Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 3

1. ОБЩАЯ
ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 5

1.1. Понятие
и признаки договора купли-продажи недвижимости. 6

1.2. Стороны
договора купли-продажи недвижимости. 14

1.3.
Предмет, форма и цена договора купли-продажи недвижимости. 29

2.
Особенности заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи
недвижимого имущества. 32

2.1. Порядок
заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. 32

2.2.
Особенности исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества  36

2.3.
Актуальные вопросы расторжения договора недвижимого имущества. 40

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 44

СПИСОК
ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 46

Введение:

На сегодняшний день
недвижимость является ценным ликвидным ресурсом, который приобретается,
обменивается, продается, она является хорошим вложением средств, несмотря на
то, что цены могут сильно варьироваться.

Недвижимость очень
широкое понятие, но основная суть состоит в том, что объект должен быть
неразрывно связан с землей: квартира, дача, дом, земельный участок, магазин.
Объекты недвижимости имеют достаточно высокую стоимость, в связи с чем, могут
приобретаться в кредит, ипотеку, рассрочку, что само по себе является
достаточно рискованным мероприятием.

Грамотное заключение
договора купли-продажи недвижимости способно во многом обезопасить продавца и
покупателя, минимизировать риск финансовых потерь и судебных споров, кроме
того, для исключения мошеннических действий государство путем государственной
регистрации перехода права участвует в сделках с недвижимостью.

В зависимости от объекта
недвижимости и при желании сторон, они могут также прибегнуть к нотариальному
удостоверению договора.

Актуальность данной темы
обусловлена тем, что ввиду высокой значимости недвижимости для населения, в
отношении нее установлены особенности заключения и исполнения договора,
игнорирование которых может повлечь его незаключенность или недействительность.

Государственная
регистрация перехода права особенно важна при совершении сделок с жилыми
помещениями, она помогает гражданам не стать жертвами мошенников, не приобрести
недвижимость с обременениями, обязательными долями, долгами, в залоге, под
арестом, тем самым избежать многочисленных судебных тяжб.

Однако несмотря на
вышеизложенное, судебная практика  по
указанной категории дел, очень много нюансов и спорных вопросов, что
дополнительно подтверждает актуальность темы исследования.

Целью выпускной
квалификационной работы является анализ специфики договора купли-продажи
недвижимости по законодательству Российской Федерации.

Для достижения
поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

— рассмотреть понятие и
признаки договора купли-продажи недвижимости,

— исследовать стороны
договора купли-продажи недвижимости,

— изучить предмет, форму
и цену договора купли-продажи недвижимости,

— рассмотреть порядок
заключения договора купли-продажи недвижимого имущества,

— выявить особенности
исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества,

— проанализировать актуальные
вопросы расторжения договора недвижимого имущества.

Объектом исследования
настоящей работы являются общественные отношения, складывающиеся в сфере заключения,
исполнения и расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Предметом – нормативно-правовые
акты, научная и учебная литература, акты судебных органов, статистика,
отражающие различные аспекты заключения, исполнения и расторжения договора
купли-продажи недвижимости.

Теоретическую основу
исследования составили работы таких ученых как Тузов Д.О., Козлова Н.В.,
Слыщенков В.А., Волочай Ю.А., Брагинский М.И., Дормидонтов Г.О.,  Будилов В.М., Волочай Ю.А., Волколупов Р.Е.,
Семенова Е.Г., Мейер Д.И., Баранова Е.А., Матузов Н.И., Малько А.В. и др.

Методологической основой
исследования являются общенаучный диалектический метод познания и вытекающие из
него частнонаучные методы: исторический, системно-структурный, социологический,
технико — юридический, лингвистический, сравнительного правоведения,
нормативно-логический, аналитический, синтеза и др.

Эмпирической основой
послужили: статистические данные, материалы судебной и правоприменительной
практики.

Теоретическая значимость
исследования состоит в том, что содержащиеся в работе научные результаты и
теоретические выводы, о концептуальных и правовых аспектах договора
купли-продажи недвижимости позволят расширить теоретические взгляды на природу
и содержание данного явления, выявить новые подходы к его концептуальному и
нормативному развитию.

Практическая значимость
исследования состоит в том, что выработанные в ходе исследования предложения
позволят устранить некоторые пробелы, которые встречаются в сфере заключения,
исполнения и расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Структура выпускной
квалификационной работы определяется целью и задачами исследования,
необходимостью логического расположения материала. Работа включает введение, две
главы, состоящие из шести параграфов, заключение и список использованных
источников.

Заключение:

1. ОБЩАЯ
ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие и
признаки договора купли-продажи недвижимости

В гражданском обороте
довольно часто возникают проблемные вопросы, связанные с моментом приобретения
права собственности по договору продажи недвижимости, установлением значения государственной
регистрации перехода права собственности и, собственно, передачи недвижимой
вещи в конструкции приобретения права собственности по договору.

В частности, выделение
передачи недвижимого имущества как юридически значимого обстоятельства в механизме
перехода права собственности (п. 1 ст. 549, 556 ГК РФ) легло в основу
доктринальных разногласий относительно установления юридического состава
возникновения вещных и обязательственных прав в пределах договорных отношений
по продаже недвижимости.

В исследованиях,
посвященных договорам, направленным на отчуждение имущества, достаточно
распространенной является точка зрения, согласно которой такие договоры
включают в себя две части: одна порождает обязанность передать вещь
(обязательственная сделка), а другая — непосредственно направлена на выполнение
договора — передачу вещи[1].

Сделка по переносу права
собственности расценивается и как распорядительная сделка, которая имеет
самостоятельный и абстрактный характер[2] (хотя в некоторых
источниках обосновывается ее каузальность[3]), и как исполнительская,
при недействительности которой договор в целом сохраняет свою действительность
и обязательственный эффект[4].

Обе части, хотя и
являются взаимосвязанными между собой, вместе с тем, в договорных правоотношениях
имеют свое собственное функциональное назначение, что позволяет некоторым
исследователям отделять одну часть договора от другой, проводить между ними определенную
границу.

Одновременно можно
встретить позицию, согласно которой «договор об отчуждении имущества
представляет собой единое обязательство, способное само по себе в силу ст. 223
ГК РФ привести к возникновению вещного права у контрагента[5]». «Именно обязательственный
договор определяет цель перехода права, а передача прав лицу (исполнение
данного договора) служит не целью имущественного договора, а является средством
достижения указанной цели на условиях, определенных договором»[6].

Исторически предпосылки
разграничения обязательственной и вещной частей правоотношений по переходу прав
усматривают в римском праве, которое строилось на позиции, что одного лишь
договора даже в том случае, если он предусматривал переход права собственности,
недостаточно для того, чтобы изменился его субъект. Для такого перехода
необходим промежуточный акт передачи — traditio, то есть передача одним лицом
другому действительного владению вещью и признание его владельцем такой вещи[7].

В этой части
правоотношений обязательственной и вещной стадиям купли-продажи отвечали
договоренность о продаже вещи и ее передача. При этом договор купли-продажи
выступал основанием для приобретения права собственности путем traditio, т.е.
основанием (causa) передачи вещи.

В настоящее время
разграничение обязательственно-правовой и вещно-правовой сделок наглядно
демонстрируется положениями немецкого гражданского законодательства. В
частности, отличительной особенностью немецкой traditio является принцип
абстракции, согласно которому перенос права собственности осуществляется
посредством сделки, самостоятельной по от-ношению к обязательственному договору[8].

Передача недвижимого
имущества покупателю в соответствии с действующим законодательством влечет ряд
юридически значимых последствий, связанных с определением момента перехода
риска случайной гибели имущества (п. 1 ст. 459 ГК РФ), возникновением права
титульного (за-конного) владельца на защиту, в том числе против собственника
(ст. 305 ГК РФ). В судебной практике владение недвижимым имуществом оценивается
как доказательство факта перехода права собственности.

В соответствующих спорах
относительно перехода права собственности на земельный участок суды
устанавливают, пользовался ли покупатель, считавший свои права нарушенными,
земельным участком, был ли подписан акт приема-передачи, предоставлены ли
доказательства того, что земельный участок был передан фактически. При анализе
вопроса о заключенности договора исследуется, имела ли место традиция.

Определенное развитие
указанные положения относительно взаимосвязи передачи владения недвижимым имуществом
и перехода права собственности на него получили в связи с принятием Пленумом
Верховного Суда РФ и Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ Постановления от 29
апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике
при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав».

Фрагмент текста работы:

1. ОБЩАЯ
ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие и
признаки договора купли-продажи недвижимости

В гражданском обороте
довольно часто возникают проблемные вопросы, связанные с моментом приобретения
права собственности по договору продажи недвижимости, установлением значения государственной
регистрации перехода права собственности и, собственно, передачи недвижимой
вещи в конструкции приобретения права собственности по договору.

В частности, выделение
передачи недвижимого имущества как юридически значимого обстоятельства в механизме
перехода права собственности (п. 1 ст. 549, 556 ГК РФ) легло в основу
доктринальных разногласий относительно установления юридического состава
возникновения вещных и обязательственных прав в пределах договорных отношений
по продаже недвижимости.

В исследованиях,
посвященных договорам, направленным на отчуждение имущества, достаточно
распространенной является точка зрения, согласно которой такие договоры
включают в себя две части: одна порождает обязанность передать вещь
(обязательственная сделка), а другая — непосредственно направлена на выполнение
договора — передачу вещи[1].

Сделка по переносу права
собственности расценивается и как распорядительная сделка, которая имеет
самостоятельный и абстрактный характер[2] (хотя в некоторых
источниках обосновывается ее каузальность[3]), и как исполнительская,
при недействительности которой договор в целом сохраняет свою действительность
и обязательственный эффект[4].

Обе части, хотя и
являются взаимосвязанными между собой, вместе с тем, в договорных правоотношениях
имеют свое собственное функциональное назначение, что позволяет некоторым
исследователям отделять одну часть договора от другой, проводить между ними определенную
границу.

Одновременно можно
встретить позицию, согласно которой «договор об отчуждении имущества
представляет собой единое обязательство, способное само по себе в силу ст. 223
ГК РФ привести к возникновению вещного права у контрагента[5]». «Именно обязательственный
договор определяет цель перехода права, а передача прав лицу (исполнение
данного договора) служит не целью имущественного договора, а является средством
достижения указанной цели на условиях, определенных договором»[6].

Исторически предпосылки
разграничения обязательственной и вещной частей правоотношений по переходу прав
усматривают в римском праве, которое строилось на позиции, что одного лишь
договора даже в том случае, если он предусматривал переход права собственности,
недостаточно для того, чтобы изменился его субъект. Для такого перехода
необходим промежуточный акт передачи — traditio, то есть передача одним лицом
другому действительного владению вещью и признание его владельцем такой вещи[7].

В этой части
правоотношений обязательственной и вещной стадиям купли-продажи отвечали
договоренность о продаже вещи и ее передача. При этом договор купли-продажи
выступал основанием для приобретения права собственности путем traditio, т.е.
основанием (causa) передачи вещи.

В настоящее время
разграничение обязательственно-правовой и вещно-правовой сделок наглядно
демонстрируется положениями немецкого гражданского законодательства. В
частности, отличительной особенностью немецкой traditio является принцип
абстракции, согласно которому перенос права собственности осуществляется
посредством сделки, самостоятельной по от-ношению к обязательственному договору[8].

Передача недвижимого
имущества покупателю в соответствии с действующим законодательством влечет ряд
юридически значимых последствий, связанных с определением момента перехода
риска случайной гибели имущества (п. 1 ст. 459 ГК РФ), возникновением права
титульного (за-конного) владельца на защиту, в том числе против собственника
(ст. 305 ГК РФ). В судебной практике владение недвижимым имуществом оценивается
как доказательство факта перехода права собственности.

В соответствующих спорах
относительно перехода права собственности на земельный участок суды
устанавливают, пользовался ли покупатель, считавший свои права нарушенными,
земельным участком, был ли подписан акт приема-передачи, предоставлены ли
доказательства того, что земельный участок был передан фактически. При анализе
вопроса о заключенности договора исследуется, имела ли место традиция.

Определенное развитие
указанные положения относительно взаимосвязи передачи владения недвижимым имуществом
и перехода права собственности на него получили в связи с принятием Пленумом
Верховного Суда РФ и Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ Постановления от 29
апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике
при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав».