Дипломная работа (колледж/техникум) на тему Организация кадастровой деятельности в РФ

Содержание:

Введение 4
Глава 1 Теоритические аспекты управления недвижимостью 7
1.1 Понятие, сущность и классификация объектов недвижимости 7
1.2 Механизм правового регулирования управления недвижимостью 17
Глава 2 Организация кадастровой деятельности в Российской Федерации 25
2.1 Кадастровая деятельность: понятие, виды, документация 25
2.2 Постановка объектов недвижимости на государственный кадастровый учёт 41
Глава 3 Нормативно-правовое регулирование кадастровой деятельности 48
3.1 Нормативно-правовое регулирование кадастровой деятельности 48
3.2 Нормативно-правовая база в области оспаривания кадастровой оценки объектов недвижимости 53
Заключение 76
Список использованных источников 79

Введение:

Государственная кадастровая оценка — это совокупность определенных мероприятий, установленных законодательством Российской Федерации, направленных на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с целью исчисления налоговой базы. В проведении объективной государственной кадастровой оценки заинтересованы не только граждане, юридические лица и органы местного самоуправления, но и Россия в целом.
В январе 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который закрепил основы регулирования общественных отношений в области определения кадастровой стоимости.
Появление государственной кадастровой оценки было связано с переходом к налогообложению земельных участков по рыночным стоимости.
Объектом дипломной работы является правовое регулирование в области проведения государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, а также рассматриваются вопросы организации кадастровой деятельности в Российской Федерации.
Также в данной работе рассматриваются вопросы относительно проблем правоприменительной практики положений Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», методики определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и проблемы, связанные с противоречием нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок ее определения. Изучены проблемные вопросы, затрагивающие процедуру определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также высказываются предложения по внесению изменений и совершенствованию законодательства, регулирующего правоотношения в указанной сфере.
Предметом настоящей работы является исследование ряда нормативно-правовых актов, предусматривающих регулирование проведения государственной кадастровой оценки на территории нашего государства, практики Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
Актуальность и практическая значимость темы дипломной работы обусловлены тем, что в последнее время кадастровая стоимость расширила свое применение и стала использоваться для расчета базы по налогам на имущество организаций и физических лиц, арендной платы, выкупной платы, административных штрафов и в других сферах. Значение показателей кадастровой стоимости, а, следовательно, и сам порядок ее определения, бесспорно, играют важную роль для частных лиц, а также публично-правовых образований.
Отдельные вопросы, освещенные в настоящей работе, затрагиваются
в научных трудах, авторами которых являются: С.В. Грибовский, А.М. Евсиков, О.М. Козырь, С.А. Липски, Т.К. Святецкая, О.В. Тевелева, С.Ю. Корнеева, Л.В. Граф, В.А. Савиных, И.Е. Зубарева, А.А. Морозов, С.П. Коростелев, А.А. Маковская, К.И. Байгозин, Д. Третьякова, Б.Х. Алиев А.И. Щукин и Г.Ф. Шершеневич.
Целью настоящего исследования является анализ действующего законодательства и судебной практики по вопросам соотношения кадастровой и рыночной стоимости, последствий пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости, способов и порядка оспаривания результатов кадастровой оценки.
Названная цель исследования предопределила следующие задачи:
1) рассмотреть понятие, сущность и классификацию объектов недвижимости;
2) осветить механизм правового регулирования управления недвижимостью;
3) выявить понятие кадастровой деятельности, а также ее виды, и используемую документацию;
4) рассмотреть процесс постановки недвижимого имущества на государственный кадастровый учёт;
4) проанализировать нормативно-правовое регулирование кадастровой деятельности, в том числе в области оспаривания кадастровой оценки недвижимого имущества.
Полученные в дипломной работе выводы определяют проблемы действующего подзаконного регулирования в области кадастровой оценки, а также могут быть использованы с целью внесения изменений в налоговое законодательство, а также законодательство об оценочной деятельности.
В качестве методологической основы настоящей работы используются общенаучные методы (анализ, синтез, сравнение, обобщение и аналогия), исторический метод, сравнительно-правовой метод, системный анализ.
Дипломная работа состоит из введения, заключения, трех глав, шести параграфов, списка использованных источников.

Заключение:

Исследование, проведенное в настоящей работе, подтверждает актуальность проблемы, связанной с правовым регулированием проведения государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость постепенно увеличивает свое значение на территории нашего государства. Это подтверждает, что правовое регулирование государственной кадастровой оценки затрагивает интересы большого круга лиц. Несмотря на то, что на законодательном уровне система проведения государственной кадастровой оценки сформирована, однако практика применения такой системы еще не ясна.
Проанализировав нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок определения кадастровой и рыночной стоимостей, следует прийти к выводу, что их необходимо приводить в соответствие, с целью недопущения противоречий друг другу.
В частности, порядок определения рыночной стоимости недвижимого имущества в частности земельного участка требует не учитывать фактическую застройку участка объектами капитального строительства, в то время как кадастровая стоимость определяется с учетом расположенных на участке недвижимого имущества. Данное обстоятельство создает разницу между двумя стоимостями, несмотря на стремление законодателя к установлению показателя кадастровой стоимости приближенного к рыночному значению.
Одним из недостатков проведения государственной оценки путем конкурсных процедур по Закону об оценочной деятельности было, в том числе, отсутствие ответственности органов государственной власти как заказчиков таких работ за неверные результаты. А победителями конкурсов становились те, кто предлагал выполнить оценку на более дешевых условиях. Теперь это исключено .
Любая оценка, в том числе оценка стоимости недвижимости, имеет определенную погрешность в силу того, что объекты недвижимости малоликвидны и имеют высокий диапазон колебания цен, который зависит от множества факторов. При определении кадастровой стоимости эта погрешность возрастает в связи с тем, что рассчитывается методами массовой оценки.
Таким образом, не учитываются индивидуальные характеристики объекта недвижимости при его определении стоимости методом массовой оценки. Стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторах модели оценки.
Рекомендуется установить в законодательстве кадастровую стоимость меньшую, чем рыночную стоимость недвижимости .
В отличие от частных оценщиков, которые ранее проводили государственную кадастровую оценку в соответствии с Законом об оценочной деятельности, бюджетное учреждение стало не только субъектом правоотношений, определяющим кадастровую стоимость, но и участником межведомственного взаимодействия органов власти, наделенным целым рядом прав и обязанностей.
С 2016 года законодателем проведена огромная работа с целью реформирования законодательства в области государственной кадастровой оценки. Указанные мероприятия направлены на улучшения ее результатов, которые заключаются в удовлетворении интересов юридических и физических лиц, желающих платить налог с кадастровой стоимости равной рыночной, и пополнении местных бюджет, что в свою очередь также сказывается на уровне и качестве жизни населения. Однако кадастровая стоимость недвижимого имущества в нашей стране не позволяет признать себя рыночной стоимостью, но и произвольной налогооблагаемой стоимостью ее также назвать нельзя.
Можно утверждать, что, несмотря на активную работу, проводимую законодателем в направлении совершенствования определения кадастровой стоимости, действующим законодательством пока не достигнут приоритет в правах и обязанностях между лицом, проводившим первичную кадастровую оценку, и налогоплательщиком, как пользователем данных услуг. По-прежнему налогоплательщик остается слабым звеном в данной цепи первично-следственных связей. Снова мы приходим к ситуации, при которой процедура определения кадастровой стоимости максимально закрыта для потребителей, а механизм оспаривания утвержденной кадастровой стоимости долог и сопровождается значительными бюрократическими проволочками. Ведь с точки зрения органов местного самоуправления снижение налога не является выгодным действием, так как налоги распределяются в местные бюджеты, а в финансовых планах по развитию муниципальных образований заложены эти финансы. Муниципальное образование рассчитывает на них в будущем.

Фрагмент текста работы:

Глава 1 Теоритические аспекты управления недвижимостью
1.1 Понятие, сущность и классификация объектов недвижимости

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся:
 земельные участки;
 участки недр;
 здания;
 объекты незавершенного строительства;
 жилые и нежилые помещения;
 машино-места;
 воздушные суда и др.
Список не является закрытым, к недвижимости могут относиться и другие вещи, обладающие соответствующими признаками.

Рисунок 1 — Классификация объектов недвижимости.
Все объекты недвижимости делятся на два типа:
 Природные объекты — это объекты недвижимости естественного происхождения (лесные угодья, земельные участки, водные объекты и участки недр). Естественные объекты являются природной недвижимостью.
 Искусственные объекты — это различные виды построек и сооружений (частные и многоквартирные дома, коммерческие объекты и общественные здания, инженерные сооружения и многие другие).
Далее рассмотрим характерные особенности их использования.
Среди основных отличительных признаков недвижимости можно выделить следующие:
 высокая цена — стоимость большинства недвижимого имущества достаточно высока. Недаром для многих людей приобретение собственного жилья является одной из важнейших покупок за всю жизнь;
 невозможность перемещения — объекты недвижимости не представляется возможным свободно перемещать в пространстве без нанесения им значительного ущерба;
 привязанность к земле — практически каждый объект недвижимости прочно связан с землей, как юридически и законодательно, так и чисто физически (здания и сооружения построены на земле, участки недр находятся в толще земли и так далее);
 долговечность инвестирования — во всем мире покупка недвижимого имущества считается одним из самых надежных и долговременных видов капиталовложения;
 уникальность — каждый объект недвижимости является неповторимым по своим основным физическим характеристикам. Даже одинаковые, на первый взгляд, типовые постройки тоже имеют значительные различия и характерные особенности (местоположение, роль в инфраструктуре и другие факторы);
 потеря ценности по мере износа — большинство искусственных объектов недвижимости постепенно теряют свою стоимость по мере износа и старения построек. Однако это не относится к объектам культурно — исторического наследия государства, ведь с течением времени значение и ценность таких сооружений только возрастает;
 повышение стоимости ранее построенных зданий или земельных участков происходит в том случае, если рядом начинается строительство новых зданий;
 государственный контроль — все деловые операции и сделки по недвижимости находятся под строгим контролем государства. Для того, чтобы сделка по купле или продаже недвижимости была признана законной. она должна быть совершена только с помощью органов и лиц, уполномоченных государством;
 полезность для человека — объекты недвижимости представляют определенную пользу для людей. Их используют в качестве жилой площади или для многих других целей.
Все без исключения объекты недвижимости обладают определенным свойствами:
фундаментальность — любой из объектов недвижимости нельзя сломать, потерять или украсть. Именно поэтому многие деловые люди считают недвижимость одной из самых выгодных сфер инвестирования;
полезность — каждый объект недвижимости должен удовлетворять потребности собственника;
уникальность — каждый объект недвижимости имеет свои собственные характеристики и является неповторимым;
стационарность — все объекты недвижимости тесно связаны с землей;
ликвидность — объекты недвижимости характеризуются низкой ликвидностью (то есть, скорость продажи недвижимости невысока по сравнению со многими другими видами товаров).
Искусственные объекты (постройки) классифицируются на:
 общественные;
 коммерческие;
 жилые.
Общественные подразделяются:
 больницы;
 поликлиники;
 театры;
 музеи;
 дома культуры;
 библиотеки;
 школы;
 высшие учебные заведения;
 вокзалы.
Все общественные здания и сооружения являются местами, открытыми для свободного доступа граждан. В большинстве из них предусмотрен бесплатный вход.
Коммерческая недвижимость делится на следующие категории:
 предприятия в качестве имущественных комплексов тоже являются объектом недвижимости. При этом в состав производственного предприятия может входить несколько единиц недвижимости различных видов. Это административные здания и производственные сооружения (цеха), водные объекты и многолетние насаждения, инженерные и транспортные сети, а также многочисленные хозяйственные постройки и склады;
 здания и сооружения, основным назначением которых является бизнес, организация деловых встреч, ведение переговоров и так далее;
 офисы — объекты недвижимости коммерческого назначения, предназначенные для размещения штата сотрудников компаний, фирм и так далее. В роли офиса небольшой фирмы может выступать даже малогабаритная квартира, оборудованная соответствующим образом;
 рестораны и кафе — также являются объектами коммерческой недвижимости и служат в качестве мест общественного питания;
 магазины — отдельные сооружения или выделенные для аренды квадратные метры в общем здании торговых центров;
 гаражи для аренды;
 склады.
Жилье — это строение, предназначенное для проживания человека. Жилье оборудовано всеми важными и жизненно необходимыми удобствами.
По характеру застройки, особенностям планировки и месту расположения жилые объекты можно условно разделить на несколько типов:
 городское жилье;
 загородное жилье;
 типовые постройки;
 элитные сооружения.
По размерам, техническим и функциональным характеристикам можно выделить следующие виды жилья:
 первичное жилье;
 вторичное жилье;
 загородный дом;
 дача;
 многоквартирный дом;
 квартира;
 комната;
 индивидуальный (частный) дом.
Важным естественным объектом недвижимости является земля. Причем, земля выступает в двух различных аспектах:
 земля — это земельные участки, на которых в будущем запланировано строительство;
 земля — это обособленные природные комплексы, которые предназначены для их дальнейшего освоения и эксплуатации.
Среди объектов природной недвижимости можно назвать следующие:
 участки недр;
 водные объекты;
 природные леса;
 многолетние насаждения;
 земельные участки.
В юридической литературе перечисляются такие признаки недвижимого имущества, как:
 его материальность;
 индивидуальная определенность;
 удовлетворение каких-либо человеческих потребностей;
 незаменимость;
 наличие государственной регистрации в отношении этого имущества.
В пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится формулировка «невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению». Это тоже можно отнести к признакам недвижимости, хотя среди ученых-правоведов ведутся споры относительно этого утверждения.
К примеру, профессор Е. А. Суханов утверждает, что недвижимость представляет собой юридическую, а не физическую категорию. Поскольку современная техника сможет сдвинуть практически любой объект, в том числе саму землю, а вот самовольно построенное здание, не имеющее государственной регистрации, объектом гражданских правоотношений быть не может в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Второй формулировкой — признаком недвижимости из статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации является ее неразрывная связь с землей. Отметим, что под такой связью имеется в виду и физическая, и юридическая связь.
Также в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится понятие и виды недвижимого имущества. Последние можно классифицировать следующим образом:
 недвижимость по природе. В основу этой классификации положен фактический критерий — тесная связь с землей. Сюда относятся земельные участки, жилые дома, здания, леса, обособленные водные объекты, машино-места (с июля 2016 года);
 недвижимость в силу закона. Движимые в естественно физическом смысле объекты, но считающиеся недвижимыми в силу специального указания закона. Это воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В зарубежном праве понятие недвижимости несколько отличается от отечественного.
Так, в Германии (стране той же правовой семьи, что и Россия) к недвижимости относят:
 земельные участки;
 права, связанные с правом собственности на земельный участок.
Квартиры, дома недвижимостью в германском праве не считаются.
Земельный участок — первый в списке недвижимого имущества и самый главный из всех других перечисленных. К объектам недвижимости его относит пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Правовой режим земли (содержание прав на земельный участок) устанавливается в зависимости:
 от вида собственности: она может принадлежать государству (Российская Федерация, субъекту, муниципалитет), юридическому лицу, гражданину;
 целевого назначения, определяемого согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации: земли населенных пунктов, лесного, водного фонда и так далее. Категория указывается в актах органов власти (федеральных, региональных), кадастре недвижимости, договорах (пункт 2 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации);
 вида разрешенного использования, установленного классификатором (является приложением к приказу Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 года № 540).
Особенностям земельного участка крайне разнообразны и установлены не только Земельным кодексом Российской Федерации, но и специальными федеральными (например, законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ, «О морских портах в Российской Федерации…» от 08 ноября 2007 года № 261-ФЗ), а также региональными законами.
В абзаце 3 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится формулировка «к недвижимости относятся жилые и нежилые помещения…».
Согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение — это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.
Пригодность для постоянного проживания, как указано в той же норме, определяется соответствием санитарным и техническим нормам и другим требованиям законодательства.
Согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением может быть:
 жилой дом или его часть;
 квартира или ее часть;
 комната.
Легального определения понятия «нежилое помещение» не имеется, но, очевидно, что таковым является противоположное помещению жилому — непригодное для постоянного проживания, не жилой дом, не квартира и не комната.
Отдельно рассмотрим такой объект недвижимости, как предприятие.
Понятие «предприятие» в действующем законодательстве используется и в качестве субъекта гражданского права, и в качестве объекта:
 Предприятие (субъект гражданского права) — это юридическое лицо, права и обязанности которого установлены в параграфе 4 главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 В соответствии со статьей 132 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие (объект Гражданского права) — это имущественный комплекс (здание, участки земли, оборудование, инвентарь, товарный знак, право требования, клиентелла и так далее), используемый для предпринимательской деятельности.
Как имущественный комплекс предприятие считается недвижимостью.
Предприятие может быть объектом любых сделок как в виде целого имущественного комплекса, так и в его части.
Предприятие может не обладать недвижимостью по природе, а иметь только права, обязанности и другие нематериальные объекты. Но оно все равно будет считаться недвижимостью в силу прямого указания закона.
Далее рассмотрим понятие кондоминиума, которое содержалось в законе «О товариществах…» от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ. Под ним понимался единый комплекс недвижимого имущества, куда входят земельный участок и стоящее на нем здание, отдельные части которого находятся в собственности граждан (организаций и так далее), а общее имущество — в общей долевой собственности.
Указанный закон утратил силу, а действующий Жилищный кодекс Российской Федерации понятие кондоминиума не содержит.
Однако в судебной практике термин «кондоминиум» продолжает применяться и сейчас, в том же значении, что содержалось в утратившим силу законе № 72-ФЗ, — единый комплекс недвижимого имущества (решение Королевского городского суда Московской области от 20.12.2017 по делу № 2-3428/2017).
Таким образом, кондоминиум можно считать самостоятельным видом недвижимого имущества по Гражданскому кодексу Российской Федерации. Сделки с ним совершаются в соответствии с положениями статьи 290 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Относительно новое понятие, появившееся в Гражданском кодексе Российской Федерации — единый недвижимый комплекс. Это совокупность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и связанных между собой физически (технологически).
В качестве примеров можно назвать:
 сетевые объекты (железные дороги, в которые входят пути, стрелочные переводы, платформы; канализационные сети, включающие насосные станции и трубопроводы, и так далее);
 автозаправочные станции (включая здания, навесы, резервуары для топлива).
Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации совокупность всех этих вещей считается за одну единицу недвижимости.
Согласно пункту 39 Постановления пленума Верховного суда от 23 июня 2015 года № 25 части единого недвижимого комплекса могут находиться на разных земельных участках, и это не может быть основанием для отказа Росреестра в регистрации недвижимости.
К единому недвижимому комплексу применяются положения статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации — правила о неделимых вещах. Поэтому его составные части самостоятельными объектами недвижимости не являются, и самостоятельным объектом гражданских правоотношений они быть не могут, пока закон или суд не установит возможность их выдела из составной части (пункт 3 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Недвижимость можно рассматривать не только как объект гражданских прав, но и как экономическую единицу, товар. В этом случае она характеризуется:
 высокой стоимостью;
 ограниченным количеством;
 ролью инвестиций, т. е. потенциальным источником дохода;
 уникальностью — обладанием индивидуальными характеристиками;
 наличием издержек по содержанию (начиная с налога на имущество и так далее);
 пользующаяся спросом только в условиях устойчивой экономики (в условиях кризиса, как известно, спрос на дорогостоящее имущество падает);
 капиталовложением, поскольку это долговечный товар, не теряющий стоимости или теряющей ее постепенно.
Ликвидность у недвижимости низкая, поскольку сделки с ней проводятся сложнее и дольше, чем с движимыми вещами.

1.2 Механизм правового регулирования управления недвижимостью

Управление недвижимостью включает в себя реализацию совокупности мероприятий по эксплуатации зданий и сооружений, в том числе поддержания сервиса, руководству персоналом, созданию благоприятных условий для арендаторов, определению условий сдачи площадей в аренду, сбора арендной платы, с целью наиболее эффективного использования имущества в интересах собственника.

Рисунок 2 — Схема управления объектами недвижимости.

Основной целью управления имуществом является достижение максимальной эффективности от использования недвижимости в интересах собственника при обеспечении безопасной эксплуатации и сохранении потребительских качеств имущества. Кроме того, помимо вышеуказанной основной цели существует еще одна цель — это повышение стоимости имущества.
Управление имуществом реализуется посредством формирования объекта управления, который представляет комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и инфраструктуру, которая формирует определенную физическую среду для реализации определенной функции.
Управление имуществом может быть внутренним и внешним.
 внутреннее управление — это деятельность субъекта рынка недвижимости, которая регламентирована его собственными нормативными документами (договорами, уставом, правилами, инструкциями), то есть управляющие воздействия формируются внутри системы. Орган управления, который вырабатывает управленческое действие, образовывает совместно с управленческой системой единый хозяйственный комплекс;
 внешнее управление — это деятельность государственных органов и саморегулируемых профессиональных объединений, которая направлена на создание нормативно-правовой базы, а также контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимого имущества установленных норм и правил.

Рисунок 3 — Субъекты рынка осуществляют различные виды воздействия на объект недвижимости

Государственное регулирование имущества осуществляется:
 путем прямого вмешательства, которое включает: создание нормативно-правовых актов, методических рекомендаций, которые регулируют функционирование имущества; введение ответственности за нарушение требований при совершении сделок с имуществом; контроль за соблюдением всеми субъектами рынка установленных норм; регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ними; лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости;
 путем косвенного воздействия (экономические методы управления), включая: налогообложение имущества; реализацию государственных целевых программ; реформирование жилищно-коммунального хозяйства; выпуск и обращение жилищных сертификатов;
 путем комплексного решения вопросов землепользования и развития инженерной инфраструктуры.
Общественное воздействие включает в себя реакцию широких слоев общества, в том числе и профессионалов рынка недвижимости, на различные операции с имуществом, которые служат основой для нормативно-правовых актов, положений, методических рекомендаций и так далее.
Управление недвижимым имуществом — это такое управление, при котором собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности.
Управление государственным региональным имуществом нашего государства предполагает увеличение доходов и снижение расходов на содержание имущества, концессионное соглашение обеспечивает развитие имеющихся и создание нового недвижимого имущества, которое принадлежат нашему государству.
В основу системы управления недвижимостью положен принцип пообъектного управления, который заключается:
 в пообъектном формировании объектов недвижимого имущества;
 классификации и единой регистрации объектов;
 пообъектной регистрации прав и оценки недвижимого имущества;
 учете особенностей управления недвижимыми объектами и координации политики в этой сфере.
Формирование включает в себя техническо-экономическое описание, а также правовое обоснование, после чего объект получает технико-экономические характеристики и правовой статус, который позволяет присвоить его уникальные качества и выделить среди других объектов. Формирование объекта включает инвентаризацию, сервитут и регистрацию.
Управление имуществом всегда относилось к деятельности по управлению денежными потоками коммерческой арендной деятельности в интересах владельца недвижимости. Соответственно, объектом такой деятельности являются все аспекты арендных отношений, в том числе:
 обоснование приобретения или создания объектов аренды;
 организация процесса сдачи в аренду, в том числе маркетинг;
 формирование арендных контрактов и их юридическое сопровождение;
 организация и контроль своевременных арендных платежей;
 налоговый и финансовый учет;
 организация повседневных взаимоотношений с арендаторами, поставщиками услуг и подрядчиками, контрольными органами;
 оценка и мониторинг рыночной стоимости объектов аренды;
 продажа объектов аренды.
Как правило, управление имуществом формируется на текущей конъюнктуре экономики доходов объекта аренды, оставляя на уровне администрирования работу с поставщиками услуг, в том числе эксплуатации.
Соответственно, вне рамок акцентированного внимания управления объектами недвижимости остаются вопросы:
 сохранения в долгосрочной перспективе потребительских качеств имущества;
 построения программ эксплуатации исходя из долгосрочной экономики жизненного цикла арендной недвижимости и бизнес целей пользователей;
 адекватности объектов аренды с точки зрения эффективного размещения и параметров рабочих мест пользователей.
В отечественном научном и хозяйственном лексиконе под процессом управления недвижимостью подразумевается:
 управление корпоративной недвижимостью: объектом управления является корпоративное недвижимое имущество, которое предназначено для обеспечения основной деятельности предприятия, а сама деятельность по управлению формируется на стратегическом уровне в рамках приобретения, отчуждения и оценки недвижимого имущества. Данная сфера не занимается практическими вопросами экономики жизненного цикла, в том числе эксплуатации недвижимости и ее компонентов, не имеет своим объектом инвестиционную недвижимость, которая предназначена для генерации дохода по аренде;
 управление эксплуатацией объектов;
 управление инфраструктурой организации, которая включает два направления: управление активами и управление услугами инфраструктуры.
Управление отдельными объектами, предприятиями и другими имущественными комплексами подразумевает их передачу в оперативное управление или хозяйственное ведение, доверительное управление, аренду в различных формах.
Деятельность управляющего объектами недвижимости предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем объекта, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов, поставляют энергоносители, воду и тепло.
После заключения с собственником договора управления проводится работа по его реализации в соответствии с выбранным собственником вариантом использования здания и территории. Управляющие объектами недвижимости выполняют следующие функции:
 проводят рекламную кампанию по объекту управления, рассылая предложения, используя газеты, журналы, распространяемые среди потенциальных клиентов, и личные контакты;
 регулируют отношения собственников с арендаторами и государственными структурами;
 ведут финансовую отчетность;
 подбирают профессиональный обслуживающий персонал;
 осуществляют страхование объекта недвижимости;
 проводят технико-эксплуатационное обследование и приемку;
 заключают любые необходимые договоры (по всему их спектру) по управлению техническим состоянием объектов, одновременно осуществляя контроль за их исполнением.
В российских условиях управление объектом недвижимости осуществляется по следующей схеме:
1) Управляющая компания публично представляет информацию о себе:
 свидетельство о государственной регистрации;
 документы, подтверждающие квалификацию (обучение и аттестацию) сотрудников;
 тарифы и расценки на оказание услуг;
 образцы типовых договоров, протоколов, доверенностей;
 книгу жалоб и предложений; процедуру обжалования действий должностных лиц управляющей компании.
2) Между собственником и управляющей компанией заключается договор на управление объектами недвижимости, соответствующий требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор заключается в письменном виде с четкими формулировками по срокам, условиям, обязанностям и обязательствам сторон. В договоре должны быть указаны:
 стороны договора и его предмет;
 обязанности исполнителя; обязанности потребителя;
 стоимость услуг и порядок расчета;
 срок действия договора и условия его расторжения;
 ответственность сторон; порядок разрешения споров;
 юридические адреса и реквизиты сторон.
3) Управляющая компания является частной предпринимательской организацией любой организационно-правовой формы, штат которой укомплектован квалифицированным персоналом, прошедшим обучение и аттестованным в порядке, установленном руководящим органом по сертификации.
4) Управляющая компания за услуги по управлению объектами недвижимости получает вознаграждение, размер и форма которого определены в договоре. Теоретически его размер может составлять 15% оборота или чистого дохода, но, по опыту, он колеблется в пределах от 8 до 50%, в зависимости от состояния и доходности объекта.
5) Управляющая компания предоставляет собственнику объекта недвижимости гарантийное обеспечение договора в виде залога страхования или иных законных способов обеспечения обязательств.
6) Отбор частных компаний по управлению объектами недвижимости осуществляется на основе особого доверия управляющей компании (ее руководителю).
7) Собственник объекта недвижимости осуществляет контроль за качеством управления объектом.
8) Услуги по управлению недвижимостью должны удовлетворять требованиям конфиденциальности обслуживания; соответствию назначения; этичности обслуживания; полноте и своевременности исполнения; ответственности управляющего.