Дипломная работа (колледж/техникум) на тему Оценка земельных участков садовых товариществ в Невьянском районе свердловской области

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
1. Теоретические основы оценки земель 6
1.1 Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности 6
1.2 Особенности оценки земельных участков СНТ 14
Вывод по главе 22
2. Характеристика Невьянского района Свердловской области 24
2.1 Характеристика местоположения района 24
2.2 Анализ использования земельных ресурсов района 27
Вывод по главе 34
3. Результаты оценки земель СНТ Невьянского района Свердловской области 35
3.1 Анализ результатов кадастровой оценки стоимости земель СНТ Невьянского района 35
3.2 Анализ результатов рыночной стоимости земельных участков СНТ района 41
Вывод по главе 46
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 48
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 50
ПРИЛОЖЕНИЯ 56

Введение:

Актуальность темы исследования. В настоящее время оценка недви-жимости осуществляется с учетом того, что она является товаром. Кроме того, оценка недвижимости проводится для установления величины зе-мельного налога (оценка стоимости земельных участков), при выступлении недвижимости в виде залога по кредиту, для установления ставки страхо-вания, определения (обоснования) инвестиций и пр.
Само понятие «недвижимость» строго определено положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому к не-движимости относится земля и все расположенные на ней объекты — недра, водоемы, леса, уже возведенные здания и находящиеся в процессе строи-тельства сооружения, машино-места, части строений и пр.
В Государственном кадастре недвижимости обязательным является установление кадастровой стоимости земельных участков для определения ценности земли. Сама же ценность земли применяется для установления налогооблагаемой базы.
В тоже время возникает необходимость установления рыночной сто-имости объектов недвижимости. Для реализации этой задачи применяют несколько различных методов, позволяющих установить наиболее вероят-ную цену, по которой объект недвижимости может быть отчужден на от-крытом рынке в условиях конкуренции.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответ-ствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Рыночная цена земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предло-жения на рынке. В то же время она не должна превосходить наиболее ве-роятные затраты на покупке другого участка подобной полезности. С те-чением времени, а также при изменении целевого назначения участка или его свойств, рыночная цена меняется, в связи с этим оценка земли всегда приводится по состоянию на конкретную дату. Именно поэтому оценка земли в современных условиях имеет особую актуальность.
Степень изученности и разработанности проблемы. Методологиче-ские аспекты анализа оценки и прогнозирования основных параметров рынка недвижимости базируются на общих положениях статистики рын-ков, конъюнктурной статистики, экономического моделирования и прогно-зирования, изложенных в научных трудах российских и зарубежных уче-ных: С. Айвазяна, И. Беляевского, Д. Виноградова, И. Геллера, С. Гераси-менко, А. Головача, Д. Галагана, А. Ерин, В. Захожей, Н. Ковтуна, И. Манцурова, Р. Моторина, Н. Парфенцева, С. Сивца, Г. Стерника, А. Чер-няка и др.
Исследованию применения различных подходов к оценке стоимости жилой недвижимости посвящены научные труды отечественных авторов и специалистов, среди которых можно выделить: А. Гладких, К. Гремяцкую, Е. Карапетяна, А. Квасовского, Р. Поташева. В их трудах поднимаются вопросы развития рынка недвижимости, в т. ч. жилой, ценообразования на нем, девелопмента недвижимости, направления развития рынка недвижи-мости и ряд других.
Однако, несмотря на достаточно большое количество научных ис-следований, на сегодняшний день вопросы, связанные с современным со-стоянием рынка жилой недвижимости, его развитием в условиях турбу-лентной среды и оценкой жилой недвижимости требуют дополнительных исследований.
Цель работы – проведение оценки рыночной стоимости земельных участков в СНТ Невьянского района Свердловской области.
Объект исследования – рынок земли Невьянского района Свердлов-ской области.
Предмет исследования — процесс оценки земельных участков садовых товариществ (на материалах Невьянского района Свердловской области).
Методологической основой исследования являются законодательные и нормативные документы, регулирующими отношения в сфере недвижи-мого имущества в Российской Федерации, данные государственной стати-стики, а также специальная и учебная литературой, научные публикации и материалы периодической печати по рассматриваемой проблематике.
В работе использованы следующие методы научных исследований: системный анализ, структурный и факторный анализ, экономико-статистический метод, логический и сравнительный анализ, метод эконо-мико-математического моделирования
Выпускная квалификационная работа состоит из трех разделов. В первом разделе рассматриваются теоретические основы оценки недвижи-мости; во втором разделе проведен анализ Невьянского района Свердлов-ской области. В третьем разделе приведены результаты кадастровой и ры-ночной оценки стоимости земельных участков СНТ Невьянского района Свердловской области.
При написании выпускной квалификационной работы были исполь-зованы статистические материалы Федеральной службы государственной статистики, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также других министерств и ведомств, а также аналити-ческие данные профессиональных участников рынка.

Заключение:

Рынок недвижимости, наиболее обсуждаемая тема сегодня. Для всех без исключения субъектов хозяйствования и рядовых граждан строится новейшая экономическая среда, немалые элементы которой находятся в стадии становления и изучения. Существует ряд наиболее актуальных во-просов. В первую очередь, это относится к системе познаний о недвижи-мом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере. Именно недвижимость фор-мирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий личные по-требности людей, но одновременно и капитал, приносящий доход. Вложе-ния в них обычно представляет собой инвестирование с целью получения прибыли.
Оборот на рынке недвижимости огромный и всѐ ещѐ продолжает развиваться, особенно в секторе земельных участков под строительство частного сектора. Рынок недвижимости — это комплекс отношений вокруг объектов недвижимости.
Тема работы актуальна в связи с тем, что рынок недвижимости, как очень переменчивая субстанция, нет может быть спрогнозирована с боль-шой точностью на пару лет вперед. Можно только отметить главные тен-денции его развития.
Системный подход здесь необходим, потому что процесс управления недвижимостью рассматривается как взаимосвязанное единство экономи-ческих, инженерных и управленческих экспертиз и решений. При этом необходимы и кадастровые исследования.
Рынок недвижимости разделяют на четыре составляющие: рынок жилья, рынок земли (земельные участки), рынок промышленной недвижи-мости, рынок нежилых помещений.
Главными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества являются банки, строительные организации (подрядчики), юридические фирмы, страховые компании, ко-митеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.
Расчет производился сравнительным подходом, методом сравнения продаж, а также методом нормативной оценки кадастровой стоимости. В сравнительный метод входит сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, аналогичным с оцениваемым. Цены на объек-тыаналоги корректируются, учитывая параметры отличия объектов-аналогов от объекта оценки. Далее после проведения корректировок цен их можно применять для установления рыночной стоимости объекта оцен-ки.
В данной дипломной работе:
Проанализировали рынок земельных участков, учитывая текущее использование объекта оценки. На рынке земли городского округа Невь-янск для оцениваемого земельного участка были подобраны максимально подходящие аналоги.
Изучили методы определения кадастровой стоимости в РФ (в данной дипломной работе сравнительным методом) и методом нормативной оцен-ки кадастровой стоимости. Произвели расчеты по определению кадастро-вой стоимости земельного участка, предназначенного для садоводства.
В итоге кадастровая стоимость земельного участка составила 879 626,24 рублей.

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические основы оценки земель
1.1 Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельно-сти
Земля – это уникальный инструмент производства, и ее особенности в значительной мере влияют на оценку недвижимости. Скажем, землю нельзя считать следствием предыдущей деятельности, она обладает терри-ториальными рамками, не имеет аналогов среди иных производственных инструментов и, наконец, стационарна. Также земля при грамотном ис-пользовании не изнашивается, обладает индивидуальной продуктивностью отдельно взятого участка и плодородна. Последнее ее свойство особенно востребовано в сельском хозяйстве.
Кстати, понятия «земля» и «земельный участок» синонимами все-таки назвать сложно. Чаще всего, землей называют неосвоенную собствен-ность, тогда как «земельный участок» – это все-таки оптимизированная под целевое предназначение территория. К таким изменениям относят внешние факторы: улицы, бордюры, дренажные и инженерные системы, и внутренние: планировка, коммуникации связи, уложенный асфальт и так далее.
Ошибочно считать, что оценочная деятельность «работает» исклю-чительно с «дикими» и пустующими участками. Чаще всего это все-таки земельный «надел» и сооружения на нем. Однако есть особенности рыноч-ной оценки земли, требующие анализа территории без учета «оптимизи-рующих» составляющих. Это, в частности, разница между налогообложе-нием земли и строений, определение стоимости недвижимого имущества и заключение о сносе существующих улучшений.
Оценочная работа эксперта с земельным участком также требует учитывать права – аренды и собственности на землю. В первом случае мы, естественно, говорим о наличии договора аренды на землю, во втором – об использовании свободной от арендаторов земли любым образом, не противоречащем закону.
Отметим, что по закону РФ «О плате за землю» заинтересованное лицо обязано платить за использование любой части наших необъятных просторов. В рамках этого закона ведены такие термины, как:
 земельный налог, который обязаны платить все владельцы зем-ли, кроме арендатора,
 арендная плата, обязательная для тех, кто берет землю в арен-ду,
 нормативная цена земли, которая важна для сделок по приоб-ретению и выкупу земли.
Нормативно-правовая база в сфере оценки недвижимости представ-лена в Российской Федерации следующим:
 Конституцией [8];
 Гражданским Кодексом [1];
 Земельным Кодексом [9];
 Налоговым Кодексом [10];
 Градостроительным Кодексом [11];
 Уголовным Кодексом [12];
 Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Россий-ской Федерации» [13];
 Федеральным законом «О кадастровой деятельности» [4];
 Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 «О по-рядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» [14];
 стандартами оценки ФСО № 1 № 13 [15-20];
 Приказами Минэкономразвития [21-26];
 Приказами Росземкадастра [27-28] и др.
Конституция РФ [8] и Кодексы [1, 9-12] устанавливают общие исход-ные положения функционирования основных институтов государства, ка-саясь оценочной деятельности только в общих чертах. Например, Граж-данский Кодекс [1] определяет виды прав на имущество, вводит разделе-ние на движимое и недвижимое имущество; Налоговый Кодекс [10] ис-пользуется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества; Земельный кодекс [9] устанавливает определение земельным ресурсам и порядка их использования, определяет виды прав на землю.
В соответствии с п. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ, рыночная стои-мость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Вопросы оценки недвижимости, в том числе и земельных участков, регулируются Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федера-ции».
Закон определяет правовые основы регулирования оценочной дея-тельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Фе-дерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для совершения сделок с объектами оценки (ст. 2 За-кона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Под оценочной деятельностью понимается деятельность соответ-ствующих субъектов, направленная на установление оценки рыночной или иной стоимости объектов.