Дипломная работа (колледж/техникум) на тему Анализ наиболее эффективного использования земельного участка (на примере Ульяновской области)

Содержание:

Введение 3
1. Теоретические аспекты анализа эффективности использования объектов недвижимости 7
1.1. Роль анализа наиболее эффективного использования недвижимости в процессе ее стоимостной оценки 7
1.2. Нормативно-правовые основы потенциального использования объектов недвижимости 17
2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка на примере Ульяновской области 28
2.1. Факторы, определяющие эффективность использования земельного участка 28
2.2. Обоснование наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка в Ульяновской области 33
3. Актуальность проблем наиболее эффективного использования земли в Ульяновской области и пути их решения 41
3.1. Проблемы эффективного использования земельных ресурсов 41
3.2. Пути повышения эффективности использования земельных ресурсов в Ульяновской области 47
Заключение 59
Список использованных источников 62
Приложения 46

Введение:

Актуальность темы исследования связана, прежде всего, с тем, что объекты недвижимости занимают особое место в любой системе обще-ственных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приори-тетные интересы людей во всех сферах.
Традиционно, наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет собой вариант использования свобод-ного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечива-ется соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
В оценочной практике проблема наиболее эффективного использова-ния (НЭИ) земельного участка (ЗУ) решается путем выбора из всех вари-антов возможных улучшений рассматриваемого земельного участка тако-го, который имеет максимальную стоимость, забывая при этом провести анализ востребованности этого улучшения в данном месте. Анализ и вы-бор наиболее эффективного использования является, по сути, экономиче-ским исследованием рыночных факторов, существенных для рассматрива-емого объекта.
Верный выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного ис-пользования объекта недвижимости является одним из важнейших факто-ров, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.
Поскольку оценочная деятельность предполагает определение ры-ночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования кон-кретного объекта собственности, что определяет актуальность выбранной темы.
Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимо-сти, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка.
Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эф-фективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам не-движимости имеют большое значение для определения наиболее эффек-тивного вида использования.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимо-сти предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуа-ции, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.
Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном ис-пользовании может быть сделан только после расчета стоимости.
В связи со сказанным выше в рамках настоящего исследования были рассмотрены взгляды учёных на «наилучшее и наиболее эффективное ис-пользование», на значение анализа наилучшего использования объектов собственности при принятии управленческих решений и при максимизации рыночной стоимости объекта.
Цель исследования – рассмотреть методику и особенности анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимо-сти.
Для реализации поставленной цели необходимо решить ряж задач:
— рассмотреть роль анализа наиболее эффективного использования недвижимости в процессе ее стоимостной оценки;
— изучить нормативно-правовые основы потенциального использова-ния объектов недвижимости;
— выявить факторы, определяющие эффективность использования зе-мельного участка;
— представить обоснование наилучшего и наиболее эффективного ис-пользования земельного участка в Ульяновской области;
— выявить проблемы эффективного использования земельных ресур-сов;
— предложить пути повышения эффективности использования земель-ных ресурсов в Ульяновской области.
Объект исследования – наиболее эффективное использование земель-ного участка.
Предмет исследования – факторы, определяющие эффективность ис-пользования земельного участка.
Научно — теоретической базой данной работы являются научные труды отечественных и зарубежных ученых советского и современного периодов , в частности: Валдайцева С.В., Генри С. Харрисон, Грибовского С.В, Соловьева М.М., Гровер Р. и других.
Вопросам определения стоимости земельных участков, включая участки, содержащие в себе полезные ископаемые, посвящены исследова-ния основоположников и наиболее выдающихся представителей классиче-ских научных школ, таких как: У. Петти, А. Смит, Д. Рикардо, И.Г. Тюнен, Дж. С. Милль, К. Маркс, Г. Джордж, А. Маршалл, Дж.Б. Кларк. Данные ученые исследовали особенности земельной и горной ренты, однако если часть из них придерживалась мнения об одних и тех же законах, форми-рующих два вида ренты, то другими отмечалось существование значи-тельных различий между самой природой земельной и горной ренты, вы-званных, в первую очередь, особенностью деятельности добывающего предприятия.
Результаты исследований современных ученых, изучающих вопросы горной ренты и оценки стоимости месторождений, отражены в работах К.К. Вальтуха, Н.В. Володомонова, О.Е. Медведевой, Т.Б. Решетиловой, Э.Ю. Черкесовой, С.В. Чернявского.
Однако данные исследователи рассматривали исключительно подхо-ды и методы, применяемые к оценке месторождений, не уделяя внимания расчету стоимости расположенных над ними земельных участков. К рос-сийским ученым, работы которых посвящены вопросам кадастровой оцен-ки земельных участков, относятся А.Ю. Буянов, Н.В. Волович, С.В. Гри-бовский, В.В. Григорьев, Е.Н. Иванова, С.П. Коростелев, С.И. Носов, А.Л. Оверчук, В.И. Петров, В.А. Прорвич, П.М. Сапожников, О.А. Скуфин-ский, С.Г. Стерник, М.А. Федотова. Среди современных зарубежных уче-ных, занимающихся вопросами оценки стоимости земельных участков, можно выделить В. Кляйбера, Х. Дитериха, Дж. Эккерта, Р. Вессели, Л. Волтерса, Р. Сиетчипинга, С. Хейла.
Научные работы указанных авторов отражают особенности кадаст-ровой оценки земельных участков, однако в большинстве своем не касают-ся исследования вопросов кадастровой оценки земельных участков недро-пользования. Это связано с тем, что в России, в отличие от стран с разви-тым рынком недвижимости, рынок земельных участков еще только фор-мируется, что сильно затрудняет проведение системного анализа влияния различных факторов на такой сложный сегмент рынка, как рынок 8 зе-мельных участков недропользования. При этом сам этот сегмент рынка играет значительную роль для экономики в силу сложившейся ее структу-ры.
В ходе работы использованы аналитические методы, сравнительная характеристика, экономические методы анализа.
Информационной базой для написания работы послужили норма-тивно-правовые акты, учебная литература, периодические издания.
Цель и задачи исследования определили структуру работы, которая представлена введением, тремя главами, заключением и списком использо-ванных источников.

Заключение:

Земельные ресурсы являются постоянным и уникальным средством производства в сельском хозяйстве и, обладающим рядом незаменяемых свойств, например, таких как плодородие. Земля оказывает активное воз-действие на функционирование общества, в частности, удовлетворяет его потребности в качестве пространственной основы жизнедеятельности и средства производства. В связи с этим управление земельными ресурсами – дело не только важное, но и достаточно сложное, предполагающее со-здание четкой и эффективной системы управления.
В России формирование современной системы управления земель-ными ресурсами является ключевой проблемой земельной реформы, кото-рая до последнего времени не нашла окончательного решения. Поэтому требуется совершенствование теоретических и методических положений управления земельными ресурсами, позволяющих увеличить налогообла-гаемую базу и сбор бюджетных доходов, привлечь инвестиции в развитие муниципальных образований и регионов, создать эффективную систему обеспечения прав гарантий для субъектов земельных отношений.
Создание и поддержка системы земельных отношений и землеполь-зования, позволяющие учесть права всех субъектов земельных отношений и при этом получить максимальное поступление земельных платежей в бюджет – это основная задача управления земельными ресурсами любого региона.
Оценка земли заключается в нахождении стоимости земельного участка с использованием разнообразных оценочных методов. Оценка производится для того, чтобы найти рыночную стоимость участка либо стоимость права аренды участка.
Факторы, влияющие на стоимость земли:
— Принцип полезности — рыночную стоимость могут иметь только те участки, которые способны удовлетворять потребности пользователей.
— Принцип замещения — стоимость участка не может превышать рас-ходов на покупку аналогичной недвижимости, этот принцип лег в основу сравнительного метода оценки.
— Цена, полученная после оценки, зависит от спроса и предложения на рынке.
— Стоимость земли зависит от типа разрешенного использования — стоимость участка под строительство многоэтажного дома будет гораздо выше, чем стоимость участка под сельскохозяйственные нужды. Подроб-нее о переводе земель из одной категории в другую изложено в ФЗ «О пе-реводе земель и земельных участков из одной категории в другую».
— Стоимость участка в результате оценки будет зависеть от вероятно-сти получения дохода при наиболее эффективном его использовании.
— Стоимость участка будет зависеть от внешних факторов и его соб-ственных характеристик.
В связи с наличием широкого спектра назначений участков оценка земельного участка не может проводиться в отрыве от анализа правоот-ношений вокруг него. Зачастую смена назначения участка может привести к его удорожанию в десятки раз, поэтому специалист также учитывает возможность перевода земли из одной категории в другую.
Изучив ситуацию в селе Ундоры Ульяновского района Ульяновской области, можно сделать вывод, что территории, где стремительно развива-ется туристская деятельность, подвержены множеству нарушений в сфере земельного законодательства и градостроительства. Поэтому, на данных территориях необходимо с большей серьезностью относиться к размеще-нию и постановке на учет объектов капитального строительства.
Отметим, что решение данных проблем благоприятно скажется на поступлении земельных платежей в бюджеты муниципальных образова-ний. При изменении вида разрешенного использования земельных участ-ков ежегодный земельный налог будет гораздо больше. Это связано с тем, что ставка земельного налога на земли с видом разрешенного использова-ния «для ведения личного подсобного хозяйства» намного ниже, чем при виде разрешенного использования «гостиницы и иные объекты временного проживания».
Реализация предложенных мероприятий позволит в значительной степени повысить эффективность использования земель на территории Ульяновской области, создать условия для увеличения производственного и инвестиционного потенциала, а также обеспечения устойчивого развития поселений. В качестве одного из факторов повышения эффективности можно констатировать о высоких объемах увеличения поступлений зе-мельного налога в местный муниципалитет – более трех миллионов двух-сот тысяч рублей, что в пять раз больше имеющихся шестисот сорока ты-сяч рублей. Данные показатели говорят о несомненности в эффективности принимаемых решений, выполненных на основе анализа села Ундоры Ульяновского района Ульяновской области.
Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что планируемые к внедрению изменения действующих принципов системы управления зе-мельными ресурсами, имеют ряд недостатков и возможных негативных последствий. Данное обстоятельство обуславливает необходимость допол-нительных корректировок и более тщательного и детального рассмотре-ния всех вносимых предложений до вступления их в законную силу.

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические аспекты анализа эффективности использования объ-ектов недвижимости
1.1. Роль анализа наиболее эффективного использования недви-жимости в процессе ее стоимостной оценки

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение ры-ночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования кон-кретного объекта собственности. Все типы сделок с собственностью, осно-ванные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рын-ка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений част-ных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффек-тивного использования недвижимости.
Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому тре-бование рыночных сил к объектам недвижимости имеет большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.
Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стои-мость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования . При выборе земельного участка на определенном рынке инвестор понимает, что разница в стоимости разных участков обусловлена их качественными характеристиками.
Анализ наиболее эффективного использования объекта включает в себя подробное исследование ситуации на рынке, характеристик оценива-емого объекта и определение требуемых рыночных опций, которые совме-стимы с параметрами оцениваемого объекта; Расчет доходности каждого варианта и оценка недвижимости при каждом варианте его использования.
Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном ис-пользовании можно сделать только после расчета стоимости. Наиболее эффективным способом использования объекта недвижимости является ис-пользование свободного или застроенного земельного участка, который юридически возможен и надлежащим образом спроектирован, физически осуществим, обеспечен соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Выбор оптимального использования земельного участка зависит от конкурирующих факторов конкретного рынка, к которому относится оце-ниваемое имущество, и не является результатом субъективных спекуляций со стороны владельца, застройщика или оценщика . Рыночные факторы, использованные для формулирования заключения о наиболее эффектив-ном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в об-щем наборе данных, собранном и проанализированном для определения стоимости объекта.
Поэтому наиболее эффективное использование недвижимости можно квалифицировать как параметр, на основании которого рассчитывается рыночная стоимость. Если оцениваемое имущество предназначено для по-следующего личного использования или сдачи в аренду, основная мотива-ция расчета стоимости будет сведена к результирующим потребительским качествам объекта (доход, престиж и конфиденциальность и т. Д.). Инве-стиционная мотивация, помимо суммы полученного дохода и накопления капитала, учитывает такие аргументы, как налоговые льготы и возмож-ность реализации проекта.
Чтобы определить наиболее эффективный вариант использования, анализируются несколько альтернативных вариантов, а именно: анализ рынка, технико-экономическое обоснование варианта и анализ наиболее эффективного использования.
В результате анализа рынка определяется спрос на альтернативные варианты использования; спрос и предложение на рынке, емкость рынка, а также динамика арендных ставок.
Анализ осуществимости этого варианта включает в себя расчет ос-новных компонентов затрат — потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юриди-чески обоснованного и физически осуществимого варианта .
После анализа наиболее эффективного использования для каждого варианта разрабатывается подробный план реализации с учетом конкрет-ных участников рынка, сроков реализации проекта и источников финанси-рования для выбора варианта, который обеспечивает максимальную про-изводительность оцениваемого объекта.
Вариант наиболее эффективного использования оцениваемого не-имущественного имущества должен соответствовать четырем критериям: юридическая осуществимость, физическая осуществимость, финансовая безопасность и максимальная производительность.
Порядок обсуждения критериев при анализе различных видов ис-пользования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно обусловлен тем, что наиболее эффективным является использование даже при наличии финансирования neosome-стим, если это юридически запре-щено или невозможно его физическая реализация.
Юридическая сила. Юридическая сила каждого рассматриваемого варианта проверяется в первую очередь во всех случаях. Однако не следу-ет путать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использовать имущество по прямому назначению. Оценщик рассматривает частные ограничения, правила зонирования, строительные нормы, правила защиты исторических зданий и экологическое законода-тельство. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может повлиять наличие долгосрочных договоров аренды. В течение оставшегося срока аренды использование объекта зависит от условий до-говора.
Если наиболее эффективное использование объекта ограничено наличием договора аренды, это должно быть отражено в отчете об оценке. Например, если объект ограничен договором аренды земли, экономически нецелесообразно построить новое здание с экономическим сроком службы, превышающим срок аренды .
Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, кото-рые могут быть заложены в договоре на приобретение недвижимости. Эти ограничения могут применяться к определенным областям использования, конкретному местоположению зданий на земельном участке, определен-ным параметрам здания и типу используемых строительных материалов. Если ограничения на правоустанавливающие документы вступают в про-тиворечие с более общими юридическими правилами, такими как строи-тельные нормы и правила, учитывается максимальный лимит.
Строительные нормы и правила могут ограничивать освоение зе-мельных участков наиболее эффективными конструкциями, если последние увеличивают стоимость строительства, необходимую для соблюдения тех-нических регламентов. В конце концов, это мешает развитию территорий. В некоторых областях строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения его роста. Действу-ющие правила землепользования направлены на защиту окружающей сре-ды. Эксперт должен учитывать стандарты чистоты воздуха и воды, а также общественное мнение о предлагаемых проектах застройки территорий, например, строительство зданий определенного количества этажей, проти-вопожарные перерывы и требования по инсоляции .
Вариант использования, который юридически запрещен на дату оценки, может рассматриваться только на дальнейших этапах анализа, ес-ли оценщик предполагает, что в существующие правила будут внесены изменения. Тем не менее, вероятность изменений в законодательстве, стро-ительных нормах, правилах зонирования и других законах никогда не определена.
Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимо-сти должен основываться на физической целесообразности. Физические критерии осуществимости — размер, форма, площадь, дизайн, состояние почвы и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (та-ких как наводнения или землетрясения) — влияют на предполагаемое ис-пользование земли. Окончательная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые параметры имеют наибольший эффект только на основе использования определенного размера сюжета.
В этом случае необходимо определить возможность расширения су-ществующего земельного участка. Форма участка влияет на конечную продуктивность, поскольку стоимость строительства участка неправиль-ной формы может быть выше, что еще больше снижает их полезность по сравнению с участками с плоскими сторонами.
Аналогичным образом, наличие подъездных путей к объекту и ин-женерных коммуникаций повышает его конечную производительность, по-скольку достигается экономия на его разработке. Таким образом, свобод-ная емкость очистных сооружений ограничивает физический размер пред-ложенного эффективного варианта развития. Топографические или поч-венные характеристики земельного участка отражаются в функциональной полезности участка.
Негативные аспекты, выявленные оценщиком, затрудняют его по-строение или увеличивают затраты на разработку. Поскольку все пред-ставленные на рынке участки конкурируют друг с другом, предполагае-мый запас не может быть непригодным для наиболее эффективного ис-пользования, поскольку он уступает другим участкам, типичным для дан-ного района .
В процессе анализа физической целесообразности эффективного ис-пользования необходимо учитывать состояние зданий и сооружений с це-лью определения возможности их дальнейшей эксплуатации на новой ос-нове. Если необходимо перестроить здания, чтобы обеспечить оптималь-ное использование, вам следует рассчитать необходимые затраты и срав-нить их с окончательным доходом. Как правило, стоимость реконструкции зависит от физического состояния и расположения объекта недвижимости.
Финансовая безопасность. Опция считается финансово приемлемой, если она обеспечивает операционный доход, равный или превышающий операционные расходы, затраты на финансирование и требуемую схему возврата капитала.
Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительную отдачу, считаются осуществимыми с финансовой точки зрения. Если тип использования не предполагает получение регулярного дохода от операции, анализ выбирает те варианты, которые создают не-движимость по стоимости, равной или превышающей стоимость строи-тельства или реконструкции объекта для этого нового типа использования ,
Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использо-вания недвижимости с капитальными затратами. Если доход ниже, чем расходы, или незначительно превышает их, то такой вид использования считается финансово невозможным. Чтобы оценить виды использования, которые приносят регулярный доход от эксплуатации, оценщик рассчиты-вает общий чистый операционный доход для каждого из них, индивиду-альную норму прибыли на вложенный капитал и сумму дохода, относя-щуюся к земле. Если чистый доход соответствует необходимому доходу от инвестиций и обеспечивает требуемый доход от земли, то этот тип исполь-зования является финансово возможным.
Определение финансово возможного использования основано на анализе спроса, предложения и местоположения.
Максимальная производительность. Максимальная продуктивность — наивысшая ценность земельного участка как такового, независимо от того, является ли он свободным (фактически или условно) или застроенным .
Таким образом, реализация этого критерия предполагает, что из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечиваю-щих положительную сумму вариантов дохода, выбор такого вида исполь-зования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недви-жимости-земли.
Потенциальный вариант наиболее эффективного использования зем-ли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно кон-кретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок службы зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов. Максимальная продук-тивность земельного участка определяется путем сравнения дохода, полу-ченного от его использования, и уровня капитализации, требуемого рын-ком для этого типа использования. Однако в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости стоимость земельного участка мо-жет быть определена различными методами.
Выбор метода зависит от степени переориентации оцениваемого объ-екта недвижимости, уровня рассматриваемого риска, требуемой нормы прибыли и срока возврата капитала, сроков реализации предполагаемого использования объекта недвижимости.
Тип использования, который обеспечивает наибольшую отдачу от земли, является наиболее эффективным. В основе всех методов, используе-мых для определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта, лежит так называемая методика баланса. Доход от земли рассматривается как баланс между общим доходом, полу-ченным от недвижимости, и теми суммами дохода, которые обеспечивают-ся за счет привлечения рабочей силы, капитала и основных средств (функ-ционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет собой разницу между общей стоимостью всего имущества и остаточной стоимостью зданий или стоимостью их строитель-ства . Наилучшее использование недвижимости может быть достигнуто либо на основе уже существующих строений, либо за счет сооружения принципиально новых улучшений, что потребует рассмотрения земельно-го участка в качестве свободного. Исходя из этого, оценщики при анализе наилучшего использования недвижимости рассматривают наиболее эффек-тивное использование участка в качестве незастроенного или застроенно-го.
Для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной существуют три основные причины :
1) выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельно-го участка;
2) использование метода сопоставимых продаж для оценки застроен-ного участка;
3) расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.
Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка проводят для:
а) идентификации вида использования объекта недвижимости, обес-печивающего наибольший общий доход на вложенный капитал;
б) выявления на рынке объектов недвижимости одинакового назна-чения с сопоставимым уровнем эффективности использования.
Рассмотрим разницу между наиболее эффективным использованием участка без построек и объекта недвижимости со зданиями на примере промышленной недвижимости с токсичными выбросами. Район, в котором расположен этот объект, развивается как загородный жилой район на ос-нове его природных характеристик.
Максимальная эффективность использования участка без построек, скорее всего, будет основана на использовании этого участка для жилого коттеджа. В этом случае будут расходы на снос и утилизацию существую-щего объекта. На практике потенциальный владелец недвижимости будет перестраивать участок только в том случае, если остаточная стоимость зданий будет низкой. В зависимости от того, насколько близко по времени к дате оценки выбран вариант использования, для которого требуется но-вая структура, существующее использование можно рассматривать как промежуточное. Таким образом, если в соответствии с планом расширения городских территорий строительство коттеджей достигнет соответствую-щего земельного участка в течение пяти лет, а период, необходимый для сноса существующих зданий и строительства нового коттеджа, составляет один год, то четырехлетний Эксплуатация существующей промышленной недвижимости может рассматриваться как временное использование .
Однако, если конкурентный уровень спроса выше для производ-ственного использования, наиболее эффективным использованием этого свойства может быть поддержание существующего ряда необходимыми экологическими работами, которые требуют соответствующих затрат.
В соответствии с теорией оценки стоимости недвижимости анализ земли должен основываться на предположениях, что нет зданий, даже если территория застроена, чтобы определить, есть ли спрос на текущее ис-пользование, если оно будет продолжено или заменено.
Определение наиболее эффективного использования незастроенного земельного участка основывается на предположении, что на нем нет зда-ний или что он может быть освобожден от строительства в результате их сноса. В результате стоимость земельного участка определяется исходя из выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих рента-бельность недвижимости, и выбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретной целью.
Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности .
1. Использование участка земли для спекуляции, то есть для продажи его без улучшений инвестору, который впоследствии построит его в соот-ветствии с требованиями рынка или своими собственными предпочтения-ми. Этот вариант применим, когда рынки недвижимости перенасыщены.
2. Развитие земельного участка с новыми зданиями и сооружениями, в том числе:
— разработка без промежуточного использования, если рассматрива-ется новый вариант использования, принятый рынком на дату анализа;
— строительство с промежуточным использованием, которое предпо-лагает временное сохранение существующего варианта использования до тех пор, пока рынок не потребует нового варианта на основании прогно-зируемой рыночной ситуации;
— разделение или консолидация земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;
— разработка сайта с новыми постройками, аналогичными существу-ющему объекту по назначению и физическим параметрам.
Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на ос-нове незастроенного участка является его условное развитие. Это связано с тем, что на анализируемом участке есть здание, которое влияет на стои-мость объекта.
Наиболее эффективное использование застроенного земельного участка предполагает сохранение существующих конструкций на этом участке. Использование застроенного земельного участка позволяет со-хранить существующее назначение оцениваемого объекта или изменить его. В обоих случаях учитывается необходимость и возможность :
— сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
— проведения строительных работ по реконструкции зданий для по-вышения их класса и изменения ставок арендной платы;
— проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;
— уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.
Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно-привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбран-ного варианта.
Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего спосо-ба использования недвижимости и различных вариантов перестройки бу-дут неодинаковы. В отчете об оценке необходимо отделить наиболее эф-фективное использование участка в качестве незастроенного от наиболее эффективного использования застроенного участка. Этот отчет должен четко идентифицировать, объяснить и обосновать цель и заключение по каждому виду использования.