Дипломная работа (колледж/техникум) на тему Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры в районе Замоскворечье сравнительным подходом

Содержание:

Введение 3
Глава 1.Теоретические и методические основы оценки недвижимости 5
1.1 Основные положения оценки недвижимости 5
1.2 Законодательное обеспечение оценки недвижимости в России 14
1.3 Подходы, применяемые к определению стоимости недвижимого имущества 18
1.4 Стоимостное зонирование выбранного сегмента рынка недвижимости 22
Глава 2. Определение стоимости однокомнатной квартиры в районе Замоскворечье 31
2.1 Анализ рынка недвижимости района Замоскворечье 31
2.2 Сбор сведений об объектах оценки и аналогам 43
2.3 Определение стоимости однокомнатной квартиры сравнительным подходом 57
Заключение 66
Список использованных источников 69
Приложение 71

Введение:

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что в настоящее время рынок недвижимости в Российской Федерации находится в динамичном развитии. Сейчас на рынке недвижимости страны представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками, а также свободные участки различного назначения.
Без точной рыночной оценки любого имущества невозможно удачное функционирование и дальнейшее развитие современной экономики. Проблемы оценки являющейся им собственности время от времени беспокоят не только отдельных граждан, но и юридических лиц (предприятия, организации и т.д.).
Актуальность темы исследования непосредственно связана и со степенью ее научной разработанности.
Степень разработанности проблемы. Актуальность и значимость недвижимости породила значительное количество исследований посвященных экономике недвижимости. Здесь можно назвать труды В.А. Алексеева, А.Н. Асаул, Н. Богдановой, Д. Болгерт, Н.М. Бурхановой, А.Н. Кривенец и др. Не остались без внимания ученых и вопросыанализа рынка недвижимости. Здесь наиболее значимыми видятся работы О.П. Алексеевой, Е.В. Аленичевой, B.C. Болдырева, С.В. Грибовского, А.В. Дашко и некоторых др. Вместе с тем, большинство этих исследований посвящены теоретическим аспектам оценки, тогда как практика оценки остается практически не изученной.
Объектом исследования является рыночная стоимость жилой недвижимости.
Предмет исследования – сравнительный подход как способ определения рыночной стоимости жилой недвижимости на рынке Замоскворечья.
Цель работы – определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры в районе Замоскворечье сравнительным подходом.
В соответствии с целью работы определены следующие задачи:
— определить основные положения оценки недвижимости;
— исследовать законодательное обеспечение оценки недвижимости в России;
— раскрыть подходы, применяемые к определению стоимости недвижимого имущества;
— рассмотреть стоимостное зонирование выбранного сегмента рынка недвижимости;
— провести анализ рынка недвижимости района Замоскворечье;
— собрать сведения об объектах оценки и аналогам;
— определить стоимость однокомнатной квартиры сравнительным подходом.
Методологической и теоретической базой исследования являются научные труды российских и зарубежных ученых, занимающихся вопросами разработки моделей исследования и массовой оценки объектов недвижимости, а также методы построения регрессионных моделей и оценки их адекватности.
Информационной основой исследования послужили выборки на основе реальных данных о предложении на продажу объектов рынка вторичной жилой недвижимости в районе Замоскворечье; информационные материалы, опубликованные в научной литературе и периодической печати.
Теоретическая и практическая значимость исследования обусловлена следующим. В представленной работе рассматривается методика оценки объектов недвижимости, показана практика оценки недвижимости на примере однокомнатной квартиры.
Структура работы обусловлена поставленной целью и задачами исследования: работа состоит из введения, двух глав, раскрывающих тему, заключения, списка использованных источников и приложений.

Заключение:

Проведенное исследование позволяет заключить следующее.
Понятие «объект недвижимости» можно отнести к любому товару, жестко привязанному к участку земли. Перенос его в иное место невозможен без утраты потребительской стоимости.
Любой объект недвижимости является неповторимым и характеризуется специфической системой как качественных, так и количественных характеристик недвижимости. Под качеством понимаются свойства имущества, которые способны удовлетворять разные потребности людей. Под свойством понимается особенность, которая проявляется при эксплуатации или управлении.
Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов. Поэтому, когда речь идет о стоимости недвижимости, всегда фиксируется дата оценки. Причем по времени стоимость может изменяться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов. Поэтому необходимо уметь прогнозировать возможное скачкообразное изменение стоимости недвижимости при ее оценке.
Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Мировая практика выделила следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости недвижимости:
— физические: природные – земля, климат, ресурсы, топография, почва; и созданные человеком – здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;
— социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, отношение к соседним объектам и их владельцам;
— экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;
— политические (административные): ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды.
Таким образом, для того, чтобы осуществить ту или иную манипуляцию с недвижимостью, нужно изначально определить ее стоимость. Зачастую владельцы объектов делают это самостоятельно, опираясь на информацию в соответствующих СМИ, а также на рекомендации родственников и знакомых. Гораздо реже недвижимость оценивается с помощью риэлтора. К профессиональным оценщикам принято обращаться только в тех случаях, когда планируется приобретение объекта в ипотеку. Однако на самом деле услуги профессионального независимого оценщика могут быть весьма полезными в разных ситуациях, а не только при ипотечном кредитовании.
Независимая оценка недвижимости нужна при оформлении титульного страхования, когда приобретается квартира или дом с сомнительной историей. Например, если вы решили купить жилье, которое было передано продавцу по решению суда, то вам лучше застраховаться от возможного продолжения судебных разбирательств. Если объект будет признан незаконно проданным, вы сможете получить за него страховую компенсацию, но только в размере, установленном профессиональным оценщиком.
Проведенный анализ рынка показал, что активному развитию рынка недвижимости препятствуют следующие проблемы: снижение численности населения и, как следствие, сокращение спроса на жилье, отсутствие развитой промышленности строительных материалов. При анализе рынка недвижимости для оценки объекта используются данные о местоположении объекта, характеристики здания, где находится объект и самого объекта.
На стоимость торговых помещений влияет множество факторов, как рыночных, так и внутренних. Если рассматривать группу объектов в один момент времени, когда колебания рынка не оказывают на них различного влияния, можно выделить основные внутренние факторы, оказывающие влияние на стоимость.
Наиболее существенное влияние оказывают и являются составляющими стоимости объекта недвижимости такие факторы как: расположение относительно центра города, расположение относительно основных деловых центров микрорайона, этаж расположения, величина площади, типа и материал здания. Данные факторы оказывают наиболее значительное влияние на результат оценки.
В типичном случае массовой оценки требуется неоднократная доводка моделей, прежде чем появится возможность использования их для проведения оценки стоимости в целях налогообложения.

Фрагмент текста работы:

Глава 1.Теоретические и методические основы оценки недвижимости
1.1 Основные положения оценки недвижимости

Оценка недвижимости — наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи .
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценочной рыночной, кадастровой и иной стоимости (ст. 3 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации ).
Оценка — это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях.
Сфера оценочной деятельности включает операции при купле, продаже, аренде, залоге и страховании объекта недвижимости, при инвестировании в собственность, при слиянии и поглощении предприятий, при установлении цены размещения эмитируемых акций, при исполнении прав наследования и судебного приговора, оценки бизнеса и услуг.
Объект оценочной деятельности (объект оценки): недвижимое имущество.
Субъект анализа при проведении оценочной деятельности — это индивидуальные предприниматели (оценщики, эксперты), а также хозяйственные общества (товарищества), осуществляющие коммерческую оценочную деятельность с соблюдением условий и требований, установленных Федеральным законом об оценочной деятельности.