Дипломная работа (колледж/техникум) на тему Правовое обеспечение процесса государственной кадастровой оценки земель промышленности

Содержание:

Введение 3
Определения 6
Список сокращений, понятий и терминов 7
1. Правовые основы регулирования процесса государственной кадастровой оценки земель промышленности. 8
1.1. Нормативно правовая база определения кадастровой стоимости земельных участков для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений. 8
1.2. Правовые механизмы процесса кадастровой оценки земельных участков предназначенных для разработки полезных ископаемых предоставленных организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности 15
2. Исследование процедур государственной кадастровой оценки земель промышленности 23
2.1. Специфика группировки различных видов использования земель промышленности 25
2.2. Актуальные вопросы определения удельных показателей кадастровой стоимости 36
2.3. Особенности расчёта кадастровой стоимости земельных участков по каждой группе земель промышленности 44
Заключение 49
Список используемой литературы. 50

Введение:

Земля, как основная основа всех процессов общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах, обладает свойствами, адекватная оценка которых является одним из важнейших условий эффективного функционирования и развития многослойной экономики.
Неопределенность сроков оплаты за пользование землей повышает финансовые риски инвесторов, что приводит к значительному ограничению инвестиционных процессов, сложностям в формировании местных бюджетов и внебюджетных фондов, затрудняет воспроизводство инфраструктуры, не позволяет в полной мере обеспечить коммерческое использование земли.
Сегодня в Российской Федерации имеются предпосылки для реформирования государственной политики в области налогообложения недвижимости и особенно земли, сбора арендной платы за пользование землей, а также оборота земли.
Все необходимые документы для обеспечения правовой базы в процессе оценки кадастровой промышленной собственности закреплены в нормативно-правовых актах Российской Федерации, правилах кадастровой оценки промышленной собственности Российской Федерации, налоговых документах и включены в масштабные реформы законодательства в этой области.
Данная дипломная работа представлена на тему: «Правовое обеспечение процесса государственной кадастровой оценки земель промышленности».
Актуальность темы и ее практическая значимость заключается в основных несоответствиях, а не в совершенствовании судебной практики в части отражения реальной кадастровой стоимости земли промышленного назначения. В связи с этим требуется концептуальное правовое осмысление деятельности Института кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки, что позволит не только создать необходимую базу для решения практических вопросов, в которых заинтересованы правоохранительные органы и отдельные лица, но и определить направление эффективного развития законодательства в этой области.
Основной целью дипломной работы является теоретическое изучение кадастровой стоимости земель промышленного назначения и практическое применение и принятие необходимых правовых документов для повышения уровня устойчивости в этом вопросе.
Для решения поставленной задачи дипломной работы необходимо решить следующие задачи:
1) изучить правовые основы регулирования процесса кадастровой оценки земель промышленного назначения;
2) определить правовые особенности кадастровой стоимости промышленных объектов;
3) изучение и классификация особенностей изучения государственных земель, предназначенных для освоения полезных ископаемых, предоставляемых организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности;
4) изучить основные методы определения конкретных показателей кадастровой стоимости земель;
5) рассмотреть варианты определения кадастровой стоимости и основные особенности расчета кадастровой стоимости земель для каждой группы земель промышленного назначения.
Предметом исследования является законодательство в области земельного, налогового, конституционного, гражданского, арбитражного, административного и гражданско-процессуального права, а также практика Конституционного Суда Российской Федерации, судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
Методологической основой диссертации являются Общие научные методы (анализ, сравнение, обобщение и аналогии) и методы частного научного знания (историко-правовой, формальный правовой, систематический и комплексный анализ).
Нормативно-правовой базой государственной оценки недвижимости (далее — ГКО) являются нормативно-правовые акты в области недвижимости, а также нормативно-методическая база в виде методических указаний по проведению государственной кадастровой оценки земель различных категорий земель промышленного назначения.
Теоретической основой дипломной работы, с учетом анализа правоотношений, стали работы ученых-правоведов в области различных правовых наук и специалистов в области кадастровой оценки промышленных земель и участков.
Структура диссертации состоит из введения, глоссария, двух глав с шестью абзацами, заключений и перечня используемых положений и источников.

Заключение:

Государственная кадастровая оценка недвижимости и представление ее результатов осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Определение кадастровой стоимости недвижимого имущества является неотъемлемой и важной частью формирования и ведения Единого государственного реестра недвижимого имущества, необходимой для всех видов сделок с недвижимостью, а также для расчета налоговой базы [1,6, 9].
Нормативно-правовой базой проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости являются нормативные правовые акты в области недвижимости.
В этом тезисе рассматриваются группы земельных месторождений, так как по добыче природных ресурсов наша страна занимает лидирующие позиции в мире, а валовая добавленная стоимость в горнодобывающей промышленности близка к десятой части валового внутреннего продукта страны. Основу экономики страны составляют крупные промышленные предприятия, занимающиеся добычей полезных ископаемых, и налоговые отчисления таких предприятий в бюджеты всех уровней составляют основную часть налоговых поступлений консолидированного бюджета Российской Федерации.
Следует отметить, что в теории оценки не выработана общая позиция по определению рыночной стоимости земель, занятых месторождениями. Кроме того, различные методы определения кадастровой стоимости земельных участков предлагают совершенно разные подходы к определению их стоимости в зависимости от их расположения в границах населенного пункта и за его пределами.
Как известно, в целом, стоимость земли в наибольшей степени зависит от ее местоположения и вида разрешенного использования, установленного законом. Разработчики методов кадастровой оценки пытались это учесть, но в итоге столкнулись с определенными проблемами, связанными с характеристиками такого объекта оценки, как земля для добычи полезных ископаемых. Если учесть наличие месторождения полезных ископаемых в недрах земельного участка, то процесс оценки такого объекта достаточно сложен, так как при расчете его стоимости необходимо учитывать все неопределенности, связанные с разработкой (объем запасов, срок разработки месторождения, риски и т.д.). Однако на практике эти факторы редко принимаются во внимание.
Следует отметить, что, согласно западным методам, в оценке уделяется внимание не только этим факторам, но и тому, что произойдет с такой площадкой после разработки (возможно ли использование продукции, как добыча полезных ископаемых повлияет на экологическую ситуацию на месте разработки).
Сегодня в нашей стране земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, могут относиться как к категории земельных поселений, так и к категории промышленных земель. В зависимости от категории, в ходе кадастровой оценки на участках, расположенных в пределах или за пределами данной местности, будут применяться различные методологии.

Фрагмент текста работы:

1. Правовые основы регулирования процесса государственной кадастровой оценки земель промышленности.
1.1. Нормативно правовая база определения кадастровой стоимости земельных участков для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений.

Одной из основных задач Росреестра является организация проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и представление ее результатов в соответствии с законодательством Российской Федерации [1,2].
Определение кадастровой стоимости недвижимого имущества является неотъемлемой и важной частью формирования и ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), необходимо для всех видов сделок с недвижимостью, а также для расчета налоговой базы [1,6, 9].
На протяжении многих лет государство использует понятие стоимости земельного кадастра для целей налогообложения. Он был далек от рыночной цены, поэтому размер земельного налога был крайне незначительным. Ситуация кардинально изменилась, когда в судебную практику вошла концепция «кадастровой стоимости земли», которая намного ближе к рыночной цене. И теперь сумма платежей, привязанная к результатам кадастровой оценки земли, может быть впечатляющей. Рассмотрим более подробно, каковы особенности кадастровой оценки по разным типам промышленным земель, как она проводится и, самое главное, почему важно, чтобы информация в Едином реестре соответствовала реальной стоимости участка.
Что такое кадастровая оценка и зачем нужен Государственный земельный кадастр (реестр) — это систематизированный и упорядоченный перечень всех земельных участков в России. Другими словами, это база данных всех территорий. Каждый сайт имеет свое собственное описание и сопроводительную документацию. Общий учет позволяет оценить землепользование, выявить тенденции и избежать нарушений. Кроме того, каждая земля — это еще и недвижимость, которую можно продать или купить. В этой ситуации возникает вопрос об определении стоимости. Во избежание разногласий проводится кадастровая оценка земли.
Кадастровая стоимость является одной из основных характеристик участка. Кадастровая оценка земли позволяет идентифицировать и официально зафиксировать эту стоимость. Это необходимо для решения всего комплекса задач:
На уровне государства — создать единую систему налогообложения земель, находящихся в государственной или частной собственности, которая позволяет точно рассчитывать налог, заполнять бюджеты, делать прогнозы в части уплаты налогов.
На уровне субъектов Российской Федерации — принимать решения о рациональном использовании земли, приватизации, распределении и перераспределении, выдаче разрешений на строительство — короче говоря, для эффективного землепользования.
На уровне частных собственников — для справедливого исчисления налогов, определения рыночной стоимости, для продажи, аренды, инвестиций в землю и т.д.
Земельные участки, прошедшие кадастровую оценку, вносятся в Единый реестр с указанием не только идентифицированной стоимости, но и собственника. Выписка из реестра является прямым подтверждением законности землепользования. Эта сумма используется для расчета налога на имущество. Кадастровая оценка земли и недвижимости проводится до совершения любых сделок: купли-продажи, дарения, аренды. Данный показатель необходим для расчета арендной платы за пользование государственными землями. На его основе рассчитываются государственные субсидии. Кадастровая стоимость становится стартовой ценой, когда земля выставляется на аукцион.
Нормативно-правовой базой государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости являются нормативные правовые акты в области недвижимости [1-8,12-16], в том числе:
— Земельный кодекс Российской Федерации;
— Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [10];- Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;
— Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» [11];
— Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости недвижимого имущества (ФСО № 4)»;
-Приказ от 20 июля 2007 года №254 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»;
— Приказ от 20 июля 2007 года № 255 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель проведения оценки и виды оценки (ФСО № 2)»;
— Приказ от 20 июля 2007 года № 256 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к оценке (ФСО № 1)».
Нормативно-правовая база проведения государственной кадастровой оценки земель определена постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945, которым установлена необходимость составления кадастровых ведомостей земель всех категорий. В своем развитии Правительство приняло постановление от 08.04.00 № 316, которым утвердило Правила проведения государственной кадастровой оценки земель [21].
В соответствии с этими правилами государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, садоводческих и ремесленных объединений осуществляется на основе статистического анализа рыночных цен и другой информации о недвижимости, а также других методов массовой оценки недвижимости.
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий за пределами городских и сельских поселений и лесных угодий проводится на основе капитализации расчетного арендного дохода. Кроме того, разработана нормативная методологическая база кадастровой оценки [17,18,19,20]:
1) для государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных земель:
а) Методическое указание о проведении государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, утвержденное приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.09.2010 № 445;
2) для государственной кадастровой оценки земельных поселений:
a) Методическая инструкция по проведению государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденная приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15.02.2007 г. № 39.
Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 11 января 2011 г. № 3 «О внесении изменений в приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. № 3». 39 «Об утверждении Методических указаний по проведению государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов» внесены изменения в положения Методических указаний, в том числе выделены в отдельные группы, произведения искусства, религии (пункт 1.2.17) виды разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта;
3) для государственной кадастровой оценки земель производственного назначения и других земель специального назначения:
a) Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, вещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения, утвержденная приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 20.03.2003 № П/49;
4) для государственной кадастровой оценки земель садоводческих, садоводческих и сельских объединений:
a) Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, садоводческих и сельских объединений, утвержденная приказом Федеральной службы земельного кадастра Российской Федерации от 26.08.2002 № П/307;
5) для государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов:
a) Методические рекомендации по проведению государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.06.2005 № 138;
6) для государственной кадастровой оценки земель лесного фонда:
в) Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда, утвержденная приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17.10.2002 № П/336;
7) для государственной кадастровой оценки земель водного фонда:
a) Методические рекомендации по проведению государственной кадастровой оценки земель водного фонда, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.05.2005 г. № 99;
8) оценить земельный участок для целей определения кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков:
a) Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222;
9) документы, регулирующие оценку рыночной стоимости земли. В 2014 году учеными Финансового университета при Правительстве Российской Федерации подготовлен отчет для Правительства Российской Федерации, в котором обоснована необходимость срочного принятия специального закона о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости.
Это связано с тем, что необходимо было согласовать требования гражданского, налогового, земельного и других законодательных актов, противоречия между которыми в части кадастровой оценки объектов недвижимости невозможно было разрешить путем подготовки и принятия каких-либо подзаконных актов.
Это относится, например, к таким вопросам, как
— содержательное определение термина «кадастровая стоимость недвижимого имущества»;
— порядок разделения движимого и недвижимого имущества, а также единого имущества на землю и капитальное строительство для целей их раздельного налогообложения;
— систему взаимоотношений между государственными и муниципальными органами власти в части создания единой базы данных для проведения государственной кадастровой оценки;
— правила учета налога на добавленную стоимость при оценке капитального строительства и др. 3 июля 2016 года принят Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке [4].
Закон вступил в силу 1 января 2017 года (за исключением статьи 19 о внеочередной государственной кадастровой оценке). В 2017 году внесены принципиальные изменения в систему кадастровой оценки недвижимости, осуществляемую государством для формирования налоговой базы.
Кадастровая оценка — устанавливается в процессе проведения государственной кадастровой оценки имущества, определяемой методами массовой оценки, или, если невозможно определить рыночную стоимость методов массовой оценки, рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного имущества в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Основной разницей между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью является использование методов массовой оценки. В этой связи влияние индивидуальных характеристик конкретного объекта оценки неизбежно будет усреднено и сглажено с помощью используемого набора статистических данных. Формирование кадастровой стоимости в 2017 году осуществляется в соответствии с новыми правилами.
С января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Принятие этого нормативного правового акта совпало с применением еще одного важного документа — Федерального закона от 07.07.2016 г. № 360-ФЗ, приостановившего действие ст. 24.12-24.17 Закона «Об оценочной деятельности».
Суть нововведений заключается в детальном регламентировании процедур и деятельности, в ходе которых будет определяться кадастровая стоимость недвижимого имущества. Это комплекс таких процедур и мероприятий, включенных в концепцию государственной кадастровой оценки.
Помимо установления Общих и конкретных правил определения кадастровой стоимости, ее показатели на ближайшие три года будут формироваться с учетом следующих особенностей, предусмотренных Законом № 1. 360 — ФЗ: начиная с января 2017 года, стоимость на 1 января 2014 года или более поздняя стоимость, если она была меньше; с января 2017 года субъекты Российской Федерации будут иметь право устанавливать новую стоимость кадастровой стоимости только в случае создания специализированного бюджетного учреждения и комиссий по урегулированию споров по результатам расчета кадастровой стоимости; до создания региональных органов власти применяется наименьшая стоимость от кадастровой стоимости за период 2014 года до 2016 года.
Так как от показателя кадастровой стоимости напрямую зависят поступления в региональный бюджет от налоговых и арендных платежей, очевидно, что для органов власти субъектов РФ переход на новые правила оценки необходимо осуществить как можно скорее. Требования Федерального закона № 237 -ФЗ обязывают субъекты РФ изменить систему и порядок проведения кадастровой оценки объектов недвижимости путем создания специализированных бюджетных учреждений.
Даже если процедура создания этих организаций будет проведена в кратчайшие сроки, государственная оценка объектов приведет к внедрению новых ценностей только в следующем году.
Закон № 237-ФЗ направлен в первую очередь на изменение организационного механизма определения кадастровой стоимости. Создание специализированного государственного бюджетного учреждения для проведения всего комплекса работ по ГКО в каждом субъекте Российской Федерации позволит систематично организовать эту работу.
Новый закон направлен на совершенствование порядка определения кадастровой стоимости, поскольку ранее существовавшая система предусматривала проведение массовой кадастровой оценки лицами, привлеченными на конкурсной основе заказчиками работ по определению кадастровой стоимости, т.е. исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Эта система спровоцировала «размывание» ответственности между заказчиком работ и подрядчиком, т.е. оценщиком. Новый закон предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков, т.е. передачу полномочий государственным бюджетным учреждениям, которые будут определять кадастровую стоимость на постоянной основе (статья 6 Закона об оценке) [4]. Помимо массовой оценки бюджетными учреждениями должна быть определена кадастровая стоимость каждого имущества при его внесении в государственный кадастровый реестр (гку), а также изменения в характеристиках объекта, которые влияют на величину кадастровой стоимости, т.е. изменение площади, разрешенного использования, назначения, категории (статья 7 Закона об оценке) [4].
Перечень объектов, подлежащих оценке, формируется органами Росреестра (ст. 13) [4]. Оценка проводится не чаще одного раза в три года (за исключением федеральных городов — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Внеочередная кадастровая оценка проводится в случае проведения конкурса кадастровой стоимости на основании установления рыночной стоимости не менее чем на 30% объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации (статья 11) [4].
Важным моментом является положение о том, что работники бюджетной организации не имеют права устанавливать рыночную стоимость для оспаривания кадастровой стоимости (часть 2 статьи 7). Таким образом, исключается еще одна коррупционная составляющая. Бюджетный орган обязан исправлять индивидуальные и системные ошибки при определении кадастровой стоимости, изменение кадастровой стоимости допускается только в сторону понижения.
Кроме того, бюджетные учреждения обязаны предоставлять разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости (статья 20) [4]. Теперь кадастровая стоимость будет определяться по единой методологии, что позволит повысить качество и обеспечить единообразие при определении кадастровой стоимости. Возможность оспаривания результатов оценки будет расширена и упрощена (статья 22) [4]. Ожидается, что с введением и применением Закона об оценке [4] налоговые поступления будут увеличиваться.
Кроме того, увеличение должно произойти не в результате увеличения кадастровой стоимости или суммы налоговых отчислений, а в связи с вовлечением в хозяйственный оборот большего количества объектов недвижимости, ранее находившихся в тени, а также их правильной кадастровой оценкой.