Дипломная работа (колледж/техникум) на тему Ипотечное кредитование,содержание,проблемы и перспективы развития

Содержание:

Введение 3
1 Теоретические аспекты ипотечного кредитования 6
1.1 Понятие, экономическая сущность и функции ипотечного кредитования 6
1.2 Процесс организации ипотечного кредитования в коммерческом банке 14
2 Анализ организации ипотечного кредитования в банке АО «Кредит Европа Банк» 25
2.1 Финансово-экономическая характеристика АО «Кредит Европа Банк» 25
2.2 Анализ ипотечного кредитования АО «Кредит Европа Банк» 32
2.3 Направления совершенствования ипотечного кредитования в Банке АО «Кредит Европа Банк» 39
Заключение 47
Список использованных источников 50
Приложения 53

Введение:

Актуальность темы исследования. Ипотечное кредитование представляет собой форму кредита, при которой неотъемлемым условием предоставления кредита выступает залог недвижимого имущества (ипотеку).
Преимуществом ипотечного кредитования выступает тот факт, что если заемщик не вернет кредит, то кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов. Ипотечное кредитование является сложным финансово-кредитным механизмом реализации отношений по поводу предоставления кредита, его обслуживания, привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капиталов.
В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Во всем мире ипотечное кредитование широко развито и активно используется населением. Однако в Российской Федерации рынок ипотечного кредитования только стал переходить в стадию своего расцвета. Жилищная проблема была и продолжает оставаться для России одной из важнейших. Мировая практика рассматривает в качестве механизма решения поставленной проблемы ипотечное кредитование. Несмотря на его активное развитие, вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.
Важно отметить и тот факт, что отличительным признаком ипотечного кредитования является то, что заемщик может пользоваться объектом недвижимости ещё до погашения задолженности, при этом объект, под который получены денежные средства, находится в официально оформленном залоге, что обеспечивает гарантию возврата банку-кредитору.
Таким образом, в связи с вышесказанным тема представляется достаточно актуальной, как с точки зрения заемщиков, так с точки зрения и самих кредитных организаций, даже с учётом того, что цели этих двух категорий участников достаточно различны — первым необходимо решить вопросы, связанные с получением жизненно необходимой площади, а вторым -надлежащим образом вложить и использовать имеющиеся активы, при этом не вызвать претензии регулятора.
Целью работы является исследование ипотечного кредитования в России на примере коммерческого банка АО «Кредит Европа Банк», выявления недостатков и перспектив развития ипотечного кредитования.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
 Рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредитования.
 Провести оценку финансово-экономическую оценку деятельности АО «Кредит Европа Банк».
 Проанализировать процесс ипотечного кредитования банка АО «Кредит Европа Банк».
 Выявить проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в банке.
Объектом исследования является АО «Кредит Европа Банк», предметом – процесс ипотечного кредитования в АО «Кредит Европа Банк».
При написании работы использовались труды российских ученых в области финансов, научные статьи по тематике развития ипотечного кредитования в России, данные банка АО «Кредит Европа Банк».
Методами исследования послужили обобщение, системный, финансовый анализ, индукция и дедукция, сравнение.
Структура работы: введение, два раздела, заключение, список использованной литературы.
Во введении обосновывается актуальность выбранной темы исследования, определяются объект и предмет исследования, ставится цель и задачи работы.
В первой главе работы приведены теоретические основы ипотечного кредитования. Рассмотрена сущность, функции, нормативные основы ипотечного кредитования, а также процесс ипотечного кредитования в коммерческих банках.
Во второй главе представлен анализ деятельности Банка АО «Кредит Европа Банк», дана оценка финансово-экономической деятельности, процесса ипотечного кредитования. На основании проведенного анализа, выявлены проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Банке АО «Кредит Европа Банк», а также в стране в целом.
В заключении подводятся итоги проделанной работы.
В библиографическом списке представлены использованные источники для написания работы.
В приложении представлены документы, необходимые для оформления заявки на ипотеку.

Заключение:

Проведенное исследование позволило сделать следующие выводы.
Банковский кредит одна из наиболее распространенных форм кредитных отношений в экономике, объектом которых выступает процесс передачи в ссуду непосредственно денежных средств. В роли заемщика могут выступать только юридические лица, инструментом кредитных отношений является кредитный договор или кредитное соглашение. Так, кредитные отношения — это обособленная часть экономических отношений, связанная с предоставлением стоимости (средств) в кредит и возвращением ее вместе с определенным процентом. Кредитные отношения объединяют в себе две подсистемы: кредитно-денежные отношения и кредитно-товарные отношения.
Кредитование является неотъемлемым звеном банковской системы, а поэтому налаживание дел в этой сфере (повышение доверия к банковским структурам, снижение ставок по потребительским кредитом) будет способствовать «оздоровлению» всей банковской системы Российской Федерации. Задачей отечественных банков является совершенствование внутреннего кредитного риск-менеджмента, а мотивацией служит повышение конкуренции, но для этого государство должно осуществить ряд мер по решению несогласованных и проблемных вопросов на законодательном, общеэкономическом и информационном уровнях.
Коммерческие банки Российской Федерации должны сосредоточиться на совершенствовании внутрибанковских процессов и скоринговых процедур, которые заметно упростят оценку потенциального заемщика при предоставлении банком потребительского кредита. В последнее время банки сталкиваются в основном с трудно контролируемыми внешними рисками. Именно для таких рисков нужно создавать особые системы безопасности, стоимость которых очень высока.
Под ипотекой подразумевается обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Ипотека позволяет мобилизовать основную часть накоплений граждан и средств вкладчиков. Ипотека позволяет перенаправить эти средства в самые необходимые области хозяйства, в первую очередь, в те, которые напрямую увязаны со строительством жилья.
Ипотечное кредитование позволяет задействовать большие денежные источники, которые у людей хранятся в виде наличной валюты и объёмы которых вполне сопоставимы с государственным бюджетом страны. Ипотека будет являться тем механизмом, который поможет восстановить доверие населения к коммерческим банкам. Она позволяет создать взаимозависимость между финансами людей, банками и организациями строительной индустрии, и будет направлять свои денежные ресурсы в действующий сектор экономики.
Необходимо отметить, что на сегодняшний день в России это рынок уже сформировался, но находится в постоянном развитии.
В данной работе была рассмотрена деятельность Банка АО «Кредит Европа Банк».
АО «Кредит Европа Банк» – российский Банк с иностранным капиталом, основанный в 1997 году, принадлежит к международной финансовой Группе FIBA, осуществляющей свою деятельность в 12 странах мира.
Группа FIBA была основана в 1987 году и сегодня осуществляет свою деятельность в Швейцарии, Голландии, Германии, России, Турции, Бельгии, Мальте, Румынии, Украине, ОАЭ и Китае.
Деятельность FIBA Группы представлена в финансовом (банки, лизинг, факторинг, страхование, управление активами) и нефинансовом секторах (авиация, розничная торговля, недвижимость, судоходное строительство и управление портом, школа иностранных языков).
Проведенный анализ финансово-экономической деятельности Банка АО «Кредит Европа Банк» показал, что незначительно изменились суммы по показателям: межбанковские кредиты, кредиты юридическим лицам, векселя, вложения в ценные бумаги, увеличились суммы кредиты физическим лицам, сильно уменьшились суммы вложения в операции лизинга и приобретенные прав требования, а общая сумма доходных активов увеличилась за 2018 год на 18.3% c 118.59 до 140.25 млрд.руб.
Также был проведен анализ организации ипотечного кредитования в АО «Кредит Европа Банк».
Для реализации процесса ипотечного кредитования, как со стороны Банка АО «Кредит Европа Банк», так и со стороны должника, необходимо, чтобы их интересы совпадали, то есть, чтобы необходимость, целесообразность и возможность кредитования отвечали одновременно обоим интересам — с одной стороны, и сам процесс кредитования был достаточно детализированный и прозрачный с выделением конкретных задач, обязанностей и ответственности ряда должностных лиц, обеспечивающих реализацию конкретных этапов кредитования, — с другой. Таким образом, оптимальность распределения полномочий работников банка по осуществлению кредитных операций означает эффективную организацию труда, что непосредственно влияет на повышение эффективности организации анализа кредитной деятельности банка.
Внедрение инноваций в банковской сфере очень часто минимизирует риск для клиента путем его переноса на банк. Это касается различных видов риска, например, технического, операционного и других. Однако, не все инновации в сфере банковских продуктов сопровождаются снижением риска для банка.
Таким образом, для дальнейшего совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования необходимо выполнять отмеченные условия. Но несмотря на все недостатки, во многом обусловленные нестабильной экономической ситуацией, можно говорить о том, ипотечный рынок развивается, что, в конечном счете, приведет к тому, что он будет со временем выполнять свою цель – помогать населению в решении жилищных проблем.

Фрагмент текста работы:

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 ПОНЯТИЕ, ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ И ФУНКЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Ипотека как составляющая экономической жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие стало широко применяться в мировой финансово-экономической системе относительно недавно. Но понятие пришло в эту систему из древней Греции, поскольку его ввел архонт Солон в VI веке до н. э. Названием hypotheka (от греч. подставка, подпорка) отмечались все долги собственника земли того времени [17, c. 75].
Ипотекой называется форма залога, условия которого подразумевают, что закладываемое недвижимое имущество на время договорных отношений остается в собственности заемщика, а заимодатель (кредитор) оставляет за собой права на собственность этого имущества в том случае, если должник не сможет соблюсти свои платежные обязательства. Как правило, кредитор выручает средства от продажи этого имущества на рынке конфискованного залогового имущества [18, c. 26].
Система ипотечного кредитования может быть как коммерческой, так и социальной, основанной на государственных программах помощи многодетным, малоимущим, молодым семьям и другим категориям граждан.
Ипотека представляет собой определенный способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором посредством осуществления залога недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. В качестве предмета ипотеки могут выступать (рисунок 1) [15, c. 41].
Ипотечное кредитование, по сути, является предоставлением банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества.

Рисунок 1 — Предмет ипотеки [15]

В качестве одного из основных условий предоставления ипотечного кредита выступает обязательное внесение заемщиком первоначального взноса, в качестве части оплаты приобретаемого жилья за счет собственных средств в размере, зачастую, не менее 30% от его стоимости.
Внесение первоначального взноса заёмщиком играет важную роль (рисунок 2) [15, c. 42]:

Рисунок 2 — Роль первоначального взноса в ипотечном кредитовании [15]

Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт (рисунок 3) [15, c. 43]:

Рисунок 3 — Отличительные черты ипотечного кредитования [15]

При расчёте платежа по ипотечному кредиту и процентов применяется формула аннуитетных платежей, которая подразумевает, что ежемесячный платеж будет включать полный платеж по процентам, который начисляется на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке являются равными за весь кредитный период.
Платежи по кредиту могут быть и дифференцированными, представляющие собой ежемесячные платежи по кредиту, которые включают в себя фиксированную суммы основного долга и начисленные на день внесения платежа проценты по кредиту.
Как правило, величина ежемесячного платежа по кредиту рассчитывается таким образом, чтобы она не превышала 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (при их наличии) за соответствующий расчетный период. При проведении процедуры оценки платежеспособности заемщика и вероятности погашения кредита кредитор применяет официальную, подтвержденную информацию о состоянии текущих доходах заемщика и созаемщиков. Если же доля платежей по кредиту и процентам существенно превышает 30%, то в случае возникновения непредвиденных обстоятельств высока вероятность того, что заемщик окажется не в состоянии внести плановый платеж. Именно для таких случаев существует залог или обеспечение кредита приобретаемым жильем. В случае неисполнения заемщиком своих обязательств по погашению ипотечного кредита, кредитор осуществляет обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить образовавшуюся задолженность по ипотечному кредитованию [16, c. 16].
Жилье, которое передается в ипотеку жилье, должно быть освобождено от каких-либо ограничений, и не может быть передано в залог, в качестве обеспечения других обязательств.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор.
Ипотека помогает реализовывать построенные дома, увеличивать рост строительства, что приводит к оздоровлению производства строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения и т.д. [12, c. 16]
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Ипотека влияет на проблему занятости, создавая новые рабочие места в строительстве и других отраслях, и помогая удовлетворить потребность населения в жилье.
Важными направлениями ипотечного кредитования, с которыми работают банки, являются следующие [13, c. 4]:
— Наиболее широкое распространение получила социальная ипотека, субъектами которой обозначены молодые семьи, которые нормативными и правовыми актами признаны нуждающимися в улучшении или расширении жилищных условий. Для этого семья должна постоянно проживать на территории России.
— Национальная военная ипотека является программой обеспечения жильем военнослужащих России. Участниками такой программы становятся офицеры, которые имеют актуальный первый контракт о прохождении военной службы, а также младшие и рядовые чины, заключившие второй контракт.
— Общероссийская программа ипотечного кредитования «Материнский капитал» является мощным рычагом поддержки сразу двух социальных составляющих, такая система поддерживает рождаемость и помогает улучшить благосостояние российских семей, воспитывающих двоих и более детей.
Рассмотри несколько программ ипотечного кредитования. К таким программам можно отнести [19, c. 15]:
а) ипотеку без первоначального взноса;
б) ипотеку для молодой семьи;
в) государственную ипотеку;
г) ипотеку без комиссии;
д) социальную ипотеку;
е) военную ипотеку.
Ипотека без первоначального взноса не совсем правильное название, поскольку для начала кредитования по этой программе, участники берут потребительский кредит, который направляют в уплату задолженности. Как вариант можно использовать в качестве средства платежа уже имеющуюся квартиру. При этой ипотечной программе важен совокупный доход семьи, должен быть достаточным для покупки жилья. Хотя по этой программе работают мало банков (Банк Москвы, Абсолют-Банк), но таких становится всё меньше, а первоначальный взнос увеличивается до размеров 15-20% от первоначального взноса.
Ипотека молодым семьям предназначена лицам, в официальном порядке признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающими на территории того субъекта Федерации, который участвует в программе. Существует ряд гласных и негласных ограничений, относительно возраста. Если у молодой семьи нет детей, то субсидия предоставляется в размере не менее 35% от стоимости квартиры, а при наличии хотя бы одного ребёнка, то в размере не менее 40%.
Некоторые банки, которых не так много, например, Московский кредитный банк и агентство недвижимости «Лаурел», предоставляют такой вид кредитования. Главным достоинством этого вида кредита является отсутствие любых комиссий, в том числе за рассмотрение кредитной заявки, выдачу и сопровождения кредита. По данной программе действуют ставки — 9 в долларах США и 12 в рублях. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости квартиры, срок кредитования — 15 лет (при выдачи кредита в долларах США) и 10 лет, если кредит выдан в рублях. Размер выдаваемого кредита — от 30 до 250 тыс. долларов США, а в рублях от 1 млн. до 7,5 млн. рублей [12, c. 16].
Под социальной ипотекой следует понимать специально принятую программу, разработанную Правительством России для нуждающихся — социально не защищенных слоев населения страны.
Под программой кредитования «Военная ипотека» понимают систему обеспечения жильём военнослужащих, разработанную в соответствии на основании Федерального закона от 20 августа 2004 года №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» [7]. Этот закон защищает права военнослужащих, которые заключили свои первые контракты не ранее 1 января 2000 года (для военнослужащих, проходивших службу ранее, остались прежние права — служебное жильё, социальный найм, жилищный сертификат).
Основой законодательства регулирования института ипотеки является Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [6].
Основной нормой Закона №102-ФЗ, которая относится к вопросам ипотечного кредитования, является законодательное положение, что «Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора» (части 1 и 2 статьи 77 Федерального закона №102-ФЗ).
Несколько другие правовые нормы применяются в части жилых помещений построенного или приобретенного частично или полностью с использованием с целью жилищного обеспечения военнослужащих, ипотечные отношения которых регулируются с учётом норм Федерального закона от 20 августа 2004 года №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» [7]. Ипотечные отношения с учётом применения норм указанного закона регулируются частью 4 статьи 77 Федерального закона №102-ФЗ. Такое жильё считается в залоге «с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).
При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора».
Само же положение о залоге регулируется §3 «Залог» главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» Первой части Гражданского кодекса РФ [2].
Налоговым кодексом РФ предусмотрены льготы в виде имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц (пп.4, п.1, статьи 220 НК РФ).
Вторым уровнем, который следует рассмотреть по вопросам организации ипотечного кредитования, являются Постановления Правительства РФ. К таким Постановлениям нужно отнести Постановления Правительства РФ от 15.05.2008 №370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (этим документом утверждены соответствующие Правила); от 13.03.2015 №220 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)»; от 20.04.2015 №373 «Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложных финансовой ситуации, и увеличению уставного капитала открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а также некоторые другие [18, c. 26].
К документам, регламентирующим деятельность банков по ипотечному кредитованию, изданных Центральным Банком России нужно отнести, прежде всего, Инструкцию от 31 марта 204 года №112-И «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием», который установил несколько обязательных нормативов (в настоящее время отмененных) за исключением норматив минимального соотношения размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием (Н18), а также Указание Банка России от 8 октября 2018 г. № 4927-У «О перечне, формах и порядке составления и представления форм отчетности кредитных организаций в Центральный банк Российской Федерации» [11]. Данным указанием утверждена фора отчетности, связанная с ипотечным кредитованием «Информация о соблюдении кредитными организациями, осуществляющими эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, требований к ипотечному покрытию облигаций» (Код формы по ОКУД 0409159 (месячная)).
Следовательно, огромное значение ипотека имеет для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.