Дипломная работа (колледж/техникум) на тему Классификация и анализ видов стоимости, применяемых для оценки недвижимого имущества (на примере объекта)

Содержание:

Содержание

Введение. 2

Глава
1. Теоретические аспекты оценки недвижимого имущества. 5

1.1
Понятия, принципы и методы оценки недвижимого имущества. 5

1.2
Цели оценки стоимости недвижимого имущества. 11

Глава
2. Оценка стоимости в отечественной и зарубежной практике. 15

2.1
Виды и способы оценки стоимости в Российской Федерации. 15

2.2
Виды и способы оценки стоимости в зарубежных странах. 27

Глава
3. Проблемы и перспективы оценочной деятельности. 34

3.1
Характеристика основных проблем оценочной деятельности. 34

3.2
Меры по совершенствованию оценочной деятельности. 41

Заключение. 49

Список
использованных источников. 52

Введение:

Введение

В настоящее время недвижимость является одним из необходимых
ресурсов (одновременно с человеческими, экономическими, материальными) обеспечения
продуктивной деятельности любого юридического лица, государственного и
муниципального управленца и, также важна для комфортного ведения дел каждого
индивидуально предпринимателя и физического лица.

При этом недвижимое имущество трактуется как важнейший
имущественный компонент любого собственника. Именно из-за этого факта
определение рыночной стоимости имущественного комплекса оказывается значимой и
наиболее острой проблемой в современном мире. Процесс определения стоимости
объекта как единого объекта недвижимости не менее важен, как в целях
страхования, соответственно и в целях покупки, продажи, налогообложения и
прочих.

Актуальность темы. Данная тема работы актуальна тем, что
процедура определения цены имущественного комплекса в мировой практике
определяется как один из методов продуктивного и целесообразного управления
своим недвижимым имуществом, также, механизм управления имуществом в
соответствии с текущими изменениями рынка недвижимого имущества говорит о
высоком профессионализме собственника. Спустя некоторое время и в России из-за
формирования класса собственников недвижимого имущества актуализируется
проблема ее целесообразного использования и соответственно зарождается
потребность в экспертном мнении независимого эксперта по определению стоимости
недвижимого имущества.

Современная действительность демонстрирует, что наука в
сфере экономики не нашла своего применения в практической деятельности. По
факту, имеются несоответствия в этих двух сферах деятельности: в оценочной
сфере, а также в экономике недвижимого имущества. В текущей обстановке, когда у
специалистов по оценке сформировалась методологическая составляющая сделок по
покупке и реализации имущественных комплексов, все чаще имеется потребность
оценки фактической рыночной цены объекта недвижимости и других объектов
недвижимости, включая в состав земельные участки.

В сложившейся ситуации потребность в профессиональном
определении стоимости недвижимости оказалась самой востребованной из всего
перечня видов деятельности по оценке стоимости недвижимости, не исключая
определения рыночной стоимости объекта недвижимости либо определенных
имущественных прав по отношению к оцениваемому объекту, к примеру, права
субаренды, права владения, сервитут и другие. В нашем обществе кроме ситуаций
проведения необходимой профессиональной оценки стоимости недвижимости, растет
потребность в определении стоимости недвижимости в целом. Зачастую, рыночная
цена объекта недвижимости кажется очевидной для ее законных собственников, а
также возможных покупателей. Но, по итогу проведения независимой оценки
рыночной стоимости имущественного комплекса, его фактическая цена, в
большинстве случаев, подвергается корректировке. В целях установления
действительной цены объекта и заказывается профессиональная оценка стоимости
недвижимого имущества.

Профессиональная оценка стоимости недвижимости актуальна при
покупке, либо продаже имущества, кредитовании в банке при закладывании
имущества, для определения страховой стоимости имущества, а также вступления в
права наследования. Собственники недвижимого имущества зачастую ведут
малоэффективную управленческую деятельность в отношении своей собственности, а
при продаже определяют ее рыночную стоимость без привлечения оценочных
организаций. Эти проблемы негативно влияют на прибыльность и по окончании оценки
на итоговую цену объекта недвижимости в целом.

Цель данной выпускной квалификационной работы – описание
методов оценки стоимости недвижимого имущества.

Задачи выпускной квалификационной работы:

— изучить теоретические аспекты оценки недвижимого имущества;

— проанализировать оценку стоимости в отечественной и
зарубежной практике;

— рассмотреть проблемы и перспективы оценочной деятельности.

Объект исследования – оценка недвижимости, предмет
исследования классификация и анализ видов стоимости, применяемых для оценки
недвижимого имущества.

При написании работы использовались методы синтеза, анализа,
дедукции и индукции, наблюдения, описания и сравнения.

Практическая значимость исследования заключается в том, что
предложенные методы по совершенствованию могут быть применены на практике.

Заключение:

Заключение

На основании проведенного исследования делаются следующие
выводы.

Оценка-это методически обоснованное экспертное заключение о
стоимости объекта недвижимости и процессе его определения.

Стоимость-это не та характеристика, которая присуща
недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо иметь
покупательную способность, полезность и относительную дефицитность.

Спрос-это количество данного товара или услуги, которое
имеет платежеспособных клиентов на рынке.

Полезность-способность того или иного свойства удовлетворять
определенные потребности человека.

Дефицит-ограниченное предложение.

Возможность отчуждения объектов — это возможность передачи
права собственности, которая позволяет недвижимому имуществу переходить из рук
в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.

В рыночных условиях существуют различные виды стоимости
недвижимости:

1. рыночная цена — это наиболее вероятная цена продажи
объекта на конкурентном и открытом рынке при сознательных и рациональных
действиях в интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не
испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

2. потребитель (в пользовании) — это стоимость недвижимости
для конкретного потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от
продолжения владения и последующей продажи объекта недвижимости;

3. инвестиции-это стоимость оцениваемого объекта для
конкретного инвестора; увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости в
результате инвестирования;

4. страхование-рыночная стоимость объекта, определенная для
целей страхования; обычно это восстановительная стоимость или восстановительная
стоимость;

5. замещение — это стоимость нового объекта недвижимости с
идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных
материалов, конструкций и оборудования;

6. реставрация-это стоимость воспроизводства объекта
недвижимости, т. е. сумма затрат на строительство точной копии оцениваемого
объекта;

7. залог рассчитывается исходя из рыночной стоимости
кредита;

8. ликвидационная стоимость — это стоимость вынужденной
продажи; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения
оценки, маркетинговых исследований и продвижения, которые необходимы для
получения наилучшей цены;

9. для целей налогообложения-стоимость объекта оценки,
определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с
положениями нормативных правовых актов, является рыночной или восстановительной
стоимостью в зависимости от объекта недвижимости; в России используется
инвентаризационная стоимость, основанная на восстановительной стоимости.;

10. утилизация-стоимость объекта оценки, равная рыночной
стоимости материалов, которые он включает в себя, с учетом стоимости выбытия
объекта оценки;

11. существующее предприятие — стоимость единого
имущественного комплекса, определяемая по результатам функционирования
генерируемой продукции; при этом оценка стоимости отдельных объектов
предприятия заключается в определении вклада, вносимого этими объектами как
составными компонентами действующего предприятия.

Чем ближе стоимость объекта, полученная в процессе оценки, к
истинной стоимости, тем меньше вероятность ошибиться при принятии решений в
области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать
систематический анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов
внешней среды.

Существует несколько десятков методов оценки недвижимости,
используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит
от целого ряда факторов, таких как характер объекта, функция и цель оценки.
Рекомендуется выбрать наибольшее число методов, используемых для получения
наиболее точной стоимости при утверждении сметы.

Объектом оценки в практической части работы является офисное
здание непромышленной сферы, расположенное в Московской области. Здание
используется как дошкольное образовательное учреждение. Площадь здания
составляет 842,8 кв. м. м. В настоящее время здание не используется и не
пригодно для использования. Кроме описанного здания, здесь есть
кладовая-одноэтажное здание 1962 года постройки, непригодное для использования.

По результатам выполненной оценки отмечено, что рыночная
стоимость единого объекта недвижимости включает в себя:

— земельный участок общей площадью 4741 кв.м.;

— нежилые здания (непроизводственной сферы) общей площадью
842,8 кв.м.;

— итого величина рыночной стоимости объекта оценки
составила: земельный участок 11189000 руб. и 21827762,92 руб.

Фрагмент текста работы:

1.2 Цели оценки стоимости недвижимого имущества

Недвижимость занимает особое место в элементах рыночной
экономики, которая выступает как средство производства и объект или объект
потребления. Основой личного существования является недвижимое имущество
граждан и служит основой для развития организаций всех форм экономической
деятельности. В России происходит активное развитие и формирование рынка
недвижимости, все большее число граждан, предприятий и организаций вовлекаются
в операции с недвижимостью [1].

Оценочная деятельность в России начала активно развиваться в
начале девяностых годов, одновременно с переходом экономики страны на рыночный
подход. В связи с бурным и стремительным развитием рынка недвижимости
деятельность оценщиков недвижимости приобрела особое значение.

Сложилась необходимая инфраструктура, и сегодняшний мировой
рынок недвижимости приобрел частично цивилизованную форму. Определение цены
конкретного объекта недвижимости становится все более важным. Для расчета
рисков и прогнозирования прибыли. Это определяет актуальность данной работы по
выбору подхода к оценке недвижимости.

Оценка недвижимости может быть использована при принятии
стратегических решений, таких как покупка и продажа недвижимости. Например,
квартиры, гаражи или деловые помещения. Кроме того, собственное потребление,
определение залоговой базы, использование жилой недвижимости в качестве
поддерживаемого проекта с задачей получения прибыли и инвестирования средств
[13].

Целью данной работы является изучение методологии оценки
стоимости объектов недвижимости. При расчете оценки недвижимости, которая
должна быть приобретена или продана на рынке, в качестве основы для всех
классов и категорий недвижимости применяется расчет цены продажи или рыночной
стоимости. В то же время для специализированной недвижимости в большинстве
случаев стоимостной метод, основанный на рыночных данных, будет определять
метод расчета стоимости. Задача проведения оценочных работ и характеристики
оцениваемого имущества имеют решающее значение для выбора соответствующей базы
оценки [28].