,

 6) заявительный характер ведения ЕГРН, что
становится причиной его неполноты.

Опыт АО
«ГНПП» Регион» позволяет продемонстрировать процедуру регистрации единого недвижимого комплекса.

Для совершенствования
системы государственной регистрации прав на недвижимость   считаем необходимым:

создать надежную защиту информационной системы об
объектах недвижимости от хакерских атак и взломов,

главной задачей регистрационной системы считать защиту материальных прав
участников гражданского оборота,

можно
предложить дополнить статью 130 такими признаками недвижимого имущества, как
наличие самостоятельного хозяйственного значения и возможность выступать в
гражданском обороте отдельно от других вещей. 

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретико-правовые аспекты права
собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации прав на
него

1.1.
Теоретико-правовые аспекты права собственности на недвижимое имущество и
государственной регистрации прав на него

Недвижимость  как 
фундаментальный, исключительно важный 
объект,  всегда привлекала
внимание  представителей доктринальной
науки и практиков. В России этот объект вещных прав, включая право
собственности, фигурирует в гражданском обороте не столь длительное время в
сравнении с другими странами, что предопределяет несовершенство  правового 
механизма,  регулирующего его
оборот.[1]
Более того,  недвижимость, в силу своей высокой стоимости и
обусловленной ею большой привлекательности для недобросовестных граждан, очень
часто становится объектом неправомерных действий.[2]

Вещные права на недвижимое имущество, в том числе
право собственности, имеют специфику, которая проистекает из особенностей самой
недвижимости. Поэтому позволим себе остановиться на самой недвижимости.

Гражданское
законодательство определяет недвижимое имущество как то, что прочно связано с
землей. А именно, это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению, невозможно (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса  РФ (далее ГК РФ)).[3]
Недвижимое имущество — это юридическое понятие, включающее в себя недвижимые
вещи в силу их естественных свойств (земельные участки, участки недр). Это
также вещи, прочно связанные с землей  (здания,
строения, сооружения, жилые, нежилые помещения, имущественные комплексы). Кроме
того, в состав недвижимого имущества отечественным законодательством включены
социально-значимые вещи, признанные недвижимыми не в силу природных
(естественных) свойств этих вещей, а в силу закона. Указанные виды недвижимого
имущества способны быть объектом гражданского права, принадлежать субъектам
права, удовлетворять их законные потребности. [4]

С 1
января 2017 г. к недвижимому имуществу стали относить также части зданий или
сооружений (машино-места), предназначенные для размещения транспортных средств,
если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в
установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке
(обозначены соответствующей разметкой).

Из
смысла п. 1 ст. 130 ГК РФ следует, что объект недвижимости должен отвечать
следующим критериям:

прочность
(неразрывность) его связи с землей;

невозможность
его перемещения;

несоразмерность
ущерба его назначению (т.е. к таким объектам относятся земля, здания,
сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

Отсутствие
какого-либо из указанных критериев исключает возможность признания объекта
недвижимой вещью.[5]

Поскольку
гражданское законодательство не содержит всех отличительных признаков
недвижимости, отличающих ее от движимого имущества, то для их определения,
помимо законодательства, следует обращаться также к судебной практике. Так,
например, конструкцию объекта и наличие подведенных к нему коммуникаций суды
также относят к основным критериям, позволяющим определить, является ли
имущество объектом недвижимости. Одними из основных параметров конструкции суды
называют фундамент и стены.[6] 

Исходя
из п. 1 ст. 130 ГК РФ для признания имущества недвижимым как объекта
гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан
как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с
получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением
градостроительных норм и правил.[7]

Верховный
Суд РФ в Обзоре судебной практики № 1[8] указал, что при разрешении
вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления
государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать
наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на
основании закона к недвижимым объектам.