Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 3

1. Теоретические основы ипотечного кредитования. 6

1.1. Сущность ипотечного кредитования. 6

1.2 Схемы организации ипотечного кредитования. 10

1.3 Кредитные риски банка при ипотечном кредитовании. 12

2. Оценка организации ипотечного кредитования в АО
«ДОМ.РФ». 15

2.1. Краткая характеристика АО «ДОМ.РФ». 15

2.2 Анализ кредитного портфеля АО «ДОМ.РФ». 21

2.3 Оценка экономической эффективности организации
ипотечного кредитования в АО «ДОМ.РФ». 26

3. Направления по совершенствованию ипотечного
кредитования. 31

3.1. Мероприятия по повышению эффективности ипотечного
кредитования в АО «ДОМ.РФ». 31

3.2. Экономическая эффективность предложенных мероприятий. 36

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 45

СПИСОК ИПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 48

Введение:

Актуальность темы
настоящей работы «Совершенствование ипотечного кредитования в коммерческом
банке» определяется тем, что ипотечное кредитование является одним из
перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека
представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита.
Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как
известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности.

Целью ипотечного
кредитования является, улучшение жилищных условий населения, стимулирование
спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка
государством развития ипотечного кредитования является одной из основных
предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного
кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является
одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения
внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.

Ипотечное кредитование
оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы,
происходящие в обществе. Создание и развитие ипотечного кредитования будет
способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской
системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте
банков в экономической жизни страны.

Теоретическим и
историческим основам организации ипотечного кредитования, анализу мировой
практики, прежде всего в развитых странах, а также исследованию проблем
развития ипотечного кредитования в России и залогового права посвящены работы
отечественных ученых Вишневского А.А. (вопросы залогового права), B.C. Ема,
Н.Б. Косаревой (в основе — анализ опыта развития ипотеки в Америке,
исследование рисков и инструментов ипотечного кредитования). В.А. Кудрявцева,
Е.В Кудрявцевой (затрагивают в своих работах основы ипотечного кредитования,
опыт зарубежных стран), В.И Лимаренко. С.Н. Максимова (рассматривают как
историю развития ипотеки за рубежом, так и механизмы реализации в России,
особенности и проблемы рынка недвижимости) и др.

Данные вопросы
рассматриваются и зарубежными авторами: М.Дестресс, А. Солее. Дж. Куммингс. Р.
Сграйк, Б. Фергюсоп, Ф. Фабоцци и др. Несмотря на наличие работ вышеуказанных
авторов, немалого количества материалов по вопросам развития ипотечного
кредитования, имеющихся в отечественных периодических изданиях, среди
специалистов, занимающихся данным вопросом, не сформировалось единого мнения по
поводу наиболее целесообразной модели ипотечного кредитования в России.

Таким образом, исследование
инструментов ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально.
Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще
немаловажные социальные функции.

Целью данной работы
является рассмотреть необходимость, перспективы и проблемы организации
ипотечного кредитования на примере банка АО «ДОМ.РФ».

Задачами дипломной работы
являются:

—     рассмотреть
сущность ипотечного кредитования;

—     исследовать
схемы организации ипотечного кредитования;

—     изучить
кредитные риски банка при ипотечном кредитовании;

—     дать
краткую характеристику АО «ДОМ.РФ»;

—     провести
анализ кредитного портфеля АО «ДОМ.РФ»;

—     осуществить
оценку экономической эффективности организации ипотечного кредитования в АО
«ДОМ.РФ»;

—     разработать
мероприятия по повышению эффективности ипотечного кредитования в АО «ДОМ.РФ»;

—     оценить
экономическую эффективность предложенных мероприятий.

Объектом исследования
является банк АО «ДОМ.РФ».

Предмет исследования —
совокупность отношений, связанных с процессами ипотечного кредитования в банке
АО «ДОМ.РФ».

При написании данной
работы будут применяться такие методы научных исследований: анализ, сравнение,
метод сравнения абсолютных величин, метод сравнения относительных величин.

Исходя из темы, цели и
задач структура работы такова:

—     в
первом разделе освещены теоретические основы ипотечного жилищного кредитования;

—     во
второй главе работы проведен анализ системы ипотечного жилищного кредитования
ан примере банка АО «ДОМ.РФ»;

—     третий
раздел посвящен разработке направлений совершенствования ипотечного кредитования
в банке АО «ДОМ.РФ».

Заключение:

Кредитную
политику коммерческого банка (в широком понимании) следует рассматривать как
комплекс действий и мероприятий, осуществляемых коммерческим банком в сфере
кредитного дела с целью решения стратегических и тактических задач, на основе
макроэкономических, микроэкономических, региональных и отраслевых факторов, по
оптимизации доходности кредитных операций и кредитного риска. В узком понимании
ее целесообразно представлять, как обязательный документ, имеющий
конфиденциальный характер и который содержит свод правил по ведению кредитного
дела банка, выполняются в течение одного года, а затем пересматриваются
кредитным комитетом.

При этом ипотечное
кредитование, как создание эффективной системы с позиций механизма, который
обеспечивает ее функционирование как целостности и определяется, как
взаимосвязанная совокупность элементов, участников, объектов, инструментов,
функционирующих на фундаменте законодательно определенных единых принципов,
процедур, методов и определяют содержание, организацию и условия эффективного
функционирования моделей аккумуляции инвестиционных кредитных активов с
использованием залоговых операций с недвижимостью, предоставление и
обслуживание ипотечных кредитов, осуществление инвестиций в ипотечные ценные
бумаги для обеспечения субъектов хозяйствования инвестиционными доступными
кредитами, которые обеспечивают рентабельные механизмы трансформации активов
при долгосрочном кредитовании под залог недвижимости.

Основными органами
управления АО «ДОМ.РФ» являются: общее собрание акционеров, Наблюдательный Совет,
Правление (совет директоров банка во главе с президентом). Компетенция органов
управления банка определена в его уставе.

В соответствии с Уставом Банка общее руководство деятельностью Банка
осуществляет Наблюдательный совет. Комитеты Наблюдательного совета являются
органами, созданными для предварительного 
рассмотрения   наиболее   важных  
вопросов,   отнесенных  к компетенции Наблюдательного совета, и
подготовки рекомендаций по ним.

Банк
АО «ДОМ.РФ» предоставляет широкий выбор ипотечных программ кредитования, среди
которых можно выделить несколько базовых программ: 1 «Покупка готового жилья» —
на покупку готового жилья. 2 «Квартира в новостройке» — на покупку строящегося
жилья. 3 «Победа над формальностями» — кредит с упрощенными требованиями по документам.

Также
банк предоставляет кредиты «Ипотека + материнский капитал» и «Ипотека +
жилищный сертификат» с возможностью использовать государственную помощь при
оплате первоначального взноса, при этом остальные условия данных кредитов
соответствуют условиям программ «Вторичное жилье» и «Квартира в новостройке».

Помимо
этого, в АО «ДОМ.РФ» есть и ипотечные кредиты с персональными условиями, к
примеру, «Ипотека для работников олимпийских объектов» и «Ипотека для военных».

Проблемами
взаимоотношений банка АО «ДОМ.РФ» с клиентами является то что, банк обслуживает
своего клиента в категории удовлетворенности. А наиболее важным для любого
банка является перевод клиента из категории удовлетворенного в категорию
лояльного. Для повышения лояльности потребителей можно использовать  программу лояльности.

Основным
приоритетом работы АО «ДОМ.РФ» является высокое качество обслуживания клиентов
и предоставление лучших услуг и продуктов на рынке, поэтому ключевым звеном
стратегии банка является реализация клиент ориентированного подхода к
обслуживанию физических лиц и субъектов малого бизнеса.

Ключевые
направления развития банка:

—             
развитие сети отделений и устройств
самообслуживания;

—             
существенное увеличение количества
клиентов;

—             
достижение лидерства по качеству обслуживания
и функции основного розничного банка для клиентов;

—             
внедрение новой технологической платформы
и обеспечение надежности работы ключевых систем банка на уровне лучших мировых
практик.

Главными
факторами, которые мешают банку стать действительно клиентоориентированным,
являются:

—             
отсутствие детального работоспособной
клиентской политики и плана внедрения инновационных клиентоориентированных
подходов;

—             
отсутствие работоспособных стратегий
взаимодействия банка с отдельными группами клиентов;

—             
недостаточный уровень квалификации
персонала;

—             
слабая техническая и технологическая
оснащенность банка;

—             
медленное обновление спектра банковских
продуктов и услуг;

—             
отставание в области рекламы и продвижения
банковских продуктов и услуг;

—             
ориентация преимущественно на краткосрочные
цели.

Нами разработано и
предложено мероприятие – совершенствование системы интернет-банкинга,   путем  
внедрения    дополнительного    модуля   
«Ипотека» в программу «ДОМ.РФ»-Онлайн» для ипотечных заемщиков.
Проведенная оценка эффективности предложенного мероприятия показала, чистый
дисконтированный доход составит 2 000 885 рублей уже в первый год реализации
мероприятия.

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1. Сущность ипотечного кредитования

Ипотечный кредит — это
особая форма кредита, связанная с возникновением экономически-правовых
отношений между кредитором и заемщиком по поводу движения заемных средств,
предоставляемых на долгосрочной основе под обеспечение недвижимым имуществом.

Так, например, по
количеству предметов залога ипотечные кредиты можно разделить на обычные
(предусматривают передачу в залог одного объекта недвижимого имущества,
принадлежит залогодателю), объединенные (когда обеспечение обязательства
осуществляется путем одновременной передачи в ипотеку двух или более объектов
недвижимого имущества, принадлежащих одному залогодателю) и общие (когда
обязательства обеспечиваются путем передачи в ипотеку двух или нескольких
единиц недвижимого имущества, принадлежащего различным лицам) [31, с. 84].

В законодательстве
Франции, Португалии, отдельных штатов США существует классификация ипотечных
кредитов за основанием возникновения.

Так, договорные ипотечные
кредиты предоставляются на основании ипотечного договора при ипотечном
кредитовании; законные — из принципа верховенства права (например, в пользу
несовершеннолетнего подопечного относительно земельного участка опекуна или в
пользу государства или органов местного самоуправления для обеспечения уплаты
налога на недвижимость и т. д.); судебные — устанавливаются по решению суда для
обеспечения требований истца.

Организация
эффективной кредитной деятельности в современных нестабильных условиях
хозяйствования происходит благодаря взвешенной кредитной политике банка.

Значение
кредитной политики в функционировании банка довольно значительное, она
формирует условия, принцип, правила кредитования, определяет подходы к
реализации процесса кредитования и его контроля. Одной из главных задач
кредитной политики является контроль и снижение кредитного риска в процессе
банковской деятельности.

С
целью более полного исследования сути кредитной политики проведем критический анализ
определений ученых. Следует отметить, что среди ученых существуют определенные
дискуссии относительно определений сущности понятия «кредитная политика» [26,
с. 19].

Кредитная
политика банка определена как «стратегия и тактика банка по привлечению средств
и направлений их на кредитование клиентов банка (заемщиков) на основе
принципов: возвратности; срочности; дифференцированности; обеспеченности;
платности».

Кредитная
политика имеет ряд составляющих, что позволяет говорить о видах кредитной
политики. Вопрос о видах кредитной политики является новым, что не нашло
детального рассмотрения в отечественной и зарубежной экономической литературе,
в связи с чем считаем необходимым осветить его.

Наиболее
существенно кредитная политика различается в зависимости от субъектов кредитных
отношений: кредитная политика банка в отношении юридических лиц и политика во
взаимоотношениях с физическими лицами. При этом кредитная политика одного банка
может быть для индивидуальных заемщиков более привлекательной по сравнению с
другими банками благодаря кредитованию покупок в рассрочку, кредитным картам,
ипотечным займам и так далее [25, с. 11].

Ипотечное кредитование
как система осуществляется на основе определенных принципов. Принципы
ипотечного кредитования делятся на общие (финансово-кредитные принципы, которые
присущи любому другому виду кредита) и специальные (присущие только ипотечному
кредиту как особой форме кредита). Специальные принципы ипотечного
кредитования, по нашему мнению, следует разделить на специальные
финансово-кредитные принципы и специальные правовые принципы [29].

К общим принципам
ипотечного кредитования относятся классические пять принципов: обеспеченности,
возвратности, срочности, платности и целевой направленности.

Таким образом, ипотечное
кредитование играет важную роль в функционировании механизма рыночной
экономики.

В условиях стабильного
развития национальной экономики оно смягчает социальные проблемы, в том числе
проблему занятости, создает условия для ускорения решения потребностей
населения в жилье, а также является важным для поддержания макроэкономической
стабильности [21, с. 95].

Кроме положительного
влияния на финансово-банковскую систему и рынок жилой недвижимости, ипотечное
кредитование положительно сказывается на развитии реального сектора экономики:
останавливает спад производства в отдельных отраслях, дает возможность
модернизировать производство, ускоряет темпы экономического развития страны.
Решение таких вопросов является актуальным для стран с трансформационной
экономикой, в состав которых входит и Россия [29].

Проведенный анализ
позволяет сделать выводы о том, что:

1. Ипотечный кредит — это
особая форма кредита, связанная с возникновением экономически-правовых
отношений между кредитором и заемщиком по поводу движения заемных средств,
предоставляемых на долгосрочной основе под обеспечение недвижимым имуществом.

2. Большое количество
признаков классификации ипотечных кредитов и выделение отдельных принципов
ипотечного кредитования, характерных только для данного вида кредитов, дает
возможность говорить о существовании самостоятельной, идентичной и
широкомасштабной системы ипотечного кредитования.

3. Ипотечное кредитование
играет важную роль в обеспечении развития национальной экономики [18, с. 125].

Однако мировая практика
показывает, что это влияние может быть, как положительным (поддержка
макроэкономической стабильности, развитие реального сектора, решение социальных
проблем и т. п.), так и отрицательным (по принципу: «индикатор
макроэкономической нестабильности — рост количества проблемной задолженности —
снижение ликвидности банковской системы — застой строительной отрасли»).

4. При практическом
осуществлении ипотечного кредитования следует рассматривать функции ипотеки и
ипотечного кредитования в соответствии с объектом воздействия (реальный сектор
экономики, банковские учреждения, заемщики, население, государство) и, таким
образом, максимизировать его роль в развитии национальной экономики [30].

Дальнейшего изучения
требуют отдельные элементы системы ипотечного кредитования как полноправной
составляющей финансово-банковского сектора.

Первичный ипотечный рынок
— это сегмент ипотечного рынка, который охватывает деятельность кредитных
институтов под залог объектов недвижимости. Основными участниками первичного
ипотечного рынка считаются кредитор и заемщик, а инструментом считается
кредитный договор, заключаемый в форме определенной закладной [14, с. 96].

Залоговой считается
определенная долговая ценная бумага, подтверждающая безусловное право его
владельца на обязательное получение с заемщика основного долга, при условии,
что он будет погашаться в денежной форме, а в случае невозврата основного долга
– право получить взыскание на предмет ипотеки.

Вторичный ипотечный рынок
— это сегмент ипотечного рынка, который охватывает процесс купли-продажи
закладных, эмитированных на первичном рынке, обеспечивая мобилизацию денежных
активов и направления финансовых потоков в ипотечном кредитовании через выпуск
облигаций и их размещения на фондовом рынке [27].

Основой функционирования
ипотечного рынка считаются следующие принципы:

—       транспарентности;

—       достоверности;

—       специфичности;

—       обязательности;

—       прозрачности;

—       без
возвратности;

—       иерархии
[12, с. 22].

Ипотечным считается
только та недвижимость, которая может отчуждаться залогодателем, согласно с
действующим нормативным полем, и на которую есть возможность наложить
определенное взыскание.

В то же время, заложенное
недвижимое имущество остается в пользовании залогодателя, продолжая
реализовывать свои основные функции, способствующие привлечению существенных
параметров финансовых активов, привлечь которые иным образом исключено [5, с.
90].

На фундаменте совершенных
обобщений, убеждаемся, что ипотечное кредитование, как экономическая категория
определяет степень и характер удовлетворения экономическими благами, нормы
распределения доходов в экономике и социальные взаимоотношения в обществе, и
поэтому считаем, что ипотечное кредитование — это совокупность передачи
недвижимого имущества в залог для получения целевых инвестиционных кредитных
активов.