Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему Современные проблемы долевого строительства в Российской Федерации

Содержание:

Содержание

Введение 3
Глава 1. Теоретико-правовые основы участия в долевом строительстве в Российской Федерации 8
1.1. Понятие и сущность участия в долевом строительстве 8
1.2. Правовое регулирование долевого строительства в Российской Федерации 14
Глава 2. Договор участия в долевом строительстве 22
2.1. Правовая природа и стороны договора участия в долевом строительстве 22
2.2. Существенные условия договора участия в долевом строительстве 27
2.3. Заключение и расторжение договора участия в долевом строительстве 34
Глава 3. Проблемы и перспективы развития долевого строительства в Российской Федерации 42
3.1. Проблемы, возникающие при банкротстве застройщиков в Российской Федерации 42
3.2. Перспективы правового регулирование долевого строительства в Российской Федерации 48
Заключение 55
Список использованной литературы 60

Введение:

Актуальность темы выпускной квалификационной работы. Жилищная проблема в России остается актуальной – не каждый в состоянии приобрести готовое жилье, а для застройщика сложно найти деньги на оплату строительства. Решением проблем обеих сторон может быть долевое строительство, когда дольщики оплачивают жилье в процессе возведения дома, получая более низкую цену.
На сегодняшний день заключение договора участия в долевом строительстве является одним из самых популярных способов приобретения права собственности на жилое помещение, что объясняется стремлением людей к улучшению условий своего проживания наименее затратным способом, но при этом более выгодным по совокупности различных показателей.
В современных социально-экономических условиях России основная масса населения (в том числе юридические лица) не имеет средств, требуемых для ведения собственного строительства, в сравнении с этим долевое участие в строительстве является наиболее доступным и распространенным способом приобретения права на жилое помещение на рынке новой недвижимости, так как договор долевого участия в строительстве (далее по тексту — ДДУ) позволяет застройщику эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов, объединяя разные по величине вклады, формируя достаточные для строительства финансовые активы.
Однако долевое участие в строительстве содержит в себе определенные риски, ведь договор долевого участия в строительстве, несмотря на все нормативные правовые акты, принятые в связи с появлением новой формы договора, все же довольно слабо защищают инвестора.
Таким образом, тему долевого строительства в Российской Федерации можно назвать не только актуальной, но и достаточно проблемной и достойной подробного изучения.
Цель выпускной квалификационной работы состоит в анализе особенностей долевого строительства в Российской Федерации, выявления проблематики в данной сфере и выработке решений.
Указанная цель достигается через ряд последовательных задач выпускной квалификационной работы:
— раскрыть понятие и сущность участия в долевом строительстве;
— рассмотреть правовое регулирование долевого строительства в Российской Федерации;
— проанализировать правовую природу и стороны договора участия в долевом строительстве;
— обобщить существенные условия договора участия в долевом строительстве;
— изучить заключение и расторжение договора участия в долевом строительстве;
— выявить проблемы, возникающие при банкротстве застройщиков в Российской Федерации;
— определить перспективы правового регулирование долевого строительства в Российской Федерации.
Предметом исследования выпускной квалификационной работы выступают нормы права, регулирующие долевое строительство в Российской Федерации.
Объектом исследования выпускной квалификационной работы являются общественные и правовые отношения, возникающие возникающие в сфере долевого строительства в Российской Федерации.
Методология и методы выпускной квалификационной работы. При исследовании долевого строительства в Российской Федерации использовалась совокупность общенаучных (анализ и синтез, индукция и дедукция, аналогия, сравнение) и частнонаучных (формально-юридический, системный, функциональный, сравнительный) методов познания. Кроме того, при анализе нормативных правовых актов использовались специально-юридические методы познания: формально-логический метод толкования права, сравнительно-правовой метод.
Степень разработанности темы выпускной квалификационной работы не является совершенной, поскольку в доктрине гражданского права до настоящего времени возникают споры относительно правовой природы долевого строительства и места договора долевого строительства среди других гражданско-правовых договоров. Научная литература представлена работами известных ученых- цивилистов, в частности: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.С. Иоффе, П.В. Крашенникова, Ю.В. Романец. Также можно отметить диссертационные исследования в области правового регулирования долевого строительства Е.Х. Акчулпановой, Н.А. Маштаковой, А.В. Дикуна, Н.Д. Романенковой, М.В. Петрухина.
Теоретическую основу выпускной квалификационной работы составляют научные положения, содержащиеся в трудах правоведов по проблемам долевого строительства в Российской Федерации.
Нормативно-правовую базу выпускной квалификационной работы составили: Конституция Российской Федерации , а также другие нормативно-правовые акты .
Теоретическая и практическая значимость выпускной квалификационной работы заключается в том, что содержащиеся в ней выводы и предложения могут быть использованы для дальнейшего совершенствования правовых основ долевого строительства в Российской Федерации.
Научную новизну исследования конкретизируют следующие положения, выносимые на защиту:
1. Договор участия в долевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним. Существенные условия этого договора определяются Законом № 214-ФЗ, однако в части, им не урегулированной, на договор участия в долевом строительстве распространяются общие положения ГК РФ о договорах и обязательствах;
2. Долевое участие в строительстве может осуществляться на основе договора о совместной деятельности, если соглашение, заключенное между участниками носит однонаправленный характер. Если же возникающие между сторонами обязательства являются встречными, то имеет место самостоятельный договор – договор участия в долевом строительстве, который относится к договорам подрядного типа, то есть на выполнение работ. В тоже время, договор участия в долевом строительстве не тождественен договору подряда и потому нуждается в самостоятельном правовом регулировании; В этой связи, представляется необходимым дополнить Закон № 214-ФЗ положением о том, что отношения между юридическими лицами по схеме совместной деятельности должны регулироваться нормами ГК РФ и законодательством об инвестиционной деятельности
3. Анализ норм, содержащихся в Законе № 214-ФЗ позволяет прийти к выводу о необходимости их изменения и дополнения, что предопределяется следующими положениями
3.1. Формулировка названия договора, предложенная законодателем, не точно отражает его основное содержание. Рассмотрение строительной деятельности в узком и широком смысле приводит к выводу, что более правильным было бы термин «долевое» отнести к термину «участие», так как именно финансирование строительной деятельности, а не сама такая деятельность носит долевой характер. Участие вкладчика заключается в финансировании той части объекта, на которую направлен его интерес, то есть его вклад является долей в общей сумме вкладов других участников. И такое участие является «долевым». Такая формулировка, как «долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» более точно отражает сущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц;
3.2. Используемая в ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ формулировка «право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме» представляется неудачной, так как право собственности может возникать на жилое помещение в уже завершенном строительством доме, после его государственной регистрации. Поэтому слова «в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме» необходимо исключить.
Структура выпускной квалификационной работы. Работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка использованной литературы.
Во введении выпускной квалификационной работы обозначены объект, предмет, цель, задачи, теоретико-методологическая и нормативная основа, а также теоретическое и практическое значение выпускной квалификационной работы.
В первой главе выпускной квалификационной работы изучены теоретико-правовые основы участия в долевом строительстве в Российской Федерации.
Во второй главе выпускной квалификационной работы проведен анализ договора участия в долевом строительстве.
В третьей главе выпускной квалификационной работы выявлены проблемы и перспективы законодательства, регулирующего долевое строительство в Российской Федерации.
В заключении обобщены результаты исследования.

Заключение:

Подводя итог проведенному исследованию, можно сформулировать следующие основные выводы и положения.
С юридической точки зрения долевое строительство представляет собой систему общественных отношений, урегулированных нормами права, также согласованных условиями заключенного между сторонами договора. Несмотря на единый инвестиционный характер отношений с точки зрения экономики, законодатель вывел из сферы действия инвестиционного законодательства отношения по долевому строительству с участием граждан-потребителей. В случае, когда денежные средства вносятся в объекты капитального строительства с целью извлечения прибыли или достижения инвестиционных целей субъектов, речь идет об отнесении долевого строительства к разновидности предпринимательской деятельности. Указанным различным вариантам отношений в рамках единого механизма долевого строительства соответствуют различные режимы правового регулирования соответствующих отношений, включая виды договоров и подлежащие применению нормы права.
Правовое регулирование долевого строительства в России началось с появлением собственно данного явления в начале 90-х годов. Изначально государство не вмешивалось в данную сферу, регулирование же производилось Законом РФ от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федеральным закон от 25 февраля 1999 г. №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», иными федеральными законами, которыми вносились изменения в указанные законы. По- разному участниками рынка заключались и сделки с недвижимостью (на основе предварительных до- говоров купли-продажи, по вексельным схемам и т.п.). Итогом этого стало большое число «обманутых вкладчиков», для чего в 2004 году и был принят действующий ныне с изменениями Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
С принятием данного закона, последующими изменениями его, а также законодательства о банкротстве, подзаконных актах, выстроилась модель отношений, связанных с долевым строительством.
С введением Закона № 214-ФЗ в действие заметно улучшилось правовое положение участников долевого строительства. Многие ключевые условия договора на участие в долевом строительстве четко зафиксированы в Законе и носят императивный характер; закреплены существенные условия и основные 96 характеристики договора, заключаемого между застройщиком и дольщиком; предусмотрено серьезное обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками, повышение информативности в отношении застройщика и возводимого им инвестиционного объекта.
К недостаткам Закона следует отнести недостаточную юридическую проработанность некоторых его положений, например, относительно порядка реализации права собственности застройщика и др. Следовательно, данная проблема еще не до конца рассмотрена учеными и требует дальнейшего анализа и исследования. Кроме того, необходимо совершенствование законодательной базы в области гражданского законодательства о договоре участия в долевом строительстве.
В настоящее время договор участия в долевом строительстве является для участников такого строительства гарантией того, что строительство объекта долевого строительства осуществляет надежный застройщик, а риск потери внесенных в строительство средств или получения объекта долевого строительства ненадлежащего качества максимально минимизирован.
Договор долевого участия в строительстве это — договор об инвестиционной деятельности, благодаря которой застройщик организации обладает возможностью привлечь деньги дольщиков (выступают в роли инвесторов) с целью строительства жилого имущества.
Сторонами рассматриваемого договора выступают застройщик в роли строительной компании; дольщик.
Договор долевого участия считается одновременно: консенсуальным; возмездным; двусторонним.
Самостоятельным предметом договора участия в долевом строительстве не может являться многоквартирный дом или иной объект недвижимости, а являются действия застройщика, направленные на строительство и передачу объекта долевого строительства.
Положения Закона № 214-ФЗ относительно определения цены договора участия в долевом строительстве нуждается в законодательной доработке, поскольку действующая редакция не позволяет гарантировать участнику установления фиксированной цены на объект долевого строительства. Указанная проблема может быть решена путем внесения изменений в Закон № 214-ФЗ, путем установления допустимого процента отклонения между фактической и проектной площадью объекта долевого строительства.
На законодательном уроне требуется введение понятия — «строительный недостаток», который позволит отграничить любое нарушение качества объекта долевого строительства от иных недостатков, делающих объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования.
Договор долевого участия в строительстве жилья составляется по требования российского законодательства. Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятность признания сделки ничтожной.
Несмотря на то, что такой договор является разновидностью правового соглашения, ГК РФ не регулируется.
Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе любой из сторон – как дольщика, так и застройщика.
Несмотря на законодательное урегулирование, тема банкротства застройщика изучена не в полной мере, и остаются вопросы, которые порождают споры на практике.
Можно выделить два направления законодательной политики в сфере долевого строительства. Первое направление выражается в защите прав участников долевого строительства посредством создания компенсационного фонда. Второе направление — в ужесточении требований, предъявляемых к застройщикам, и в создании «барьеров» для дальнейшего ведения бизнеса в направлении долевого строительства.
Представляется актуальным и своевременным внесение некоторых дополнений в Закон № 214-ФЗ, в частности в п. 3 ст. 1 в следующей редакции: «Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимого имущества (в т. ч. многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданином прав путем уступки требования по сделкам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается».
Данное положение позволит более четко определить сферу регулирования Закона № 214-ФЗ, а также в определенной степени повысит эффективность правовых средств защиты прав и интересов граждан – участников долевого строительства. Но тем не менее не решает указанных проблем.
Подводя итог, можно сделать выводы, что переход страны от долевого строительства является радикальным для рынка недвижимости решением. Но для того, чтобы отказ от долевого строительства не стал причиной кризиса на жильном рынке, необходимо выработать правильную и эффективную банковскую политику кредитования граждан, желающих приобрести жилье; стоит обратить внимание на систему «безопасности» денежных средств инвесторов строительства; по мере перехода от нынешних правил ведения долевого строительства к его новой форме, анализировать опыт зарубежных стран, которые успешно реализуют у себя аналоги долевого строительства.
Анализ изложенного позволяет сделать вывод о том, что направления развития института долевого строительства в законодательстве только начинают внедрять и применять в практической деятельности, в связи с чем мы имеем колоссальную возможность наблюдать за новым историческим этапом становления долевого строительства в Российской Федерации, а насколько данные изменения будут эффективными – время покажет.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретико-правовые основы участия в долевом строительстве в Российской Федерации
1.1. Понятие и сущность участия в долевом строительстве

Долевое строительство предполагает, что строительная организация (застройщик) в процессе строительства привлекает деньги граждан (дольщиков), оплачивая за счет этих денег расходы на строительство. По сути, застройщик заранее продает еще не построенное жилье, что дает ему необходимые финансовые ресурсы на оплату строительных работ.
Этот вид строительства существует с 90-х годов XX века, изначально возник в Аргентине, а в России получил широкое распространение в конце 1990-х – начале 2000-х годов. Долевое строительство считается достаточно выгодным инструментом как для покупателей, так и для застройщика. Дольщики получают возможность купить жилье по относительно низкой цене (на стадии строительства), а застройщик – получает необходимый финансовый ресурс для строительства и может не использовать кредиты (которые, в отличие от взносов дольщиков, выдаются под проценты) .
Во времена развития долевого строительства в России законодательная база была несовершенна, а истории об обманутых дольщиках – не редкостью. Зачастую покупатели сталкивались как с откровенным мошенничеством (когда после сбора взносов дольщиков никто не собирался строить дом), так и с невыполнением условий договора (затягивание сроков, низкое качество построенного жилья). Были случаи, когда застройщики не получали разрешения на строительство и в итоге стройка годами находилась в заброшенном состоянии.
Как было указано выше, для того, чтобы урегулировать проблемы долевого строительства, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» . Закон вступил в силу с 1 апреля 2005 года.