Дипломная работа (колледж/техникум) на тему Аренда: понятие, виды

ВВЕДЕНИЕ 3

 

ГЛАВА 1. Общие положения о договоре аренды 6

 

1.1Понятие договора аренды и его существенные условия6

1.2 Форма и государственная регистрация договора аренды17

 

ГЛАВА 2. Виды договоров аренды: подходы к систематизации,           характеристика

24

 

2.1 Классификация и систематизация арендных отношений24

2.2 Характеристика отдельных видов договора аренды31

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 40

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 43

Актуальность темы исследования. Договор аренды является одним из самых популярных. Договор аренды отнесен к группе сделок, которые регламентируют отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не ведет к смене титула собственника, а, соответственно, в юридическом смысле он формирует такие отношения товарообмена, при которых товаром признается не вещь, а право пользования данной вещью. Имущество по этому договору может быть передано арендатору исключительно в пользование, иногда в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.
Законодатель предусматривает достаточно много видов договора аренды, каждый из которых имеет свои особенности, в зависимости от предмета оговора, его формы, а также прав и обязанностей сторон по такому договору. При этом следует отметить, что сторонами договора аренды могут быть как физические лица, так и индивидуальные предприниматели, муниципальные образования и т.д., т.е. круг субъектов, которые могут заключать договор аренды, достаточно широк.
Проблема выбранной темы предстоящего выпускного квалификационного исследования заключается в несовершенстве гражданского законодательства, которое регламентирует арендные отношения, т.е. практику их применения. Проблемы возникают при определении существенных условий договора аренды, определении прав и обязанностей сторон, а также при расторжении договора аренды. Также изучение договора аренды позволяет решать важные вопросы, соединенные с оформлением юридических документов при передаче имущества. Следует отметить и на проблему, связанную с классификацией и систематизацией договоров аренды. При исследовании проблем договора аренды ученые наибольшее внимание уделяется исследованию проблем договора аренды зданий и сооружений. Большой интерес они вызывают потому, что по этому вопросу не всегда совершена позиция законодателя . Обращаясь к договору аренды помещений, зданий и сооружений, а также к договорам аренды предприятий следует отметить и проблему, которая возникает при государственной регистрации таких договоров.
Цель исследования – на основе юридической литературы и обширной арбитражной практики комплексно охарактеризовать отношения, возникающие из договоров аренды.
В соответствии с поставленной целью решались следующие задачи:
¾ раскрыть содержание понятия договора аренды, и его существенных условий;
¾ охарактеризовать форму договора аренды и его государственную регистрацию;
¾ представить обзор классификаций и систематизации арендных отношений;
¾ охарактеризовать отдельные виды договора аренды.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере аренды.
Предметом исследования служит гражданско-правовой договор аренды, правовые акты, регулирующие указанную гражданско-правовую сделку.
Методологическая основа данной работы обусловлена спецификой изучения материала и задачами исследования. В основе исследования заложены принципы системности и научной объективности. Использование фундаментальных методологических принципов научной объективности позволило проследить специфику договора аренды в российском законодательстве. Использование в работе подобных общенаучных методов исследования, как наблюдение, сравнение, анализ и синтез позволили наиболее полно рассмотреть имеющийся материал.
Теоретической основой исследования явились труды таких ученых как: Смирнов В.В., Лукина З.П., Барков А.В., Смирнова А.А., Яременко Н.Н., Елисеева Е.Ю., Иванова С., Суханов Е.А., Герасимова В.О., Баринов Н. А., Барышев С.А., Сторожева А. Н., Веселова О.С., Мельник М.В., Трубникова Е.В., Королёва Е.В., Игнатова Ю.Н. и других ученых-цивилистов.
Нормативной основой исследования послужили нормы гражданского законодательства, регулирующие договор аренды, а также Федеральные законы и методические указания по вопросам заключения договора аренды.
Эмпирическая основа исследования представлена материалами судебной практики по вопросам, возникающим по поводу договора аренды.
Структура работы определена целями и задачами исследования. Работа имеет введение, две главы, включающие в себя четыре параграфа (по два в каждой), заключение и список источников.

Аренда – один из самых распространённых договоров, заключающихся сегодня. Общие положения о договоре аренды закреплены в ст.ст. 606-625 части второй ГК РФ.
Статья 606 ГК РФ определяет договор аренды как сделку, согласно положениям которой наймодатель обязуется представить нанимателю за плату во временное пользование или во временное владение и пользование имущество.
Договор аренды по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным и двусторонне обязывающим.
Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Сдавать имущество в аренду может как его собственник, так и другое лицо, уполномоченное осуществлять подобные действия согласно закону. Договор аренды по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным и двусторонне обязывающим.
К существенным условиям договора аренды относится условие о предмете аренды. Предмет договора может быть определен как предоставленное во временное возмездное пользование, движимое или недвижимое имущество. Отсутствие в договоре точных данных об объекте аренды дает основание считать условие о предмете договора несогласованными. Следовательно, договор будет признан незаключенным. К существенным условиям договора аренды также следует относить также арендную плату.
Договор аренды между физическими лицами может быть заключен в устной форме. В тех случаях, когда одной из сторон является юридическое лицо, а также если аренды заключается на срок более одного года, законодателем регламентировано то, что такой договор должен быть обязательно заключен в письменной форме. Что касается договора аренды недвижимого имущества, то такой договор имеет обязательную письменную форму, требует государственной регистрации и не нуждается в заверении у нотариуса. Также имеется требование, что договор должен быть единым документом, подписанным обеими сторонами. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Классификация и систематизация арендных отношений может осуществляться по различным критериям.
При многоступенчатом принципе построения системы договоров классификация осуществляются последовательно, но в определенных случаях деление договорных обязательств по различным основаниям производится параллельно. Так, по признаку экономического неравенства среди договоров аренды выделен договор проката. Одновременно с этим договоры аренды разделяются по предметному основанию (аренда предприятий, зданий и сооружений, транспортных средств), а также с точки зрения участия арендатора в приобретении арендодателем в собственность предмета аренды (лизинг).
Унификация трактуется как процесс выработки единых правовых норм для схожих договорных отношений. Так, в параграфе 1 гл. 34 ГК РФ закреплены положения, являющиеся общими для всех договоров аренды в независимости от их предметных, субъектных и иных особенностей.
Относительная унификация заключается в том, что нормы, объединенные общим системным признаком, изначально формируются в законе с учетом вторичной специфики договора. Так, договоры аренды и найма жилого помещения принадлежат к одной группе, выделенной по признаку возмездной передачи имущества во временное пользование. Однако в связи со спецификой найма жилого помещения, которая определяется субъектным составом и предметом договора, общие положения об аренде воспроизведены в институте найма жилого помещения с необходимыми уточнениями.
Классификация договоров аренды законодателем осуществляется на основе вида арендуемого имущества и специального субъектного состава.
В теории также предлагается классификация договоров аренды на две большие группы: договор аренды движимого имущества и договор аренды недвижимости.
Первой проблемой является то, что нет определенного критерия для систематизации типов договора аренды.
Второй проблемой является «пересечение» отдельных типов договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества, т.е., тот или иной договор имеет признаки одновременно нескольких видов договора аренды (или нескольких договоров аренды отдельных видов имущества): лизинг здания, прокат транспортного средства.
Третьей проблемой является то, что ко многим видам договора аренды применяются нормы § 1 и 2-6 гл. 34 ГК РФ, урегулированные иными законами.
В ходе исследования была отмечена также проблема, связанная с юридической квалификацией договоров, связанных с предоставлением одним лицом другому конструктивного элемента здания для размещения рекламных объектов. При разрешении таких споров позиция судов сводится к тому, что элемент здания (например, фасад крыши, часть стены) не может являться объектом аренды.
Принципиальное значение имеет вопрос о том, какими правовыми положениями должен регламентироваться непоименованный договор. Исследователи приходят к заключению, что в первую очередь нужно исходить из общих системных признаков: каждый непоименованный договор обладает родовыми признаками обязательственного правоотношения. Соответственно, к нему применимы общие положения об обязательстве, затем – положения о договоре.

Глава 1. Общие положения о договоре аренды

1.1. Понятие договора аренды и его существенные условия
С договорами аренды в той или иной форме многие встречаются, даже не подозревая об этом. Сдача квартиры в наем, поездка на такси, приобретение оборудования в лизинг – все это разновидности договора аренды. Объединяет все перечисленное то, что имущество по ним передается во владение и пользование лишь на время за определенную плату. Определяющим признаком, позволяющим классифицировать их на группы, выступает предмет сделки.
Аренда – один из самых распространённых договоров, заключающихся сегодня. Однако сторонами договора не всегда соблюдаются необходимые установленные законом требования и условия. Поэтому определить понятие, виды и основные принципы договора аренды достаточно важно.
Общие положения о договоре аренды закреплены в ст.ст. 606-625 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) . Законодатель подробно регламентировал понятие, содержание, условия заключения данного договора. Рассмотрим его общую характеристику.
Статья 606 ГК РФ определяет договор аренды как сделку, согласно положениям которой наймодатель обязуется представить нанимателю за плату во временное пользование или во временное владение и пользование имущество.
Отечественные цивилисты сходятся во мнении, что аренда является договорным институтом, то есть арендные правоотношения возникают между субъектами (операторами) в результате заключения теми договора аренды. То есть, иными словами, об аренде можно говорить, как о юридическом факте, имеющем форму договора .
Так, российские цивилисты М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, основываясь на формулировке нормы ст. 606 ГК РФ, определяют договор аренды как «гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью» .
Таким образом, договор аренды – это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества не отчуждает его, а предоставляет в пользование другому лицу, извлекая из этого определенный доход. Пользователь имущества получает свою выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. Имущество в контексте договора аренды рассматривается в широком понимании. Не может быть передано в аренду только имущество, исключённое из гражданского оборота или имущество, ограниченное в таком обороте.
Перечень таких видов устанавливается законом (к ним, например, принадлежат некоторые виды оружия и боеприпасов, наркотические вещества и т.д.).
Из определения видно, что по рассматриваемому договору имущество может быть передано во временное владение и пользование или во владение. Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Сдавать имущество в аренду может как его собственник, так и другое лицо, уполномоченное осуществлять подобные действия согласно закону. Также эти термины используются как тождественные, в зависимости от сферы применения того или иного виды договора аренды.