Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему Современные методы стоимостной оценки: предпосылки и проблемы применения на российском рынке недвижимости

Содержание:

Введение 4
1 Теоретические аспекты современных методов стоимостной оценки недвижимости 7
1.1 Положения российских законов и стандартов оценки 7
1.2 Зарубежные стандарты оценки недвижимости 11
1.3 Цель и задачи оценки недвижимости 20
2 Анализ формирования методов оценки недвижимости на примере оценки стоимости земельного участка в микрорайоне Новое Бутово в г. Москва 22
2.1 Основные принципы и методы оценки недвижимости 22
2.2 Содержание подходов к оценке стоимости недвижимости 28
2.3 Расчет рыночной стоимости земельного участка в микрорайоне Южное Бутово в г. Москва 35
3 Проблемы и мероприятия по совершенствованию современных методов оценки недвижимости на российском рынке недвижимости 40
3.1 Направления управления стоимостью недвижимости 40
3.2 Основные концептуальные подходы по совершенствованию методов оценки недвижимости 43
3.3 Актуальные проблемы применения современных методов оценки 48
Заключение 54
Список использованных источников 56
Приложение А. Федеральные стандарты оценки 58
Приложение Б. Соответствие видов оцениваемых стоимостей целям оценки 59

Введение:

В рыночной экономике все факторы и результаты деятельности должны иметь стоимостную оценку. Необходимость оценки непосредственно объектов недвижимости связана с проведением операций инвестирования, кредитования, страхования, определение налоговой базы.
Рынок недвижимости в России находится на начальных этапах формирования.
В структуре рынка недвижимости по числу проведенных операций купли-продажи на сегодня можно выделить следующие группы объектов недвижимости: жилая недвижимость, нежилая (коммерческая) недвижимость; земельные участки несельскохозяйственного использования.
В секторе рынка жилой недвижимости наиболее массовыми являются операции по оценке и купле-продаже квартир, домов, коттеджей, дач. В секторе нежилой (коммерческой) недвижимости — офисы, торговые объекты, склады, объекты малого бизнеса. Рынок земельных участков несельскохозяйственного использования функционирует как база для дальнейшего формирования объектов как жилой, так и нежилой недвижимости.
На сегодня в структуре рынка недвижимости можно выделить рынок объектов незавершенного строительств.
Методическое регулирование оценки недвижимости осуществляется в соответствующих нормативно-правовых актах.
Разработка нормативно-правовых актов по оценке недвижимости осуществляется на основе международных стандартов оценки.
Нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы стоимости объектов недвижимости, не должны противоречить положениям федеральных стандартов оценки.
Положения федеральных стандартов оценки недвижимости содержат определения понятий, в том числе понятие рыночной стоимости, принципов оценки, методических подходов и особенностей проведения оценки соответствующих объектов недвижимости в зависимости от цели оценки, требования к содержанию отчета об оценке и порядок его рецензирования.
Экономические характеристики рынка недвижимости тесно связаны с состоянием инвестиционных циклов.
В базах данных реализации инвестиционных проектов важное место принадлежит экологической информации. Реализация отдельных предпринимательских бизнес-проектов может негативно влиять на состояние окружающей природной среды.
Нормативными документами определяются как нормы использования отдельных природных ресурсов, так и нормы отходов технологических процессов, направляемых во внешнюю среду. В идеале восстановительный экономический и экологический циклы должны быть гармонично связаны между собой.
Экономическая деятельность не должна подрывать базовые характеристики безопасного функционирования окружающей среды. Именно поэтому в последние годы часто связывают недвижимость с состоянием окружающей среды. В федеральных стандартах оценки пока нет положений определяющих расчет стоимости объектов недвижимости с учетом состояния окружающей среды. В тоже время такие положения содержатся в международных стандартах оценки недвижимости, что дает возможность усовершенствовать методы оценки, применяемые в России.
Все изложенное выше предопределило выбор темы настоящей выпускной квалификационной работы и ее актуальность в современных условиях.
В данной работе поставлена цель – выполнить анализ и предложить направления совершенствования оценки рыночной стоимости земельных участков в г. Москве.
Задачи исследования:
— проанализировать нормативно-правовую базу оценки недвижимости.
— изучить подходы к оценке недвижимости и применить их при оценке земельного участка;
— обосновать предложения по совершенствованию применяемых методик оценки недвижимости.
Объект исследования – рынок земли г. Москвы.
Предмет исследования — процесс оценки земельных участков на примере г. Москвы.
Методологической основой исследования являются законодательные и нормативные документы, регулирующими отношения в сфере недвижимого имущества в Российской Федерации, данные государственной статистики, а также специальная и учебная литературой, научные публикации и материалы периодической печати по рассматриваемой проблематике.
Информационная база исследования. При написании выпускной квалификационной работы были использованы статистические материалы Федеральной службы государственной статистики, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также других министерств и ведомств, а также аналитические данные профессиональных участников рынка
В работе использованы следующие общенаучные и специальные методы исследования, включающие логический анализ, обобщение, структурно-функциональный анализ, методы статистики и экономико-математического моделирования.
Выпускная квалификационная работа состоит из трех разделов. В первом разделе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости и проведен анализ нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность; ; во втором разделе рассмотрены основные принципы и подходы к оценке недвижимости, а также с использованием сравнительного подхода выполнен расчет рыночной стоимости земельного участка в микрорайоне Южное Бутово в г. Москве; в третьем разделе даны предложения по совершенствованию оценки недвижимости путем включения экологических факторов и проведена оценка земельного участка сравнительным подходом с учетом экологических факторов.

Заключение:

Любая недвижимость выступает в виде элемента рыночных отношений.. Поэтому важным является определение ее рыночной стоимости.
Россия имеет хорошую нормативно-правовую базу оценочной деятельности, которая включает кодексы, федеральные законы и нормативы оценки.
Применяют три подхода в определении оценки недвижимости – сравнительный, доходный и затратный. В каждом из подходов развито несколько методов. Выбор того или иного метода оценки зависит от его применимости к конкретному объекту.
Рынок недвижимости Москвы отличается нестабильностью. Цены существенно колеблются по районам, но наибольшие их значения присущи традиционно центру.
Наблюдается тенденция увеличения интереса к недвижимости, расположенной в экологически чистых районах, что обуславливает необходимость при оценке рыночной стоимости учитывать влияние экологических факторов,
В тоже время в применяемых национальных стандартах оцени экологические факторы не учитываются, в то время как в международных – наоборот, учитываются.
Поэтому в работе предложено провести усовершенствование применяемых методик оценки недвижимости с учетом экологических факторов.
В связи с этим выполнен анализ направлений управления стоимостью недвижимости за счет экологических факторов, а также обоснована методика расчета стоимости.
На примере земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012020:355, расположенного по адресу: г.Москва, ул. 8-го марта, 12, выполнен расчет рыночной стоимости сравнительным подходов без учета и с учетом экологических факторов.
Оценены основные позитивные и негативные экологические факторы, которые могут влиять на стоимость земель населенных пунктов. Выявлено 4-е негативных и два позитивных фактора.
Для каждого выявлено фактора путем проведения сравнения стоимости земельных участков выявлен коэффициент, учитывающий экологические факторы.
Полученное значение разницы рыночных цен без учета и с учетом экологических факторов, показал разницу в 1,3 % или 75 000 руб.
Таким образом, предложенная в работе методика показала свою эффективность и жизнеспособность, следовательно может применяться на практике, что определяет практическое значение выполненной выпускной квалификационной работы.

Фрагмент текста работы:

В системе общественных отношений недвижимое имущество занимает особое место, так как с его использованием связаны жизнь людей и их деятельность во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ недвижимость — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения [2]. По Федеральному закону № 218 недвижимость — земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, а в случаях, установленных федеральным законом, и иные объекты, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно [3].
Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру) [14].
На рынке недвижимости, все объекты выступают как товар, который имеет обращение в инвестиционной сфере, и имеет свою стоимость.
Основным документом, регламентирующим оценочную деятельность, является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [4]. Он основан на Конституции Российской Федерации [1], а также базируется на Гражданском кодексе Российской Федерации [2]. Многие положения Закона разработаны с учетом прогрессивных, применимых в России, методов мировой практики и опыта.
Зарубежный опыт послужил основой для формирования правовых аспектов оценочной деятельности, базовых положений, трактовок различных объектов оценки. Например, формирование основ категории недвижимости, то есть связь объектов оценки с землей, определение недвижимого имущества, формирование права собственности на объект недвижимости и его ограничения и т. д.
Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [4] устанавливает единообразие в определении стоимости движимого и недвижимого имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности.
Закон «Об оценочной деятельности в РФ» содержит информацию об объектах оценки (ст. 5), субъектах оценки и требованиях к ним (ст. 4), перечень случаев обязательности оценки (ст. 8), основные требования к договору оценки (ст.10), отчету об оценке (ст.11), права и обязанности оценщика (ст.14-15), положения о государственной кадастровой оценке (гл.ІII) и информацию о регулировании оценочной деятельности (гл. II).
В соответствии с законодательством оценщики объединяются в саморегулируемые организации. Поэтому деятельность оценщиков также регулируется ФЗ «О саморегулируемых организациях» [5].
Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации. В соответствии с п. 1 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 г. № 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности [7].
Помимо этого регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности.