Дипломная работа (колледж/техникум) на тему Направления совершенствования механизмов управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности.

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 4
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ, НАХОДЯЩЕЙСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ 6
1.1. Сущность понятия «недвижимость», его состав и структура 6
1.2. Управление недвижимостью в современных условиях 13
1.3. Показатели эффективности управления недвижимым имуществом государства 15
2. АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ГОРОДА МОСКВЫ 21
2.1. Характеристика деятельности Департамента городского имущества города Москвы 21
2.2. Анализ управления недвижимым имуществом города 27
2.3. Проблемы системы управления недвижимым имуществом 33
3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ГОРОДА МОСКВЫ 37
3.1. Система мероприятий совершенствования управления недвижимым имуществом. Направления развития концепции управления недвижимостью на основе аренды 37
3.2. Эффективность предлагаемых мероприятий 44
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 53
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 55
Приложение 1 59
Приложение 2 65

Введение:

Актуальность работы. На протяжении последних лет в России активно проводится политика разгосударствления, что приводит к значительному пополнению государственного бюджета, и решению большого круга социальных проблем. Фонд государственного имущества России успешно выполняет возложенные на него задачи. Но с каждым последующим годом государственного имущества становится все меньше, и поэтому значительная статья доходов в государственный бюджет постепенно уменьшается. Такая ситуация заставляет активно искать новые способы управления государственным имуществом, которые позволят обеспечить рациональное использование имущества и увеличение доходов РФ.
Отдельным проблемным вопросам, возникающим в процессе законодательного регулирования в сфере арендных отношений и управления государственным имуществом, посвятили свои труды отечественные авторы Алиев Т.Т., Белов В.А., Ибрагимов К.Х., Ибрагимова Ф.К., Косьмин А.Д., Черноножкина Н.В., Косьмина Е.А., Маркелова И.Д., Писарева Н.Л., Шеметова Н.Ю. и другие. Однако в данных работах уделено мало внимания именно сфере управления имуществом, находящегося в собственности государства и регионов.
Цель работы – рассмотреть направления совершенствования механизмов управления недвижимостью, находящейся в собственности государства и регионов.
Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
1) рассмотреть теоретические аспекты управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности;
2) проанализировать управление недвижимостью города Москвы;
3) определить направления совершенствования управления недвижимым имуществом города Москвы.
Объектом данной дипломной работы являются отношения в сфере управления недвижимостью в России с точки зрения перспектив их развития.
Предмет – комплекс необходимых мер для управления недвижимостью, находящейся в собственности государства и регионов.
Приложения дают информацию об аренде объектов нежилого фонда для субъектов малого и среднего предпринимательства; Проведение земельных аукционов Департаментом городского имущества Москвы в 2017 году.
В процессе написания дипломной работы применялись такие методы исследования как обобщение, сравнение, группировка при анализе действующих нормативных документов; графический метод, табличный метод при анализе арендных отношений, а также горизонтальный анализ, вертикальный анализ, сравнительный анализ.
Теоретико-информационную базу исследования составляют нормативные и законодательные акты, которые регулируют имущественные отношения в сфере недвижимости, монографические работы и статьи отечественных и зарубежных экономистов в ведущих экономических изданиях, материалы научно-практических конференций, статистическая отчетность.

Заключение:

Цель исследования выступало изучение направлений совершенствования механизмов управления недвижимостью, находящейся в собственности государства и регионов.
Достижение поставленной цели осуществилось с помощью решения следующих задач:
1) рассмотрено теоретические аспекты управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности;
2) проанализировано управление недвижимостью города Москвы;
3) определены направления совершенствования управления недвижимым имуществом города Москвы.
Под порядком управления имуществом предприятия понимается установление собственником правил, предписывающих условия распоряжения всеми видами имущества, к примеру, сдача его в аренду или торг. Правила регламентируются Федеральным законом № 161-ФЗ.
Согласно этому закону (ст. 21 ФЗ № 161), управление недвижимым имуществом предприятии входит в полномочия единоличного руководителя (или гендиректора), который назначается собственником на должность в соответствии с трудовым договором. Им может быть как сам собственник, так и координирующая организация.
Недвижимость является основой национального имущества государства, она есть овеществленным в материальных объектах трудом прошлых лет. Национальное имущество по своему социально-экономическому назначению разделяют на две составляющие:
— имущество в сфере производства функционирует в виде целостных имущественных комплексов, предприятий, зданий и сооружений производственного назначения, машин и оборудования. Именно оно является обязательным ресурсом, обеспечивающим процесс производственно-хозяйственной деятельности. За счет этого имущества создаются активы субъектов хозяйствования.
— имущество в сфере социального и культурно-бытового обслуживания населения страны. Прежде всего, это жилые здания и социально-культурные объекты.
Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что система проектного управления недвижимостью целесообразно выстраивать на основе выделения основных ее компонентов.
Арендные отношения представляют собой трудоемкий и многоаспектный процесс, который требует повсеместного управления. С целью развития концепции управления недвижимостью на основе аренды предлагаем рассмотреть следующие положения и рекомендации, которые помогут сделать арендные отношения более благоприятными и менее рискованными.
На практике следует пересмотреть условия конкурса, разработать мероприятия, которые позволили бы проводить конкурс в очень короткие сроки, а также привели бы к повышению конкурентоспособности государственного имущества и, соответственно, доходов государственного бюджета и предприятия. В свою очередь, для бизнеса и инвесторов это послужило бы не только позитивным сигналом, но и демонстрацией того, что государство упрощает условия ведения бизнеса и борется с коррупцией, «рассадником» которой являются сложные и не прозрачные процедуры доступа к государственному имуществу.
Таким образом, все поставленные задачи выполнены, и цель дипломной работы достигнута.

Фрагмент текста работы:

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ, НАХОДЯЩЕЙСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ

1.1. Сущность понятия «недвижимость», его состав и структура

Действующее российское законодательство не дает исчерпывающего перечня объектов, относящихся к недвижимости. В качестве системообразующего законодателем использован классический критерий, известный еще с древности, — связанность соответствующего объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Под критерием обычно понимается мерило оценки, суждения, мерило чего-нибудь. Система критериев отнесения имущества к недвижимому включает в себя группу критериев как юридического, так и технического характера, большинство из которых законодательством не предусмотрены, либо формулировка закона допускает возможность двоякого, неоднозначного толкования .
Предусмотренные Гражданским кодексом критерии крайне скудны и не учитывают большинство технических критериев. Имеющийся пробел в законодательстве восполняется судебными актами, прежде всего Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.1999 N 2061/99 в качестве признака недвижимого имущества указана принадлежность строения к капитальным . Необходимо признать, что технические критерии капитальности строений не всегда согласуются с практикой строительства.
За прошедшие годы появилось много инновационных технологий строительства, в том числе строительства жилых домов, нежилых сооружений, которые не соответствуют требованиям капитальности . Например, так называемые купольные дома по существующим критериям не являются капитальными, между тем такие сооружения позволяют человеку комфортно жить в самых суровых климатических условиях, т.е. круглогодично, их можно использовать и для коммерческих целей также в круглогодичном режиме .
Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, определяющими критериями являются: прочная связь с землей; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; создание объекта на земле, специально отведенной для этого, в порядке, предусмотренном законодательством; необходимость получения всех необходимых разрешений на создание, строительство объекта без существенных нарушений градостроительных норм и правил.
В качестве основных признаков недвижимости можно выделить:
а) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;
б) индивидуальную определенность;
в) ограниченность объектов (под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке).

Рис. 1.1 Сущностные характеристики объектов недвижимости
Развитие любого государства, прежде всего, зависит от состояния национальной экономики, одной из составляющих которой является рынок недвижимости. Он включает в себя такие инфраструктурные сегменты, как, например, строительство, страхование, кредитование, девелопмент, управление недвижимостью.
В процессе становления рыночных отношений недвижимость стала объектом административных, налоговых, гражданских и жилищных отношений.
С целью их урегулирования возникла потребность в разработке унифицированной классификации недвижимого имущества. Это обусловлено, прежде всего, ее качественным и количественным разнообразием, необходимостью «своеобразной» стандартизации процедур по группировке объектов недвижимости в соответствии с операциями, осуществляемыми с объектами недвижимости и услуг, предоставляемых на рынке недвижимого имущества.
Классификация объектов недвижимого имущества должна обеспечивать те типы недвижимости, которые отличаются по методам их учета в качестве актива, достижения целей владельца и стоимостной оценки.
По мнению Е.С. Озерова , классифицировать недвижимое имущество следует за материально-вещественными признаками и согласно цели использования, а классификацию бизнес-центров и складской недвижимости следует осуществлять по следующим признакам:
— по цели использования: коммерческая недвижимость; некоммерческая недвижимость;
— за материально-вещественными признаками: земельные участки; сооружения; здания; целостные имущественные комплексы; воздушные и морские суда; судна внутреннего плавания и космические объекты, подлежащие государственной регистрации;
— классификация бизнес-центров (офисные помещения с профессиональным управлением):
класс А – наиболее престижные здания из всех имеющихся;
класс В – новые офисы, что полностью реконструированы в офисные помещения с качественной и недорогой отделкой («офисы эконом-класса»);
класс С – здания, перепрофилированные в офисные помещения (бывшие помещения заводоуправлений или научно-исследовательских институтов). Помещения, как правило, имеют непрезентабельный вид и низкий уровень оказания услуг;
класс D – офисные помещения, которые обычно расположены в неспециализированных зданиях с низким уровнем эстетического вида и требуют капитального ремонта;
— классификация складской недвижимости:
класс А – новые складские помещения, соответствующие современным параметрам и установленным требованиям;
класс В – как правило, реконструированные здания с высотой потолков 5-8 метров, которые оснащены необходимым оборудованием и коммуникациями; помещения данного класса должны соответствовать большинству критериев «современного складского помещения»;
класс С – отопительные и неотапливаемые ангары, промышленные предприятия в которых не была осуществлена реконструкция помещений .
И.Р. Айтмухаметова предлагает классификацию недвижимого имущества по следующим уровням:
1-й уровень — естественная и искусственная недвижимость;
2-й уровень — жилые, нежилые здания и строения, предназначенные для сноса;
3-й уровень — по месту нахождения (приемлемое, неприемлемо, неудачное); за техническим состоянием (отличный, хороший, удовлетворительный, неудовлетворительный) .
Эту классификацию, по нашему мнению, следует применять для целей инвестирования в недвижимость, целью ее, прежде всего, является коммерческая плоскость.
Н.В. Князева, осуществляет классификацию недвижимого имущества, а именно производственных и непроизводственных объектов по функциональному назначению, собственных и арендованных объектов — по принадлежности. По принципу использования — объекты, ремонтируемые модернизировать, и те, что используются в настоящее время .
Итак, мы видим, что классификационное разделение объектов недвижимости осуществляется обобщенно, а каждый автор-ученый имеет личную точку зрения по классификационным признакам недвижимого имущества.
Это существенно усложняет участие и непосредственно саму работу участников рынка недвижимого имущества; не дает возможность получить представление о реальном положении, как отдельных объектов недвижимого имущества, так и самого рынка недвижимости.
Классификация недвижимости – это разделение большого количества объектов недвижимости по сходству и расхождению в соответствии с их признаками, характеристиками и назначениями. А значит, предназначена для быстрого и простого поиска закономерностей, которые определяют рыночные свойства и потребительские качества объектов недвижимости облегчает процесс их исследования.
С целью унификации классификационной системы объектов недвижимого имущества предлагаем придерживаться определенных критериев для ее осуществления, а именно:
— объекты (члены) классификации должны взаимоисключать друг друга и не пересекаться по своему содержанию;
— количество объектов их разновидностей и видов в процессе классификации должна соответствовать и равняться объему изучаемого класса;
— классификационная последовательность подразделений классификации на виды и подвиды и т.д.;
— необходимость применения единой «основы» для осуществления классификации объектов недвижимого имущества.

Рис. 1.2 Укрупненная классификация объектов недвижимости
Сегодня в результате сложившейся ситуации, участники рынка недвижимости не имеют возможности идентифицировать объекты недвижимости с применением четких требований и относить их к различным сегментам рынка, видов и ценовых категорий.
По нашему мнению, для успешного осуществления классификационного разделения объектов недвижимости следует применять различные принципы ее осуществления в зависимости от происхождения или назначения, признаков и объектов.
Таким образом, применение предложенной нами унифицированной классификационной системы объектов недвижимого имущества позволит участникам рынка недвижимости применять одинаковые виды, группы, классы, категории объектов недвижимости, предупредит возникновение ошибок и случаев злоупотребления с целью получения преимуществ во время операций с недвижимым имуществом.