Дипломная работа (колледж/техникум) на тему Определение рыночной стоимости жилой недвижимости

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости 6
1.1. Формирование стоимости объекта недвижимого имущества: принципы, цель и методы оценки 6
1.2 История развития оценочной деятельности в России 19
1.3 Зарубежный опыт 29
2. Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры в Пскове 36
2.1. Описание объекта оценки 36
2.2. Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры 48
2.3. Согласование результатов оценки недвижимости 58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 64
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 67
ПРИЛОЖЕНИЯ 70

Введение:

В настоящее время одним из самых приоритетных направлений общественно-экономической политики нашего государства является развитие рынка жилой недвижимости. Важность этого направления обусловлена, с одной точки зрения, остротой жилищной проблемы, так как результаты социологических исследований говорят о том, что более 60% жителей России не удовлетворены своими жилищными условиями, а с другой стороны, низким уровнем доходов значительной части населения.
В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости играет важную роль. Значение вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, а также необходимостью роста инвестиций. Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимость играет важную роль в экономической и социально — культурной жизни общества и государства, выступая в качестве важного экономического ресурса, в котором осуществляется любая человеческая деятельность. Каким бы высоким не был уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимое имущество всегда будут составлять значимую долю национального богатства.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой непростой и уникальный процесс, в котором практически невозможно найти два абсолютно схожих объекта. Даже в случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но находятся на разных земельных участках, их цена может существенно отличаться. В настоящее время рынок недвижимости в Российской Федерации находится в динамичном развитии. Сейчас на рынке недвижимости страны представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками, а так же свободные участки различного назначения. Без точной рыночной оценки любого имущества невозможно удачное функционирование и дальнейшее развитие современной экономики.
Цель данной дипломной работы заключается в проведении оценки жилого рынка недвижимости тремя подходами оценки. Для достижения поставленной цели необходимо решение ряда задач.
1.Изучить особенности жилой недвижимости, как объекта оценки;
— определить понятие и состав жилой недвижимости;
— изучить принципы, используемые при оценке жилой недвижимости;
— охарактеризовать особенности рынка недвижимости.
2.Изучить методы оценки жилой недвижимости:
— методы оценки в рамках доходного подхода;
— методы оценки в рамках сравнительного подхода;
— методы оценки в рамках затратного подхода.
3.Непосредственная оценка объекта недвижимости (квартира)
-описание объекта оценки, оценка жилого помещения по доходному подходу методом дисконтирования денежных потоков;
— оценка стоимости жилого помещения по сравнительному подходу методом сравнения продаж;
— оценка жилого помещения по затратному подходу и расчет восстановительной стоимости, оценка земельного участка при применении метода сравнения продаж, согласование результатов и выведение итоговой величины.
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости.
Предметом исследования являются методы и модели оценки рынка жилой недвижимости, а также влияния ценообразующих факторов на рыночную стоимость жилых объектов недвижимости.
Методологической и теоретической базой исследования являются научные труды российских и зарубежных ученых, занимающихся вопросами разработки моделей исследования и массовой оценки объектов недвижимости, а также методы построения регрессионных моделей и оценки их адекватности.
Для достижения точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный.
Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Заключение:

Наиболее фундаментальными понятиями, связанными с оценкой объектов недвижимости, являются термины «цена» и «стоимость», сущностное содержание которых различается.
При осуществлении оценки в качестве ее цели могут рассматриваться различные виды стоимостей, однако наиболее распространенной расчетной суммой является рыночная стоимость объектов недвижимости.
Принципы оценки объектов недвижимости тесно связаны между собой. Оценивая какой-либо объект, следует стремиться к учету всех принципов, составляющих основу затратного, сравнительного и доходного подходов. Это необходимо, чтобы получить достоверную и точную оценку объектов недвижимости.
Оценка объектов недвижимости является сложным и трудоемким процессом, состоящим из ряда этапов, каждый из которых включает в себя определенный набор операций.
Основу алгоритма затратного подхода к оценке объектов недвижимости составляют расчеты, связанные с определением износа в денежном эквиваленте, а также расчеты по определению стоимости земельного участка, на котором находится оцениваемый объект недвижимости.
Главная идея доходного подхода к оценке объектов недвижимости состоит в том, что стоимость объекта определяется теми доходами, которые он может принести.
Смысл осуществляемых в рамках сравнительного подхода операций состоит в том, что покупатель объекта недвижимости не заплатит за него цену больше той, по которой может быть приобретен аналогичный по всем показателям объект недвижимости. Основу практической реализации рыночного подхода составляет поиск набора параметров, соотносимых с оцениваемым объектом недвижимости по максимальному числу. Чем количественно больше будет такой набор, тем выше точность и правильность оценки объекта недвижимости.
Немаловажное значение имеет объективное определение итоговой стоимости объекта недвижимости, полученное посредством назначения удельных коэффициентов для каждого из примененных подходов в оценке стоимости объекта оценки.
Важнейшим направлением развития оценочной деятельности является совершенствование нормативной базы и практики оценки бизнеса пред- приятий. От качества таких работ напрямую зависит качество государственных управленческих решений о реструктуризации, а также приватизации государственной собственности.
Определение достоверной информации в финансовой отчетности и построение адекватной системы налогообложения невозможно без периодической оценки с определением рыночной стоимости имущества предприятия. Исходя из остаточной стоимости основных фондов введение в реальный хозяйственный оборот такого фундаментального понятия рыночной экономики, как «рыночная стоимость», является важным и принципиальным вопросом не только налоговой политики, но и позволяет практически осуществить структурную перестройку хозяйственного механизма. При этом надо иметь в виду, что действительно будет определяться рыночная стоимость недвижимости, а не иная.
Таким образом, развитие оценочной деятельности связано с совершенствованием налогового и инвестиционного законодательства, в силу того что налоговая политика должна стимулировать инвестиционные процессы, развитие жилищного строительства, реструктуризацию и обновление основных фондов предприятий, организацию нового производства на базе реконструкции существующих предприятий, создание новых объектов.
Наиболее фундаментальными понятиями, связанными с оценкой объектов недвижимости, являются термины «цена» и «стоимость», сущностное содержание которых различается.
Основу алгоритма затратного подхода к оценке объектов недвижимости составляют расчеты, связанные с определением износа в денежном эквиваленте, а также расчеты по определению стоимости земельного участка, на котором находится оцениваемый объект недвижимости.
Главная идея доходного подхода к оценке объектов недвижимости состоит в том, что стоимость объекта определяется теми доходами, которые он может принести.
Смысл осуществляемых в рамках сравнительного подхода операций состоит в том, что покупатель объекта недвижимости не заплатит за него цену больше той, по которой может быть приобретен аналогичный по всем показателям объект недвижимости. Основу практической реализации рыночного подхода составляет поиск набора параметров, соотносимых с оцениваемым объектом недвижимости по максимальному числу. Чем количественно больше будет такой набор, тем выше точность и правильность оценки объекта недвижимости.
Немаловажное значение имеет объективное определение итоговой стоимости объекта недвижимости, полученное посредством назначения удельных коэффициентов для каждого из примененных подходов в оценке стоимости объекта оценки.

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости

1.1. Формирование стоимости объекта недвижимого имущества: принципы, цель и методы оценки

Рынок недвижимости состоит не только из практических действий, которые подразумевают встречу с потенциальными клиентами и продажу объектов недвижимости, это еще и большой пласт теоретических знаний, который обязательно пригодится – например, при выборе метода оценивания. Оценка недвижимости является таким же популярным действием с объектом недвижимости как и купля-продажа.
Частью 1 статьи 20 Закона № 135-ФЗ установлено, что требования к конкретной оценке определяются соответствующими стандартами, имеющими силу нормативных актов .
Минэкономразвития Приказом от 25.09.2014 № 611 ввело в оборот Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» .
Данный нормативный документ является обязательным при экспертизе недвижимости, но не подлежит применению при определении рыночной стоимости предприятия или оценке иного имущества.
Любые мероприятия по определению цены анализируемого здания, строения, помещения или земельного участка должны начинаться только после составления задания на оценку.
Под оценкой недвижимости понимают ряд действий, которые направлены на определение стоимости объекта и прав на него. Для корректного оценивания того или иного объекта недвижимости специалисты используют ряд методов, методик и принципов. Интересно, что не всегда возможно использование всех методов и принципов. Законодательство допускает использование только одного на усмотрение специалиста. При этом в результате каждого подхода будет определена своя рыночная стоимость, отличающаяся от других .
Понятие и цели оценки недвижимости помогают разобраться во всем множестве теоретических вопросов, которые возникают у оценщика. Проводят оценку объектов недвижимости во многих ситуациях. Так, она необходима для :
— реализации права на наследство;
— раздела имущества в случае развода или раздела долей в объекте недвижимости;
— ликвидационного процесса;
— грамотного инвестирования;
— получения кредита от финансовых организаций – здесь объект недвижимости выступает залогом возврата средств;
— внесения в кадастр и вычисления величины налога;
— купли-продажи.
Такой широкий спектр применения оценочных мероприятий приводит к тому, что в каждом конкретном случае будут использоваться свои методы и принципы. В свою очередь четкое знание того, что такое понятие, цели и принципы оценки недвижимости помогают ориентироваться в выборе инструмента проведения оценки.
Чтобы оценка стоимости недвижимости была актуальной, необходимо обладать знаниями экономической теории и методически уметь применять основные правила. Любая оценка недвижимого имущества основывается на целом ряде обстоятельств, присущих конкретному рынку, которые и формируют объективную стоимость .
Оценка необходима для определения стоимости конкретного объекта. Она может проводиться в двух случаях :
1. В обязательном порядке. Определение цены на материальные объекты требуется на законодательном уровне при приватизации или наследовании недвижимости, а также при реструктуризации или банкротстве бизнеса;
2. На добровольной основе. Например, если собственник хочет получить информацию о рыночной цене на свою квартиру или земельный участок.
Оценка стоимости имущества учитывает в себе все особенности и параметры объекта, а также внешние факторы:
— местоположение;
— площадь и размеры;
— общее состояние, степень износа;
— цены на аналоги;
— рыночную ситуацию.
На основе анализа показателей эксперты подготавливают отчет, в котором дается оценка и подробно обосновывается процесс ее получения.
Поэтому важно ответственно подойти к выбору независимого оценщика, или обратиться в государственные структуры.
Определение стоимости имущества проводится согласно целям заказчика.
Физические лица чаще всего делают оценку материальных объектов в следующих ситуациях :
— в ходе сделок с недвижимостью, землей или автотранспортом;
— при страховании объектов;
— для обеспечения залога по кредиту;