Дипломная работа (колледж/техникум) на тему Оценка объектов недвижимости для целей управления

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………………….. 5
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ УПРАВЛЕНИЯ………………………………. 7
1.1 Рыночная стоимость недвижимости как объекта оценки……….. 7
1.2 Подходы к оценке объекта недвижимости……………………………… 9
1.3. Феномен равновесной цены в оценки недвижимости для целей управления…………………………………………………………………………………………… 12
2. ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ОФИСА…………………………………………………………………………….. 16
2.1 Характеристика объекта недвижимости…………………………………. 16
2.2 Оценка рыночной стоимости недвижимости………………………….. 17
2.3 Проблемы развития теории оценки и оценочной деятельности………………………………………………………………………………………… 33
2.4 Перспективы развития оценки оценочной деятельности………… 35
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………………… 38
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………….. 40

Введение:

Оценка недвижимости — это наука прикладного экономического анализа, целью которой является выявление наиболее экономически эффективного использования объекта, изучение спроса и предложения на соответствующем рынке, а также разработка модели оценки объекта, которая бы предсказывала наиболее вероятную цену продажи.
Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близкой к реальной стоимости является стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода:
1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод);
2) доходный метод, или метод капитализации дохода;
3) затратный метод, или метод расчета.
Оценщик может оценить несколько видов стоимости. Каждая оценка основана на определенной методологии и имеет определенные требования к расчетам.
Актуальность темы.
Оценка стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из самых важных мест в жизни человека, как место жительства, так и как инвестиция. Люди, у которых нет собственного жилья, как правило, покупают его, а те, у кого оно уже есть, и у кого достаточно средств для его приобретения, хотят жить в более комфортных условиях, а также покупать более дорогое и современное жилье. Поскольку рынок жилья сейчас очень развит, то практически невозможно совершать какие-либо сделки, не оценив стоимость недвижимости.
Степень разработанности проблемы. Вопрос значения необходимости оценки недвижимости поднимались в работах многих современных отечественных ученых теоретиков и практиков в области экономики и оценки недвижимости: А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой А. Бактимирова, О. Щербаковой, Б.Д Новикова и др.
Объектом исследования является сущность оценочной деятельности в Российской Федерации.
Предметом исследования является особенности оценочной деятельности в Российской Федерации.
Цель работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.
Для достижения цели были поставлены следующие задачи:
— проанализировать теоретические аспекты формирования оценки недвижимости для целей управления;
— изучить подход сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
— определить рыночной стоимости объекта.
Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых теоретиков и практиков в области экономики и оценки недвижимости: А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой А. Бактимирова, О. Щербаковой, Б.Д Новикова и др.
Ведущими методами исследования явились: сравнительно-сопоставительный анализ, описание, обобщение и систематизация.
Теоретическая значимость проведении оценки объекта недвижимости (Белореченская торговая промышленная палата г. Белореченск)
Практическая значимость дипломной работы в том, что сделанные в ней выводы и проведенная оценка объекта собственности могут в дальнейшем быть полезны владельцу оцениваемого здания.

Заключение:

Суммируя все вышесказанное, можно сделать несколько выводов. Недвижимое имущество включающее в себя объекты, которые не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Рынок недвижимости — это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажа, покупка, аренда, ипотека и др.).).
Процессы перехода к рыночной экономике в Российской Федерации возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, которые позволяют участникам рынка владеть, управлять и использовать объекты недвижимости: здания, сооружения, земельные участки для определенного назначения.
Конечно, и сегментация рынка, и позиционирование продукта — это всего лишь инструменты, которые используются для достижения главной цели – принятия оптимального экономического решения, приносящего предпринимателю максимальный доход. Их значение заключается, прежде всего, в обеспечении соответствия физических характеристик (качества) создаваемых (продаваемых) объектов их экономическим характеристикам (цена, доход) и потребительским представлениям о предлагаемых к продаже объектах.
Существенным элементом рыночной экономики является институт независимой оценки собственности, без которого невозможно установить права собственности и демократизировать экономическую жизнь.
Прежде всего, это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить характер изменений во всей экономике в будущем.
Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и др.) недвижимого имущества необходима:
— для совершения сделок купли-продажи или аренды;
— для акционирования предприятий и перераспределения имущественных долей;
— для привлечения новых акционеров и дополнительного выпуска акций;
— для кадастровой оценки для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; — для страхования объектов недвижимости;
— для предоставления кредитов под залог объектов недвижимости.;
— при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
— при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, в том числе иностранных;
— при ликвидации объектов недвижимости;
— при исполнении наследственных прав, судебных приговоров;
— при иных операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
После изучения теоретических аспектов оценки была произведена оценка объекта недвижимости — расчет рыночной стоимости объекта недвижимости представляющее собой офисное здание, расположено по адресу: жилой дом в г. Белореченске, Краснодарском крае, по адресу ул. Ленина, д. 25, стр. 1 построен в 1987 году, 9-этажный имеет общую площадь всех помещений 2 881 квадратных метров. Дом находится под управлением УК «НАШ ГОРОД» с 01.01.2017.[3]
Рядом с объектом расположены преимущественно здания жилого фонда.
Оценка была произведена на основании трех подходов. И в результате рыночная стоимость объекта составила 28 600 000 рублей.

Фрагмент текста работы:

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖЕМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ УПРАВЛЕНИЯ

1.1 Рыночная стоимость недвижимости как объект оценки

В отечественной практике отношений между участниками гражданского оборота значительное значение придается определению фактической стоимости тех или иных вещей или прав требования. Среди всех возможных вариантов анализа наиболее распространенным является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Это обстоятельство обусловлено как повсеместной передачей таких вещей в залог, так и необходимостью уплаты имущественных налогов.
Принципы определения рыночной цены
Часть 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – закон № 135-ФЗ) предусматривает, что рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой продажи имущества на открытом рынке и в условиях конкуренции.
Согласно статье 5 вышеупомянутого закона о законотворчестве, рыночная стоимость может быть оценена в отношении недвижимых вещей.
Независимо от предмета, показатели которого определяются специалистом, соответствующее исследование проводится на основании договора, который должен содержать следующую информацию:
 цель оценки;
 тип рассчитываемого индикатора;
 описание объекта недвижимости, рыночная стоимость которого рассчитывается;
 размер вознаграждения, выплачиваемого оценщику;
 момент, когда определяется рыночная цена;
 информация о страховании ответственности специалиста;