Дипломная работа (колледж/техникум) на тему Организация управления многоквартирным жилым домом на примере управляющей компании

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ 6
1.1. Понятие управления многоквартирными домами 6
1.2. Выбор способа управления многоквартирным домом 11
ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ НА ПРИМЕРЕ ООО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА «СОКОЛИНАЯ ГОРА» 16
2.1. Правовой статус управляющей компании на примере ООО «Управляющая компания муниципального района «Соколиная гора» 16
2.2. Заключение и исполнение договора управления многоквартирным домом на примере ООО «Управляющая компания муниципального района «Соколиная гора» 33
ГЛАВА 3. АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ 40
3.1. Проблемные вопросы исполнения договора управления многоквартирным домом на примере договора с ООО «Управляющая компания муниципального района «Соколиная гора» 40
3.2. Проблемы ответственности сторон договора управления многоквартирным домом 49
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 56
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 62

Введение:

Актуальность темы. Проблемы управления многоквартирными домами возникли как побочный эффект от внедрения так называемых рыночных элементов в сферу жилищных отношений, почвой для которых была фактическая денационализация жилищного сектора экономики. Этот процесс, обладающий определенной управляемостью, сопровождается переходным периодом экономического развития, что, по-видимому, вполне естественно, связано с бюрократизацией процедур принятия управленческих решений, несоответствием действующего законодательства и отсутствием положительное влияние на его существование.
Говоря о проблемах управления многоквартирными домами, следует подчеркнуть, что в ЖК РФ государство предприняло еще одну (четвертую) попытку оптимизировать систему управления жилищным фондом. В основе лежат принципы разделения функций и рациональной организации отношений между собственниками помещений, управляющими организациями, подрядными организациями, оказывающими услуги в жилищной сфере, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению качественных коммунальных услуг сфере реализации права на управление многоквартирным домом.
В сфере управления многоквартирными домами основной целью государственной политики является повышение уровня удовлетворенности граждан качеством и стоимостью услуг по обслуживанию и обслуживанию общего имущества многоквартирных домов, а также коммунальных услуг.
Для достижения целей управления многоквартирными домами, представляется, что необходимо: наличие квалифицированного «менеджера»; активное участие собственников помещений в многоквартирном доме в процессе управления; эффективный контроль за деятельностью руководящих лиц; четкие и конкретные правила осуществления деятельности в этой сфере связей с общественностью.
Объект работы – общественные отношения, складывающиеся в связи с осуществлением управления многоквартирными домами.
Предмет работы – нормы жилищного законодательства, предусматривающие содержание и способы управления многоквартирными домами, нормы гражданского законодательства, определяющие правовой статус субъектов управления многоквартирными домами, научная и учебная литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании, материалы судебной практики.
Цель работы – исследовать особенности и актуальные проблемы правового регулирования услуг в сфере управления многоквартирными домами.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
1. Определить понятие управления многоквартирными домами.
2. Рассмотреть вопросы выбора способа управления многоквартирным домом.
3. Выявить правовой статус управляющей компании на примере ООО «Управляющая компания муниципального района «Соколиная гора».
4. Изучить особенности заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом на примере ООО «Управляющая компания муниципального района «Соколиная гора».
5. Исследовать проблемные вопросы исполнения договора управления многоквартирным домом на примере договора с ООО «Управляющая компания муниципального района «Соколиная гора».
6. Проанализировать проблемы ответственности сторон договора управления многоквартирным домом.
Методологическая основа работы – общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.
Структурно настоящая работа состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

Заключение:

Если мы рассматриваем модель управления многоквартирными домами в качестве института управления собственностью, то, безусловно, необходимо признать наличие у ТСЖ и своего собственного управленческого интереса в обеспечении, закреплении и защите за собственниками помещений многоквартирного дома права общей собственности на общее имущество дома, находящегося под управлением. Такое же право и интерес в защите следует признать и закрепить за управляющими организациями, если они будут реализовывать именно функции управления многоквартирными домами.
Необходимо подчеркнуть, что модель управления многоквартирными домами нуждается в комплексной разработке, способы управления должны быть приближены к единой модели управления и согласованы с ней и между собой. Право управления должно быть наполнено реальным содержанием, позволяющим достигать нужных собственникам эффектов и определяющим целесообразность внешнего управления. В противном случае ТСЖ и управляющие организации превращаются в искусственные надстройки над собственниками, в посредников, увеличивающих расходы собственников многоквартирного дома.
Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Первый способ — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ).
Второй способ — управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Третий способ — управление управляющей организацией.
Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления МКД, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.
В сфере правового регулирования отношений по управлению многоквартирными домами в настоящее время по-прежнему остается ряд актуальных проблем, требующих своего законодательного разрешения.
Так, требуется уточнение количества голосов, необходимых для выбора способа управления (управляющей организации и непосредственного управления) многоквартирным домом.
Следует установить гарантии для собственников помещений многоквартирного дома, в отношении которого может быть принято решение об исключении сведений об этом доме из реестра лицензий субъекта РФ, по причинам ненадлежащего управления многоквартирным домом управляющей организацией, в случае, если собственники хотят «оставить» эту управляющую организацию. Возможный вариант – это страхование ответственности управляющей организации, что имеет место, например, при саморегулировании.
Участие собственников помещений в многоквартирном доме в процессе управления этим домом позволит выбрать максимально устраивающий всех способ управления, даст возможность влиять на размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, определить требуемый набор обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества и проконтролировать качество и объем выполняемых работ и оказываемых услуг. Участие собственников в управлении обусловлено многими факторами: количеством помещений в многоквартирном доме, состоянием дома, уровнем доходов собственников помещений, составом проживающих в многоквартирном доме и т. п. Так как решения в данной сфере общественных отношений могут приниматься собственниками только коллективно, т. е. путем проведения общих собраний, то и законодатель особое внимание уделяет процедуре проведения собраний и оформлению решений общих собраний.
Считаем, что современная судебная практика противоречит смыслу правового регулирования отношений в рассматриваемой сфере и тенденциям его развития, нивелируют принцип непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию жилых домов, не способствуя добросовестному осуществлению прав в данной сфере. Если же прийти к тому, что для начала осуществления деятельности по управлению МКД совсем неважно соблюдать порядок ее лицензирования, то следует заключить, что и для прекращения такой деятельности достаточно волеизъявления одной стороны договора. Однако зачастую имеют место ситуации, когда жилой дом остается вовсе без управления (например, одна управляющая организация расторгла договор управления, другая — собственниками не выбрана, желающие управлять домом ввиду его неудовлетворительного состояния отсутствуют), что недопустимо. В связи с этим законодатель предусмотрел основанную на механизме лицензирования императивную обязанность управляющей компании исполнять обязанности по управлению МКД до наступления перечисленных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ событий.
Представляется очевидным, что отношения по управлению МКД затрагивают права и законные интересы жителей таких домов, являющихся экономически более слабой стороной в отношениях с управляющей организацией. Существование по рассматриваемому вопросу двух правоприменительных подходов, по нашему мнению, свидетельствует о наличии неопределенности в его правовом регулировании нормами ЖК РФ и требует выработки единой позиции по существу проблемы. Неоднозначное применение одних и тех же норм негативным образом сказывается на состоянии законности в данной сфере, защищенности участников спорных отношений от недобросовестных действий иных лиц. Внесение ясности в правовое регулирование способствовало бы выработке четкого административно-правового механизма реализации права на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.
с целью совершенствования проблем правового регулирования управляющих организаций необходимо использование следующих инструментов:
− проведение реформ на федеральном, региональном и муниципальном уровнях;
− создание общественных организаций граждан и ассоциаций управляющих компаний;
− принятие правовых норм, целью которых будет защита управляющих организаций от административного давления;
− принятие правовых норм относительно условий расторжения договоров с управляющими организациями и создания оптимальных условий для собственников жилья по выбору управляющей организации.
Среди направлений правовых реформ можно выделить следующие:
— установить компетенцию государственной жилищной инспекции по осуществлению государственного контроля за целевым использованием денежных средств, поступающих в управляющие компании в качестве платы за содержание жилого помещения;
— для осуществления контроля за использованием указанных выше денежных средств возможно предусмотреть открытие специального банковского счета на дом, разработку унифицированной формы отчета управляющей организации и введение требования по проведению такого отчета собственникам и государственной жилищной инспекции, разработку методики финансового аудита деятельности управляющей;
— разработать свод технических норм и стандартов набора услуг и работ, необходимого для содержания общего имущества многоквартирного дома;
— разработать единый унифицированный нормативный правовой акт, позволяющий систематизировать положения постановлений Правительства Российской Федерации в сфере оказания коммунальных услуг, услуг по управлению многоквартирными домами;
— предусмотреть более строгую ответственность управляющих компаний за нарушение лицензионных требований, в частности, должна быть прекращена лицензия управляющей компании, которая неоднократно (более двух раз) привлекалась к ответственности за воспрепятствование деятельности органов жилищного надзора или если компания была признана банкротом.
В завершение следует отметить, что наиболее проблемной составляющей процесса управления многоквартирными домами является создание механизма эффективного контроля за деятельностью лиц, управляющих многоквартирными домами. Как представляется, общественный контроль не даст быстрого и положительного эффекта в силу того, что сам по себе не предусматривает конкретных мер реагирования на правонарушения, а лишь предусматривает возможность обращения в компетентные органы, которые имеют реальную возможность влиять на управляющую организацию, ненадлежащим образом выполняющую свои обязанности (исключение многоквартирного дома из реестра лицензий, привлечение к административной ответственности, обращение в суд с требованием об аннулировании лицензии и т.д.). Поэтому, думается, что именно государственному надзору и муниципальному контролю следует отдать предпочтение. И, в связи с этим, необходимо уделить большее внимание совершенствованию процедуры проведения проверок деятельности управляющих организаций, ужесточить ответственность государственных и муниципальных служащих за ненадлежащее реагирование на обращения граждан и общественных организаций.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

1.1. Понятие управления многоквартирными домами

На современном этапе экономического развития общества отношения, связанные с управлением имуществом, вышли на такой уровень, который позволил цивилистам рассматривать их в качестве самостоятельного вида отношений, включенных в предмет отечественного гражданского права. В литературе предложена концепция, в соответствии с которой отношения по принадлежности имущества (материальных благ) юридически оформляются вещным правом, отношения по переходу имущества – обязательственным правом, а отношения по управлению имуществом оформляются корпоративным правом .
В литературе справедливо отмечается, что признаки, присущие всем видам управления, можно объединить в две группы: характеристика формы и структура управления — статическая; характеристика процесса управления — динамическая . В частности, при рассмотрении отношений управления имуществом предлагается проводить различие между двумя наборами отношений — внутренними отношениями между управляющим и учредителем управления (бенефициаром) и внешними отношениями с третьими лицами с контрагентами в обращении имущества. Изложенная идея представляется плодотворной, поскольку позволяет увидеть структуру отношений в управлении. Развивая вышеуказанный подход, мы предлагаем выделить две группы отношений в структуре управления: внешнюю и внутреннюю. Первая группа включает в себя не обладающие особой спецификой отношения по осуществлению владения, пользования и распоряжения имуществом, а также его содержания. Вторая группа представляет собой систему относительно разнородных отношений по управлению, которые, в свою очередь, могут быть классифицированы по различным основаниям, в частности, по основанию соотношения правомочий субъекта управления и собственника имущества.